Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня в нашей передаче «Советы нотариуса» рассмотрим тему продажи заложенной недвижимости с использованием предварительного договора купли-продажи и одновременного заключения договора займа. Эти сложные вопросы нам объяснит нотариус Алексей Викторович Комаров, нотариус Санкт-Петербурга.
Алексей Викторович, напомните нашим зрителям и мне, что такое договор займа.
Алексей Комаров: Договор займа – договор, по которому займодавец дает деньги заемщику на условиях, как правило, платности и определенного периода времени использования. Займ может быть как целевой, так и нецелевой. В целевом займе отражается порядок, на который заемщик должен использовать данные денежные средства, например, для покупки автомобиля или на какие-то личные нужды. Вопрос, связанный с займом, можно по-разному регулировать. Либо может быть нецелевой займ: просто даются деньги под использование по своему усмотрению. При этом, как я уже сказал, договор займа может быть как возмездным (платным), так и безвозмездным. По безвозмездному договору оплата за пользование деньгам и не происходит. Такой займ называется ссудой. Вот собственно говоря основное по займу.
В.: Алексей Викторович, в чем принципиальное отличие той схемы, что мы обсуждали в предыдущей передаче, то есть использования предварительного договора купли-продажи, по сравнению с использованием предварительного договора купли-продажи и одновременного заключения договора займа?
А.К.: Если сравнивать то, что мы с вами обсуждали в первой передаче, то есть предварительный договор купли-продажи с авансом, задатком или обеспечительным платежом, то эта схема более продвинутая. По ней необходимо одновременно заключить предварительный договор купли-продажи и договор займа (см. Рис. 1).
Рис. 1
Предварительный договор купли-продажи заключается для того, чтобы было основание для заключения основного договора купли-продажи, то есть возложить обязанность на меня как на продавца заложенного жилья, чтобы у меня не было основания отказаться продать вам квартиру по той цене, которая у нас была оговорена в предварительном договоре купли-продажи. А договор займа заключается именно как целевая направленная сделка для того, чтобы я как залоговый должник отнес в банк денежки по договору займа, чтобы погасить долг и снять обременение, и вы смогли купить юридически «чистую», без обременения какими-либо долгами квартиру. В целом такой механизм. Надо сказать, что этот механизм гораздо лучше и интереснее, чем первый механизм, о котором мы с вами говорили, потому что, с моей точки зрения, справедливо учитывать, что за деньги, которые даются для погашения ипотечного кредита, для снятия обременения с заложенного жилья, нужно платить. Кто-то может не согласиться, поскольку в тот дисконт, с которым продается это жилье, уже и эти затраты закладываются. Но я бы сказал, что не всегда закладываются проценты, поэтому все-таки процентный договор займа правильно оформляют в данной ситуации. Я получаю деньги по договору целевого займа, я должен платить проценты за пользование денежными средствами, условно говоря, до того момента, как мы не новируем наш договор займа в основной договор купли-продажи с зачетом моего долга в счет отчуждаемого объекта недвижимости. Она сложнее, чем предыдущая конструкция, поскольку у нас есть договор займа. Договор займа непонятно, куда девать. Вроде как отдавать его вам я не собираюсь, а отдавать его я вроде как должен квартирой, а там возникает доплата, то есть много разных вопросов появляется. Здесь больше юридической работы, чем в предыдущем договоре. Тем не менее, возможность предусмотреть платность денег – хороший вариант. На самом деле можно было и в прошлом договоре предусмотреть платность денег, которые даются из предварительного договора, только это был бы уже не совсем предварительный договор, была бы уже другая сделка, непоименованная в принципе. Если бы такая история попала в суд, то непонятно было бы, чем бы вся эта история закончилась бы, как бы суды отреагировали бы на такой договор. В этом смысле займ и предварительный договор купли-продажи лучше.
В.: Для квалификации договора лучше заключить два договора: предварительный договор купли-продажи и договор займа?
А.К.: Да. Если вы хотите заложить в договор платность, то это нужно делать с помощью договора займа.
В.: Получается, что схема договора займа – некая страховка для покупателя в случае мошенничества продавца, правильно я понимаю?
А.К.: Нет, никакой страховкой это не сможет являться. Смысл будет такой же, какой мы с вами разбирали в предыдущей передаче. Если я получил по договору займа от вас деньги, я вам должен буду за это заплатить проценты, пока я с банком буду разбираться и снимать обременение. Если я сниму обременение, то мы с вами выйдем на те же самые последствия злоупотребления продавцом своих прав, как и в прошлой передаче. Я сниму обременение, продам кому-то квартиру, получу полную стоимость, а не часть, как в нашем с вами случае, как если бы я продавал квартиру тому, кто мне дал деньги в долг. Если я ваши деньги потрачу, то буду рассчитываться с вами в порядке, установленном судом, или вообще объявлю себя банкротом. И эта схема, и та, что мы рассматривали в предыдущей передаче, не позволяет подстраховать покупателя от того, чтобы, грубо говоря, не остаться с носом.
В.: Можно же прописать в договоре займа, что если вовремя не погасилась ипотека, то на эти деньги будут начисляться проценты?
А.К.: Дело в том, что вопрос не в начислении процентов. У покупателя совершенно иная цель, как мне представляется. У покупателя цель вполне конкретная – купить жильё без обременения ипотекой и купить его с каким-то дисконтом от рынка, не в два раза очевидно, поскольку тогда это будет кабальная сделка, а купить с дисконтом 10,15 или 20%. У покупателя нет задачи закредитовать какое-то лицо, тем более без обеспечения, зачем это нужно? Если вы спросите покупателя, хотите ли вы дать по договору займа деньги в долг, то вероятность то, что вам эти деньги крайне мала. Покупатель скажет, что ему это не нужно, у него совершенно другой мотив выхода в эту сделку. Поэтому эта позиция здесь не работает.
В.: Алексей Викторович, спасибо большое за разбор схемы, и вам, уважаемые зрители, за внимание, до новых встреч!
Источник
Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.
В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.
Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
Есть два общих требования к предварительным договорам:
- Договор должен быть в той же форме, что и основной.
- Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.
Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.
Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:
- Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
- Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.
Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.
У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия: предмет договора и цена недвижимости. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного договора.
До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.
Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.
Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.
Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.
Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.
На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.
Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.
Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м2, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33». Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.
Как экономить, меньше тратить и больше зарабатывать
Рассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю
Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.
Если по преддоговору купли-продажи будущей недвижимости заплатить существенную часть цены недвижимости, то такой договор могут признать основным, а не предварительным.
Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.
Сторону, которая уклоняется или отказывается подписывать основной договор, можно принудить заключить договор через суд. Дополнительно такая сторона должна будет возместить убытки, например расходы на съемную квартиру, в которой пришлось жить, пока продавец уклонялся от сделки.
Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение 6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключен. Так что если вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение о расторжении преддоговора. В соглашении о расторжении пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон, а вы не имеете друг к другу претензий.
Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует 1 год. Если до этого стороны не подпишут основной договор, и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный договор перестает действовать.
Государственная регистрация. Преддоговор купли-продажи недвижимости не нужно регистрировать. Об этом сказал Президиум Высшего арбитражного суда в п. 14 Информационного письма № 59.
Ошибки и нюансы при составлении
Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи.
Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.
Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.
Надо помнить, что аванс и задаток — это разные вещи: при отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка.
Не надо забывать и про другие важные условия договора:
- Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
- Срок передачи квартиры после подписания договора.
- Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
- Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
- Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.
Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.
Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.
Гарантии при заключении предварительного договора
Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.
Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.
Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.
Возможные риски для покупателя
Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.
Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи. Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.
Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.
Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:
- Не соблюдена его форма.
- Не согласованы все обязательные условия.
Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.
Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая». Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630, общей площадью 38,5 м2». Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.
Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.
Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.
Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.
Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.
Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.
В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.
Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья
Предварительный договор прекращает действовать, если:
- Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
- Стороны заключили основной договор.
- Стороны расторгли преддоговор.
По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.
Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.
Если продавец знал о подвохах в документах или в самой квартире, из-за которых ее не получится продать, за расторжение преддоговора по этим причинам можно и нужно предусмотреть ответственность в виде возмещения убытков и уплаты штрафной неустойки. В такой ситуации продавец должен будет возместить все расходы несостоявшегося покупателя и сверх этого заплатить прописанный в договоре штраф. Важно написать в договоре именно «штрафная неустойка» или «штраф»: если фигурирует просто «неустойка», убытки будут возмещаться только в части, не покрытой этой неустойкой.
Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:
- Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
- Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
- Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.
Источник
