Залог недвижимого имущества как вариант обеспечения кредита очень популярен не только у кредитных компаний, но и среди простых граждан. Только представьте, ежедневно происходят 1000 подобных сделок, но вы не найдете человека, который захочет одолжить вам денег «за красивые глаза». Вам понадобится залог. Именно займ под залог недвижимости между физическими лицами станет предметом данной статьи.
Основные понятия
Стороны договора займа
Сторонами договора займа между физическими лицами выступает заимодавец (тот, кто передает денежные средства) и заемщик (тот, кто просто обязан вернуть денежные средства в срок, иначе он потеряет недвижимое имущество, отдаваемое в залог). Заключить подобный договор вправе любые физические лица, даже иностранные граждане и лица без гражданства.
Требования к залоговой недвижимости
В качестве залога выступает недвижимость, к которой относятся частные дома, коттеджи, таунхаусы, земля, комнаты, даже гаражи и недостроенная недвижимость. Требования к имуществу, подпадающему под залог, волен устанавливать сам заимодавец. Например, он может потребовать, чтобы недвижимость не была ветхой, аварийной, чтобы дом не стоял в плане на снос. Также потенциальный инвестор не сможет по закону дать кредит на долю в недвижимости, если право собственности на нее не подтверждено документально. Поэтому неприватизированную квартиру заложить нельзя.
Ну и, конечно, нельзя отдавать под залог недвижимое имущество, на которое наложен арест.
Документы для заключения договоров
Согласно закону договор залога подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно оплатить госпошлину (сейчас это 2000 руб.), заказать выписку из ЕГРН об объекте недвижимого имущества и правах на него и обратиться в Росреестр с пакетом документов. В нем должны быть: паспорта сторон, договоры займа и залога, выписка из ЕГРН, квитанция о полной оплате госпошлины. Также нужно составить совместное заявление сторон. Для регистрации обременения требуется правоустанавливающий документ, справки из БТИ, выписка из домовой книги, акт и распоряжение о перепланировке (если она проводилась), нотариально заверенное согласие супруга и заверенная копия свидетельства о браке.
Для подписания самого договора залога приготовьте паспорта обеих сторон и основной договор займа. Договор залога должен включать сведения о недвижимом имуществе: точный адрес, технические данные и цену. Для установления стоимости недвижимости воспользуйтесь услугами оценщика. Прочая информация берется из справок БТИ и документа о праве собственности на недвижимость.
Оформление договора займа под залог недвижимости между физическими лицами
Кредитный договор (договор займа) между сторонами, которыми выступают физические лица, может быть заключен в устной или письменной форме. Но закон требует письменной формы для тех договоров, прописанная сумма в которых превышает 10 МРОТ. Строго говоря, в этот момент мы перестаем говорить о займе, и начинаем именовать такой договор кредитным. Но особой ошибки тут не будет, речь идет исключительно о юридической терминологии, а не смысле.
Договор может быть возмездным и безвозмездным (то есть беспроцентным). Кредитор получит выгоду, если в договоре указан процент за пользование кредитом. Но по закону отсутствие этого пункта вовсе не говорит нам о том, что этот договор безвозмездный. Договор займа может быть беспроцентным, только если сделка между людьми происходит на сумму не более 50 МРОТ. Тогда строка о безвозмездности в договоре будет лишней.
Содержание договора займа
В договоре займа между физлицами нужно указать следующую информацию: ФИО заимодавца и заемщика, их паспортные данные идата рождения, адрес регистрации и проживания; предмет договора. В этот момент необходимо внести специальные дополнительные условия по договору, как то: расписку, сроки возврата долга, проценты.
Далее нужно указать права и обязанности сторон данного договора, а также ответственность (штраф или пеня) за просрочку или ненадлежащее хранение заложенного имущества; сроки вступления в силу и окончания договора, реквизиты и подписи сторон договора. К договору займа обязательно составляется договор залога. Последний действует, пока есть договор займа. Недействительность договора займа повлечет недействительность договора залога.
Важные подробности:
- Залог недвижимого имущества между физлицами регулируется законом об ипотеке.
- Предмет залога должен находиться в собственности у залогодателя.
- Обременение на предмет залога регистрируется по заявлению сторон.
- Взыскание на предмет залога накладывается по решению суда.
- Излишки стоимости недвижимости после ее продажи возвращаются заемщику.
Взыскание на заложенную недвижимость
Залогодержатель может применить судебный или внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога по следующим основаниям:
- обязательства по договору не выполняются полностью или нарушен срок;
- при заключении договора залога, залогодатель письменно не предупредил залогодержателя о том, что залог уже обременен другим залогом, правом пожизненного пользования, арендой и т.д.;
- залогодатель неправильно хранит имущество и возник риск утраты предмета залога;
- других, предусмотренных Законом «Об ипотеке».
Обычно для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество нужно решение суда. Так как стороны договора являются физическими лицами, исковое заявление должно подаваться в районный суд по месту нахождения предмета залога (недвижимости).
Также существует внесудебный порядок обращения взыскания на недвижимость под залогом. Он применяется, если стороны нотариальный договор займа, обеспечением по которому выступает договор залога, и обращение взыскания на заложенную недвижимость проходит по исполнительной надписи нотариуса, а не по решению суда.
Итак, резюмируем: займ под залог недвижимости между физическими лицами предполагает именно недвижимость, которая стоит дороже 10 МРОТ, а значит, вы вряд ли подпадете под норму закона об устном порядке заключения договора, его нужно будет заключить в письменном виде. Имущество, предлагаемое в залог, должно быть приватизированным, не под арестом, не быть аварийным или ветхим. И, конечно, главное: соблюдайте сроки выплаты по кредиту, и вы вернете свое заложенное имущество в целости!
Источник
В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
При этом Законом об ипотеке предусмотрены особенности ипотеки жилых домов и квартир: согласно его специальным нормам обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (ч. 1 ст. 78).
Таким образом, исходя из приведенных норм права, обращение взыскания на квартиру, которая была заложена по договору ипотеки в обеспечение возврата кредита или целевого займа, допускается судом в случае, если кредит или заем был предоставлен банком или кредитной организацией либо иным юридическим лицом. Между тем договор ипотеки заключен между гражданами в обеспечение возврата займа, выданного К.С.А. ответчику Х.Т.А.
(ЭТО Апелляционное определение Саратовского областного суда от 13 августа 2014 г. N 33-4132.)
Вопрос: я дал человеку 1000 000 рублей по договору займа, был также заключен договор залога квартиры. он мне сейчас объясняет, что с него брать нечего (он не работает), а залог я не получу потому что статья 78 договора об ипотеке разрешает забирать жилье только банкам и иным юр. лицам, а я физ лицо.
Я могу обратить взыскание на предмет залога или нет?
22 Июля 2018, 17:04, вопрос №2058919
Павел, г. Краснодар
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (2)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, Павел!
Я могу обратить взыскание на предмет залога или нет?
Павел
Лично Вы — нет. Но если Вы обратитесь в суд с требованием об обращении взыскания на предмет ипотеки, то да, такое возможно.
он мне сейчас объясняет, что с него брать нечего (он не работает), а залог я не получу потому что статья 78 договора об ипотеке разрешает забирать жилье только банкам и иным юр. лицам, а я физ лицо.
Павел
Плохой у Вас заемщик. Мало того, что долг возвращать не желает, так ещё и нормы ищет в своё оправдание…
Нет, он не прав. Согласно ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Следовательно, при заключении договора займа между гражданами (физическими лицами) Вы как займодавец потребовали в качестве обеспечения возврата суммы займа предоставление в залог объекта недвижимости. Если при этом были соблюдены все требования по залогу недвижимости (заключение письменного договора о залоге, государственная регистрация этого договора, внесение в ЕГРН сведений о наличии обременения), то при наступлении оснований, предусмотренных договором займа, Вы вправе обратиться в суд с требованием об обращении взыскания на предмет залога.
Удачи!
ООО «Магна консалтинг», г. Краснодар
Павел, здравствуйте!
В случае, если у должника данное жилое помещение является единственным пригодным местом проживания, то обратить на него взыскание в данной ситуации не представляется возможным.
В Определении Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 N 13-О-О «По запросу Советского районного суда города Челябинска о проверке конституционности абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 78 Федерального закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ была сформулирована следующая чёткая позиция по данному вопросу, в последствии подтверждаемая Конституционным Судом РФ неоднократно:
Так, абзац второй части первой статьи 446 ГПК Российской Федерации содержит запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания. Между тем этот запрет не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В частности, положения названной статьи в их взаимосвязи с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру — при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
https://legalacts.ru/doc/oprede…
Вывод: обратить взыскание на предмет залога в виде квартиры, являющейся для должника единственным пригодным местом проживания, суд вправе только при наличии одновременно следующих условий:
1) квартира заложена в обеспечение возврата кредита или целевого займа, выданного банком или другим юридическим лицом;
2) кредит или целевой заём предоставлены на приобретение или строительство данной квартиры.
Имеется ли у Вас информация о другом движимом или недвижимом имуществе, находящемся в собственности должника, за счёт обращения взыскание на которое можно было бы получить удовлетворение своих требований?
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
Займы с залоговым обеспечением — хорошая возможность взять солидную сумму денег на необходимые нужды. Основным условием является наличие у потенциального заемщика ликвидного имущества (недвижимость, автомобиль, ценные бумаги и т.д.). Договор займа предоставляемого под залог существенно отличатся от иных долговых соглашений.
В этой статье рассмотрим основные характерные особенности типового займа под залог, определим, какое имущество может выступать в качестве долгового обеспечения, а также узнаем, какие требования выдвигаются к сторонам сделки.
Характерные особенности
Договор займа с залогом — это предоставление займодавцем денежных средств или иных материальных ценностей на условиях возврата долга, обеспечением которого является любое имущество заемщика.
Так как в подобной сделке участвует собственность заемщика, то это накладывает свой отпечаток и формирует основные характерные особенности:
Законодательные акты
Основным законодательным актом, на который стоит ссылаться при составлении договора займа с залогом является Гражданский Кодекс Российской Федерации.
В этом документе дается не только определение займа (ГК РФ ст. 807), но и прописаны другие важные моменты:
- Момент вступления в силу долгового соглашения.
- Определение необходимости составления договора займа в письменном виде (для юридических лиц обязательно во всех случаях, для физических – при сумме, превышающей 10-кратный размер МРОТ).
- Возможность получения вознаграждения за предоставление займа (ГК РФ ст.809) и т.д.
Видео: договор займа и залога
Требования к сторонам сделки
Основные требования к сторонам сделки, в большинстве своем неизменны:
Также не менее важными требованиями являются:
- наличие документов, подтверждающих право собственности на предмет залога;
- документы, разрешающие ведение финансовой деятельности для займодавца (лицензия Центробанка, Устав и т.д.).
На что обратить особое внимание
Договор займа определяет количество денежных средств или иных материальных ценностей, которые займодавец передает заемщику на условиях полного возврат с уплатой процентов или без них.
С целью обеспечении выполнения своих долговых обязательств заемщик передает кредитору свое имущество, принадлежащее ему на праве частной собственности.
Если заемщик не может выполнить оговоренные условия, ему придется оставить свое имущество заемщику для дальнейшей реализации и передать его в собственность для покрытия долга и прочих убытков и издержек.
В связи с этим особое внимание при заключении сделки с залогом необходимо уделить следующему:
Кроме того, важно помнить, что существует несколько важных нюансов:
Образец договора займа с залогом
Типовой договор займа с залогом представляет собой стандартный документ, в котором основными пунктами являются:
Между физическими лицами
Несмотря на то, что законодательство разрешает физическим лицам осуществлять сделку заимствования в устной форме (при сумме займа менее 10 МРОТ – 75000 рублей), если займ планируется обеспечивать имуществом заемщика, оформление документов — обязательно (акт о передаче залогового имущества и т.д.). Это послужит дополнительной страховкой от возможных рисков для обеих сторон сделки.
Про понятие и природу договора займа читайте в статье: договор займа.
О заключении договора целевого займа между юридическими лицами, читайте здесь.
Между юридическим и физическим лицом
Образец договора займа между юридическим лицом и простым гражданином, кроме обязательных параметров гражданско-правового документа, в обязательном порядке должен включать в себя:
Какую информацию содержит
Договор займа с залогом содержит в себе следующие основополагающие данные о сделке:
Что можно заложить
Российское законодательство определило, что предметом залога может быть всякое имущество физических и юридических лиц, в том числе вещи и имущественные права (ГК РФ ст. 336).
Определим наиболее популярные виды:
Условия заключения
В большинстве случаев заимствования с залоговым обеспечением, стороны сделки имеют возможность влиять на ее условия.
Основными пунктами договора займа с залогом в таком случае становятся:
Кроме того, не стоит забывать, что договор займа с залоговым обеспечением регламентируется Гражданским Кодексом Российской Федерации, в соответствии с которым он вступает в силу с момента передачи денег или иных материальных ценностей.
Поэтому обязательным условием заключения сделки является определение даты передачи предмета договора и отражение этой информации.
Как правильно оформить документы
Договор займа с предоставлением залогового имущества является довольно серьезным финансовым мероприятием, поэтому требует максимально точного и скрупулезного заполнения нескольких видов документов:
Необходима ли регистрация
Договор займа с залогом подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра только в единственном случае. Для этого необходимо, чтобы в качестве обеспечения возврата займа выступало недвижимое имущество заемщика.
Действующее российское законодательство предусматривает, что любые сделки с недвижимостью подлежат госрегистрации. Соответственно займ, где временно права собственности на объект недвижимости передаются залогодержателю, не является исключением из правил.
Сведение к минимуму рисков
Заимствование с предоставлением залога уже само по себе сводит многие стандартные риски подобных сделок к минимуму. Залог в подобной ситуации является эффективным средством повышения ответственности заемщика, улучшения его платежной дисциплины и гарантией возврата денежных средств займодателю.
Что касается рисков заемщика в отношении собственного имущества, то существенно снизить риск поможет:
- Предварительная независимая оценка имущества.
- Адекватные требования к условиям сохранности и целостности имущества.
- Обязательства по не использованию залога сторонами сделки во время срока действия договора займа во избежание утраты или порчи.
Залог при оформлении договора займа повышает шансы заемщика на получение солидной денежной суммы и снижает риски займодавца. Главное условие успешной сделки – правильная оценка и планирование своих финансовых возможностей.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- 8 (800) 700 95 53
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник