(в ред. Федерального закона от 26.07.2017 N 212-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Арбитражные споры:
— Заемщик хочет признать договор займа незаключенным
— Заемщик хочет признать договор займа недействительным
— Займодавец хочет признать договор займа недействительным
— Займодавец хочет расторгнуть договор займа в связи с существенной просрочкой заемщиком возврата суммы займа и взыскать задолженность
— Заемщик хочет взыскать неосновательное обогащение в размере переплаты по договору займа
См. все ситуации, связанные со ст. 807 ГК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
— Заемщик хочет расторгнуть договор займа в связи с ухудшением финансового положения или состояния здоровья
— Заемщик хочет признать договор незаключенным в связи с его безденежностью
— Заемщик хочет признать договор займа недействительным, т.к. договор является мнимой или притворной сделкой
См. все ситуации, связанные со ст. 807 ГК РФ
1. По договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.
Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.
2. Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории Российской Федерации с соблюдением правил статей 140, 141 и 317 настоящего Кодекса.
3. Если займодавец в силу договора займа обязался предоставить заем, он вправе отказаться от исполнения договора полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленный заем не будет возвращен в срок.
Заемщик по договору займа, в силу которого займодавец обязался предоставить заем, вправе отказаться от получения займа полностью или частично, уведомив об этом займодавца до установленного договором срока передачи предмета займа, а если такой срок не установлен, в любое время до момента получения займа, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором займа, заемщиком по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность.
4. Договор займа может быть заключен путем размещения облигаций. Если договор займа заключен путем размещения облигаций, в облигации или в закрепляющем права по облигации документе указывается право ее держателя на получение в предусмотренный ею срок от лица, выпустившего облигацию, номинальной стоимости облигации или иного имущественного эквивалента.
5. Сумма займа или другой предмет договора займа, переданные указанному заемщиком третьему лицу, считаются переданными заемщику.
6. Заемщик — юридическое лицо вправе привлекать денежные средства граждан в виде займа под проценты путем публичной оферты либо путем предложения делать оферту, направленного неопределенному кругу лиц, если законом такому юридическому лицу предоставлено право на привлечение денежных средств граждан. Правило настоящего пункта не применяется к выпуску облигаций.
7. Особенности предоставления займа под проценты заемщику-гражданину в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, устанавливаются законами.
Открыть полный текст документа
Источник
Из статьи вы узнаете, по каким правилам оформляют сделку о займе под залог недвижимости, а также какие риски сделка влечет для заемщика.
Какие документы нужды для оформления займа под залог коммерческой недвижимости
Договор займа под залог недвижимости – это сделка, которую заключают юридические и физические лица. Для «физиков» такая правовая конструкция известна как ипотека. Квартира остается в залоге у банка, пока должник не выплатит всю сумму с процентами. Аналогично называются договоры, где залогодателем выступает компания. Основные отличия в том, что:
- сроки, как правило, меньше;
- фирма берет средства на иные цели;
- в качестве залога для займа предоставляют коммерческую недвижимость – нежилые здания и помещения.
Если компания не исполнит свои обязательства, она также лишится предмета залога.
Нормы о залоговых сделках носят бланкетный характер (ст. 9.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Заемные сделки с физическими и юридическими лицами, обязательства по которому обеспечены ипотекой, регулируют нормы одних и тех же законов (закон № 102-ФЗ и Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ). В отношении кредитных организаций и физ. лиц также нужно руководствоваться законом о потребительском кредите (Федеральный закон от 21.12. 2013 № 353-ФЗ).
Средства выдает коммерческая организация. По общему правилу договоры о займе под залог недвижимости можно оформить с банком. У кредитного учреждения может быть своя форма договора, которая проверена практикой и не вызывает вопросы у Росреестра при регистрации обременений.
Процедуру и перечень документов для регистрации сделки определяет закон (ст. 53 закона № 218-ФЗ). Компании, ИП или физическому лицу потребуются:
- договор об ипотеке, который заключили стороны;
- заявления залогодателя и залогодержателя.
К заявлению нужно приложить документы, которые:
- подтверждают полномочия представителя заявителя;
- являются основанием для реализации прав государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
- иные документы, если их предусматривает закон (п. 4 ст. 118 закона № 218-ФЗ).
Требовать дополнительные справки или иные сведения Росреестр не вправе. Документы можно направить лично или в электронной форме (ст. 18 закона № 218-ФЗ, приказ Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278, постановление АС Московского округа от 12.09.2019 № Ф05-14830/2019 по делу № А40-250070/2018).
Если регистрирующий орган не фиксирует залог недвижимости и не вносит сведения, чтобы сохранить сделку о займе, заявитель вправе обратиться в суд (кассационное определение СКАД ВС РФ от 19.10.2018 № 66-КГ18-16).
Как правило, форму договора для заключения сделки о денежном займе под залог недвижимости предоставляет организация, которая заключает такие сделки. Кредитная организация или иное лицо указывает:
- предмет ипотеки;
- его оценку;
- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ст. 9 закона № 102-ФЗ).
Если перед тем, как оформить сделку о займе под залог недвижимости, залогодержатель согласен рассмотреть правки залогодателя, нужно исключить наиболее проблемные пункты и включить полезные условия в договор. В частности, проверьте, чтобы договор не давал права:
- залогодержателю на последующий залог,
- залогодателю перезакладывать имущество другим лицам.
Пример формулировок:
Последующая ипотека предмета ипотеки не допускается.
Залогодатель гарантирует Залогодержателю, что переданный предмет ипотеки не будет перезаложен до момента исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
Залогодателю выгодно прописать условие о возможности досрочно погасить долг и извлекать доход от предмета залога.
Обеспечение по сделке можно дополнить поручительством.
Стороны могут согласовать передачу в залог по договору о займе не всего объекта недвижимости, а часть. В этом случае взыскание в случае просрочки также можно наложить только на часть объекта (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 01.03.2018 № Ф02-636/2018 по делу № А74-13672/2016).
Росреестр вправе приостановить регистрацию залога недвижимости по договору о займе
Договоры неоднократно исполнялись на практике и не вызывали вопросов Управления Федеральной службы государственной регистрации. Если регистрирующий орган не обнаружит необходимые данные, он может приостановить регистрацию.
Например, банк обратился в суд, чтобы обязать Росреестр осуществить государственную регистрацию договора ипотеки. Ведомство посчитало, что договор не содержит срока исполнения кредитных обязательств, и приостановил процедуру. Суд исследовал документы. Должник являлся контрагентом по основному обязательству – договору кредитования, где стороны согласовали срок. В договоре ипотеки была отсылка к договору кредитования. Суд счет действия Росреестра неправомерными (постановление АС Московского округа от 14.06.2019 № Ф05-8593/2019 по делу № А41-61657/18).
С какими рисками сталкивается залогодатель в сделке о займе под залог недвижимости
Сделка о займе под залог недвижимости опасна для бизнеса. Если компания рискует обанкротиться, то рассчитаться с кредиторами имуществом, которое уже заложено, не выйдет. Банку содержание полученных активов также не всегда выгодно, поскольку приходится нести бремя расходов, пока полученный объект не получится реализовать. Если же ситуация складывается благоприятно, компания получает средства, которые необходимы на текущий момент, а банк или иная организация – гарантии, то есть обладает имуществом, на которое можно обратить взыскание.
Если стороны нечетко пропишут предмет договора о займе под залог недвижимости и не учтут положения закона, возможны споры.
Например, при ипотеке участка право залога распространяется на здания, которые находятся на этом участке (ст. 64 закона № 102-ФЗ). Суд признает право залогодержателя на такие объекты в силу закона (постановление АС Северо-Кавказского округа от 31.08.2018 № Ф08-6807/2018 по делу № А61-4686/2017).
Залог возникает в силу закона, когда лицо приобретает жилое помещение при помощи кредитных средств банка или целевого займа другой организации (ст. 77 закона № 102-ФЗ).
Если заемщик – ИП, нужно учесть следующее. Выдавать займы могут микрофинансовые организации (ч. 1.2 ст. 6.1 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ). Законодатель вводит ограничения для ряда субъектов. С 1 ноября 2019 года вступает в силу закон о запрете выдавать деньги физическому лицу, если цель договора не связана с предпринимательской деятельностью (п. «а» ст. 5 Федерального закона от 02.08.2019 № 271-ФЗ). Практика знает множество историй, когда такие организации обращали взыскание на имущество должника. Оформление происходило по высоким ставкам, которые не выгодны заемщику. Получалось, что такое кредитование ставило должника в сложные условия. Если он не успевал выплатить сумму, документы позволяли организации наложить взыскание на квартиру.
Так, заемщик попросил суд применить последствия недействительности ничтожных сделок, вернуть денежные средства и снять обременения. Он заключил с кредитором договор займа под залог своей недвижимости (жилого помещения). Ответчик выдал истцу заем на срок 12 месяцев под 28% годовых. Истец настаивал, что:
- сделки о залоге и займе ничтожные и не соответствуют требованиям закона о микрофинансовой деятельности,
- ответчик ввел его в заблуждение.
Суд истца не поддержал. Заявитель взял средства по договору, который подписал без замечаний. Он имел возможность ознакомиться со всеми существенными условиями и в случае несогласия предложить иные или отказаться от сделки (апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2018 по делу № 33-53324/2018).
В отдельных ситуациях недобросовестные лица заключали договоры купли-продажи с передачей права собственности на жилье в собственность корпорации вместо залога. Соответствующие деяния суд квалифицировал как мошенничество и выносил приговоры (определение ВС РФ от 24.11.2008 № 47-О08-60).
Если не вернуть сумму денежного займа, кредитор обратить взыскание на недвижимость под залогом
Компани или ИП, которые хотят оформить договор о займе под залог недвижимости с банком, компанией или частным инвестором, нужно учитывать риски. Если нарушить условия, кредитор вправе забрать объект, в том числе:
- единственное пригодное для проживания жилье;
- актив компании, который фирма планировала использовать для других целей или сохранить (ч. 1 ст. 446 ГК РФ).
Так, суд обратил взыскание на заложенное имущество. Оно обеспечивало обязательства компании по договору займа в размере 8 280 791,88 рубля, в том числе в сумму займа, неустойку и процентов за пользование займом. Оспорить решение не удалось. Суд посчитал правомерным обратить взыскание на нежилое помещение. Суд определил способ реализации имущества – продажу с публичных торгов. Он установил начальную продажную цену имущества – 80% от стоимости, которую определил эксперт (определение ВС РФ от 02.08.2018 № 301-ЭС18-12439 по делу № А31-920/2017).
В другом деле суд удовлетворил иск физического лица. Он указал, что отказ от возможности получения предмета залога означал бы ограничение возможностей получить удовлетворение за счет заложенного имущества. В этом случае интересы кредитной организации находились бы в привилегированном положении по сравнению с частным лицом (определение СКГД ВС РФ от 04.09.2018 № 5-КГ18-149).
Когда речь заходит о договорах займа под залог недвижимости между юридическими лицами, недобросовестный заемщик также может заявить о недействительности сделки. Компании указывают, например, на то, что после реконструкции поменялся объект. Возникло новое имущество, которое не является предметом ипотеки. Суд не встанет на сторону истца, если его действия имеют целью снять обременение с одновременным сохранением объекта в натуре и записи в государственном реестре о праве собственности (определение СКЭС ВС РФ от 28.09.2017 № 305-ЭС17-5571 по делу № А40-46238/2016).
Источник
Комплект документов для кредитования пайщиков под залог недвижимости в кредитном потребительском кооперативе:
- Положение о порядке предоставления займов членам КПК (для членов КПК — физических и юридических лиц)
- Договор залога недвижимости
- Договор займа под залог недвижимости
- Информация об условиях предоставления, использования и возврата займа под залог недвижимости
Стоимость 14500 р.
Кредитование под залог недвижимости в кредитном потребительском кооперативе
Кредитный потребительский кооператив вправе выдавать займы под залог недвижимого имущества. Между тем, круг лиц, которым потребительский кооператив вправе выдавать такие займы, ограничен членами (пайщиками) этого кооператива.
Существенным отличием кредитного договора и договора денежного займа является то, что сторонами в договоре займа могут быть любые лица, а одной из сторон договора кредита (кредитором) всегда выступает банк или иная кредитная организация. Потребительский кооператив такой организацией не является. Правовое положение этого юридического лица определяется прежде всего Гражданским кодексом РФ — это некоммерческая корпоративная организация, основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
В силу Федерального закона от 18.07.2009 №190-ФЗ «О кредитной кооперации» деятельность кредитных потребительских кооперативов заключается в предоставлении займов своим членам (пайщикам) на основании договоров займа. При этом, как следует из Закона №190-ФЗ, кредитный кооператив не вправе предоставлять займы лицам, не являющимся его членами (пайщиками), а также привлекать денежные средства таких лиц, за исключением случаев, предусмотренных этим Законом.
Гражданское законодательство допускает предоставление займа под проценты заемщику-гражданину в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, особенности такого предоставления установлены законами. В частности, деятельность по выдаче потребительских кредитов регулируется Федеральным законом от 21.12.2013 г. №353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», согласно которому профессиональная деятельность по предоставлению потребительских займов осуществляется кредитными организациями, а также некредитными финансовыми организациями в случаях, определенных федеральными законами об их деятельности. При этом, Закон №353-ФЗ не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой.
Залог недвижимого имущества (ипотека) — один из способов обеспечения исполнения обязательства (в том числе заемного) и регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Каких-либо ограничений возможности обеспечения исполнения заемных обязательств залогом недвижимого имущества в отношении потребительских кооперативов Закон об ипотеке не содержит. Вместе с тем ст. 9.1 Закона об ипотеке установлено, что к кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, применяются отдельные требования Закона №353-ФЗ. Таким образом, закон предусматривает возможность предоставления потребительскими кооперативами займов под залог недвижимого имущества. При этом следует учитывать, что круг лиц, которым потребительский кооператив вправе выдавать такие займы, ограничен членами (пайщиками) этого кооператива.
Источник
1. По условиям договора займа ломбард (заимодавец) передает на возвратной и возмездной основе на срок не более одного года заем гражданину (физическому лицу) — заемщику, а заемщик, одновременно являющийся залогодателем, передает ломбарду имущество, являющееся предметом залога.
2. Договор займа совершается в письменной форме и считается заключенным с момента передачи заемщику суммы займа и передачи ломбарду закладываемой вещи.
3. Существенными условиями договора займа являются наименование заложенной вещи, сумма ее оценки, произведенной в соответствии со статьей 5 настоящего Федерального закона, сумма предоставленного займа, процентная ставка по займу и срок предоставления займа. Сумма предоставленного ломбардом займа не может превышать сумму оценки заложенной вещи.
(в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 196-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
С 10.07.2021 в часть 4 статьи 7 вносятся изменения (ФЗ от 13.07.2020 N 196-ФЗ).
4. Договор займа оформляется выдачей ломбардом заемщику залогового билета. Другой экземпляр залогового билета остается в ломбарде. Залоговый билет является бланком строгой отчетности, форма которого утверждается в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
КонсультантПлюс: примечание.
С 10.07.2021 в абзац 1 части 5 статьи 7 вносятся изменения (ФЗ от 13.07.2020 N 196-ФЗ).
5. Залоговый билет должен содержать следующие положения и информацию:
КонсультантПлюс: примечание.
С 10.07.2021 в пункт 1 части 5 статьи 7 вносятся изменения (ФЗ от 13.07.2020 N 196-ФЗ).
1) наименование, адрес (место нахождения) ломбарда, а также адрес (место нахождения) территориально обособленного подразделения (в случае, если он не совпадает с адресом (местом нахождения) ломбарда);
2) фамилия, имя, а также отчество заемщика, если иное не вытекает из федерального закона или национального обычая, дата его рождения, гражданство (для лица, не являющегося гражданином Российской Федерации), данные паспорта или иного удостоверяющего личность в соответствии с законодательством Российской Федерации документа;
3) наименование и описание заложенной вещи, позволяющие ее идентифицировать, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;
4) сумма оценки заложенной вещи;
КонсультантПлюс: примечание.
С 10.07.2021 пункт 5 части 5 статьи 7 утрачивает силу (ФЗ от 13.07.2020 N 196-ФЗ).
5) сумма предоставленного займа;
КонсультантПлюс: примечание.
С 10.07.2021 пункт 6 части 5 статьи 7 утрачивает силу (ФЗ от 13.07.2020 N 196-ФЗ).
6) дата и срок предоставления займа с указанием даты его возврата;
КонсультантПлюс: примечание.
С 10.07.2021 пункт 7 части 5 статьи 7 утрачивает силу (ФЗ от 13.07.2020 N 196-ФЗ).
7) процентная ставка по займу (с обязательным указанием процентной ставки по займу, исчисляемой из расчета на один календарный год);
КонсультантПлюс: примечание.
С 10.07.2021 пункт 8 части 5 статьи 7 утрачивает силу (ФЗ от 13.07.2020 N 196-ФЗ).
8) возможность и порядок досрочного (в том числе по частям) погашения займа или отсутствие такой возможности;
9) согласие или несогласие заемщика на то, что в случае неисполнения им обязательства, предусмотренного договором займа, обращение взыскания на заложенную вещь осуществляется без совершения исполнительной надписи нотариуса.
6. Залоговый билет должен содержать информацию о том, что заемщик в случае невозвращения в установленный срок суммы предоставленного займа в любое время до продажи заложенной вещи имеет право прекратить обращение на нее взыскания и ее реализацию, исполнив предусмотренное договором займа и обеспеченное залогом обязательство.
7. Залоговый билет должен содержать информацию о том, что заемщик имеет право в случае реализации заложенной вещи получить от ломбарда разницу, образовавшуюся в результате превышения суммы, вырученной при реализации заложенной вещи, или суммы ее оценки над суммой обязательств заемщика перед ломбардом, определяемой на день продажи, в случае возникновения такого превышения.
8. Договор займа, заключенный с нарушением требований к его форме, установленных частями 4 — 7 настоящей статьи, может быть признан недействительным по иску одной из сторон.
9. Залоговый билет может содержать также иные соответствующие настоящему Федеральному закону и гражданскому законодательству положения.
Открыть полный текст документа
Источник
