В силу ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путём выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
По смыслу ст. 807 Гражданского кодекса РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передаёт в собственность другой стороне (заёмщику) деньги или другие вещи, определённые родовыми признаками, а заёмщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Таким образом, договор займа не может служить основанием возникновения неденежного обязательства и, соответственно, из договора займа не может возникнуть обязанности застройщика по передаче Вам квартиры или иного объекта после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Вместе с тем, на практике такой способ привлечения денежных средств, как получение займа используется недобросовестными застройщиками.
При этом заключение договора займа, как правило,сопровождается заключением предварительного договора участия в долевом строительстве или устным обещанием застройщика заключить договор участия в долевом строительстве.
Схема, привлечение средств граждан через беспроцентный договор займа застройщику с последующим исполнением денежного обязательства путём передачи построенной квартиры в собственность, имеет признаки «притворности», поскольку «декларируемые» в договоре займа отношения фактически направлены на получение квартиры в собственность. Кроме того, в случае если в момент предоставления займа объект долевого строительства всё ещё находится в стадии строительства, дольщик не сможет точно проверить ни обременённость квартиры правами иных лиц, равно как и не получит законных инструментов востребования квартиры от застройщика (заёмщика). На практике встречались так же случаи возврата застройщиками денежных средств дольщикам без уплаты процентов. Подобная практика связана с отсутствием в рассматриваемой схеме какого – либо обеспечения передачи квартиры дольщику. По сути, изменение способа исполнения денежного обязательства и передача квартиры основаны лишь на доброй воле сторон.
В ряде случаев в обеспечение прав дольщика в рамках рассматриваемой схемы, между дольщиком и застройщиком, помимо договора займа, заключается предварительный договор купли – продажи. Однако, он так же не избавляет дольщика от части рисков и не гарантирует получения квартиры. К сожалению, отечественная практика строительства далека от точности швейцарских часов. Это подтверждается как неопределённостью сроков завершения строительства и массовыми случаями просрочек застройщиков, так и отличиями в фактических и проектных площадях квартиры. Всё это, как правило, служит основанием для последующих многочисленных споров.
Источник
Медведева Ирина Юрьевна
г. Санкт-Петербург • Вопросов: 1
В ноябре 2009 была приобретена квартира по договору купли-продажи за 2 млн руб. Одновременно с покупкой с продавцом был заключен договор займа на сумму 800 тыс. на покупку данной квартиры. Договор к-п зарегистрирован, права зарегистрированы, по договору деньги выплачены полностью. Могу ли я направить средства маткапитала на погашение части долга по этому договору займа? По возрасту ребенка средства получать уже имеем право.
вопрос №968506
прочитан 43 разa
отзывов: 95
•
ответов: 526
•
г. Санкт-Петербург
Нельзя использовать материнский капитал в оплату по кредитным обязательствам.
Вот если бы вы, гасили материнским капиталом остаток денежной суммы в уплату за жилое помещение, то да, так можно. С предоставлением договора купли-продажи, вам должны были бы перечислить денежные средства по безналичному расчету в уплату по договору.
А в вашем случае нет нельзя.
Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет
г. Нерчинский Завод • Вопросов: 2
Мне пожалуйста как быть в такой ситуации, взяла я займ под материнский капитал на покупку квартиры в договоре займа сумма покупки квартиры 400000 ТЫС. рублей продавец после подписания договора потребовала с нас еще 250000 сто мы ей отдали а на 150000 тыс. она заключила со мной нотариальное обязательство как мне быть в такой ситуации договор уже не расторжеш потому что она в собственности и денег никапейки нет помогите мне.
вопрос №8834055
прочитан 18 раз
отзывов: 37 953
•
ответов: 154 180
•
г. Москва
Здравствуйте.
Нужно смотреть договор и расписку.
Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет
г. Красноярск • Вопросов: 1
Я взяла займ у организации на покупку квартиры. Купила квартиру за счет займа и собственных средств. Получила документы на квартиру. У меня есть материнский сертификат (ребенку уже есть 3 года). Подскажите, если организация оформит ипотечный договор и моя квартира перейдет в залог к ней. т.е наложит обременение и я получу новую выписку. Можно ли в данном случае погасить займ мат. капиталом.
отзывов: 69 324
•
ответов: 154 691
•
г. Новокузнецк
Этот зам вы можете погасить материнским капиталом.
Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет
Прошу вашего совета. У меня умер муж, наследников первой очереди трое я как жена, сын и отец. Во время брака мы с мужем приобрели квартиру. Между мной и нашим общим знакомым был заключен договор беспроцентного займа, денежные средства, полученные по этому договору были направлены на покупку совместной квартиры. В договоре займа подписи мужа нет, только моя. Будут ли наследоваться долги по договору займа или нет?
вопрос №2628890
прочитан 160 раз
отзывов: 2 639
•
ответов: 6 895
•
г. Иркутск
Здравствуйте, Екатерина! Если договор подписан Вами, то причем тут наследование долга? Это ведь Ваш долг.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
Юрист
Проскура Е.А.
отзывов: 7
•
ответов: 13
•
г. Магнитогорск
Долги наследуются в случае признания их общим имуществом супругов.
Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет
отзывов: 37 950
•
ответов: 153 395
•
г. Москва
Это Ваш совместный долг, а так как один из заемщиков умер, должником остались только Вы.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
г. Ростов-на-Дону • Вопросов: 291
Родители подарили деньги на покупку квартиры, чтобы при разводе не делить квартиру, можно заключить у нотариуса договор займа?
вопрос №10028620
прочитан 66 раз
отзывов: 123 387
•
ответов: 328 992
•
г. Новосибирск
Здравствуйте! Безусловно можно.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
отзывов: 79 872
•
ответов: 204 514
•
г. Ростов-на-Дону
Лучше, если родители оплатят квартиру по безналичному расчету.
Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет
Скажите пожалуйста, можно ли заключить договор займа денег на покупку однокомнатной квартиры с условием возврата займа через 4 года в сумме рыночной стоимости однокомнатной квартиры. Если да, то обязательные условия такого договора.
вопрос №1468027
прочитан 37 раз
отзывов: 58
•
ответов: 390
•
г. Санкт-Петербург
Существенными условиями договора займа является его письменная форма, обязательство возвратить взятую в долг сумму. Атрибуты такого договора произвольны, могут иметь вид расписки о получении денег в долг. Что касается проблемы уберечь передаваемую в долг сумму от инфляции, можно получить также обязательство выплачивать Вам проценты.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
отзывов: 6 204
•
ответов: 15 733
•
г. Самара
Вам только кажется. Что ваша озабоченность может быть решена указанным вами вариантом договора займа. Строго по закону по договору займа одна сторона должна возвратить другой стороне только ту сумму основного долга, которую взяла, при этом формально к этой точной сумме займа, на эту же сторону договором может быть возложена обязанность уплаты процентов. Рыночная стоимость квартиры — вещь относительная. Сегодня например по фактическим сделкам стоимость одного метра площади квартиры оценивается например в 40 тыс. руб.,а по данным органа статистики стоимость одного метра равна допустим 28 тыс. руб. Кто-то дает в долг не только рубли, а например часть рублями, другую часть долларами, третью евро. Возможно заключение других договоров и принятие иных законных мер для обеспечения ваших интересов в будущем. Готов дать вам консультацию.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
г. Норильск • Вопросов: 1
Как правильно оформит покупку квартиры. Я живу в городе Н, хочу купить квартиру в городе В, в котором живет моя мать. Дом в городе В только готовится к постройке, но уже можно покупать квартиры (по договору займа) по льготной цене, через месяц, когда будут все разрешения на дом, квартиры будут продаваться дороже. Вопрос: может ли моя мать купить квартиру по договору займа, а потом когда я приеду и будут оформлять договор долевого строительства оформить покупку квартиры на меня?
вопрос №2727168
прочитан 81 раз
отзывов: 77 744
•
ответов: 177 969
•
г. Пермь
Ничего купить по договору займа нельзя, не понятно о чем пишете.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
отзывов: 636
•
ответов: 1 831
•
г. Красноярск
Нет не может. Можно оформить все предварительным договором, по которому стороны в будущем заключать договор долевого строительства.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
Моя мать продала квартиру и дала 60% денег мне на покупку жилья. Оформлен договор зама и согласие супруги на зам.
(1 ответ)
Пожалуйста договор займа на покупку квартиры нужно регистрировать в юстиции?
Договор между ООО __ и физ. лицом.
(2 ответa)
Где можно заключить договор ипотечного займа на покупку квартиры чтобы потом погасить его средствами материнского капитала.
(4 ответa)
Обязательно ли заверять нотариусом Договор целевого займа между физ. лицами (на покупку квартиры) на сумму 1,5 млн. руб.?
(3 ответa)
Сестра попросила денег в долг 1000000 р. на покупку квартиры Как правильно написать долговая расписка или договор займа?
(7 ответов)
Два физ лица заключили договор займа, и как его обеспечение договор залога квартиры.
(1 ответ)
Источник
В ст. 814 ГК РФ указано, что целевой займ – это займ под осуществление определённой цели. Использование займа не по договору является нарушением этого договора, что может привести к недействительности сделки.
Как подготовить договор
Прежде чем заключать договор займа, его необходимо подготовить. Если речь идёт о покупке жилья, то сумма займа явно будет превышать 10 МРОТ, то есть примерно более 58 тысяч рублей.
Как сказано в ст. 808 ГК РФ, такой договор должен быть обязательно заключён в письменной форме. Такое условие стоит, если сторонами по договору являются физические лица.
Если одной из сторон является юридическое лицо, то заключение договора в письменной форме также обязательно.
Чтобы договор считался заключённым, необходимо соблюсти все условия заключения. В договоре должны быть и обязательные условия, и дополнительные.
Стоит помнить, что договор займа, даже целевого, является реальным договором, то есть он считается заключённым не с момента подписания, а с момента передачи денежных средств.
В подтверждение к договору можно также составить и расписку в получении денежных средств. Это будет лишним доказательством в суде, если заёмщик не будет возвращать вовремя долг.
Сторонам стоит определиться до подписания договора, будет ли залог или нет. Если заёмщик берёт займ на покупку жилья с залогом, то это нужно, либо отразить в договоре займа, либо составить отдельный договор залога.
Если залогом будет недвижимое имущество, то оба договора нужно будет регистрировать в Росреестре.
Условия
Чтобы заключить договор целевого займа на покупку жилья, нужно отразить в нём следующие условия:
- реквизиты обеих сторон: для физического лица – полностью
ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и проживания, если они отличаются. Для юридического лица – полное наименование, документ, на основании которого юридическое лицо осуществляет свою деятельность, в лице кого представлено (ФИО и дата рождения), ИНН и КПП; - предмет договора – сумма денежных средств, которая выдаётся
заёмщику. В этом пункте обязательно нужно указать, что целью займа является именно покупка жилья. Сумму нужно указать сначала цифрами, а затем полностью прописью. В этом же пункте указывается, взимает ли займодатель проценты за пользование займом или нет;
Если таких процентов нет, то займ будет беспроцентный. Если есть залог, то он также упоминается в этом пункте.
- права и обязанности сторон. Обязанность по договору займа есть
только у заёмщика – обязанность вернуть вовремя долг. А заёмщик имеет право требовать досрочной выплаты всего займа, если заёмщик нарушит условия займа; - если по договору предусмотрены проценты за пользование
займом, то нужно включить в договор этот пункт. Здесь следует указать размер процентов, порядок и сроки их выплаты. Если займ беспроцентный, то этот пункт можно исключить; - ответственность сторон – в этом пункте предусматриваются
санкции для сторон за нарушение условий договора. Это могут штрафы в фиксированной сумме, или же проценты за каждый день просрочки; - форс-мажор – в этом пункте обговариваются условия
непреодолимой силы, которые могут помешать сторонам исполнить условия договора; - конфиденциальность – условия неразглашения;
- разрешение споров – порядок разрешения конфликтных ситуаций, которые могут возникнуть между ними. Здесь также нужно обговорить «порог», когда следует обращаться в суд;
- срок действия договор и условия его досрочного прекращения;
- заключительные условия;
- реквизиты и подписи сторон.
Необходимые документы
Чтобы заключить договора целевого займа на покупку жилья, необходимо подготовить следующие документы:
- паспорт (для физ. лица) и Устав (для юр. лица);
- если по договору предусмотрен залог, то документы, подтверждающие право собственности заёмщика на предмет залога;
- предварительный договор на покупку жилья с указанием его стоимости;
- документы, подтверждающие право собственности продавца на приобретаемое жильё. Если покупаемое жильё находится на рынке первичного жилья – то документы застройщика.
Условия предоставления займов в компании ЗаймБери, рассматриваются в статье: ЗаймБери.
Образец договора займа учредителя юридическому лицу, найдёте на странице.
Налогообложение
Налогообложение займа актуально в том случае, если займ беспроцентный или же проценты по займу меньше ставки рефинансирования ЦБ РФ на день заключения сделки. С февраля 2014 года и по сегодняшний день, ставка рефинансирования ЦБ РФ равна 8,25% годовых.
В этом случае, возникает материальная выгода. С этой выгоды только физическое лицо обязано заплатить подоходный налог, в размере 13% от суммы выгоды. Юридическое же лицо не включает экономическую (материальную) выгоду в базу при налогообложении прибыли.
Сумма полученной материально выгоды считается по следующей формуле:
Мат. выгода = (2/3 * 8,25% * сумму займа) * кол-во дней пользования / 365
Например, Иванов получил 545 тысяч рублей на приобретение жилья на 2 года без процентов. Сумма материальной выгоды равна:
(2/3 * 8,25% * 545 000) * 730 / 365 = 59 950 рублей за 2 года. Следовательно, он должен заплатить 59 950 * 13% = 7 793,5 рублей за 2 года.
Однако согласно в пп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ сказано, что материальная выгода, которая образовалась от экономии на процентах по целевому займу на покупку жилья, не облагается НДФЛ.
Кроме того, если заёмщик является плательщиком НДФЛ, то есть осуществляет официальную трудовую деятельность на территории нашей страны, то он имеет право на получение имущественного вычета.
Образец договора целевого займа на приобретение жилья
Образец договора займа денежных средств на покупку жилья выглядит точно так же как и любой другой договор целевого займа, только в цели займа необходимо указать «приобретение жилья».
Если уже известен адрес покупаемого жилья, то нужно указать и его.
Скачать образец договора беспроцентного целевого займа.
Скачать образец договора целевого займа с процентами.
Нужно ли оформлять договор нотариально
Законодательно не указано, что договор займа нужно заверять у нотариуса. Но лучше это сделать по нескольким причинам:
- нотариус проверит правильность составления договора. Он не имеет права заверять тот документ, который составлен неправильно и не соответствует действующему законодательству. Неправильно составленный договор может привести, что сделка в судебном порядке будет признана недействительной;
- нотариус является лишним свидетелем того, что договор целевого займа имел место быть. Даже если между сторонами возникнут какие-либо споры, нотариус может выступать дополнительным свидетелем.
Договор целевого займа на покупку жилья лучше заверить нотариально. Так больше шансов, в случае судебного разбирательства, доказать правоту одной из сторон.
Если к договору займа прилагается договор залога, а его предметом является недвижимое имущество, то оба договора нужно будет регистрировать в Росреестре.
Делать это нужно потому, что договор залога не является самостоятельным залогом, а является приложением к другому договору, в частности к договору целевого займа. Поэтому и регистрировать нужно оба договора.
Ответственность сторон
Ответственность сторон является существенным условием любого вида договора займа, в том числе и целевого. В этом пункте предусматривается ответственность обеих сторон за нарушение условий договора.
Ответственность может быть назначена только в рамках действующего гражданского и административного законодательства.
Чаще всего ответственность устанавливается для заёмщика. Именно он может нарушить условия договора, не вернув вовремя долг или не уплатить проценты.
Ответственность сторон по договору займа за нарушения условий возврата основного долга, а также порядка и сроков уплаты процентов по нему, может быть установлена в виде:
- процентов за каждый день просрочки возврата. Это может быть строго оговоренное значение процентов – 0,01% от суммы основного долга за каждый день просрочки. А можно указать 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Значение ставки рефинансирования ЦБ РФ для расчёта указывается на дату возврата долга. С февраля 2014 и по сегодняшний день ставка рефинансирования равна 8,25% годовых;
- фиксированной суммы штрафа за наличие невозврата. Например, в договоре может быть указано, что заёмщик должен уплатить штраф в размере, например, 6 тысяч рублей за каждый полный и неполный месяц просрочки, если он не вернёт долг вовремя;
- можно установить «смешанную» ответственность – штраф и пени. Тогда в договоре нужно будет указать «штраф за просрочку долга …. Рублей и пени в размере …. за каждый день просрочки».
Если заёмщик хоть раз нарушит условия договора, то займодатель имеет право требовать с него досрочного возврата всего долга с процентами, если они предусмотрены. Но это также нужно прописать отдельным пунктом в договоре.
Обязательно нужно обговорить ответственность заёмщика за предоставление недостоверных или неполных сведений о себе и о своём финансовом положении, а также, если в отношении имущества заёмщика, которое является предметом залога или обеспечивает его финансовое благополучие, принимается решение государственных органов.
Договор целевого займа на покупку жилья является одной из разновидностей стандартного договора займа, поэтому к его заключению необходимо применять положения гражданского законодательства.
Он может процентным или беспроцентным, срочным или бессрочным – эти моменты обсуждаются по договорённости сторон. Любые изменения условий договора оформляются дополнительным соглашением только по взаимному соглашению сторон.
Отзывы клиентов о компании Центрозайм, смотрите в комментариях к статье: Центрозайм.
Для составления соглашения о расторжении договора займа, смотрите образец.
Порядок регистрации договора займа в Росреестре, описан здесь.
Видео: рассмотрение основных нюансов при заключении договора займа
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область — +7 (499) 110-43-85
- Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-60-09
- Регионы — 8 (800) 222-69-48
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник