Между П и Б был заключен договор займа. Обеспечением исполнения обязательств по которому являлся залог (ипотека) земельных участков, находящихся в собственности Заемщика, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Согласно условиям договора, Заемщик гарантирует, что на момент заключения Договора, вышеуказанные земельные участки никому не отчуждены, не заложены, не переданы в доверительное управление, на них не наложен арест, не обращено взыскание, к ним не применены меры по обеспечению иска, они не являются предметом спора, не обременены иными правами третьих лиц. Договора займа указывает на то, что заемщик заверяет, что с момента подписания договора не будет совершено никаких действий, которые могут вызвать отчуждение Заложенного имущества, его арест или залог.
Одновременно с договором займа, между П и Б был заключен договор залога, на основании которого в залог были переданы вышеуказанные земельные участки. Согласие супруги Б имелось. Договор залога прошел регистрацию в Росреестре. Сделка была проведена. Согласно договору залога (ипотеки) Залогодатель обязан принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности предмета залога и поддержания его в надлежащем состоянии, в том числе от посягательств и требований со стороны третьих лиц. Согласно данного договора залога привлечь Залогодержателя к участию в деле в качестве третьего лица, в случае предъявления любыми лицами Залогодателю исков в суде в отношении предмета залога.
Согласно договору Залогодатель обязуется с момента подписания настоящего договора не совершать никаких действий, которые могут повлечь отчуждение предмета залога, обременение его правами третьих лиц, спор в отношении предмета залога, его арест или залог ,в том числе не вести переговоров с третьими лицами по вопросам отчуждения предмета залога.
Согласно договору залога Залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества перед другими кредиторами. Также договором предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки.
Так как Б не выполнял обязательства по договору залога, П. обратилась к нотариусу с просьбой начать внесудебное взыскание, предусмотренное в договоре залога. При проверке состояния вышеуказанных земельных участков, нотариусом было обнаружено что на вышеуказанные земельные участки был наложен арест судебным приставом исполнителем УФССП.
Далее сторонами с целью урегулирования спорной ситуации было заключено соглашение об отступном, в соответствии с которым должник взамен частичного исполнения обязательств вытекающих из договора займа с целью частично прекратить указанные обязательства предоставил мне отступное в виде вышеуказанных земельных участков в порядке и на условиях указанных в данном соглашении об отступном.
На основании соглашения об отступном и акта приемки-передачи земельных участков П, по сути, является собственником вышеуказанных земельных участков. Соглашение об отступном близко к новации. Отступное представляет собой способы прекращения
обязательств и также как новация и прощение долга включены в гл.26 ГК РФ. В ГК РФ следующим образом формулируется положение о новации: Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация). Прежде всего соглашение о новации – это договор о замене обязательства. С момента подписания соглашения об отступном прежнее обязательство договор залога считается прекращенным, а новое обязательство соглашение об отступном вступившим в силу.
Обратившись в Россреестр за переходе права собственности на основании соглашения об отступном П. получила уведомление о приостановлении государственной регистрации (копию прилагаю), в котором оказалось что на вышеуказанные земельные участки находящиеся у в залоге наложен арест.
ДАННЫЕ АРЕСТЫ НАРУШАЮТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ П. СОГЛАСНО Ч.3 СТ.87 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 02.10.2007 ГОДА НОМЕР 229-ФЗ ОБ ИСПОЛНИТЕЛЬНОМ ПРОИЗВОДСТВЕ – СУДЕБНЫЙ ПРИСТАВ ИСПОЛНИТЕЛЬ МОЖЕТ ОБРАТИТЬ ВЗЫСКАНИЕ НА ЗАЛОЖЕННОЕ ИМУЩЕСТВО ДЛЯ УДОВЛЕТВОРЕНИЯ ТРЕБОВАНИЙ ВЗЫСКАТЕЛЯ, НЕ ЯВЛЯЮЩЕГОСЯ ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ ПРИ ОТСУТСТВИИ ИНОГО, ПОМИМО ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА ,НА КОТОРОЕ МОЖНО ОБРАТИТЬ ВЗЫСКАНИЕ.
НА ОСНОВАНИИ СТ.80 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 2 ОКТЯБРЯ 2007 ГОДА №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» Наложение ареста на имущество должника, в части закона ст.3.1.АРЕСТ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА В ЦЕЛЯХ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСКА ВЗЫСКАТЕЛЯ, НЕ ИМЕЮЩЕГО ПРЕИМУЩЕСТВА ПЕРЕД ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ В УДОВЛЕТВОРЕНИИ ТРЕБОВАНИЙ, НЕ ДОПУСКАЕТСЯ.
В данной ситуации П. столкнулась с противоречивой правоприменительной практикой, которая не может ее защитить в той ситуации, когда у нее оформлены и нотариально удостоверены соглашения об отступном, которые передают ей в собственность земельные участки. В данной ситуации есть все основания для обращения в суд с административным иском об отмене арестов, наложенных приставами на земельные участки. После отмены указанных постановлений право собственности может быть зарегистрировано в Росреестре.
Источник
Òèìîôååâà Í.Þ., ÎÎÎ «Èíâåñòîð-Ñòðîé», þðèñêîíñóëüò.
Êàê èçâåñòíî, â ï. 46 Ïîñòàíîâëåíèÿ Ïëåíóìà Âåðõîâíîãî Ñóäà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè N 6, Ïëåíóìà Âûñøåãî Àðáèòðàæíîãî Ñóäà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè N 8 îò 1 èþëÿ 1996 ã. «Î íåêîòîðûõ âîïðîñàõ, ñâÿçàííûõ ñ ïðèìåíåíèåì ÷àñòè ïåðâîé Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè» óêàçûâàåòñÿ íà íè÷òîæíîñòü ñîãëàøåíèé, ïðåäóñìàòðèâàþùèõ âîçìîæíîñòü ïåðåäà÷è èìóùåñòâà, ÿâëÿþùåãîñÿ ïðåäìåòîì çàëîãà, â ñîáñòâåííîñòü çàëîãîäåðæàòåëÿ, çà èñêëþ÷åíèåì òåõ, êîòîðûå ìîãóò áûòü êâàëèôèöèðîâàíû êàê îòñòóïíîå èëè íîâàöèÿ îáåñïå÷åííîãî çàëîãîì îáÿçàòåëüñòâà (ñò. 409, 414) <1>.
<1> Ðîññèéñêàÿ ãàçåòà. N 152. 1996. 13 àâãóñòà.
Ïðè ýòîì íåîáõîäèìî èìåòü â âèäó ñëó÷àé èç ñóäåáíîé ïðàêòèêè, ÷àñòî óïîìèíàåìûé â êîììåíòàðèÿõ ïî äàííîìó âîïðîñó. Ñóäîì áûëà ïðèçíàíà ìíèìîé ñäåëêà çàëîãà âåêñåëÿ, ïîñêîëüêó îäíîâðåìåííî ñ íåé áûëî çàêëþ÷åíî ñîãëàøåíèå îá îòñòóïíîì, ïî êîòîðîìó âåêñåëü ïåðåäàâàëñÿ â ñîáñòâåííîñòü áàíêà, à êðåäèòíîå îáÿçàòåëüñòâî, êîòîðîå îáåñïå÷èâàëîñü çàëîãîì, ïðåêðàùàëîñü. Ïðè òàêèõ îáñòîÿòåëüñòâàõ èìåëèñü îñíîâàíèÿ ïîëàãàòü, ÷òî ñòîðîíû è íå ñîáèðàëèñü èñïîëíÿòü ñäåëêó çàëîãà âåêñåëÿ (Ïîñòàíîâëåíèå Ïðåçèäèóìà Âûñøåãî Àðáèòðàæíîãî Ñóäà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè îò 9 äåêàáðÿ 1997 ã. N 5246/97) <2>.
<2> Êîììåíòàðèé ê Ãðàæäàíñêîìó êîäåêñó Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè:  3 ò. Ò. 1. Êîììåíòàðèé ê Ãðàæäàíñêîìó êîäåêñó Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè, ÷àñòè ïåðâîé (ïîñòàòåéíûé) / Ïîä ðåä. Ò.Å. Àáîâîé, À.Þ. Êàáàëêèíà. 3-å èçä., ïåðåðàá. è äîï. Ì.: Þðàéò-Èçäàò, 2007.
Êàçàëîñü áû, ìîæíî ïðèíÿòü çà àêñèîìó — âî èçáåæàíèå ïðèçíàíèÿ ñäåëêè íåäåéñòâèòåëüíîé îäíîâðåìåííî ñ çàêëþ÷åíèåì äîãîâîðà çàëîãà íå ñëåäóåò çàêëþ÷àòü ñîãëàøåíèå îá îòñòóïíîì â îòíîøåíèè ïðåäìåòà çàëîãà. Ïîýòîìó íà ïðàêòèêå ñòîðîíû, çàêëþ÷àþùèå äîãîâîð çàëîãà, îãîâàðèâàþò âîçìîæíîñòü òàêîãî îòñòóïíîãî, íî ñ÷èòàþò íåîáõîäèìûì îòëîæèòü ïîäïèñàíèå ñîãëàøåíèÿ íà áîëåå ïîçäíèé ñðîê, íå âäàâàÿñü â îáúÿñíåíèå ïðè÷èí, íî ïîëàãàÿ, ÷òî òåì ñàìûì îáåñïå÷èâàåòñÿ þðèäè÷åñêàÿ ÷èñòîòà ñäåëêè.
Òàêîé ïîäõîä ÿâëÿåòñÿ íåêîððåêòíûì. Ïðè âíèìàòåëüíîì èçó÷åíèè Ïîñòàíîâëåíèÿ Ïðåçèäèóìà Âûñøåãî Àðáèòðàæíîãî Ñóäà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè îò 9 äåêàáðÿ 1997 ã. N 5246/97 îáíàðóæèâàþòñÿ äîïîëíèòåëüíûå äåòàëè. Ðàññìàòðèâàëñÿ ñëó÷àé, êîãäà ñîãëàøåíèå îá îòñòóïíîì íå òîëüêî çàêëþ÷àëîñü, íî è èñïîëíÿëîñü îäíîâðåìåííî ñ âîçíèêíîâåíèåì ïðàâà íà çàëîã âåêñåëÿ, êîòîðûé â òîò æå äåíü áûë ïåðåäàí áàíêó â êà÷åñòâå îòñòóïíîãî (ôàêòè÷åñêè åùå íå áûëî ïîëüçîâàíèÿ êðåäèòîì, â îáåñïå÷åíèå âîçâðàòà êîòîðîãî çàêëþ÷àëñÿ äîãîâîð çàëîãà). Ïî ýòèì ïðè÷èíàì ñóä íå òîëüêî êâàëèôèöèðîâàë ñäåëêó çàëîãà âåêñåëÿ êàê ìíèìóþ, íî òàêæå ïðèçíàë ñîãëàøåíèå îá îòñòóïíîì ïðèòâîðíîé ñäåëêîé, óêàçàâ, ÷òî ñîãëàøåíèå ïðèêðûâàåò ñäåëêó ïðîäàæè âåêñåëÿ è ïîòîìó ÿâëÿåòñÿ íè÷òîæíûì <3>. Ìîæåò áûòü, åñëè áû ñòîðîíû íå ïðåäóñìîòðåëè ñòîëü ïîñïåøíóþ ïåðåäà÷ó ïðåäìåòà çàëîãà â êà÷åñòâå îòñòóïíîãî â ñîáñòâåííîñòü çàëîãîäåðæàòåëÿ, òî ñîâåðøåííûå èìè ñäåëêè íå îêàçàëèñü áû íåäåéñòâèòåëüíûìè?
<3> Õîçÿéñòâî è ïðàâî. 2000. N 1.
Ðàññìîòðèì âîçìîæíîñòü îäíîâðåìåííîãî çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà çàëîãà è ñîãëàøåíèÿ îá îòñòóïíîì áîëåå ïîäðîáíî.
-  ñîîòâåòñòâèè ñî ñò. 409 Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè ðàçìåð, ñðîêè è ïîðÿäîê ïðåäîñòàâëåíèÿ îòñòóïíîãî óñòàíàâëèâàþòñÿ ñòîðîíàìè. Òî åñòü åñëè çàêëþ÷àåòñÿ ñîãëàøåíèå îá îòñòóïíîì, íåîáõîäèìî îïðåäåëèòü, êîãäà îíî áóäåò èñïîëíÿòüñÿ.
È åñëè ñòîðîíû â ñîãëàøåíèè îá îòñòóïíîì óñòàíàâëèâàþò ñðîê åãî èñïîëíåíèÿ, êîòîðûé, êàê â âûøåïðèâåäåííîì ñëó÷àå, ñîâïàäàåò ñ äàòîé çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà çàëîãà, òî äàííàÿ ñäåëêà îêàæåòñÿ íåäåéñòâèòåëüíîé.
- Ñòîðîíû ìîãóò çàêëþ÷èòü ñîãëàøåíèå îá îòñòóïíîì, óêàçàâ â íåì êîíêðåòíóþ äàòó ïðåäîñòàâëåíèÿ îòñòóïíîãî â âèäå ïðåäìåòà çàëîãà, óäàëåííóþ îò äàòû çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà çàëîãà, íî ïðåäøåñòâóþùóþ ñðîêó èñïîëíåíèÿ îáÿçàòåëüñòâà, îáåñïå÷åííîãî çàëîãîì.
Äàííàÿ ñèòóàöèÿ íåìíîãèì îòëè÷àåòñÿ îò ïðåäûäóùåé. Âî èçáåæàíèå ïðèçíàíèÿ ñäåëêè ìíèìîé äîãîâîð çàëîãà äîëæåí îïðàâäûâàòü ñâîå íàçíà÷åíèå, ò.å. çàêëþ÷àòüñÿ è äåéñòâîâàòü ñ òåì, ÷òîáû ñîãëàñíî ñò. 334 ÃÊ ÐÔ ïðåäîñòàâèòü çàëîãîäåðæàòåëþ âîçìîæíîñòü â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ äîëæíèêîì îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà ïîëó÷èòü óäîâëåòâîðåíèå èç ñòîèìîñòè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ïðåèìóùåñòâåííî ïåðåä äðóãèìè êðåäèòîðàìè çàëîãîäàòåëÿ, çà èçúÿòèÿìè, óñòàíîâëåííûìè çàêîíîì. Ìîæíî ãîâîðèòü î òîì, ÷òî ïîñêîëüêó óêàçàííîå ïðàâî êðåäèòîðà-çàëîãîäåðæàòåëÿ âîçíèêàåò òîëüêî ïðè íåèñïîëíåíèè äîëæíèêîì ñâîåãî îáÿçàòåëüñòâà, òî ïðè íàñòóïëåíèè òàêèõ æå óñëîâèé âîçíèêàåò è àëüòåðíàòèâíîå ïðàâî çàëîãîäåðæàòåëÿ — ïîëó÷èòü îòñòóïíîå (ïðè çàêëþ÷åíèè ñîãëàøåíèÿ îá îòñòóïíîì). Åñëè æå òàêîãî íåèñïîëíåíèÿ åùå íå ìîæåò áûòü âûÿâëåíî, òî âåëèê ðèñê òîãî, ÷òî äîãîâîð çàëîãà, êàê è â ñëó÷àå, ðàññìîòðåííîì â Ïîñòàíîâëåíèè Ïðåçèäèóìà Âûñøåãî Àðáèòðàæíîãî Ñóäà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè îò 9 äåêàáðÿ 1997 ã. N 5246/97, áóäåò ïðèçíàí çàêëþ÷åííûì ëèøü äëÿ âèäà, áåç íàìåðåíèÿ ñîçäàòü ñîîòâåòñòâóþùèå åìó ïðàâîâûå ïîñëåäñòâèÿ, ïîäòâåðæäåíèåì ÷åãî îêàæåòñÿ ñîãëàøåíèå îá îòñòóïíîì, ÿâëÿþùååñÿ ïðèòâîðíîé ñäåëêîé.
Îòìå÷ó, ÷òî äî íàñòîÿùåãî âðåìåíè íå íàøåë îäíîçíà÷íîãî ðåøåíèÿ âîïðîñ î òîì, ðåàëüíîé èëè êîíñåíñóàëüíîé ÿâëÿåòñÿ ñäåëêà î ïðåäîñòàâëåíèè îòñòóïíîãî, è ñàìî ýòî îáñòîÿòåëüñòâî íå èñêëþ÷àåò îöåíêè ñóäîì ñîãëàøåíèÿ îá îòñòóïíîì êàê ðåàëüíîé ñäåëêè, ïðè ñîâåðøåíèè êîòîðîé èìååò çíà÷åíèå ôàêò ïåðåäà÷è èìóùåñòâà, à íå äîñòèãíóòûå ñòîðîíàìè äîãîâîðåííîñòè. Êðîìå òîãî, ïîñëå çàêëþ÷åíèÿ ñîãëàøåíèÿ îá îòñòóïíîì ïåðâîíà÷àëüíîå îáÿçàòåëüñòâî ïàðàëëåëüíî ïðîäîëæàåò ñóùåñòâîâàòü â òîì æå âèäå. Ïîýòîìó ïðèçíàíèå íåäåéñòâèòåëüíîé ñäåëêîé äîãîâîðà çàëîãà ñ ñîãëàøåíèåì îá îòñòóïíîì äàííîãî âèäà íàèáîëåå âåðîÿòíî â ñëó÷àå, êîãäà ôàêòè÷åñêè óæå ñîñòîÿëàñü ïåðåäà÷à îòñòóïíîãî.
- Íàêîíåö, ñòîðîíû ìîãóò óêàçàòü â ñîãëàøåíèè îá îòñòóïíîì êîíêðåòíóþ äàòó — ïîçäíåå ñðîêà èñïîëíåíèÿ îáÿçàòåëüñòâà, îáåñïå÷åííîãî çàëîãîì, èëè æå çàêëþ÷èòü ñîãëàøåíèå ïîä óñëîâèåì ïåðåäà÷è îòñòóïíîãî â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ äàííîãî îáÿçàòåëüñòâà äîëæíèêîì-çàëîãîäàòåëåì.
Ïîëàãàþ, â ýòîì ñëó÷àå ñîãëàøåíèå îá îòñòóïíîì äåéñòâèòåëüíî îêàæåòñÿ ñïîñîáíûì ïðåêðàòèòü ïåðâîíà÷àëüíîå îáÿçàòåëüñòâî íà çàêîííûõ îñíîâàíèÿõ. Îíî ìîæåò áûòü çàêëþ÷åíî è îäíîâðåìåííî ñ çàêëþ÷åíèåì äîãîâîðà çàëîãà.
Íî ïðè íàëè÷èè äîêàçàòåëüñòâ, ïîäòâåðæäàþùèõ, ÷òî ñòîðîíû, çàêëþ÷èâøèå òàêîå ñîãëàøåíèå îá îòñòóïíîì, íàìåðåííî çàòÿãèâàþò èñïîëíåíèå îáåñïå÷åííîãî çàëîãîì îáÿçàòåëüñòâà, ñ öåëüþ ïðåäîñòàâëåíèÿ ïðåäìåòà çàëîãà â ñîáñòâåííîñòü çàëîãîäåðæàòåëÿ, ñäåëêà òàêæå ìîæåò áûòü ïðèçíàíà íåäåéñòâèòåëüíîé.
Ñëåäóåò òàêæå ïðèíèìàòü âî âíèìàíèå ïðîòèâîðå÷èâîñòü ðàçúÿñíåíèé î âîçìîæíîñòè ñòîðîí ïî ñîãëàøåíèþ îá îòñòóïíîì ïåðåäàâàòü ïðåäìåò çàëîãà â ñîáñòâåííîñòü çàëîãîäåðæàòåëÿ ââèäó îáùåãî çàïðåòà íà ïîäîáíûå ðåçóëüòàòû ñäåëîê (â öåëîì ýòî äåëàåò ðàññìàòðèâàåìûå ñîãëàøåíèÿ íåæåëàòåëüíûìè äëÿ ïðèìåíåíèÿ). Òàêèå àâòîðèòåòíûå ó÷åíûå, êàê ä.þ.í., ïðîô. Ì.È. Áðàãèíñêèé, ä.þ.í., ïðîô. Â.Â. Âèòðÿíñêèé, íàçûâàþò ïîäîáíóþ ïåðåäà÷ó âåñüìà ðàñïðîñòðàíåííîé îøèáêîé. Äëÿ òîãî ÷òîáû â äàííîé ñèòóàöèè ñîãëàøåíèå îá îòñòóïíîì íå áûëî ïðèçíàíî íåäåéñòâèòåëüíîé ñäåëêîé, ñòîðîíû â êà÷åñòâå êðåäèòîðà è çàåìùèêà ïî êðåäèòíîìó äîãîâîðó (à íå êàê çàëîãîäåðæàòåëü è çàëîãîäàòåëü ïî äîãîâîðó çàëîãà) äîëæíû äîãîâîðèòüñÿ î ïðåêðàùåíèè îáÿçàòåëüñòâà ïî êðåäèòíîìó äîãîâîðó ïóòåì ïåðåäà÷è êðåäèòîðó îïðåäåëåííîãî èìóùåñòâà (íî íå ïðåäìåòà çàëîãà), ñ÷èòàþò Ì.È. Áðàãèíñêèé, Â.Â. Âèòðÿíñêèé <4>.
<4> Áðàãèíñêèé Ì.È., Âèòðÿíñêèé Â.Â. Äîãîâîðíîå ïðàâî. Äîãîâîðû î çàéìå, áàíêîâñêîì êðåäèòå è ôàêòîðèíãå. Äîãîâîðû, íàïðàâëåííûå íà ñîçäàíèå êîëëåêòèâíûõ îáðàçîâàíèé. Êí. 5. Â 2 ò. Òîì 1. Ì.: Ñòàòóò, 2006.
Íî îäíîâðåìåííî èç òåêñòà ï. 46 äåéñòâóþùåãî Ïîñòàíîâëåíèÿ Ïëåíóìà Âåðõîâíîãî Ñóäà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè N 6, Ïëåíóìà Âûñøåãî Àðáèòðàæíîãî Ñóäà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè N 8 îò 1 èþëÿ 1996 ã. «Î íåêîòîðûõ âîïðîñàõ, ñâÿçàííûõ ñ ïðèìåíåíèåì ÷àñòè ïåðâîé Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè» ñëåäóåò, ÷òî ñîãëàøåíèÿ îá îòñòóïíîì, ïðåäóñìàòðèâàþùèå ïåðåõîä ïðàâà ñîáñòâåííîñòè çàëîãîäåðæàòåëþ íà ïðåäìåò çàëîãà, íè÷òîæíûìè íå ÿâëÿþòñÿ. Èíûìè ñëîâàìè, åñëè çàêëþ÷åí äîãîâîð çàëîãà, òî â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ äîëæíèêîì îáÿçàòåëüñòâà çàëîãîäåðæàòåëü ìîæåò îáðàòèòü âçûñêàíèå íà çàëîæåííóþ âåùü ïóòåì åå ðåàëèçàöèè, íî íå ìîæåò ïðèîáðåñòè ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà íåå. Åñëè æå åùå è èìååòñÿ ñîãëàøåíèå îá îòñòóïíîì èëè î íîâàöèè, ïðåäóñìàòðèâàþùåå ïåðåõîä ïðàâà ñîáñòâåííîñòè, — ó÷èòûâàþòñÿ óñëîâèÿ òàêîãî ñîãëàøåíèÿ.
Ïðè ýòîì ñëåäóåò ïðèäàâàòü çíà÷åíèå óñòàíîâëåííîìó ñðîêó èñïîëíåíèÿ ñîãëàøåíèé îá îòñòóïíîì, î êîòîðîì ãîâîðèëîñü âûøå.
Источник
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Тюмень Дело № А46-6650/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2014 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Лукьяненко М.Ф.,
судей Гудыма В.Н.,
Дубининой Т.Н.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на решение от 16.08.2013 Арбитражного суда Омской области (судья Распутина Л.Н.) и постановление от 05.11.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Рыжиков О.Ю., Иванова Н.Е., Кливер Е.П.) по делу № А46-6650/2013 по иску KLAMOTEN HOLDING LIMITED к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (644007, г. Омск, ул. Орджоникидзе, д. 56) о признании незаконными действий.
Другие лица, участвующие в деле: Ольков Антон Николаевич и Олькова Евгения Юрьевна.
Суд установил:
KLAMOTEN HOLDING LIMITED (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление, регистрирующий орган, заявитель жалобы) о признании незаконными действий последнего, выразившихся в отказе в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение – квартиру № 63, расположенную по адресу: г. Омск, ул. 33-я Северная, д. 122, от Олькова Антона Николаевича и Ольковой Евгении Юрьевны к KLAMOTEN HOLDING LIMITED по соглашению об отступном от 09.04.2013 б/н, а также об обязании ответчика восстановить права заявителя путем государственной регистрации перехода права собственности на указанное выше жилое помещение.
Определением от 09.07.2013 Арбитражного суда Омской области в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ольков Антон Николаевич и Олькова Евгения Юрьевна (далее – Ольков А.Н. и Олькова Е.Ю., третьи лица).
Решением от 16.08.2013 Арбитражного суда Омской области заявление KLAMOTEN HOLDING LIMITED удовлетворено. Признан незаконным отказ от 31.05.2013 № 01/083/2013-350 в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение – квартиру № 63, расположенную по адресу: город Омск, ул. 33-я Северная, дом 122, от Олькова Антона Николаевича и Ольковой Евгении Юрьевны к компании KLAMOTEN HOLDING LIMITED по соглашению об отступном б/н от 09.04.2013. Суд обязал Управление восстановить права KLAMOTEN HOLDING LIMITED, путем государственной регистрации в установленном законом порядке перехода права собственности на жилое помещение – квартиру № 63, расположенную по адресу: город Омск, ул. 33-я Северная, дом 122, от Олькова Антона Николаевича и Ольковой Евгении Юрьевны к компании KLAMOTEN HOLDING LIMITED по соглашению об отступном б/н от 09.04.2013.
Постановлением от 05.11.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение оставлено без изменения.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что отказ в государственной регистрации права собственности на спорную квартиру не соответствует положениям абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и является незаконным.
Управление, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
По мнению заявителя жалобы, стороны, заключив соглашение об отступном, согласились на применение процедуры обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, в связи с чем отношения сторон названного соглашения регулируются положениями статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также статьей 55 Закона об ипотеке; закон не предусматривает возможности передачи имущества, являющегося предметом залога в собственность залогодержателя, поэтому стороны по кредитному договору должны договорится о прекращении обязательств по договору путем передачи кредитору определенного имущества (но не предмета залога), в ином случае соглашение об отступном будет являться ничтожным, заключенным в обход норм действующего законодательства и существенно нарушающее права залогодателя; соглашение об отступном содержит противоречивые положения.
Проверив в порядке статей 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 08.04.2008 между закрытым акционерным обществом «Банк Жилищного Финансирования» (банк) и Ольковым Антоном Николаевичем, Ольковой Евгенией Юрьевной (заемщик) был заключен кредитный договор № О-ВРР-235/08 (далее — кредитный договор).
В соответствии с пунктами 1.1 и 1.3 кредитного договора банк предоставил заемщику кредит в размере 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч 00/100) рублей сроком на 240 (двести сорок) месяцев для целевого использования — приобретения квартиры № 63, находящейся по адресу: город Омск, улица 33-я Северная, дом 122 (далее — квартира).
Банк свои обязательства по кредитному договору выполнил в полном объеме и предоставил заемщику денежную сумму в указанном размере, что подтверждается платежным поручением от 08.04.2008 № 38.
Заемщик 08.04.2008 приобрел по договору купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств № КП-О-ВРР-235/08 от 08.04.2008 квартиру № 63 по адресу: город Омск, ул. 33-я Северная, д. 122.
Право собственности заемщика на квартиру зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 14.04.2008 за № 55-55-01/051/2008-729, с возникновением ипотеки в силу закона, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55 АВ № 649283.
Квартира находится в залоге у банка в силу закона, о чем 14.04.2008 сделана соответствующая запись в ЕГРП за № 55-55-01/051/2008-730. Право залогодержателя удостоверено закладной, выданной 14.04.2008.
Между обществом с ограниченной ответственностью «Промышленная Страховая Группа «ОСНОВА» и банком 28.06.2010 заключен договор купли-продажи закладных № 1, в соответствии с которым закладная была передана в собственность ООО «Промышленная Страховая Группа «ОСНОВА».
Между обществом с ограниченной ответственностью «АВРОРА Управление активами» «Д.У.» закрытым паевым инвестиционным фондом «Первый ипотечный» под управлением общества с ограниченной ответственностью «АВРОРА Управление активами» и ООО «Промышленная Страховая Группа «ОСНОВА» 28.06.2010 заключен договор купли-продажи закладных № 3, в соответствии с которым закладная была передана в собственность ООО «АВРОРА Управление активами».
Между ООО «АВРОРА Управление активами» и KLAMOTEN HOLDING LIMITED 18.07.2012 заключен договор купли-продажи закладных № 18/07, на основании которого новым собственником становится KLAMOTEN HOLDING LIMITED (Кламотен Холдинг Лимитед).
Вышеперечисленные уступки прав требований были зафиксированы в закладной в виде передаточных надписей.
В нарушение кредитного договора заемщик допустил просрочку внесения очередных периодических (ежемесячных) аннуитентных платежей более чем на 30 дней, начиная с 02.08.2010 года. Задолженность по кредитному договору по основному долгу и процентам за пользование кредитными средствами до настоящего времени не погашена.
В соответствии с пунктом 4.4.1 кредитного договора, заявитель имеет право требовать досрочного исполнения обязательств по настоящему договору, а заемщик обязан в силу пункта 4.1.13 кредитного договора досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и неустойку (пени, штрафы), в случае ее начисления не позднее 30 (тридцать) календарных дней, считая от даты предъявления кредитором письменного требования о досрочном исполнении обязательств.
Требование № 12 от 29.08.2012 о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору № О-ВРР-235/08 от 08.04.2008 было отправлено заемщику по адресу, указанному в кредитном договоре.
По состоянию на 06.03.2013, задолженность заемщика перед истцом составила 2 115 641 (два миллиона сто пятнадцать тысяч шестьсот сорок один) рубль 97 копеек.
По факту возникновения задолженности по кредитному договору стороны приняли решение заключить между компанией (залогодержатель) и заемщиком (должник) соглашение об отступном от 09.04.2013 б/н, согласно которому стороны договорились о прекращении всех обязательств заемщика перед компанией, вытекающих из кредитного договора, предоставлением заемщиком взамен исполнения этих обязательств отступного путем передачи в собственность компании жилого помещения — квартиры № 63, расположенной по адресу: город Омск, улица 33-я Северная, дом 122.
В целях государственной регистрации перехода к компании KLAMOTEN HOLDING LIMITED права собственности и регистрации права собственности за компанией KLAMOTEN HOLDING LIMITED на квартиру 10.04.2013 участники соглашения об отступном от 09.04.2013 б/н обратились с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, которое сообщением от 31.05.2013 № 01/083/2013-350 в совершении названных регистрационных действий отказало.
В качестве оснований для отказа регистрирующий орган указал, что документы, представленные на регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. В сообщении об отказе в государственной регистрации содержится ссылка на пункты 2, 5 статьи 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Ссылаясь на незаконность данного отказа, компания KLAMOTEN HOLDING LIMITED обратилась с настоящим заявлением в арбитражный суд.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации при проведении государственной регистрации прав регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.
Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации).
Основания для отказа в государственной регистрации права установлены статьей 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 данного Закона в государственной регистрации права может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Доводы заявителя жалобы о том, что стороны, заключив соглашение об отступном, согласились на применение процедуры обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, в связи с чем отношения сторон названного соглашения регулируются положениями статьи 349 ГК РФ, а также статьей 55 Закона об ипотеке, обоснованно отклонены апелляционным судом.
Согласно пункт 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
По правилам статьи 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.
Оценив условия соглашения об отступном от 09.04.2013 суды пришли к правильному выводу о том, что оно заключено в соответствии с требованиями статьи 409 ГК РФ, направлено на прекращение основного обязательства (кредитный договор №КП-О-ВРР-235/08 от 08.04.2008), обеспеченного залогом и не может быть квалифицировано в качестве внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество.
Статья 409 ГК РФ не содержит дополнительного условия о нотариальном удостоверении соглашения об отступном, даже в том случае, когда предметом этого соглашения является недвижимое имущество. Обязательность письменной формы, как условия законности отчуждения объекта недвижимости, в данном случае заявителем соблюдена.
При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные требования.
Оспоренные судебные акты приняты при правильном применении норм права, содержащиеся в них выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом округа не установлено.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 16.08.2013 Арбитражного суда Омской области и постановление от 05.11.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-6650/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий М.Ф. Лукьяненко
Судьи В.Н. Гудым
Т.Н. Дубинина
Источник
