По договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества (п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса).
Характеристика договора займа: он является реальным, односторонним, может быть как возмездным, так и безвозмездным.
Договор считается заключенным с момента передачи денег или других вещей (п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса). Односторонний характер договора выражается в том, что заемщик создает для себя заключением договора только долг, а займодавец всегда получает право требования.
Предметом договора займа являются деньги или другие вещи, определяемые родовыми признаками, иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территорий РФ с соблюдением правил ст. 140, 141 и 317 Гражданского кодекса (п. 2 ст. 807 Гражданского кодекса).
Сторонами договора займа являются займодавец и заемщик. В качестве займодавца, так же как и заемщика, могут выступать любые субъекты гражданского права. Заемщиком могут быть РФ и ее субъекты (п. 1 ст. 817 Гражданского кодекса).
Заключая договора займа или кредита, организации осуществляют операции с заемными средствами, которые можно условно разделить на три следующих этапа:
получение заемных средств;
начисление и уплата (получение) процентов за пользование заемными средствами;
возврат заемных средств.
В обоих случаях получающей стороной выступает заемщик. Заём выдает займодавец: любая организация или любое частное лицо; лицензия заемщику при этом не требуется. Кредит же предоставляет банк или иная кредитная организация, имеющая лицензию.
Для юридических лиц гражданское законодательство содержит обязательное требование к письменной форме договора займа и договора кредита независимо от суммы. Для кредитного договора несоблюдение этого требования указывает на необходимость считать договор ничтожным:
Купля-продажа недвижимого имущества является самым распространенным способом приобретения недвижимости. При заключении этого соглашения необходимо учесть много тонкостей и понимать, что данный договор требует большого количества разнообразных справок и документов. Поэтому важно иметь представление о самом документе, о процессе его заключения и, конечно же, не забывать о нюансах.
Согласно ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Он должен составляться в письменной форме и пройти государственную регистрацию.
Данный договор можно охарактеризовать как:
— консенсуальный, так как считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а вступление договора в силу не связано с передачей товара покупателю.
— возмездный, поскольку продавец за исполнение своих обязанностей по передаче товара покупателю должен получить от него встречное предоставление в виде оплаты полученного товара.
— взаимный, то есть права и обязанности возникают у обеих сторон.
Сторонами выступают продавец (собственник недвижимости, полномочия которого подтверждены свидетельством государственного регистрирующего органа) и покупатель (любой субъект права).
Предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимое имущество, не изъятое из оборота.
Необходимо отметить, что, например, земля и прочие природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства, не могут являться объектом данного договора, а здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, квартира, иной объект недвижимого имущества, либо часть здания, дома, квартиры, нежилое помещение, доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества – могут быть предметом данного соглашения.
Условия о предмете является существенным условием договора продажи недвижимости (п.1 ст. 432 ГК РФ) и законодатель устанавливает специальные требования к степени детализации предмета (ст. 554 ГК РФ).
В чем состоит принципиальное отличие залога от ипотеки? Несмотря на то что ипотека по своей сути является разновидностью залога, разница между этими понятиями довольно большая.
Первое, чем отличается договор залога от договора ипотеки, это юридическим значением данных понятий.
Определение залога было дано в ч. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Проанализировав данную норму, можно сказать, что залог – это один из способов обеспечения взятого обязательства.
Предметом залога согласно ч. 1 ст. 336 ГК РФ может быть почти любое движимое или недвижимое имущество, в том числе автомобили, техника, ювелирные украшения и даже имущественные права на вышеперечисленные объекты. Таким образом, перечень имущества, которое может быть заложено, огромно.
Осуществлять ипотечное кредитование согласно ФЗ могут исключительно банки, зарегистрированные и получившую лицензию на право занятия банковской деятельностью в установленном законе порядке.
Залогодержателем по договору залога может быть и юридическое, и физическое лицо. Например, ломбарды осуществляют выдачу ссуд под заложение различного ценного имущества.
Форма договора залога предусмотрена ст. 339 ГК РФ. Согласно ч. 3 данной статьи для данного договора достаточно соблюдения письменной формы. Но есть исключение: если договор обеспечивает обязательство по договору, который согласно закону должен быть нотариально заверен, то и его следует заверять у нотариуса.
Договор ипотеки обязательно подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 10 ФЗ). Без этого он является ничтожным.
Так как взятая в ипотеку недвижимость является способом обеспечения кредита, то на ней лежит обременение. Это значит, что без письменного разрешения кредитора ни подарить, ни продать, ни даже сдать в аренду приобретенную квартиру не удастся.
Что касается договора залога, то в случае получения кредита обеспечивать его выплату может любое ценное имущество, например, автомобиль или техника. На само же имущество, для приобретения которого оформлялся кредит, обременения могут не накладываться. Имущество может находиться у залогодателя, залогодержателя либо быть сдано на хранение третьей стороне (ст. 338 ГК РФ).
В случае с договором залога имущества, его стоимость определяется самими сторонами и прописывается в условиях договора. При заключении же ипотечного договора оценку объекта недвижимости определяет эксперт, имеющий соответствующее разрешение. Оценщик выдает развернутый вывод, где указывает рыночную и ликвидную стоимость оцененного имущества, на основании чего банк определяет размер ипотеки.
Требования к потенциальному залогодателю минимальные. Иногда для оформления договора требуется только паспорт и наличие полной дееспособности.
Требования же к ипотечнику, когда залогодатель выступает и заемщиком, гораздо выше. Каждый банк устанавливает собственные рамки для тех, кто хочет получить ипотечный кредит, но в любом случае есть ряд основных требований:
- возраст. Ипотека выдается людям, достигшим 21 года. Верхние рамки у каждой банковской организации свои, но в любом случае банк рассчитывает так, чтобы кредит был полностью погашен до пенсионного возраста. Если заемщик желает воспользоваться льготной программой, то в таком случае возрастные рамки еще жестче;
- уровень доходов. Потенциальный заемщик должен иметь достаточно высокий уровень доходов, чтобы иметь возможность оплачивать задолженность по оформленному ипотечному кредиту.
Необходимость оформления страховки на приобретенную недвижимость предусмотрена статьей 31 ФЗ. Без него оформление ипотечного кредита невозможно. Кроме того, нередко банки самостоятельно устанавливают требование застраховать жизнь, здоровье, трудоспособность заемщика. Необходимость приобретения таких страховых полисов не предусмотрено на законодательном уровне, но без них банк может просто отказать в оформлении договора. Размер ежегодных страховых платежей обычно составляет около 1,5% от общей стоимости недвижимости.
Для оформления обычного залога оформление страховки, как правило, не требуется.
Изучив особенности ипотеки и залога, становится понятно, что разница между данными ними достаточно большая. Фактически ипотека является одной из разновидностей залога с очень узким перечнем закладываемого имущества.
- Главная
- Блог
- В чем отличие ипотеки от кредита под залог недвижимости?
Мы часто слышим от друзей, знакомых и коллег, что они платят по ипотеке.
Заемщики знают, что квартира находится в ипотеке у банка, хотя что это значит зачастую не могут толком объяснить даже выпускники многочисленных юридических факультетов. Иногда заемщики даже думают, что квартира принадлежит не им, а банку до полной выплаты кредита, хотя это совсем не так.
В массовом сознании, впрочем, как и в сознании отдельных специалистов финансового рынка, ипотека — это целевой кредит на покупку недвижимости, который оплачивает заемщик, и все, что связано с этим кредитом.
При этом ипотека (залог недвижимости) может обеспечивать как целевой кредит на покупку недвижимости, так и любой другой кредит или вообще другое обязательство (договор поручительства, договор купли-продажи с рассрочкой оплаты, договор ренты и т.п.).
Залог недвижимости (ипотека) – означает право кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником (например, неплатежей по кредиту) обратить взыскание на заложенную недвижимость и удовлетворить свои требования из ее стоимости, преимущественно перед другим кредиторами должника – собственника предмета залога. При этом обратить взыскание – это не забрать предмет залога, а реализовать его строго в соответствии с процедурой, предусмотренной законом. Если мы говорим о залоге жилой недвижимости, то речь идет только о реализации предмета залога с публичных торгов в рамках исполнительного производства на основании соответствующего решения суда.
Ипотека или ипотечный кредит – это целевой кредит, предоставленный для приобретения недвижимости под залог этой или другой недвижимости. Именно такие кредиты составляют сегодня основную массу выдаваемых банками кредитов, обеспеченных залогом недвижимости. На них распространяются многочисленные программы государственной поддержки, субсидирования процентной ставки. Для погашения такого кредита можно использовать материнский капитал .
Кредит под залог недвижимости – это кредит под залог имеющегося объекта недвижимости на самые разные цели (развитие бизнеса, приобретение дорогостоящих покупок, рефинансирование долгов, потребительские нужды и т.д.), но не на покупку жилья. Такие кредиты еще не получили большого распространения и только начинают набирать популярность среди населения, поскольку в современных реалиях являются чуть ли не единственным способом для физического лица получить значительную сумму для решения стоящих перед ним финансовых задач.
Источник
Общие вопросы в понятии займа
Большинство обывателей ставят в один ряд такие понятия, как кредит, ссуда и займ, считая эти слова синонимами. На первый взгляд это действительно так: один человек берёт у другого определённую сумму денег или другой актив, и через некоторое время возвращает назад, иногда уплачивая за это проценты, иногда не делая этого.
Но на самом деле между всеми этими понятиями – «кредит» , «ссуда» и «займ» есть определённые различия, и в данной статье мы попробуем разобраться, что же такое займ, определим его экономическое значение.
В первоначальном смысле займ – передача одним лицом другому некоторой суммы денег, определённого количества вещей либо других активов (называемых общим термином «предмет займа» ) с условием возвращения через некоторое время, причём возвращения в полном объёме и надлежащего качества. Лицо, предоставляющее займ, именуется займодавцем, а получающее его – заёмщиком.
Гражданское право подразумевает специальную процедуру оформления займа, с заключением соответствующего договора. Вообще, эта практика уже довольно старая, и появилась в начале первого тысячелетия, являясь составляющей системы римского частного права. Внешне кажущийся простым, этот документ был очень грамотным юридически: заёмщик получал займ и обязывался возвратить его займодавцу по истечении указанного срока в полном объёме.
Весьма характерная черта займа как одного из видов частновладельческих отношений – то, что на протяжении всего периода, прописанного в договоре займа, заёмщик является полноправным и единоличным собственником предмета займа, и может распоряжаться этими материальными благами как считает нужным. В случае же разрушения или утраты вещей, полученных в качестве займа, заёмщик в любом случае обязан вернуть аналогичные предметы того же назначения, в том же количестве и того же качества. Иными словами, договор займа распространяется только на те виды вещей, которые не являются уникальными, и которые без труда можно будет заменить на новые. Если говорить проще, то в качестве займа можно обмениваться такими вещами, как бытовая техника, стройматериалы, займы под залог автомобиля и т. д. А вот скульптуры, картины, ювелирные украшения, предметы авторского права или редкая коллекция монет не могут стать предметом займа, поскольку компенсировать ущерб в случае чего будет нечем.
Чем отличается займ от кредита?
1.Важным отличием займа от кредитов является отсутствие платы за его пользование. Все знают, что, беря кредит, в договоре обязательно указываются причитающиеся кредитору проценты, а вот договор займа ничего такого не предусматривает, услуга добровольная и бесплатная для обеих сторон. Во многом это обусловлено довольно близкими, дружескими отношениями между займодавцем и заёмщиком. Ведь вряд ли кто-нибудь согласится позаимствовать первому встречному значительную сумму денег.
2.Отличается кредит от займа и наличием финансового посредника. В случае с кредитом таким посредником является банк или другое учреждение. По большому счёту, именно в банк обращаются желающие получить какую-либо материальную ценность люди, поскольку они знают, что банк располагает нужными средствами. А банк в свою очередь знает, что получит от такого сотрудничества выгоду в качестве процентов или комиссионных выплат, к примеру, если выдаёт ссуды под залог автомобиля. В случае займа никакого посредничества нет.
3.Наконец, в процессе займа участники передают друг другу не только деньги, но и другие активы, причём в собственность, а кредит предусматривает исключительно деньги в качестве предмета займа, и во временное пользование.
Источник
Когда занимаете кому-то крупную сумму, желательно подстраховаться. Договор залога — это документ, по которому вы сможете вернуть себе деньги, даже если заемщик откажется выплачивать долг. Вы просто продадите залог и получите необходимую сумму на руки.
Рассказываем все о том, как оформить договор залога. Что вообще можно использовать как залог, в какой форме заключают договор, что в нем писать и куда потом нести.
Что можно использовать в качестве залога
Залогом может стать все, на что можно оформить право собственности и потом продать. Чаще всего используют недвижимость: квартиры, частные дома, дачи, коммерческие помещения и так далее. Реже — движимое имущество: например, автомобиль последнего года выпуска или крутой спортивный мотоцикл.
Главное, чтобы залог стоил больше, чем сумма займа
Также предметом залога могут выступать другие вещи: например, ценные бумаги. Но есть нюанс — они колеблются в цене. И может сложиться такая ситуация, что вы брали в залог ценные бумаги стоимостью 10 млн ₽, а через два года их цена составила 7 млн ₽. И если вы занимали сумму в 8–9 млн ₽, то даже продажа акций не поможет.
Цена на любой предмет залога может измениться со временем. А еще с ним может что-то случиться: например, есть риск, что дом сгорит, а автомобиль попадет в ДТП.
Чтобы минимизировать риски возможных форс-мажоров, страхуйте предмет залога и прописывайте в договоре, кто получит возмещение в случае страхового случая. Например, укажите, что компания выплатит вам оставшуюся сумму долга по договору займа, а остальные деньги перечислит заемщику.
В какой форме заключают договор и надо ли его заверять
Договор залога можно оформить отдельным документом или вписать его прямо в договор займа. Закон лишь требует письменного заверения обязательств, а форма не так важна. Зато обязательно нужно заключить документ в трех экземплярах: один будет у вас, второй у заемщика, третий понадобится для оформления обременения на предмет залога.
Заверять документ у нотариуса не обязательно, но есть исключения. Если заемщик использует в качестве залога недвижимость в долевой собственности, вам придется обращаться к нотариусу. Иначе сделку признают незаконной. Да и в других случаях лучше использовать нотариальное заверение, потому что:
Нотариус сам составит документы. Вам не придется ломать голову над тем, что писать в договоре и нужно ли указывать технические характеристики залога. Нотариус знает, как оформлять сделки, и не сделает ошибок.
Нотариус проверяет корректность сделки. Он занимается не только составлением договора, но и изучает сведения об объекте залога. Например, если заемщик хочет заложить целый дом, но владеет только ⅛ его частью, нотариус сообщит вам об этом.
В случае невозврата денег можно не обращаться в суд. Просто приходите к нотариусу и делаете исполнительную надпись. С ней можно пойти напрямую к судебным приставам, чтобы взыскать предмет залога и продать его.
Что должно быть в договоре залога
Согласно Статье 339 ГК РФ, в договоре залога обязательно должны быть указаны следующие сведения:
- Информация о предмете залога, которая поможет его идентифицировать. Например, для дома это точный адрес и кадастровый номер, а для автомобиля — VIN-номер и данные свидетельства о регистрации. На всякий случай укажите все сведения — и характеристики, и номера документов на закладываемое имущество.
- Существо обязательства. Пропишите то, что заемщик взял у вас деньги в долг и оставил залог в качестве гарантии исполнения обязательств по договору.
- Размер и срок обязательств по договору займа. Указываете, сколько и когда заемщик должен вернуть денег. Это важно, потому что если вы не пропишите этого, не сможете доказать, что он не исполнил обязательства.
Если заключали договор займа отдельно, можете сослаться на него. А если заключаете два договора в одном, просто подробно прописываете условия займа и информацию о предмете залога.
Если заключаете договоры отдельно, проследите, чтобы и вы, и заемщик подписали все бумаги
Также можно указать в договоре залога условие об отступной: если заемщик не справится с обязательствами, просто напишет отступную, и вы получите право собственности на авто или жилье. А еще можно прописать порядок реализации заложенного имущества. Например, условия распоряжения деньгами с продажи залога — что вы заберете себе сумму долга, а остальные деньги отдадите заемщику.
Не забудьте указать место, дату и время заключения документа. Подпишите его на каждом листе или скрепите их между собой — например, бумажным скотчем. И поставьте подпись так, чтобы одна ее часть была на скотче, а другая — на бумаге.
Что делать с договором залога после подписания
Если обращались к нотариусу, ничего делать не нужно — он сам зарегистрирует сделку. А если решили сделать все самостоятельно, оформите обременение на предмет залога, чтобы заемщик не смог продать его без вашего ведома.
Регистрировать обременение нужно в разных местах в зависимости от того, что именно заложено:
- если недвижимость, в Росреестре через МФЦ;
- если автомобиль, в МРЭО ГИБДД;
- если ценные бумаги, в управляющей компании.
Если же право собственности довольно условно — например, заемщик предложил в качестве залога драгметаллы — придется искать выход из ситуации. Он в любом случае будет. В нашем примере можно арендовать в банке ячейку на свое имя и составить нотариально заверенное обязательство вернуть слитки в случае, если заемщик исполнит обязательства по договору.
После регистрации обременения заемщик не сможет сделать что-то с залогом. И если он вернет деньги, вы просто снимете обременение. Если нет, оформите право собственности на себя и продадите залог.
Повторим: что нужно знать об оформлении договора залога
- Закладывать можно все, на что оформляется право собственности.
- Договор заключают в простой письменной форме, регистрировать его у нотариуса не обязательно, но есть исключения.
- В договоре залога обязательно должна быть информация о предмете залога и условиях займа.
- После подписания договор залога нужно зарегистрировать в Росреестре или другом учреждении, чтобы оформить обременение.
Если вы хотите заработать на выдаче займов под проценты и залог, обращайтесь к нам. Наш фонд «Бридж Кредит» предлагает инвестировать в займы под 13–24% годовых. Обязательно страхуем предмет залога и подбираем сделки так, чтобы сумма займа не превышала 50% от цены заложенного имущества. Это позволит вернуть все деньги даже при срочной продаже.
Источник
