Одолжить по-товарищески
«Консьержъ» продолжает подробное изучение вопроса о возможных вариантах получения кредита объединениями собственников жилья. В этом номере мы рассмотрим возможности, которые открывает перед ТСЖ взаимодействие с некоммерческой организацией «Фонд содействия кредитованию малого бизнеса». При беглом знакомстве с деятельностью фонда члены правления могут решить, что он не может оказать содействия товариществам собственников жилья, однако эксперты фонда рекомендуют не делать поспешных выводов.
Возможности измеряются потребностями
Действительно, фонд создан для поддержки малого бизнеса в Петербурге. А как мы знаем, ТСЖ не является субъектом предпринимательской деятельности. Этот факт, однако, не мешает товариществам создавать общества с ограниченной ответственностью или объединяться в потребительские кооперативы. Таким образом, обнаруживаются два возможных пути получения государственной помощи через средства фонда.
Рассмотрим первый. Коммерческой организации гораздо проще получить займ на нужды многоквартирного дома, нежели некоммерческой организации, какой и является ТСЖ. Поэтому эксперты финансового рынка рекомендуют создавать при товариществах общества с ограниченной ответственностью. Они могут вести некую хозяйственную деятельность (оказывать жилищные услуги), а в случае если ТСЖ срочно понадобятся деньги, на ООО можно будет оформить кредит. «При выдаче займа мы рассматриваем ООО и ТСЖ как аффилированную структуру, понимая, что их финансовые потоки и имущество взаимосвязаны. Таким образом, мы сознательно финансируем ТСЖ посредством ООО», – говорит заместитель директора НО «Фонд содействия кредитованию малого бизнеса» Анна Мелкишева. Одно из условий выдачи займа в данном случае – ведение хозяйственной деятельности вновь образованным ООО не менее трех месяцев. Именно поэтому об организации общества с ограниченной ответственностью следует позаботиться заранее.
Второй вариант получения финансовой поддержки – создание потребительского кооператива, что предполагает некую договоренность между несколькими ТСЖ. Принимая решение о выдаче займа, специалисты Фонда содействия кредитованию малого бизнеса будут рассматривать имущество и финансовое состояние конкретного товарищества в кооперативе – того, что претендует на получение средств.
Что нам это дает?
Помощь фонда заключается в предоставлении микрозаймов из собственных активов фонда (если деньги нужны быстро) и поручительстве по обязательствам перед кредиторами (если нужен кредит на большую сумму и не хватает залога).
Микрозаймы в размере от 50 до 600 тыс. рублей выдаются на срок от 3 до 12 месяцев. Процентная ставка по договору займа составляет 12% годовых, проценты начисляются на фактический остаток задолженности. Переплата по займу составит не более 6,6% в год. Займ до 100 тысяч рублей выдается под поручительство, свыше 100 тысяч – под залог.
В качестве залога можно рассматривать оборудование – уборочную технику, например. А если общего имущества нет, то фонд может рассматривать в качестве залога имущество третьих лиц – тех же участников созданного ООО или потребительского кооператива. Это может быть транспортное средство. «Для нас автотранспорт – лучший выход. Во-первых, он есть у большинства заемщиков, во-вторых, он наиболее ликвиден», – говорит Анна Мелкишева. Средства на текущих счетах ТСЖ не могут рассматриваться в качестве залога, но их стабильный среднемесячный остаток будет гарантом финансовой состоятельности и, следовательно, положительно повлияет на решение о выдаче займа.
В случае если товариществу требуется сумма, превышающая 600 тысяч, есть возможность получить поручительство фонда при оформлении банковского кредита. Известно, что именно отсутствие залога в большинстве случаев осложняет получение займа для ТСЖ. Фонд может дать поручительство на 50% от суммы залога. Представителю организованного при товариществе ООО достаточно обратиться в банк, заключивший соглашение с фондом, и высказать свое желание воспользоваться гарантией для получения кредита. После положительного решения о выдаче кредита банк направляет в фонд заявку на оформление поручительства. Срок рассмотрения заявки фондом – не более 3 дней. В случае принятия положительного решения заключается трехсторонний договор поручительства, и банк перечисляет кредит на расчетный счет заемщика.
О страхах
Что может остановить группу собственников, желающих получить займ на общие нужды дома? В первую очередь – боязнь, что в один из дней у ТСЖ не окажется средств на погашение займа. «Нужно не бояться, не сомневаться, а просчитывать, – советует Анна Мелкишева. – Мы проводим анализ финансовой деятельности ТСЖ за последний год и даем рекомендации, попутно выясняя риски. Не в интересах фонда вешать долг на товарищество, погасить который ТСЖ не под силу. Мы дадим и экономические, и юридические консультации. Собственники сами увидят ситуацию и примут решение о возможности займа». Не добавит уверенности заемщикам и долг перед ресурсоснабжающими организациями. На то есть причины – банки, выдающие кредиты товариществам, отсутствие долгов перед РСО обязательно указывают в списке требований, предъявляемых к заемщику. Фонд же регламентирует в качестве обязательного условия только отсутствие задолженности перед бюджетом. Ее быть не должно и обычно не бывает, потому что ТСЖ не облагаются большими налогами. Задолженность перед кредиторами (в т. ч. и перед РСО) допускается в пределах разумных сумм и сроков.
Наталья Жирылеева
«Консъержъ», 05.04.2011
Источник
Есения123
спросил
23 сентября 2015 в 10:58
1919 просмотров
Добрый день!
Подскажите пожалуйста, имеет ли право ТСЖ заключать договор займа (беспроцентный) с председателем (он дает в долг). А затем самостоятельно (без согласия собственников МКД) выдать денежные средства Заимодавцу в качестве возврата заемных средств? Коммерческой деятельностью ТСЖ не занимается.
Спасибо за ответ.
Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья
2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
еще и 2/3 надо:
Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья
4. Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6, 7, 12 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества…
Я считаю что без решения большинства, которое требуется по Кодексу нельзя. Потому что денежные средства — это собственность не правления и председателя, а собственников жилья. Они утверждают вам все, даже зарплату.
Займ — это не целевое использование денежных средств собственников, если они его не утверждали. И тем более уплата процентов за их счет без их согласия — это не правильно. И еще с помощью займа председатель может выводить денежные средства в свой личный доход в виде процентов. Тем более собственники будут против.
Здравствуйте.
Цитата (Светик1111111):Займ — это не целевое использование денежных средств собственников, если они его не утверждали.
Заемные средства предоставляется председателем, а не председателю.
Цитата (Светик1111111):И еще с помощью займа председатель может выводить денежные средства в свой личный доход в виде процентов. Тем более собственники будут против.
Автор вопроса пишет:
Цитата (Есения123):договор займа (беспроцентный) с председателем (он дает в долг).
Светик1111111 , пожалуйста, читайте вопросы внимательнее.
Да, извините, не внимательно прочитала. Даже если займ беспроцентный, то все равно без одобрения собственников его брать нельзя. Вся деятельность Председателя и правления ТСЖ контролируется собственниками. Если они согласятся то тогда да, если не согласятся то брать займ нельзя.
Трудности будут особенно с его возвратом. Заемные средства вы потратите, а вот из каких средств вы его возвращать будете? Тем более нужно собрание собственников, чтобы добавить в тариф сумму возврата займа. Без утверждения собственниками этого пункта председатель не имеет права вернуть себе предоставленный ТСЖ займ. Тогда он будет вынужден обратиться в суд.
На собрании ТСЖ вы должны решить как будете расчитывать доли на собственников — метрами или количеством проживающих. Тут тоже много трудностей. В большой квартире может жить одна бабушка-пенсионерка, и убедить ее что ей принадлежит большая доля общедомового имущества крайне сложно.
Займ может быть взят на кассовый разрыв, тогда собственники не несут дополнительных расходов, но все равно, распоряжаться денежными средствами собственников без их согласия нельзя.
Спасибо Вам за ответ. А как же тогда быть когда денег нет, а з/п платить надо…председателю постоянно приходится свои средства вносить…неужели всегда собрание собирать?((
Источник
ЖК РФ предусматривает возможность проведения капремонта в многоквартирном доме с привлечением кредитных средств, если накопленных на специальном счёте денег недостаточно для оплаты запланированных работ. Читайте о том, как взять такой кредит в банке и что делать, если после этого сменится владелец спецсчёта.
Создать спецсчёт и выбрать его владельца
Собственники на общем собрании в доме, выбрав специальный счёт как способ формирования фонда капремонта, определяют размер ежемесячного взноса, кредитную организацию, где счёт будет открыт, и владельца этого счёта (п. 1 ч. 3, ч. 4 ст. 170 ЖК РФ). Владельцем счёта в зависимости от формы управления домом становится ТСЖ/ТСН, ЖК, УО или региональный оператор (ч. ч. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ).
Собственники на ОСС могу принять решение о получении владельцем специального счёта – УО, ТСЖ/ТСН, ЖСК – кредита или займа на проведение капитального ремонта общего имущества дома.
Такой вариант проведения капремонта выгоден в том случае, если на специальном счёте, где формируется фонд, недостаточно средств на все необходимые работы. Тогда собственники могут дать поручение владельцу счёта взять на эти цели кредит.
Фонд капитального ремонта и способы его формирования
Повысить собираемость платежей за капремонт в доме
Чтобы подать заявку на кредит для проведения капремонта, необходимо соблюсти несколько требований ЖК РФ и кредитных организаций:
- Фонд капремонта формируется на спецсчёте, открытом в одном из утверждённых ЦБ РФ для этого банков.
- Владельцем специального счёта является УО, ТСЖ или жилищный кооператив, которые и станут заёмщиками по кредиту.
- Собираемость платежей жителей дома за капитальный ремонт находится на высоком уровне. Банк имеет право установить собственные требования к этому показателю.
- Решение о проведении ремонта в кредит принято на общем собрании собственников помещений в доме.
Размер кредита, на который может рассчитывать тот или иной многоквартирный дом, зависит от двух основных факторов: размера взноса на капремонт, установленного на общем собрании собственников в МКД, и площади дома. Эти параметры позволят банку определить сумму, ежемесячно поступающую на спецсчёт.
Напомним, что размер взноса на 1 кв. м. площади, установленный в МКД, не может быть ниже минимального уровня, утверждённого органами исполнительной власти субъекта РФ (ч. 8.1 ст. 156, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). Собственники вправе на ОСС увеличить взнос, сделав его выше минимального. В таком случае шанс получить необходимую сумму кредита увеличится.
Провести общее собрание собственников и подать заявку в банк
Итак, разберёмся в последовательности действий УО и собственников в ситуации, когда необходимо взять кредит на капремонт:
1. Оценить состояние общего имущества, составить перечень необходимых работ и их стоимость.
УО и собственники поймут, какая сумма кредита им понадобится для проведения капитального ремонта. Если сумма нужна внушительная, то заёмщикам следует подумать об увеличении размера взноса на капремонт с 1 кв. м., а также оценить процент собираемости взносов в доме. На этом этапе УО уже может обратиться в разные кредитные организации и собрать их предложения, чтобы выбрать наиболее подходящий кредитный продукт.
2. Подготовить общее собрание, в повестку дня которого необходимо, помимо обязательных о выборе председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, включить следующие вопросы:
- провести капитальный ремонт общего имущества дома;
- утвердить перечень работ по капремонту, сроки их проведения и смету, подрядную организацию, лицо, которое будет от лица собственников подписывать акты, источники финансирования;
- профинансировать капремонт с привлечением кредитных средств;
- поручить УО подать заявку на кредит;
- заключить кредитный договор с указанием существенных условий договора: названия банка, цели и суммы кредита, сроков заключения и исполнения договора, а также лица, которое будет от лица собственников его заключать.
Отметим, что последний вопрос сразу выносится на голосование только в том случае, если владелец спецсчёта уже имеет информацию о кредитных предложениях различных банков и готов представить наиболее выгодную кредитную программу собственникам.
Если этой информации ещё нет, то собственники поручают УО/ТСЖ собрать такие данные и в установленный срок представить их на другом общем собрании. Тогда собственники утвердят банк для получения кредита, его сумму и сроки.
При необходимости собственники на ОСС утверждают повышение размера взноса на капитальный ремонт, что позволит им рассчитывать на большую сумму кредита. Также, согласно ч. 1.2 ст. 44 ЖК РФ, в повестку включается вопрос о погашении кредита и уплаты процентов за счёт средств фонда капитального ремонта.
3. Провести общее собрание собственников в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.
Решение о получении кредита на капремонт должно быть принято не менее ⅔ от всех голосов собственников в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Протокол ОСС оформляется в соответствии со ст. 46 ЖК РФ.
4. УО как заёмщик готовит пакет документов, необходимых для подачи в банк: копию протокола ОСС, выписку со спецсчёта, заявление на получение кредита и другие документы, которые потребует банк. После этого заёмщик обращается с заявкой в кредитную организацию от лица собственников помещений в МКД.
Порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме
Заключить кредитный договор с банком
Если банк одобрил заявку, то между ним и владельцем спецсчёта оформляется кредитный договор. Важно, чтобы в нём были чётко указаны:
- роль управляющей организации как лица, действующего от имени сообщества собственников;
- солидарная ответственность собственников помещений за невыплату кредита, а не владельца спецсчёта.
Когда кредитный договор заключён, банк перечисляет заёмщику деньги. Они направляются УО на оплату услуг подрядных организаций, которые проведут в доме капитальный ремонт общего имущества.
Перечисление средств в счёт погашения долга и процентов по кредиту со спецсчёта происходит согласно условиям подписанного кредитного договора и в силу ч. 1 ст. 174, п. 2 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ. Деньги списываются на основании протокола ОСС, на котором было принято решение о заключении кредитного договора, и самого этого договора (ч. 5 ст. 177 ЖК РФ). Обязательства по выплате кредита лежат не на УО/ТСЖ, а на собственниках, от лица которых заключался договор (ч. 1 ст. 182 ГК РФ).
Если на специальном счёте окажется недостаточно средств для списания ежемесячного платежа и процентов по кредиту, то банк имеет право применить штрафные санкции. В таком случае срок выплаты кредита возрастёт в соответствии с увеличением суммы выплат, что коснётся интересов собственников.
Передать документы по кредитному договору при смене владельца спецсчёта
Случается, что в период действия кредитного договора в доме меняется форма управления или управляющая организация. В таком случае меняется и владелец специального счёта, с которого выплачиваются долг по кредиту и проценты. При этом, согласно ч. 3 ст. 176 ЖК РФ, смена владельца не является основанием для прекращения или изменения условий ранее заключённого кредитного договора.
Решение о новом владельце спецсчёта или изменении способа формирования фонда капремонта собственники должны принять на ОСС не позднее двух месяцев с даты, когда прежняя УО или ТСЖ прекратили управлять домом (ч. 8 ст. 175 ЖК РФ). До этого момента бывший владелец обязан обеспечить надлежащее исполнение всех взятых обязательств по кредитному договору (ч. 11 ст. 175 ЖК РФ).
В течение трёх дней с момента назначения нового владельца бывшая УО или ТСЖ обязаны передать ему документы, связанные со спецсчётом, в том числе кредитные договоры (ч. 12 ст. 175 ЖК РФ). Новая УО или ТСЖ обязаны такие документы принять. После этого к новому владельцу спецсчёта переходят все права и обязанности прежнего владельца (ч. 10 ст. 175 ЖК РФ).
Дома, использующие «умные» решения, могут получить субсидии
Учесть сложные вопросы получения кредита на капремонт
В теории получение кредита на капитальный ремонт дома выглядит достаточно гладко. Но при этом управляющие организации и ТСЖ нередко сталкиваются с серьёзными проблемами:
- Собственники отказываются повышать размер взноса на капитальный ремонт, и банк не выдаёт кредит в необходимой для проведения работ сумме.
- Если в период действия кредитного договора падает собираемость платежей за капремонт и растёт задолженность жителей МКД, то за просрочку ежемесячных платежей санкции грозят УО как заёмщику, а не собственникам-неплательщикам.
- Банки при оформлении кредита требуют гарантии или залог:
- если от лица собственников действует УО, то гарантией будут выступать её собственность и денежные средства, а вовсе не имущество собственников помещений в МКД;
- если за кредитом обращается ТСЖ, то вопрос с гарантией ещё сложнее, ведь товарищество – это некоммерческая организация, у неё нет своего имущества.
Поэтому в большинстве регионов банки не могут предложить собственникам и УО кредиты на капитальный ремонт с привлекательными условиями и низкой процентной ставкой. Чаще всего продукт оказывается слишком дорогим.
Но, несмотря на все трудности, по стране уже есть десятки примеров, когда общее имущество многоквартирного дома под управлением ТСЖ и УО ремонтировалось капитально с привлечением кредитных средств: например, в Ростовской области и Удмуртии.
ТСЖ и УО в этих регионах воспользовались не только предложениями банков, но и возможностями возмещения за счёт Фонда содействия реформированию ЖКХ процентной ставки по кредиту. Подобная финансовая помощь предоставляется согласно постановлению Правительства РФ от от 17.01.2017 № 18 домам, эксплуатируемых от 5 до 60 лет и с установленными ОДПУ коммунальных ресурсов.
Запомнить
Порядок действий УО и собственников в ситуации, когда денег на капитальный ремонт на спецсчёте не хватает и нужен кредит, выглядит следующим образом:
- Провести осмотр дома, составить перечень необходимых работ по капремонту и смету на них.
- Оценить, какую сумму кредита планируется взять и нужно ли повысить размер взноса на капремонт.
- Собрать предложения банков по кредитным программам.
- Организовать и провести общее собрание собственников, на котором ⅔ голосов собственников в доме должно быть отдано за использование при проведении капитального ремонта кредитных средств.
- Собрать документы и подать заявку в выбранную кредитную организацию.
Провести общее собрание собственников и решить вопрос о получении кредита на капитальный ремонт дома гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 37 369 подписчикам
Источник
