Зачем нужна оценка при выдаче кредита
Одним из вариантов обеспечения кредита является залог движимого и недвижимого имущества. Оно передается документально кредитору до момента полного погашения кредита заемщиком. В случае неплатежеспособности последнего банк имеет право реализовать предмет залога и вернуть свой капитал.
Но принимать в качестве обеспечения любое имущество кредитор не будет. Его цель – максимально снизить риски потери денег. Если заемщик не может расплатиться по долгам, банк заинтересован как можно быстрее продать предмет залога. А это можно сделать только с ликвидным имуществом, т. е. тем, которое пользуется спросом на рынке и легко находит своих покупателей.
Например, продать квартиру эконом-класса в Москве, в шаговой доступности от станции метро, с развитой инфраструктурой можно без проблем в короткие сроки. Этого нельзя сказать об элитном жилье на окраине, откуда до первых признаков цивилизации придется добираться через пробки на личном или общественном транспорте.
С целью определения ликвидности, а также конкретной стоимости объекта на текущий момент времени проводится его оценка. Это профессиональный вид деятельности, который регулируется законодательством РФ.
Не только банк заинтересован в оценке. Заемщик заранее может сориентироваться по сумме кредита, который одобрит банк. А в случае оформления ипотеки еще и определить, насколько адекватную цену запрашивает за жилье продавец.
Так как, в основном, предметом залога становится жилая недвижимость, далее мы будем рассматривать процедуру оценки именно для таких объектов. Законом “Об оценочной деятельности в РФ” (ст. 7) определено, что приоритетное право на определение принадлежит рыночной стоимости, если в договоре не указан другой вид стоимости. Для банка при принятии решения о выдаче кредита клиенту интересна еще и ликвидационная стоимость. Он одобряет кредит на сумму, не превышающую любую из оценочных стоимостей.
Рыночная стоимость – цена, по которой продавец согласен продать объект, а покупатель его купить. При этом никто не оказывает давление на стороны сделки, все участники получили необходимую информацию, и на цену не влияют никакие чрезвычайные обстоятельства. Если какое-то из перечисленных условий не выполняется, то цена не будет считаться рыночной.
Ликвидационная стоимость – цена, по которой объект недвижимости может быть продан на рынке в короткие сроки. В отличие от рыночной стоимости здесь учитываются чрезвычайные обстоятельства, под влиянием которых продавец вынужден продать объект.
Процедура оценки
Главным документом, который составляется по результатам оценочной деятельности, является отчет об оценке. Именно в нем содержится полная информация о предмете залога и обосновывается его рыночная и ликвидационная стоимости.
Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности:
- Закон “Об оценочной деятельности в РФ”.
- Федеральные стандарты оценки (ФСО).
- Методические рекомендации “Оценка имущественных активов для целей залога”
- Стандарт ипотечного кредитования, разработанный ДОМ.РФ при участии Центробанка и банков.
Два последних документа не носят обязательного характера. Некоторые банки разрабатывают свои требования к оценке предмета залога, но они не противоречат закону и федеральным стандартам.
Максим прошел тест «Как правильно досрочно погашать» и набрал 10 баллов.
Требования к оценщику
Банк для оценки предмета залога привлекает профессиональных оценщиков: физическое или юридическое лицо. Физическое лицо может действовать самостоятельно или заключить трудовой договор с оценочной компанией.
Требования к оценщику-физическому лицу:
- Наличие квалификационного аттестата, который выдается человеку со стажем работы в сфере оценки не менее 3-х лет. Действует 3 года. Аттестат разрешает заниматься конкретным направлением деятельности: оценка недвижимости, оценка движимого имущества и оценка бизнеса. Каждые 3 года оценщик должен пересдавать квалификационный экзамен и подтверждать квалификацию.
- Членство в одной из саморегулируемых организаций оценщиков. СРО – это некоммерческая организация, которая создается для регулирования и контроля деятельности оценщиков. Признается таковой после включения в государственный реестр.
- Страхование ответственности с целью покрытия возможных убытков, которые может причинить оценщик своими непрофессиональными действиями клиенту. Договор страхования заключается минимум на 1 год и на сумму не менее 300 тыс. руб.
Оценочная компания, которая заключает с клиентом договор на оценку, обязана:
- иметь минимум двух штатных оценщиков, отвечающих требованиям законодательства;
- застраховать свою ответственность на срок не менее года и на сумму от 5 млн руб.
Перечисленные требования могут быть расширены. Например, в Стандарте ипотечного кредитования, разработанного ДОМ.РФ, содержатся дополнительные условия:
- в отношении оценщика – отсутствие судимости, аннулированных аттестатов, судебных решений, дисциплинарных взысканий, связанных с оценочной деятельностью;
- в отношении оценочной компании – отсутствие процесса ликвидации или банкротства.
Закон не ограничивает заказчика в выборе оценщика. На практике банки рекомендуют обращаться к аккредитованным у них компаниям и ИП. Например, в списке Сбербанка таких насчитывается почти 3 000. Оплата услуг оценщика осуществляется полностью за счет заемщика.
Документы для оценки
До начала проведения оценки заказчик предоставляет оценщику комплект документов:
- паспорт;
- технический и кадастровый паспорта на объект недвижимости;
- договор купли-продажи, акт приема-передачи;
- правоустанавливающие документы.
Оценщик вправе затребовать и другие документы. Например, подтверждающие перепланировку, поэтажные планы и экспликация помещений и др.
Этапы оценки
Законом установлено, что оценщик может выбирать подходы и методы оценки недвижимости. При определении рыночной стоимости жилого объекта в основном используют сравнительный (рыночный) подход. Этапы его применения:
- Выезд оценщика на объект. Визуальное изучение технических характеристик дома и квартиры, ее состояния, местоположения объекта оценки. Сравнение увиденного с документами (технический и кадастровый паспорта, поэтажный план, экспликация). Проведение фотосъемки. Выявление дефектов, следов перепланировки.
- Анализ рынка недвижимости в том сегменте, где находится оцениваемая квартира (например, рынок жилой недвижимости г. Москвы). Выявление тенденций изменения цен, изучение состояния спроса и предложения, прогнозов экспертов.
- Выбор объектов-аналогов, по которым известны цены сделок купли-продажи и которые максимально похожи на оцениваемый объект за исключением нескольких параметров. На все объекты должны быть ссылки (карта местонахождения, объявления о продаже на досках объявлений, контакты продавца).
- Выявление всех характеристик, по которым оцениваемая квартира отличается от аналогов. Выбирают только те параметры, которые оказывают влияние на цену.
- Проведение корректировки цены продажи объектов-аналогов в соответствии с выявленными различиями с оцениваемой квартирой.
- Согласование результатов расчета и выведение итоговой величины стоимости. Оформление отчета об оценке.
Срок проведения оценки – от 1 до 5 дней.
Требования к отчету об оценке
Чтобы отчет оценщика имел юридическую силу, он должен быть составлен в соответствии с требованиями законодательства, в частности ФСО №3 “Требования к отчету по оценке”:
- Срок действия – 6 месяцев.
- Может быть в электронном или бумажном виде. Бумажный отчет должен быть пронумерован, прошит, скреплен подписями и печатью исполнителей. Электронный – пронумерован и скреплен усиленной квалифицированной электронной подписью.
- Вся информация из отчета, которая влияет на стоимость объекта, должна быть подтверждена документами, фотографиями, расчетами.
Содержание отчета:
- задание на оценку;
- стандарты оценки, которые применялись оценщиком в работе;
- принятые допущения;
- сведения о заказчике отчета и исполнителе-оценщике, привлеченных экспертах;
- описание оцениваемого объекта;
- анализ факторов, которые оказывают влияние на стоимость объекта;
- процесс оценки с обоснованием применения подходов и методов, расчетом итоговой стоимости;
- согласование результатов;
- приложения (копии исходных документов, фотографии и пр.)
Факторы оценки жилья в Москве
Итоговая величина стоимости оцениваемой квартиры зависит от ценообразующих факторов. Они могут как увеличить, так и уменьшить результат оценки. Рассмотрим основные из них.
Местоположение
Ценообразующие факторы:
Транспортная доступность.
Для Москвы актуально наличие станции метро в пешей доступности от жилья. Такие квартиры будут оцениваться дороже. На цену оказывает влияние не только наличие существующей станции, но и строящейся или планируемой.
Многие оценщики в своей работе руководствуются Справочником оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. В нем даются такие корректирующие коэффициенты по близости к метро:
Инфраструктура
На стоимость оказывают существенное влияние наличие парковки, огороженной территории, площадок для детей и занятия спортом, в пешей доступности парков, скверов, социальных объектов (детские сады, школы, магазины, поликлиники, отделения банков и пр.), состояние подъездных путей.
Оценщик применит понижающий коэффициент к стоимости, если квартира расположена в промышленном районе с плохой экологией.
Технические характеристики здания
Факторы, влияющие на стоимость квартиры:
Этажность.
Наименьшем спросом пользуются первые и последние этажи. Однако для элитных комплексов Москвы фактор этажности имеет свои особенности. Например, наличие собственного входа, земельного участка для 1-го этажа, наоборот, приводят к повышающему коэффициенту. Верхние этажи могут обладать увеличенным остеклением, возможностью установки каминов, уникальным видом из окна, что тоже скажется на увеличении стоимости квартиры.
Материал стен.
Традиционно, кирпичные или монолитно-кирпичные дома пользуются повышенным спросом, поэтому оценщик применит повышающий коэффициент.
Год постройки и серия дома.
Год постройки используют вместе с классификацией домов по категориям:
- “сталинка”;
- “хрущевка”;
- новостройка.
Квартиры старого фонда оцениваются дешевле новостроек, потому что технические, эксплуатационные и экономические характеристики не отвечают современным требованиям и стандартам. Для Москвы актуален фактор участия дома в программе реновации, который приводит к завышению цен по сравнению с обычной “хрущевкой”.
Технические характеристики квартиры
К таким характеристикам относятся:
- Площадь кухни. Для потенциальных покупателей жилья площадь кухни в квартире является значимым фактором. Большая площадь увеличивает оценочную стоимость. Ассоциация развития рынка недвижимости “СтатРиелт”, аналитикой которой пользуются оценщики, вводят поправочный коэффициент в 3 – 6 % в зависимости от площади кухни.
- Наличие балкона/лоджии. Справочник оценщика недвижимости рекомендует на 6 % увеличивать стоимость при наличии балкона/лоджии.
Факторы, увеличивающие стоимость жилья:
- изолированные комнаты;
- квадратная форма комнат;
- выход окон на разные стороны;
- панорамный вид из окна.
Факторы, уменьшающие стоимость квартиры:
- смежные комнаты;
- совмещенный санузел;
- некрасивый вид из окна (на дорогу, стену другого дома, промышленные объекты);
- незаконная перепланировка (многие банки вообще не выдают кредиты,если в отчете описан такой факт).
Состояние квартиры
Состояние и качество отделки – существенные факторы ценообразования. Справочник оценщика недвижимости по потребности в ремонте делит квартиры на:
По типу отделки:
- без отделки;
- бюджетный;
- современный;
- комфортный;
- элитный.
Как повысить оценочную стоимость предмета залога
Отчет должен содержать выводы о ликвидности объекта. Для этого оценщик анализирует вышеописанные факторы, которые оказывают на этот параметр наибольшее влияние.
Методические рекомендации “Оценка имущественных активов для целей залога” рекомендуют определять ликвидность в зависимости от срока реализации имущества на рынке по рыночной стоимости и использовать градацию:
Возможность повышения ликвидности и оценочной стоимости квартиры зависит от того, кто заказывает отчет об оценке. Если это делает собственник жилья (например, для передачи имущества в залог с целью получения нецелевого кредита), то увеличить стоимость квартиры можно путем:
- проведения текущего или капитального ремонта;
- узаконивания перепланировки;
- улучшения технических характеристик помещений, например, звукоизоляция стен, создание условий круглогодичной комфортной температуры (кондиционеры, современные радиаторы и пр.)
Если оценку заказывает будущий ипотечный заемщик, то вариантом увеличения оценочной стоимости покупаемой квартиры может только повторный заказ отчета в другой компании. Улучшение результата не гарантировано.
Заключение
Оценка – процедура, избежать которую у заемщика не получится, если он передает в залог банку жилую недвижимость. Причем, выгода от нее очевидна и для кредитных организаций, и для самого заемщика. А понимание, как происходит определение стоимости объекта, какие факторы влияют на цену, поможет лучше ориентироваться на рынке недвижимости не только заемщикам, но и обычным продавцам и покупателям недвижимости.
Дмитрий Тачков
Работник банка или другого фин. учреждения
Подробнее
Создатель проекта, финансовый эксперт
Привет, я автор этой статьи и создатель всех калькуляторов данного проекта. Имею более чем 3х летний опыт работы банках Ренессанс Кредит и Промсвязьбанк. Отлично разбираюсь в кредитах, займах и в досрочном погашении. Пожалуйста оцените эту статью, поставьте оценку ниже.
Источник
Получение заемщиком обеспеченного кредита предполагает предоставление залога, стоимость которого способна в полной мере покрыть затраты, связанные с невыполнением долговых обязательств. Необеспеченное кредитование представляет огромный риск для финансовых учреждений. В случае появления просроченных платежей именно своевременная продажа залогового имущества может использоваться кредитором для компенсации убытков.
Что такое залог?
Залоговое обеспечение — это предоставленное заемщиком имущество, которое используется в качестве гарантии выполнения условий заключенной с кредитором сделки. Обычно речь идет о недвижимости, транспортных средствах, электронике, ювелирных изделиях или иных формах собственности, официально принадлежащих залогодателю. Если заемщик наотрез отказывается выплачивать действующий кредит, финансовое учреждение имеет полное право использовать продажу залога в целях возмещения возможных убытков.
Требования к залоговому обеспечению:
- Рыночная стоимость залога должна покрывать выплаты по кредиту и все издержки кредитора.
- Срок реализации указанного в договоре залогового имущества не превышает 150 дней.
- Заемщик обязан подтвердить право собственности на объект залогового обеспечения.
- Временные финансовые ограничения, включая запрет на продажу и оформление дарственной.
- Получение разрешения от совладельца на предоставление в качестве залога совместного имущества.
- Обязательное страхование предоставленного в качестве залога имущества.
Таким образом, кредит считается обеспеченным, если предоставленный клиентом залог в полной мере соответствует выдвинутым кредитором требованиям.
Следует отметить, что некоторые финансовые учреждения усложняют процедуру кредитования, требуя от залогодержателя дополнительное обеспечения. При этом стоимость предоставленного имущества не должна чрезмерно превышать размер кредита. Обычно рыночная цена залога на 20-30% превышает сумму займа. Этого достаточно для погашения просроченных задолженностей.
Рыночная цена залогового обеспечения
Экспертная оценка залогового имущества предполагает расчет текущей рыночной стоимости, ведь понятие обеспеченности кредита напрямую зависит от качества предложенного заемщиком залога. Полноценное обеспечение будет соответствовать требованиям банка касательно финансовых аспектов сделки.
Рыночная стоимость залога должна:
- Покрыть любые издержки, связанные с реализацией путем аукциона указанного в договоренности залогового имущества.
- Превысить размер получаемого кредита.
- Компенсировать дополнительные выплаты и проценты за один год использования займа.
Кредиторы обычно расценивают стоимость залога в качестве общей суммы всех затрат по кредиту. Чтобы определить рыночную цену, необходимо осуществить тщательную оценку залоговых объектов. Для этого нанимаются эксперты, которые входят в штат кредитующего учреждения или предоставляют свои услуги в качестве независимых специалистов. Оценочные фирмы могут быть наняты как кредитором, так и заемщиком.
Способы определения стоимости залога:
- Полноценная оценка, предполагающая привлечение экспертов для изучения залогового имущества.
- Применение покупной стоимости с учетом понижающих коэффициентов.
- Использование суммы, указанной в заключенном ранее договоре страхования залогового объекта.
Безусловно, наиболее оптимальным вариантом считается расчет стоимости залогового имущества с нуля. В этом случае профессионалы уделят внимание дополнительным факторам, влияющим на стоимость залога. Например, на этапе страхования залогового имущества не учитываются издержки, поэтому оценочная стоимость не соответствует действительности. Эксперты должны учесть любые затраты, связанные с процессом кредитования. Оптимальной считается стоимость залогового обеспечения, которая в полной мере покрывает возможные издержки, процентные платежи и прочие затраты по запланированному для получения кредиту.
Крупные банки обычно берут в качестве залога только ликвидные объекты, на которые есть постоянный спрос. Речь идет об имуществе, продажа которого не должна вызывать особых трудностей. Обязательным требованием также считается правильное составление и оформление документов согласно действующему законодательству.
Кредиторы стараются учитывать размер процентной ставки и текущий уровень ликвидности имущества. К тому же, прежде чем приступить к оформлению кредита, следует застраховать объекты, предоставленные в качестве залога. Допускается использование в качестве полноценного обеспечения полученного взаймы имущества. Например, автокредит и ипотека предполагает именно эту форму гарантирования сделки.
Предлагаем Вашему вниманию надежные кредитные организации, в которых можно получить кредит под залог недвижимости и транспортного средства:
Процентная ставка
от 8%
Срок
до 15 лет
Сумма
до 15 млн.руб.
Без смены собственника
Оформить
Процентная ставка
от 8.9%
Срок
до 20 лет
Сумма
до 30 млн.руб.
Время рассмотрения заявки от 15 минут
Оформить
Процентная ставка
от 11.9%
Срок
до 10 лет
Сумма
до 30 млн.руб.
С деньгами и крышей над головой
Подробнее
Процентная ставка
2.5-90% стоим.ТС
Срок
до 36 мес.
Сумма
до 500 тыс.руб.
Автомобиль остается у владельца
Оформить
Процентная ставка
от 2.7% в мес.
Срок
до 24 мес.
Сумма
до 590 тыс.руб.
Решение в течение 15 минут
Оформить
Процентная ставка
от 4.2% в мес.
Срок
2, 3, 4 года
Сумма
до 1 млн.руб.
Автомобиль остается у владельца
Оформить
Оценка стоимости залогового имущества
Привлекая профессионалов к оценке залога, финансовое учреждение обычно планирует получить полноценный отчет, в котором будут указаны конкретные параметры обеспечения и обоснованы данные относительно его стоимости. Кредитору необходимы лишь выводы эксперта. Если оценочная цена не соответствует параметрам сделки, финансовое учреждение откажет в финансировании. Потенциальному заемщику придется искать иное обеспечение, или снизить финансовые аппетиты, сократив размер займа и продолжительность кредитования.
Этапы оценки залога:
- Изучение документов, безапелляционно подтверждающих единоличное или совместное право собственности на используемый в качестве обеспечения объект.
- Изучение залога, в том числе проверка его текущего состояния.
- Расчёт рыночной стоимости имущества.
- Составление отчета о выполненной работе.
Дополнительные требования к оценочной деятельности выдвигаются в зависимости от типа обеспечения. Эксперт обязан внимательно изучить весь предоставленный заемщиком пакет документов, а также сам залог. Если речь заходит о недвижимости, электронике или транспортных средствах, оценивается техническое состояние имущества. Иногда в качестве обеспечения применяются готовые продукты и различные виды сырья, поэтому заемщику необходимо дополнительно получить право на использование помещений, в которых хранятся подобные объекты. Таким образом, оценка залогового имущества включает также проверку документов.
Кредиторы стараются выдвигать максимально адекватные требования к залоговому имуществу, поэтому оценщики в своей работе часто отталкиваются от запросов финансовых учреждений. Оценка обычно длится от получаса до нескольких недель в зависимости от типа обеспечения. Если на этапе выполнения подобной работы возникают какие-либо проблемы, заемщик может отказаться от дальнейшего сотрудничества с кредитором.
Заключение договора залога
После этапа оценки стороны приступают к заключению договора. Согласно подобному документу, заемщик передает движимое или недвижимое имущество другой стороне (кредитору) с целью предоставления гарантии возвращения дога. Процесс обеспечения позволяет получить доступ к улучшенным условиям кредитования. Добровольно гарантирующий сделку заемщик может претендовать на оформление долгосрочных кредитов.
В договоре указывается:
- Тип предоставленного в качестве залога имущества.
- Оценочная стоимость используемого в качестве обеспечения объекта.
- Условия применения залога для погашения долговых обязательств.
Используемая для гарантирования сделки вещь остается собственностью заемщика. Кредитор получает доступ к залогу только в случае нарушения клиентом соглашения. Заемщику запрещается продавать или дарить заложенную вещь вплоть до окончания действия кредитного договора.
Процедура принудительного взыскания задолженности происходит только в случае умышленного нарушения клиентом условий сделки. Сначала залог изымается, а затем выставляется кредитором на аукцион. Полученная сумма, которая соответствует расчетной стоимости имущества или превышает этот показатель, используется для погашения долга. Остаток средств, полученных от продажи имущества и выплаты займа, возвращается заемщику.
Вас также может заинтересовать:
В каких банках выдают кредит под самый низкий процент
Кредит наличными — востребованная услуга. Множество банков предлагают выдать потребительский кредит по самым разным параметрам и под различный процент.
Давайте узнаем, в каких банках можно получить деньги с минимальной процентной ставкой.
Как сократить расходы по кредиту
Главные факторы, влияющие на переплату по кредиту. Основные платежи, комиссии. Популярные платные услуги для заемщиков. Какие показатели влияют на снижение размера платежей, и что следует знать заемщику?
Расчет потребительского кредита
Как определить — какой потребительский кредит самый лучший? На что нужно обратить особое внимание при расчете потребительского кредита? В статье рассматриваются основные критерии самого выгодного кредита.
Страхование жизни при потребительском кредите
Сравнение двух похожих потребительских кредитов от Россельхозбанка и ВТБ 24, предоставляющих услугу страхование жизни. Как сказывается исключение этой услуги из условий кредитования? Зачем это нужно банкам, и как реагировать заёмщикам?
Источник