Соглашение об отступном путем передачи недвижимого имущества. Образец. Соглашение заключается в целях прекращения обязательств, вытекающих из договора займа между юридическими лицами. По соглашению об отступном должник обязуется передать кредитору нежилые помещения и земельный участок
- См. комментарии в статье «Отступное – это .. Понятие, условия, форма и образцы соглашения об отступном. Отличия от новации»
Соглашение об отступном
г. Москва
«27» ноября 2018 года
Общество с ограниченной ответственностью «Базисплюс», именуемое в дальнейшем «Кредитор», в лице директора Ишанова Петра Васильевича, действующего на основании Устава, с одной стороны и общество с ограниченной ответственностью «Квадро» именуемое в дальнейшем «Должник», в лице директора Плющева Геннадия Вениаминовича, действующего на основании Устава, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:
1. Денежное обязательство Должника перед Кредитором, вытекающее из договора займа N 14 от 23 апреля 2017 года, на дату подписания настоящего Соглашения составляет 63 560 000 рублей, в том числе основной долг 50 000 000 рублей, проценты 13 560 000 рублей.
2. В счет погашения данной задолженности Должник передает Кредитору следующее недвижимое имущество:
нежилые помещения (литера А), кадастровый номер 77:02:0004005:4333, площадь 260,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. …, …
земельный участок площадью 4 100 кв. м с кадастровым номером 58:29:0421222:0027, расположенный по адресу: г. Москва, ул. …
3. Стоимость перечисленных объектов недвижимости, принадлежащих Должнику на праве собственности, составляет 76 000 000 рублей, в том числе НДС _______ рублей*.
4. Должник передает имущество Кредитору по акту не позднее 10 дней с момента подписания настоящего Соглашения.
5. Обязательства Должника в размере, указанном в п. 1 настоящего Соглашения, полностью прекращаются на дату государственной регистрации перехода к Кредитору права собственности на объекты недвижимости.
6. Проценты, начисленные в соответствии с договором займа, за период со дня, следующего за днем подписания настоящего Соглашения, до даты государственной регистрации перехода права собственности (включительно), уплачиваются Должником путем перечисления денежных средств на расчетный счет Кредитора.
7. Условия настоящего Соглашения являются конфиденциальными и не подлежащими разглашению третьим лицам, за исключением случаев, предусмотренных нормами действующего законодательства Российской Федерации.
8. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
Адреса и реквизиты Сторон:
Кредитор: Общество с ограниченной ответственностью «Базисплюс» (ООО «Базисплюс»), юридический адрес: 109123, г. Москва, ул. …, ОГРН 1234567891234, ИНН 1234561234
Должник: Общество с ограниченной ответственностью «Квадро» (ООО «Квадро»), юридический адрес: 107321, г. Москва, ул. …, ОГРН 1234567123456, ИНН 1234512345
Подписи сторон:
Кредитор: (подпись) / __________ Ишанов П. В./
Должник: (подпись) / ____________ Плющев Г. В./
*Примечание:
Уплата Налог на добавленную стоимость (НДС)
В п. 23 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2017)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года приведена следующая правовая позиция:
Должник, предоставивший отступное в целях прекращения обязательств по договору займа, обязан исчислить налог на добавленную стоимость с этой реализации, а кредитор вправе принять налог к вычету.
В частности, указано следующее:
В силу ст. 409 ГК РФ при подписании соглашения о предоставлении отступного обязательство по договору займа прекращается путем передачи имущества должника кредитору (заемщика займодавцу), то есть в собственность займодавца передается имущество в обмен на денежные средства. С предоставлением отступного меняется в целом способ исполнения договора займа, прекращаются обязательства сторон по первоначальному способу исполнения и на стороны возлагаются другие, новые обязательства, возникающие из соглашения об отступном (денежная форма возврата займа более не исполняется сторонами).
По смыслу пп. 1 и 3 ст. 38, п. 1 ст. 39 НК РФ, поскольку при передаче имущества в качестве отступного происходит передача права собственности на него на возмездной основе, данная передача признается реализацией, если иное прямо не предусмотрено НК РФ.
В силу подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав признаются объектом налогообложения по НДС.
Таким образом, передача имущества в качестве отступного в целях погашения обязательств по договору займа является реализацией имущества, в связи с чем передающая сторона обязана исчислить НДС с реализации, а получающая — вправе принять налог к вычету.
Имеет ли значение стоимость имущества, предоставляемого в качестве отступного?
Указание в соглашении об отступном стоимости имущества, предоставляемого взамен не является обязательным условием договора, стоимость отступного значения не имеет и может быть как выше стоимости заменяемого обязательства, так и ниже.
Источник
Законодательно процесс заключения соглашения об отступном регулируется ГК РФ ст. 409. В ней говориться о том, что стороны заключившие соглашение о займе вправе его изменить. Для этого субъекты договариваются об отступном. Другими словами должник освобождается от обязательств, которые были предусмотрены основным договором.
Что это — отступное
Происходят данные изменения только с согласия кредитора. При этом взамен на прекращение обязательств необходимо предоставить отступное.
В качестве него может выступать:
- денежные суммы;
- любое имущество, в том числе недвижимость;
- ценные бумаги или векселя.
Также в качестве отступного может использоваться неустойка. Регулируется данный вопрос ст. 396 ГК РФ. В ст. 3 говорится о том, что при выплате неустойки должник освобождается от исполнения возложенных на него обязательств в натуре.
Перечень отступного, перечисленного в ст. 409 не является исчерпывающим. Стороны могут договориться между собой об иных формах, например оказании каких-либо услуг или выполнении работ. При этом необходимо озвучить сроки, размер и порядок передачи отступного.
Чтобы в дальнейшем между сторонами не возникло конфликтов, юристы рекомендуют четко обозначать отступное. Это означает, что необходимо указывать его наименование, характеристики, количество.
В зависимости от вида отступного формируется договор соглашения, поскольку он руководствуется разными нормами закона.
Например, если в качестве погашения долга будет использоваться иностранная валюта, тогда не стоит забывать об ограничениях по проведению подобных процессов, указанных в законе о валютном регулировании.
При предоставлении ценных бумаг следует соблюдать порядок их передачи, в том числе и перерегистрацию акционеров.
Как правильно составить дополнительное соглашение
Испытывая затруднения в возврате долга заемщик может предложить займодавцу заключить соглашение об отступном.
Законом не предусмотрена специальная форма данного документа. Составлять его можно в свободном виде.
При это следует отметить, что законную силу имеет письменная форма соглашения. Закон не настаивает на нотариальном его заверении. При составлении документа следует руководствоваться общими нормами и правилами, описанными в ГК.
В гл. 9 указаны требования касательно оформления сделок. При этом следует учитывать, что существуют обязательные условия, без указания которых соглашение будет считаться незаключенным:
- Необходимо прописывать все сведения о долге заемщика. В дополнительном соглашение необходимо указать номер договора займа, а также всю сумму долга, в том числе с начисленными по нему процентами.
- Сведения об отступном. Указывается подробная информация, что выступает в качестве него, отмечаются все характеристики. Обязательно оценивается предоставляемое имущество или услуги. Стоимость указывается с учетом НДС.
Передавая имущество, следует выполнять реальную оценку.
Например, стоимость квартиры не может быть выше или ниже средней рыночной стоимости в регионе нахождения недвижимости. В противном случае могут наступить правовые последствия, которые выражаются в начислении пени налоговой службой.
Правильно составленное соглашение об отступном предполагает следование следующим тезисам:
- Предоставление отступного означает снятие с должника всех обязательств по договору займа, в том числе процентов и пени, которые были начислены.
- В случае если оценка предоставляемого отступного меньше, чем сумма долга, то в действие вступают общие правила. Согласно ним обязательство считается прекращенным, если иное не предусмотрено в рамках соглашения.
- Обязательство считается прекращенным не со дня подписания документа, а с момента передачи отступного.
Если должник не предоставил кредитору отступное, тогда по отношению к нему не возникает новое обязательство, а сохраняется первоначальное, указанное в договоре займа.
Образец соглашения
Поскольку данный документ составляется в письменном виде, то специалисты рекомендуют придерживаться правил, указанных в ст. 434 ГК.
При его заключении также следует обращать внимание на форму первоначального договора займа.
Стандартное соглашение выглядит следующим образом.
При самостоятельном составлении документа, следует руководствоваться судебно-арбитражной практикой. Исходя из нее, можно вывести существенные условия соглашения.
К ним относят:
- Предмет отступного. Если в рамках соглашения четко не идентифицировать отступное, тогда в случае конфликтной ситуации суд сочтет образовавшуюся задолженность непогашенной.
- Размер отступного. Это условие регулируется ГК РФ ст. 421. Согласно законодательству размер отступного определяется сторонами самостоятельно. При этом он может быть отличным от суммы долга.
- Срок, в течение которого будет предоставлено отступное. Стороны определяют его самостоятельно. При этом пока не окончится данный срок, кредитор не вправе требовать с заемщика отступное. Если обозначенный период вышел, а займодавец не получил обещанного, тогда стороны возвращаются к условиям первоначального договора займа.
- Порядок передачи отступного. В соглашении необходимо указать четкую процедуру. Например, порядок предоставления кредитору акций, с учетом подписания заемщиком передаточных документов.
Закон также поясняет, что отступное соглашение может возникнуть только после заключения договора займа. При этом если он будет признан недействительным, то это автоматически приведет к неправомерности соглашения.
В каких случаях происходит расторжение договора займа, рассматривается в статье: расторжение договора займа.
Процедура продления договора займа между юридическими лицами, описана на странице.
Если отступное по договору займа недвижимое имущество, то стороны часто сталкиваются с вопросом о правильности его оформления.
Закон поясняет, что соглашение, определяющие порядок передачи отступного не подлежит регистрации. А вот переход прав на имущество от одного лица к другому требует официального оформления. Происходит оно путем государственной регистрации.
С формой соглашения при использовании в качестве отступного недвижимости, можно ознакомиться здесь.
Как получить взамен погашения задолженности
С предложением заменить долг по договору займа на отступное может выступить как кредитор, так и заемщик.
При заключении соглашения обязательно прописывают размер отступного, который может быть:
- меньше образовавшегося долга;
- больше обязательства, которое было принято ранее;
- быть равным первоначальной сумме займа с учетом процентов.
Если стороны не отмечают в рамках договора, что делать с недостатком или излишком суммы, то автоматически считается, что обязательство по первоначальному договору займа закрыто.
Рассмотрим порядок передачи на примерах:
- займом выступили автозапчасти на сумму 200 000 руб., которые были переданы от одного юридического лица другому. В качестве отступного должник предлагает транспортное средство аналогичной стоимости;
На момент передачи отступного поставщик и должник должны исчислить НДС, который будет составлять 36 000 руб. и выставить счет-фактуры, как при обычной реализации товара.
- если сумма отступного меньше, чем принятое ранее обязательство, то необходимо также подготовить счет-фактуры и исчислить НДС. Передача имущества оформляется актом приема-передачи. В учете кредитор обозначает принятую недвижимость по стоимости первоначального долга.
- в случае если отступное больше, чем размер долга, то вычисляется остаток. Затем на эту сумму обязательно исчисляется НДС, чтобы не возникли неприятности с налоговой.
При этом следует учитывать, что суммы, полученные в счет погашения договора заема, не считаются доходом. Если долг возвращается в денежном эквиваленте, то он не облагается НДС.
Если в качестве отступного выступает имущество либо услуги, тогда «входной» НДС исчисляется на общих основаниях. Для этого стороны руководствуются ст. 171, 172 НК РФ.
Отступное по договору займа между физическими лицами
Частные лица могут заключать между собой договор займа. В случае невыполнения должником обязательств, стороны договариваются об отступном.
Если в качестве него выступает имущество, то считается, что заемщик передает право собственности займодавцу на эту ценность. Такая операция законом считается возмездной и приравнивается к реализации имущества.
Согласно НК полученный доход облагается налогом. В рамках договора займа таким доходом считается сумма погашенного долга, с учетом процентов.
Налог на доходы физических лиц
При определении налога на доходы, касательно частных лиц, принято учитывать все доходы налогоплательщика. К ним принято относить денежный эквивалент, натуральную форму, материальную выгоду, которая определяется ст. 212 НК.
Законом также предусмотрено, что плательщик имеет право на налоговый вычет на сумму, полученную от продажи, если она находилась в рамках налогового периода.
А именно физическое лицо может рассчитывать на сумму, не превышающую 250 000 руб., если имущество находилось в его собственности сроком менее 3 лет.
Руководствуясь ст. 220 плательщик вправе уменьшить сумму доходов, которые облагаются налогом на сумму фактических расходов, которые были связаны с этим имуществом.
Расходы должны быть подтверждены документально. Физическое лицо должно самостоятельно исчислить размер НДФЛ и провести выплаты в бюджет. Согласно ст. 224 НК РФ данный доход облагается ставкой в 13%.
Что выгоднее для должника: отступное или новация и почему
В качестве замены обязательств по договору займа может использоваться отступное или новация. Последний способ руководствуется ст. 414 ГК РФ.
Отличия между этими двумя понятиями выражаются в следующем:
- Во время новации предыдущее обязательство считается прекращенным в момент заключения дополнительного соглашения. При отступном это происходит только в момент передачи имущества.
- При новации одно обязательство заменяется другим, поэтому правовая связь между сторонами не прекращается.
- В рамках отступного у должника появляется возможность откупиться от образовавшегося долга.
Что же выгоднее отступное или новация? Если данный вопрос рассматривать со стороны должника, то для него предпочтительней прибегнуть к отступному.
Поскольку заключая такое соглашение, стороны прописывают сроки передачи отступного, которые позволяют заемщику получить отсрочку по выплате задолженности.
Плюсом является также то, что если должник не предоставит кредитору оговоренное в рамках соглашения имущество или услуги, то кредитор не может требовать их через суд.
Если рассматривать вопрос со стороны кредитора, тогда лучше прибегнуть к новации. Для займодавца – это возможность прекратить существующее обязательство, заменив его на другое.
В качестве него может выступать другой предмет или в новом соглашении указан иной способ исполнения.
На практике предприятия в основном прибегают к новации. Особенно это замечено в переводе договора купли-продажи в заемные отношения. Таким образом, появляется возможность продлить период исковой давности и срок взыскания долга.
Соглашение об отступном позволяет прекратить любые обязательства, образовавшиеся в результате договора займа. Для этого достаточно должнику выполнить какие-либо действия, предоставить услуги, денежный эквивалент или имущество. При этом законом не предусмотрены ограничения или запреты в отличие от новации или зачета.
Видео: договор займа и залога
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область — +7 (499) 110-43-85
- Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-60-09
- Регионы — 8 (800) 222-69-48
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник
Для чего необходимо соглашение об отступном?
Как составить соглашение об отступном?
Отступное — это способ прекратить обязательства по договору. Суть отступного в том, что должник, который не может исполнить обязательства, передает кредитору деньги или иное имущество. В соглашении об отступном должно быть описано обязательство, которое стороны решили прекратить, размер отступного или его описание, а также срок передачи отступного. Если в качестве отступного передается земельный участок, то в договоре следует указать его площадь, адрес, а также кадастровый номер; если автомобиль — то марка, год выпуска, цвет, номер двигателя, номер кузова и т.д. Основное в соглашении об отступном — это срок и порядок его передачи. Если в соглашении об отступном фигурирует недвижимое имущество, то соглашение необходимо будет предоставить в орган осуществляющий государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость. В этом случае нелишним будет описать распределение расходов по перерегистрации объекта недвижимости. Если должник отказывается регистрировать перевод права собственности на имущество, передаваемое по отступному, то кредитор не вправе заставлять его совершать эти действия. Он может лишь предъявить требование об исполнении первоначального обязательства.
Соглашение об отступном, является по сути сделкой. Различие от общепринятого понимания совершения сделок, состоит в том, что одна из сторон отдавая имущество или деньги, взамен не получает ничего, кроме списания долга.
Второе существенное различие в том, что отступной договор может быть исполнен и до появления задолженности.
Например, организация заключила договор, но спустя время, оказалось, что выполнить его предписания не сможет.
В таком случае, заключив договоренности о внесении отступной суммы, она избавляет себя от их исполнения.
Отталкиваясь от вышеизложенного видно, что отступные – самый мирный способ разрешить материальные споры.
Избавляют ли отступные от долгов
Ответ на этот вопрос – да, если речь идет не о отступных договорах, а о денежном возмещении как факте.
Выполнение условий по отступному соглашению действительно избавляет от обязательств выполнять требования основного договора. Но есть один важный момент. Если договор об отступных подписан, но выплаты по нему не было, долг не считается погашенным.
Это означает, что кредитором может быть инициировано судебное разбирательство по основным договоренностям, указанным в договоре долга. И тогда их придется исполнить по решению суда.
О чем пишут в отступных договорах
Избавить от обязательств могут не только деньги и имущество, это могут быть услуги, работы, ценные бумаги, прочее. Все это должно быть как можно детальнее описано с тексте. Отдавая имущество, необходимо указывать максимально подробно его идентифицирующие характеристики.
Подробное описание имущества:
Название,
Модель,
Марка,
Теххарактеристики,
Дата выпуска,
ИНН-номера,
Госты,
Объем,
И прочее, что поможет его идентифицировать.
Необходимо указать документ, который будет свидетельствовать о свершении передачи имущественных ценностей.
Размер отступной суммы, стороны назначают по обоюдному согласованию. Ее так же нужно указать в тексте. Если эта величина не полностью компенсирует долг, то это должно быть четко прописано.
Поэтому, погашения различают как полное и частичное. Допускается выплата отпускных несколькими платежами. В таком случае необходимо указать график погашения.
Подписывая текст отступного соглашения, необходимо убедиться, что в нем указать срок выплаты. Эта запись нужна обоим сторонам. Кредитору это дает дополнительные права требовать выполнение договоренностей. Должник, в свою очередь, получает гарантированную отсрочку. Ведь по закону, на период действия этого времени, кредитор не может подать иск, с требованием исполнить обязательства по основному долгу.
Ниже расположен типовой бланк и образец соглашения об отступном вариант которого можно скачать бесплатно.
Источник