Облигация жилищного займа — один из видов ценных бумаг (долговой актив), который выпускается муниципальными органами власти или строительными компаниями и дает право держателю на получение определенной части (доли) недвижимости (чаще всего квартиры).
Облигация жилищного займа: сущность
Суть облигаций заключается в обязательстве кредитополучателя (эмитента) передать кредитодателю (инвестору) определенную сумму в дату погашения долговой бумаги и выплачивать проценты (купонные выплаты) по активу. Облигации жилищного займа в этом отношении имеют другую природу. Сущность таких активов ближе не к привычным долговым бумагам, а к договорам долевого участия. Разница лишь в том, что они имеют большую ликвидность и подразумевают проведение обязательной индексации номинальной цены, в зависимости от конкретного индекса (например, «строительного коэффициента» или индекса потребительских цен).
В роли заемщика, выпускающего подобные облигации, может выступать только юрлицо, имеющее соответствующие права заказчика на возведение жилья, а также составления на него проектной документации. Это может быть как компания «частник», так и муниципалитет населенного пункта.
Инвестором (кредитором и потенциальным собственником жилья) может выступать любой человек. Здесь не каких-либо ограничений в отношении того, будет ли кредитодатель физическим или юридическим лицом. Равные права имеют как частные граждане, так и компании.
Схема работы облигаций жилищного займа проста. Здесь осуществляется замен договорных взаимоотношений между инвестором и предприятием-застройщиком на эмиссию и дальнейшее размещение специальных активов (облигаций) жилищного займа. Последние дают право держателям получить в дальнейшем жилье в домах, под которые и осуществляется эмиссия.
В роли финансового агента инвестиции выступает один из финансовых институтов (как правило, это банк). Он размещает долговые активы на рынке ценных бумаг, взваливая на себя груз посреднических функций. Задача такого агента — решение вопросов, возникающих между сторонами сделки (эмитентом облигаций и их покупателем). Кроме посреднических, банк берет функции гаранта возвратности денег инвестору, если строительная программа по тем или иным причинам будет провалена. К слову, в роли гаранта может выступать не только банк. Часто эту функцию берут на себя страховые компании.
Облигации жилищного займа обращаются на рынке срок, который равен периоду реализации самой строительной программы. То есть пока все объекты, под которые была организована эмиссия, не будут возведены, долговая бумага находится в обращении. Стоит отметить, что облигации жилищного займа являются беспроцентными. При этом выплата дохода производится один раз — в день погашения. Прибыль по долговой бумаге может передаваться как в денежной форме, так и в натуральном виде.
Натуральная прибыль по облигациям жилищного займа может иметь в вид доли квартиры. Как правило, одна долговая бумага на руках у инвестора — это право на один квадратный метр жилья. При этом возведение здания производится на средства, полученные от реализации облигаций.
Наименьшая нарицательная стоимость долговых бумаг жилищного займа установлена в единицах общей площади и должна составлять не меньше 0.1 квадратного метра.
Прибыль по облигации жилищного займа в виде денег можно получить в день погашения по стоимости одного «квадрата» жилья.
Облигации жилищного займа: отличительные черты, способы погашения
Этот вид долговых активов, предоставляющий инвестору право на недвижимость, имеет несколько основных черт:
— адресный тип применения заемного капитала, то есть инвестор может задействовать средства по целевому назначению (на возведение жилья). Расходовать инвестиции на реализацию других задач запрещено;
— эквивалентность долговой бумаги определенной площади недвижимости;
— формирование стоимости жилищной долговой бумаги (облигации) с учетом расходов по каждому из этапов возведения объекта, а также в зависимости от инфляции, влияющей на стоимость квадратного метра;
— деление строительного процесса на группу различных этапов. При этом получение займов для каждого из них должно реализоваться под определенное число долговых бумаг (облигаций жилищного займа);
— независимость финансовой составляющей в строительной сфере от процесса размещения долговых бумаг. Как правило, средства на возведение жилья берутся по различным программам кредитования, а погашаются уже по факту продажи облигаций инвесторам и потенциальным жильцам;
— взаимозависимость сроков возведения жилья от периодов погашения выпущенных облигаций жилищного займа;
— выбор инвестором формы покрытия жилищных долговых бумаг.
Как уже упоминалось, погашение жилищных облигаций (по желанию держателя активов) может производиться несколькими основными способами:
— наличными (с учетом рыночной цены одного «квадрата» возведенного жилья);
— недвижимостью (положенная площадь зависит от количества облигаций, находящихся на руках у инвестора);
— обменом на долговые бумаги, которые будут выпускаться в будущем, или же на другие кредиты.
Компания, которая производит эмиссию облигаций жилищного займа, должна предусмотреть следующие мероприятия:
— провести полный анализ строительных проектов в отношении основных показателей, а именно объема затрат, ожидаемого дохода, сроков строительства, вероятных рисков и так далее;
— выбрать группу надежных партнеров, выступающих в качестве основных участников займа. Как правило, для дальнейшей деятельности привлекаются мощные финансовые структуры;
— использовать разные источники финансирования, а именно деньги от размещения облигаций, кредитные ресурсы, средства долевого строительства и так далее;
— снизить текущие расходы на возведение строительных объектов и обслуживание своих обязательств посредством конкурсного отбора подрядных организаций, эмиссии облигаций в бездокументарной форме, определения лимитных цен при строительных работах и так далее;
— обеспечить адресность всех инвестиционных «взносов», то есть предоставляемые покупателем облигации привязать к определенным адресам домов, строительство которых и финансируется за счет средств полученных займов;
— уменьшить уровень рисков при продаже (размещении) долговых бумаг за счет соответствия объема активов площади возводимой недвижимости, определения объемов кредитования по номиналу (учитывается превышение цены на уровень 5-10% от затрат на строительство), изменения стоимости размещения облигаций с учетом действующих строительных индексов, поэтапной продажи долговых активов, создания резервного фонда (размер — 3-5% от общей суммы работ).
В связи с тем что покрытие долговой бумаги производится из простого расчета, где одна облигация — это определенная единица площади, то предприятие-эмитент, занимающаяся возведением объекта, может использовать ряд нетрадиционных вариантов предоставления жилья, а именно:
— проведение обмена недвижимость меньшей площади на жилье с большей площадью. При этом эмитент передает не деньги, а разницу в площадях квартиры (в эквиваленте);
— проведение рассрочки или предоставление отсрочки выплат, предоставление займов под залог части долговых бумаг для оплаты активов, не достающих для полного пакета;
— предоставление выгодных условий (льгот) продажи пакетов долговых бумаг.
Все сделки с облигациями жилищных займов подчиняются ряду правил в отношении налогообложения, как и в ситуации с другими ценными бумагами. В частности, здесь не предусмотрено начисление и необходимость выплаты НДС, отсутствует подоходный налог в объеме 1000 МРОТ при получении прибыли от продажи активов физлицам.
Не раньше чем за 6 месяцев (два квартала) и не позже, чем за квартал до выплаты по долговым бумагам держатель должен предъявить облигации выпустившему их предприятию для постановки на учет. На данном этапе как раз и определяется, каким из способов будет произведено погашение долговой бумаги — получением жилья (в случае оплаты полной цены), выплатой наличных или обменом на облигации новой серии.
Держатели активов, которые не стали на учет в положенные сроки, могут рассчитывать на получение недвижимости только при наличии согласия со стороны эмитента. Исключением могут быть лишь определенные форс-мажорные обстоятельства. Если же компания, выпустившая долговые бумаги, не дает возможности обмена «штрафнику», то остается только вариант с получением компенсации в форме наличных средств в объеме нарицательной стоимости долговых активов на момент постановки на учет вместе с начисленными процентами.
Деньги, которые направляются на покрытие (погашение) долговых бумаг, но не востребованные в определенный период, переводятся в бюджет муниципального органа или фонд предприятия-эмитента. На доходы, которые не были получены по облигациям, проценты не начисляются.
На этапе регистрации держателей в бланке долговой бумаги и отрывном купоне ставится печать эмитента. Последний отрезает купон и оставляет его у себя. Сам бланк долговой бумаги передается держателю.
Эмитент обязуется отправить уведомление инвестору о получении недвижимости в срок до месяца с момента, когда был определен срок погашения облигации.
Источник
Опытные заемщики по достоинству ценят возможность размещения ценных бумаг на финансовом рынке, так как данный способ привлечения дополнительных средств со стороны более выгоден, нежели обычные банковские кредиты. Расскажем далее, чем именно выгоден облигационный займ, и для кого.
Понятие облигационного займа
Облигационный заем ‒ ссуда, выдаваемая заемщиком в виде эмиссии облигации. При продаже облигации эмитент занимает у покупателя определенную сумму на оговоренный документом временной промежуток, по истечении которого заемщик обязуется вернуть долг кредитору.
Напомним читателю, что такое облигация! Это вид ценной бумаги, подтверждающий право ее держателя получить от эмитента номинала облигации или иного имущества, стоимость которого приравнивается к нему.
Облигационные займы характеризуются большим числом достоинств для эмитента, поэтому и пользуются высокой популярностью на отечественном рынке сегодня.
Виды облигационных займов
Облигационные займы отличаются по факту наличия определенных характеристик. Представим наиболее распространенные классификации.
По сроку
ЦБ делят на несколько групп, исходя из продолжительности срока предоставления кредитных средств:
- Срочные. Выпускаются на период, не превышающий 1 год.
- Среднесрочные. Эмиссия ОЗ такого типа осуществляется на 1-5 лет.
- Долгосрочные. Выпускаются на срок от 10 до 30 лет.
Срок формирования ОЗ во многом определяется актуальным объемом подготовительных мероприятий, юридической схемы выпуска, а также размещения.
Государственные
Государственные ОЗ представляют собой особый вид ценных бумаг, эмиссия которых осуществляется правительством страны на установленный временной период и с конкретной доходностью по ним. Они чаще использовались в советские времена, сегодня популярность таких бумаг весьма невысока.
Отметим! Природа государственных облигационных займов мало чем отличается от современных государственных облигаций.
Муниципальные
Договор муниципального займа подразумевает покупку инвестором муниципальных облигаций или иных видов ЦБ, реализующих право вкладчика получить от заемщика переданные ему взаймы денежные средства и определенные проценты по ним.
Муниципальные облигации делятся на несколько категорий:
- Ценные бумаги общего покрытия. Обеспечиваются бюджетом или его долей, частным имуществом заемщика, не имеют целевого инвестиционного характера и направляются на перекрытие бюджетного дефицита и обеспечение иных задач. Несколько схожи с государственными краткосрочными займами и реализуются по заранее подготовленным схемам.
- Целевые облигации. Наиболее популярны по количеству эмитированных ЦБ, так как создаются для организации конкретного инвестиционного проекта и гасятся выручкой, полученной в результате его работы. Одним из наиболее популярных сегодня видов таких займов является муниципальный жилищный займ. Он подразумевает ситуацию, когда жилищное строительство осуществляется на аккумулированные средства населения от эмиссии муниципальных ЦБ.
Жилищные займы выполняют сразу несколько важных для населения страны задач: поиски новых возможностей улучшить жилищные условий граждан, усовершенствование механизмов инвестирования в строительство квартир на длительный период, повышение качества построенного жилья.
Ольга Орлова, эксперт в области ЖКХ
Коммерческие
Коммерческие облигационные займы имеют вид ценной бумаги, выпускаемой юридическими лицами для дальнейшего финансового обеспечения своей деятельности с или без залога. Срок погашения ЦБ может меняться от 1 года и более.
Внутренние
Внутренние облигационные займы представляют собой долговые обязательства в виде ЦБ, выпущенной на внутреннем рынке.
В прошлые годы такие бумаги строго соответствовали мировым стандартам по способу эмиссии, сегодня они распределяются между перечнем компаний с российским капиталом, являющимися клиентами Внешэкономбанка и не встречаются на рынке в свободной торговле.
Внешние
Минфин РФ начал выпуск такого типа ЦБ с 2013 году, но в максимально допустимых пределах госдолга, обозначенного Законом о ФБ на 2013-2015 гг. Облигации, выпускаемые правительством, имеют документарную форму и подлежат централизованному хранению.
Владельцем бумаги может стать физическое или юридическое лицо, резидент и нерезидент, и тогда он получит право на номинальную стоимость и проценты.
Размещение внешних облигаций осуществляется в виде закрытой подписки, а сами документы можно предъявить к досрочному погашению, если наступил случай, обозначенный сопровождающими выпуск глобальными сертификатами.
Интересный факт! Номинал одной облигации подобного вида составил 2 000 дол. США. А объем их эмиссии дошел до 7 500 единиц.
Преимущества и недостатки облигационных займов
Облигационный заем в качестве инструмента привлечения финансовых средств со стороны характеризуется рядом преимуществ:
- отсутствие риска вторжения держателей ЦБ в финансово-хозяйственную деятельность компании;
- возможность самостоятельного обозначения параметров облигационного займа: объем эмиссии, процентных ставок, временного периода, условий обращения, погашения и т. п.;
- оптимальное соотношение уровня доходности ценных бумаг для вкладчиков и расходов на эмиссию и обслуживание со стороны заемщика;
- усовершенствование системы взаиморасчетов, структуры дебиторской и кредиторской задолженности эмитента.
Несмотря на описанные достоинства, облигационный займ отличается довольно жесткими условиями. Эмитент берет на себя определенные риски, сопряженные с возможным крахом задуманного мероприятия. Ведь объем затрат при реализации инвестиционного проекта может превысить объем полученной в дальнейшем выручки.
Источник финансирования
В государствах с развитой экономической системой роль облигационных займов весьма значительна. Они используются в качестве основного источника финансирования разного рода инвестиционных проектов.
На заметку! В процессе выпуска облигаций подробно прописываются права и обязанности эмитента и кредитора, ведь нормативно-правовые акты далеко не всех государств регламентируют процедуру выпуска и размещения таких ЦБ в полной мере.
Главный ограничивающий фактор в процессе эмиссии бондов ‒ размер собственности. А их достоинства как источника финансирования заключаются в следующем:
- средства вовлекаются не только от банковского сектора, но иных субъектов финансового рынка;
- низкая стоимость бондов позволяет привлечь много мелких кредиторов;
- сроки погашения долга можно продлить;
- законодательство многих стран допускает переносить расходы, связанные с обслуживанием облигационных займов, на себестоимость продукции, что уменьшит базу налогообложения;
- низкая рискованность.
Выпуск
Выпуск облигационного займа предоставляет возможность привлечь большой объем инвестиций от разных вкладчиков для удовлетворения средне- и долгосрочных планов развития компании. Название предприятия становится более узнаваемым, растет интерес к его деятельности со стороны крупных инвесторов резидентов и нерезидентов. Реализация облигаций происходит на первичном рынке.
Размещение и покупка
Облигационные займы размещаются на первичном рынке, здесь же осуществляется их продажа.
Ценные бумаги могут быть пущены в оборот на вторичном рынке только при условии их продажи частным инвесторам. Реализация ЦБ на вторичке позволяет проявиться их основному достоинству – ликвидности. Согласно действующему законодательству РФ первичное размещение облигационного займа составляет от 3-х до 12-ти месяцев.
Артем Коськин, финансовый аналитик
При эмиссии ЦБ такого вида необходимо зарегистрировать в ФСФР, после чего может пройти не более одного года. За это время облигация должна быть куплена инвестором, но на практике это случается в первые несколько дней. Процесс покупки облигации должен осуществляться при условии тщательно изучения специфики торговли акциями.
Стоимость
Стоимость размещения облигационного займа определяется действием двух факторов:
- кредитной историей заемщика;
- кредитоспособности эмитента.
Стоимость займа определяется до налогообложения путем подсчетов внутренней нормы прибыли от финансового потока по бонду. Ее снижение происходит ввиду развития вторичного рынка бондов и повышения степени доверия к компании-эмитенту со стороны вкладчиков.
Выходит, что благоприятная кредитная история способствует повышению репутацию эмитента и сокращает траты на предоставление займов в последующее время.
Выпуск облигаций ‒ способ привлечения денег
Любая компания переходит на такой этап своего развития, при котором требуются кредитные средства для дальнейшего развития. Руководство должно выбрать наиболее подходящий способ привлечения кредиторов, взвесив плюсы и минусы всех существующих способов достижения данной цели.
Выпуск бондов – один из наиболее перспективных вариантов, так как:
- заемщик может получить внушительный объем денег для реализации масштабного инвестпроекта без риска вторжения иных инвесторов в вопросы, связанные с управлением компанией;
- заемщик получает возможность накопить достаточно денег, полученных от ряда частных инвесторов, юридических лиц, чтобы воспользоваться ими на выигрышных условиях на финансовом рынке.
Рынок облигационных заимствований
Рынок корпоративных облигаций в РФ развивается активными темпами. Основная тенденция, характерная для него сегодня, ‒ постепенный рост сроков, объемов заимствования, а также показателей ликвидности рынка.
Основные участники
Часто необходимость в привлечении заемных средств вынуждает предприятие выпускать облигационные займы и пользоваться услугами следующих лиц:
- Андеррайтер. Является профессиональным участником финансового рынка и обеспечивает размещение бондов эмитента путем поиска инвесторов. В качестве андеррайтера может выступить коммерческий банк, инвестиционный фонд с состоятельной клиентской базой. Он осуществляет реализацию бондов от имени, по поручению и за счет эмитента, получая за это материальное вознаграждение.
- Платежный агент. Следит за исполнением обязательств по выпущенным ЦБ. В качестве такого субъекта финансового рынка может выступить банк, осуществляющий перевод денежных средств для выплаты купонного дохода и погашения бондов на обозначенные инвесторами банковские счета.
- Организатор торговли. Это биржа, имеющая лицензию от ФСФР России и выполняющая первичное размещение облигаций и вторичную торговлю ими.
- Финансовый консультант. Берет на себя обязанности, связанные с оформлением эмиссионных документов, сопровождением государственной регистрации выпуска и т.п.
Важно! Бонды, выпущенные в бездокументарной форме, регистрируются в обязательном порядке. Созданный реестр их владельцев ведет независимый регистратор или должностное лицо компании, ответственное за выполнение данных задач.
Корпоративные облигации
Рынок корпоративных облигаций за последнее время превратился в динамичный сегмент общероссийского финансового рынка.
Однако существует ряд проблем, которые необходимо решить для дальнейшего развития этой среды:
- Отсутствие ценовых ориентиров. Процесс корректировки бондов, уровень их ликвидности зачастую определяются стихийно. Недостаток информации и отсутствие актуальной информационной структуры привело к невниманию инвесторов касательно финансовой устойчивости компаний-заемщиков и риску невозврата вложений.
- Отсутствие продуманной стратегии работы с заемными средствами у многих компаний.
- Налог на эмиссию, а также чрезмерно сложная бюрократическая процедура регистрации эмиссии бондов.
Первичный рынок
Основой рынка корпоративных облигаций выступают фирмы-эмитенты, выбирающие способ первичного размещения облигационных займов:
- аукцион по продаже;
- прямое размещение;
- размещение с помощью инвестиционных банков.
В РФ финансовые институты предпочитают прямое размещение аукционов, так как промышленные компании своими силами на долговой рынок не выходят. По этой причине активно практикуются варианты выпуска ЦБ через посредничество инвестиционных банков, которые зачастую одновременно выполняют функции и финансового консультанта, и игрока вторичного рынка, поддерживающего ликвидность эмиссии.
Параметры займа
При размещении облигационного займа важны следующие его параметры:
Вторичный рынок
Вторичный рынок РФ развивается еще активнее, нежели первичный. Основные индикаторы его роста таковы:
- суммарные объемы торгов;
- количество заключенных сделок;
- объем приобретенных ценных бумаг.
Специалисты настаивают на сложности определения настоящих объемов внебиржевого рынка России. То есть, все его оценки имеют приблизительный характер. Внебиржевые торги сопоставляются с объемами торгов на бирже, что говорит о достаточной величине вторичного рынка облигаций. В ближайшем будущем он должен приобрести высокую ликвидность, что выгодно всем его участникам.
Плюсы и минусы
Среди преимуществ корпоративных займов специалисты отмечают:
- привлечение больших сумм на длительный период;
- возможность маневрирования и самостоятельности при определении параметров эмиссии;
- оперативность управления структурой и объемом задолженности в регионе;
- возможность использовать облигаций в роли расчетного инструмента с целью оптимизации взаимозачетов;
- публичная кредитная история.
Но они имеют и ряд недостатков:
- сложная процедура подготовки документов и осуществления эмиссии;
- наличие промежутка во времени от момента принятия решения о размещении и до реального получения денежных средств, около 4-х месяцев;
- дополнительные расходы на размещение корпоративных облигаций;
- необходимость в максимальном раскрытии информации о предприятии во время подготовки выпуска и обращения облигаций, в демонстрации безубыточности и стабильных темпах развития.
Договор обеспечения исполнения обязательств
Законодательство РФ не вынуждает обеспечителя заключать договор в физическом плане со всеми владельцами облигаций выпуска. Это позволяет упростить систему работы с корпоративными облигациями, поскольку нет необходимости тратиться на создание, подписание, хранение таких бумаг. Помимо этого, не приходится переподписывать договор при смене владельца бонда.
Но наличие договора между компанией-эмитентом и обеспечителем обязательно. Если его нет, эмитент может столкнуться с рядом проблем: к примеру, придется доплатить обеспечителю при отзыве последним своих полномочий или найти нового обеспечителя, зарегистрировав изменения в эмиссионных документах.
Инструмент привлечения инвестиций
Облигационный займ является одним из самых востребованных в наши дни инструментов привлечения дополнительных вложений во многие отрасли экономики. Чем более масштабным является производство, тем больше финансовых ресурсов оно требует для нормальной производственно-хозяйственной деятельности.
Путем выпуска облигаций у компании появляется возможность обеспечить свои потребности финансами на выгодных ей условиях. Вернуть денежные средства потребуется в оговоренный срок, что позволяет рационально спланировать стратегию финансовых действий в это время.
Облигационные займы как альтернатива банковским кредитам
Коснемся преимуществ облигационного займа в сравнении с возможностью воспользоваться кредитом в коммерческом банке:
- обходится дешевле;
- более длительный срок привлечения инвестиций;
- отсутствие необходимости в залоге;
- низкая степень зависимости от одного кредитора, ведь средства привлекаются сразу у широкого круга инвесторов.
В итоге:
Облигационный займ – простой способ привлечь дополнительное финансирование своей деятельности со стороны частных инвесторов. Он позволяет расширить производство, обновить оборудование и достичь иных целей на пути к высоким заработкам.
No related posts.
Источник
