Ìíîãèå ñòàëêèâàëèñü ñ ïîêóïêîé, ïðîäàæåé, äàðåíèåì êâàðòèð, ó÷àñòêîâ, àâòî è äðóãîãî äîðîãîñòîÿùåãî èìóùåñòâà, è êàæäûé ðàç íàñ òåðçàåò ìûñëü, êàê íå îòäàòü ëèøíåãî è ñäåëàòü âñå ïðàâèëüíî, äà òàê, ÷òîáû ïîñëå çàâåðøåíèÿ ðàñ÷åòîâ íå ïîòåðÿòü äåíüãè. Íèæå ðàññìîòðèì íàèáîëåå ÷àñòî âñòðå÷àþùèåñÿ âîïðîñû.
Ïðè ëþáîé ïðîäàæå ïðîäàâåö ïîëó÷àåò äîõîä â ðàçìåðå öåíû ïðîäàâàåìîãî èìóùåñòâà. Çàêîí â îòíîøåíèè äîõîäîâ èñïîëüçóåò äâå êàòåãîðèè äîõîäû, îñâîáîæäàåìûå îò íàëîãîîáëîæåíèÿ è äîõîäû, îáëàãàåìûå íàëîãîì.
Ïåðâàÿ êàòåãîðèÿ «äîõîäû, îñâîáîæäàåìûå îò íàëîãîîáëîæåíèÿ» ïðåäïîëàãàåò îòñóòñòâèå íåîáõîäèìîñòè ïðè ïîëó÷åíèè äîõîäà ÷òî-ëèáî äåëàòü âîîáùå. Íå íóæíî ñäàâàòü äåêëàðàöèè â íàëîãîâóþ èëè êóäà-òî ÷òî-òî ïèñàòü. Ïðîäàë è çàáûë. Ê íèì îòíîñÿòñÿ ñëó÷àè êîãäà:
1. Ïðîäàâåö ïðîäàåò íåäâèæèìîñòü, ïîëó÷åííóþ ÄÎ 01.01.2016 ãîäà ïî ëþáûì îñíîâàíèÿì â ñîáñòâåííîñòü òðè ãîäà íàçàä è áîëåå.
2. Ïðîäàâåö ïðîäàåò íåäâèæèìîñòü, ïîëó÷åííóþ ÏÎÑËÅ 01.01.2016 ãîäà ïî ëþáûì îñíîâàíèÿì â ñîáñòâåííîñòü ïÿòü ëåò íàçàä è áîëåå.
3. Ïðîäàâåö ïðîäàåò íåäâèæèìîñòü, ïîëó÷åííóþ â íàñëåäñòâî òðè ãîäà íàçàä è áîëåå (äàòà ïîëó÷åíèÿ ñ÷èòàåòñÿ ñ äàòû ñìåðòè íàñëåäîäàòåëÿ).
4. Ïðîäàâåö ïðîäàåò íåäâèæèìîñòü, ïîëó÷åííóþ â äàð îò ñóïðóãà, ðîäèòåëåé, äåòåé, äåäóøåê, áàáóøåê, âíóêîâ, ïîëíîðîäíûõ è íåïîëíîðîäíûõ (èìåþùèìè îáùèõ îòöà èëè ìàòü) áðàòüåâ è ñåñòåð òðè ãîäà íàçàä è áîëåå.
5. Ïðîäàâåö ïðîäàåò êâàðòèðó, ïðèâàòèçèðîâàííóþ òðè ãîäà íàçàä è áîëåå.
6. Ïðîäàâåö ïðîäàåò êâàðòèðó, ïîëó÷åííóþ â ñîáñòâåííîñòü ïî äîãîâîðó ðåíòû (ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì) òðè ãîäà íàçàä è áîëåå.
7. Äëÿ ìîñêâè÷åé — Ïðîäàâåö ïðîäàåò êâàðòèðó, ïîëó÷åííóþ â ñîáñòâåííîñòü ïî ïðîãðàììå ðåíîâàöèè âçàìåí äðóãîé êâàðòèðû (åñëè ïðåäûäóùàÿ êâàðòèðà áûëà óíàñëåäîâàíà, ïðèâàòèçèðîâàíà èëè ïîëó÷åíà â äàð îò ÷ëåíà ñåìüè/áëèçêîãî ðîäñòâåííèêà èëè ïî äîãîâîðó ðåíòû).  ýòîì ñëó÷àå, ñðîê âëàäåíèÿ íîâîé êâàðòèðû è ñòàðîé ñóììèðóþòñÿ.
8. Îòíîñèòåëüíî äâèæèìîãî èìóùåñòâà, íàïðèìåð, àâòîìîáèëÿ åñëè ïðîäàâåö ïðîäàåò àâòîìîáèëü ïîëó÷åííûé â ñîáñòâåííîñòü òðè ãîäà íàçàä è áîëåå, òî îáëàãàåìîãî äîõîäà òàêæå íå âîçíèêàåò.
9. Ñ 01.01.2020 äîáàâëÿåòñÿ íîâîå îñíîâàíèå Ïðîäàâåö ïðîäàåò ñâîå åäèíñòâåííîå æèëîå ïîìåùåíèå, ïîëó÷åííîå ïî ëþáîìó îñíîâàíèþ òðè ãîäà íàçàä è áîëåå.
Âî âñåõ îñòàëüíûõ ñëó÷àÿõ, ïðè ïðîäàæå êâàðòèðû èëè àâòîìîáèëÿ ó ïðîäàâöà âîçíèêàåò îáëàãàåìûé íàëîãîì äîõîä (âòîðàÿ êàòåãîðèÿ).  ýòîì ñëó÷àå ó ïðîäàâöà âîçíèêàåò íåñêîëüêî âàðèàíòîâ äåéñòâèé.
Ïåðâûé åñëè íå ïîäàâàòü äåêëàðàöèþ âîîáùå. Öåíà ðèñêà â ýòîì ñëó÷àå âåëèêà, òàê êàê â ñëó÷àå åñëè íàëîãîâàÿ ïîëó÷èò äîêóìåíòû î ïðîäàæå(íàïðèìåð, îò ïîêóïàòåëÿ, êîòîðûé çàõî÷åò çàÿâèòü âû÷åò è îáÿçàòåëüíî ïîêàæåò äîãîâîð è ðàñïèñêó ïðîäàâöà). Òàê çà ïðîäàííóþ çà 4 ìèëëèîíà ðóáëåé êâàðòèðó ïðèäåòñÿ çàïëàòèòü 520 òûñÿ÷ íàëîãà + 104 òûñÿ÷ ðóáëåé øòðàôà. ( 13% îò âñåé ñóììû ïðîäàæè+20% îò ñóììó íåäîèìêè øòðàôà).
Ñëåäóåò ïîìíèòü, ÷òî ñ 2021 ãîäà ó ÔÍÑ ïîÿâëÿþòñÿ ïîëíîìî÷èÿ ñàìîñòîÿòåëüíî ðàññ÷èòûâàòü íàëîã ïî òåì ïðîäàâöàì, ïî êîòîðûì íå ïîäàíû äåêëàðàöèè äî 01 ìàÿ ñëåäóþùåãî çà ãîäîì ïðîäàæè. ÔÍÑ àâòîìàòè÷åñêè äîíà÷èñëèò íàëîã â ðàçìåðå 13% îò 70% êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè êâàðòèðû è äîïîëíèòåëüíî íà÷èñëèò øòðàô â 20% îò íåóïëà÷åííîãî íàëîãà.
Ðàçóìååòñÿ, ÷òî Âû èìååòå ïðàâî äàæå ïîñëå ïîëó÷åíèÿ àêòà íàëîãîâîé ïðîâåðêè ïîäàòü äåêëàðàöèþ è çàÿâèòü âñå âû÷åòû, íî îò øòðàôà Âàñ ýòî íå èçáàâèò, êðîìå òîãî, ñ âûñîêîé äîëåé âåðîÿòíîñòè, ÔÍÑ Âàì ñðàçó îòêàæåò â ïðåäîñòàâëåíèè âû÷åòà, çàÿâëåííîãî óæå ïîñëå ïðîâåðêè è äîêàçûâàòü ñâîþ ïðàâîòó Âàì ïðèäåòñÿ â ñóäå.
Åùå îäèí âàðèàíò — ïîäàòü äåêëàðàöèþ â ñîîòâåòñòâèè ñ çàêîíîì ïî ìåñòó æèòåëüñòâà. Îòìå÷ó, ÷òî íåñìîòðÿ íà òî, ÷òî ñðîê äëÿ ïîäà÷è äåêëàðàöèè 1 ìàÿ ãîäà ñëåäóþùåãî çà îò÷åòíûì, ýòî âîâñå íå îçíà÷àåò, ÷òî äåêëàðàöèþ Âû íå ìîæåòå ïîäàòü è ïîçæå.  ýòîì ñëó÷àå åå òàêæå îáÿçàíû ïðèíÿòü è îáðàáîòàòü òàê, êàê åñëè áû Âû åå ñäàëè âîâðåìÿ, íî ïðè ýòîì çà ïðîñðî÷åííóþ äåêëàðàöèþ Âàì âûñòàâÿò øòðàô 1000 ðóá.
Ïðè ïîäà÷å äåêëàðàöèè ó ïðîäàâöà åñòü âîçìîæíîñòü óìåíüøèòü íàëîãîîáëàãàåìóþ áàçó â äåêëàðàöèè äâóìÿ ñïîñîáàìè:
1. Ïåðâûé ñïîñîá. Ïðèìåíèòü èìóùåñòâåííûé âû÷åò â äåêëàðàöèè (òî åñòü óìåíüøèòü îáëàãàåìûé äîõîä) íà ñóììó 1000 000 ðóáëåé.
Íàïðèìåð, ïðè ïðîäàæå êâàðòèðû ñòîèìîñòüþ 4 000 000 ðóá. íàëîãîì áóäåò îáëàãàòüñÿ íå 4 ìèëëèîíà, à òðè (4000000 äîõîä -1000000 âû÷åò = 3000000 îáëàãàåìûé äîõîä). Òî åñòü ñóììà íàëîãà ñîñòàâèò 360 òûñ. ðóá.
Åñëè öåíà â äîãîâîðå íèæå 70% êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè êâàðòèðû — çà äîõîä ïðèíèìàåòñÿ íå ñóììà â äîãîâîðå, à 70%îò êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè. Íàïðèìåð, ïðè ïðîäàæå êâàðòèðû êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòüþ 7000 000 ðóá. çà 4000 000 ðóá., áàçà îïðåäåëÿåòñÿ êàê 4900 000 ðóá. Ñóììà íàëîãà áóäåò ðàññ÷èòàíà òàê 4900000(70% îò êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè) 1000 000 ðóá. = 3900 000 ðóá. Èòîãî íàëîã 637 000 ðóá.
2. Âòîðîé ñïîñîá. Óìåíüøèòü ñóììó îáëàãàåìîãî äîõîäà íà ñóììó, ïî êîòîðîé êâàðòèðà áûëà ïðèîáðåòåíà.
Íàïðèìåð, êâàðòèðó êóïèëè çà 3600 000 ðóá., à ÷åðåç ãîä ïðîäàëè çà 4000 000 ðóá.  ýòîì ñëó÷àå íàëîãîì áóäåò îáëàãàòüñÿ íå 4 ìèëëèîíà, à òîëüêî ÷åòûðåñòà òûñÿ÷ (4000000-3600 000 = 400000). Òî åñòü ñóììà íàëîãà ñîñòàâèò 52 òûñ. ðóá.
Íåêîòîðûå óøëûå ïðîäàâöû äîãîâîðèâàþòñÿ â ïîêóïàòåëÿìè íà óêàçàíèå â äîãîâîðå ñóììû, çà êîòîðóþ ïðîäàâöû êóïèëè êâàðòèðó, à ðàçíèöó çàêëàäûâàþò â ÿ÷åéêó ïðè ðàñ÷åòàõ.
Îáðàòèòå âíèìàíèå, ÷òî âñå âûøåèçëîæåííîå êàñàåòñÿ òîëüêî æèëîé íåäâèæèìîñòè. Ïðè ïðîäàæå àïàðòàìåíòîâ, ãàðàæåé è ïðî÷èõ íåæèëûõ îáúåêòîâ, êîòîðûì ïðîäàâåö âëàäåë ìåíåå 5 ëåò âû÷åò ñîñòàâèò òîëüêî 250 000 ðóá. â ãîä.
Ïðè ïðîäàæå àâòîìîáèëÿ, êîòîðûì ïðîäàâåö âëàäåë ìåíåå 3 ëåò — ðàç â ãîä ïðåäîñòàâëÿåòñÿ âû÷åò â 250 000 ðóá. ïðè óñëîâèè ïðåäîñòàâëåíèÿ äåêëàðàöèè. Íî â ýòîì ñëó÷àå ìîæíî íå èñïîëüçîâàòü âû÷åò â 250 000 ðóá., à óìåíüøèòü ñóììó îáëàãàåìîãî äîõîäà íà ñóììó ðàñõîäà íà ïðèîáðåòåíèå àâòîìîáèëÿ (íàïðèìåð, êóïèëè àâòîìîáèëü çà 1 ìèëëèîí, à ïðîäàëè çà 500 000).
Äàðåíèå.
Ïðè äàðåíèè äîõîä ó ïðîäàâöà íå âîçíèêàåò, íî âîçíèêàåò ó ïîêóïàòåëÿ (êðîìå îòäåëüíûõ ñëó÷àåâ). Ðàçìåð äîõîäà ïðè äàðåíèè íåäâèæèìîñòè îïðåäåëÿåòñÿ êàê êàäàñòðîâàÿ ñòîèìîñòü îáúåêòà. Ïðè äàðåíèè íèêàêèõ âû÷åòîâ íå ïîëàãàåòñÿ, íî äåêëàðàöèþ ñäàòü ñòîèò âñå ðàâíî, âî ïåðâûõ åñòü âûñîêèé ðèñê ïîëó÷èòü äîíà÷èñëåíèå íàëîãîâ è øòðàô ïî âûøåóêàçàííîé ñõåìå, à âî âòîðûõ, ïîòîìó, ÷òî åñëè ñäàòü äåêëàðàöèþ, âïîñëåäñòâèè, ïðè ïðîäàæå ïîäàðåííîãî èìóùåñòâà ìîæíî ó÷åñòü êàäàñòðîâóþ ñòîèìîñòü â êà÷åñòâå «ðàñõîäîâ íà ïðèîáðåòåíèå». Ñðîêè ïðè äàðåíèè êàê è ïðè êóïëå-ïðîäàæå àíàëîãè÷íûå — ðîäñòâåííèêàì èëè ÷ëåíàì ñåìüè ðàíåå ÷åì ÷åðåç 3 ãîäà èëè òðåòüèì ëèöàì ðàíåå ÷åì ÷åðåç 5 ëåò
Ïðè äàðåíèè àâòîìîáèëÿ äëÿ òîãî, ÷òîáû ó îäàðÿåìîãî íå âîçíèê íàëîãîîáëàãàåìûé äîõîä äàðèòåëü äîëæåí âëàäåòü àâòîìîáèëåì 3 ãîäà è áîëåå. Îäíàêî, ÷ëåíó ñåìüè èëè áëèçêîìó ðîäñòâåííèêó ìîæíî ïîäàðèòü àâòîìîáèëü â ëþáîé ìîìåíò. Íàïîìíþ, ÷òî òàêèìè ëèöàìè ÿâëÿþòñÿ òîëüêî: ñóïðóãà, ðîäèòåëåé, äåòåé, äåäóøåê, áàáóøåê, âíóêîâ, ïîëíîðîäíûõ è íåïîëíîðîäíûõ (èìåþùèìè îáùèõ îòöà èëè ìàòü) áðàòüåâ è ñåñòåð. Òåòè è äÿäè, äâîþðîäíûå áðàòüÿ è ñåñòðû, ïëåìÿííèêè òàêèõ ïðåèìóùåñòâ íå èìåþò.
Íåñìîòðÿ íà òî, ÷òî äàðåíèå ðèñêîâûé âàðèàíò ñ òî÷êè çðåíèÿ íàëîãîâ , ìåõàíèçì îôîðìëåíèÿ äàðåíèÿ ñ öåëüþ ïðèêðûòü ñäåëêó êóïëè-ïðîäàæè èñïîëüçóåòñÿ â íåêîòîðûõ ñëó÷àÿõ. Íàïðèìåð, ïðè ôàêòè÷åñêîé ïðîäàæå äîëåé â ïðàâå ñîáñòâåííîñòè íà êâàðòèðó äëÿ òîãî, ÷òîáû èçáåæàòü íåîáõîäèìîñòè ïîëó÷åíèÿ íîòàðèàëüíûõ îòêàçîâ îò îñòàëüíûõ ñîñîáñòâåííèêîâ. Íî îò ðèñêîâ äîíà÷èñëåíèÿ íàëîãîâ ýòà óëîâêà îäàðÿåìîãî íå ñïàñàåò. Ðàâíî êàê è íå ñïàñàåò îáå ñòîðîíû îò îñïàðèâàíèÿ äîãîâîðà «äàðåíèÿ» ñîñîáñòâåííèêàìè.
Çàåì è îòñòóïíîå.
 íåêîòîðûõ ñëó÷àÿõ, ñòîðîíû ñäåëêè ïûòàÿñü óéòè îò íåîáõîäèìîñòè ïîëó÷åíèÿ íîòàðèàëüíûõ îòêàçîâ îò îñòàëüíûõ ñîñîáñòâåííèêîâ (èëè â ñëó÷àå, åñëè òàêîå ïîëó÷åíèå îáúåêòèâíî íåâîçìîæíî) ïûòàþòñÿ èñïîëüçîâàòü ìåõàíèçì çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà çàéìà, ïî êîòîðîìó «ïðîäàâöó»-çàåìùèêó ïåðåäàåòñÿ ñòîèìîñòü êâàðòèðû è â äàëüíåéøåì «ïðîäàâåö»-çàåìùèê âìåñòî âîçâðàòà äåíåã ïåðåäàåò â êà÷åñòâå îòñòóïíîãî ñâîþ êâàðòèðó. Ñõåìà, íåñìîòðÿ íà êàæóùóþñÿ çàêîííîñòü èìååò ðÿä íåäîñòàòêîâ.
1. Ïðåäîñòàâëåíèå îòñòóïíîãî ïðèðàâíèâàåòñÿ ê ïðîäàæå èìóùåñòâà. Åñëè «ïðîäàâåö»-çàåìùèê âëàäåë êâàðòèðîé ìåíåå 5 ëåò èç ñòîèìîñòè êâàðòèðû, à âåðíåå 70% îò êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè ïðèäåòñÿ ñäàòü äåêëàðàöèþ è çàïëàòèòü ÍÄÔË(ñ èñïîëüçîâàíèåì ñîîòâåòñòâóþùèõ âûïëàò è ïðèìåíåíèÿ ðàñõîäîâ â ïîðÿäêå óêàçàííîì âûøå).
2. Åñëè ñòîðîíû îôîðìèëè îòñòóïíîå äî äàòû âîçâðàòà çàéìà — «ïðîäàâåö»-çàåìùèê îáÿçàí îïëàòèòü 13% îò ñóììû ïðîöåíòîâ, êîòîðûå îí íå çàïëàòèë â ñâÿçè ñ äîñðî÷íûì ïîãàøåíèåì çàéìà (íàëîã ñ ýêîíîìèè íà ïðîöåíòàõ).
3. Íàêîíåö, ñîáñòâåííèê, êîòîðîãî òàêèì îáðàçîì, ëèøèëè ïðåèìóùåñòâåííîãî ïðàâà ïîêóïêè ëèáî èíîå çàèíòåðåñîâàííîå ëèöî âïðàâå îáðàòèòñÿ â ñóä è ïîòðåáîâàòü ïðèçíàòü äîãîâîð çàéìà ñ ïðåäîñòàâëåíèåì îòñòóïíîãî íåçàêîííîé ñäåëêîé, åäèíñòâåííîé öåëüþ êîòîðîé áûëî ïðèêðûòü äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè (íà ñóõîì þðèäè÷åñêîì ÿçûêå ïðèçíàòü ïðèòâîðíîé ñäåëêîé).
Источник
Мацепуро Н.А.
Журнал «Главная книга» № 1/2014
https://www.facebook.com/G.kniga
Если организация получила от физлица-непредпринимателя денежный заем, а потом по соглашению с ним возвращает ему вместо денег недвижимость, рыночная стоимость которой превышает сумму займа (и процентов, если они начислялись), то возникает резонный вопрос: появляется ли у физлица облагаемый НДФЛ доход в размере такого превышения?
Прежде чем ответить на него, выясним, что за сделку заключили стороны, придя к такому компромиссу.
Переданная недвижимость — отступное
Возврат по договору денежного займа вместо денег недвижимости — это не что иное, как предоставление отступного <1>.
Примечание. Образец соглашения об отступном вы можете найти: ГК, 2012, N 16, с. 68; 2011, N 6, с. 40
Примечание. Cоглашение об отступном регистрировать в органах Росреестра не нужно. Регистрируется лишь переход права собственности на недвижимость на основании этого соглашения, акта приема-передачи и прочих необходимых документов <2>.
Цена, по которой недвижимость передается физлицу, определяется по усмотрению сторон, и стороны свободны в определении ее размера <3>. В частности, они могут указать в соглашении, что предоставленное отступное полностью погашает всю задолженность по договору займа (включая проценты). При этом стоимость отступного:
<или> равна сумме этой задолженности;
<или> превышает эту задолженность, но гражданин не обязан возмещать организации разницу.
Разница в стоимости — не доход
При получении недвижимости, по стоимости равной долгу по займу или превышающей его, облагаемого НДФЛ дохода у гражданина формально не возникает. В первом случае — потому что по бумагам нет экономической выгоды <4>. А во втором — такой вид дохода, как сумма разницы в цене при предоставлении отступного, не поименован в НК РФ <5>. А по общему правилу доход физлица — это экономическая выгода, определяемая в соответствии с гл. 23 НК РФ <4>. Кроме того, налоговики не могут проверить цену сделки на рыночность, поскольку НДФЛ в этом случае — непредпринимательский <6>.
Предупреждаем работника
Если фирма погасит процентный заем, полученный от работника, не деньгами, а недвижимостью, ему все равно придется заплатить НДФЛ с суммы заемных процентов, набежавших к моменту погашения.
Однако в случае проверки налоговики могут посчитать, что доход у физлица в такой ситуации все-таки есть. Тогда они доначислят физлицу НДФЛ, а организацию оштрафуют за неисполнение обязанностей налогового агента. А оснований к этому у них может быть несколько:
— при наличии указанной в соглашении об отступном разницы между суммой погашаемой задолженности и ценой недвижимости налоговики могут расценить эту разницу как доход гражданина в натуральной форме, приравняв ранее выданный гражданином заем к частичной оплате недвижимости <7>;
— если будет обнаружено, что гражданин и организация — взаимозависимые лица (например, он ее директор или учредитель с долей более 25% <8>), то при получении недвижимости у гражданина может возникнуть доход в виде материальной выгоды <9>. Но напомним, что начисление НДФЛ с такого дохода возможно, только если у вашей организации была аналогичная недвижимость и она была продана невзаимозависимому лицу по более высокой цене <10>;
— в занижении стоимости недвижимости по сравнению с ее рыночной ценой налоговики могут усмотреть получение организацией и гражданином необоснованной налоговой выгоды <11>. И доначислить налоги обоим. Гражданину, как мы уже сказали, — НДФЛ. А организации — НДС (кроме случаев передачи жилого дома, квартиры, земельного участка, долей в них <12>) и налог на прибыль (налог при УСНО), поскольку передача недвижимости в такой ситуации — обычная реализация <13>.
Примечание. Описанные налоговые последствия не зависят от того, при каких обстоятельствах стороны пришли к соглашению об отступном. Например, это может быть и мировое соглашение на стадии судебного разбирательства.
* * *
Имейте в виду, что если договор займа был процентный и задолженность по процентам, как и сам заем, гасится передачей отступного, то сумма погашенной задолженности по процентам на дату получения гражданином недвижимости по акту приема-передачи — это его доход, облагаемый НДФЛ <14>.
Если удержать этот НДФЛ не из чего (вы не выплачиваете какие-либо деньги гражданину), то не позднее 31 января года, следующего за годом получения гражданином дохода, нужно сообщить в ИФНС о невозможности удержать налог и сумме налога <15>. Соответственно, гражданин должен будет уплатить налог самостоятельно на основании подаваемой в ИФНС налоговой декларации <16>.
<1> ст. 409 ГК РФ
<2> п. 15 Информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 N 59; п. 1 Информационного письма Президиума ВАС от 21.12.2005 N 102
<3> ст. 409, п. 4 ст. 421 ГК РФ
<4> ст. 41 НК РФ
<5> п. 1 ст. 208 НК РФ
<6> п. 4 ст. 105.3 НК РФ
<7> подп. 2 п. 2 ст. 211 НК РФ
<8> п. 2 ст. 105.1 НК РФ
<9> подп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ
<10> п. 3 ст. 212 НК РФ
<11> пп. 3, 9 Постановления Пленума ВАС от 12.10.2006 N 53
<12> подп. 6 п. 2 ст. 146, подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ
<13> п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 3 ст. 167, п. 1 ст. 249, п. 3 ст. 271 НК РФ
<14> подп. 1 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 210 НК РФ; ст. 409 ГК РФ
<15> пп. 1, 5 ст. 226 НК РФ
<16> подп. 4 п. 1, пп. 2, 3 ст. 228 НК РФ
Источник
Вопрос: В 2009 году организация, в которой я работаю, предоставила мне беспроцентный целевой заем на приобретение квартиры. Условием предоставления этого займа была покупка квартиры, о приобретении которой я отчитался перед своей организацией, предоставив договор купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.
В связи с приобретением квартиры я воспользовался своим правом на налоговый имущественный вычет, который будет полностью использован мною уже в середине текущего 2014 года.
Бухгалтерия организации предупредила меня, что как только в июне текущего года я полностью использую всю сумму имущественного вычета по приобретенной квартире, со следующего месяца, с июля 2014 года, с меня будут удерживать НДФЛ по ставке 35% с суммы материальной выгоды в виде экономии на процентах по заемным средствам, полученным мною от организации в виде беспроцентного целевого займа НДФЛ будут удерживать по ставке 35% до конца срока действия договора займа, то есть до тех пор, пока я не погашу его полностью.
Бухгалтерия моей организации пояснила, что это требует от нее наша налоговая инспекция и они не в силах изменить это, поэтому будут начислять мне материальную выгоду и удерживать НДФЛ по ставке 35%, так как я не смогу предоставить им уведомление из налогового органа на получение налогового вычета.
Обратившись в налоговую инспекцию, я получил ответ, что бухгалтерия сказала мне все верно и материальная выгода в связи с экономией на процентах по заемным средствам у меня наступит, как только я полностью получу имущественный вычет по квартире.
Я не согласен с данной позицией.
Спор не возник бы, если бы с 1 января 2014 года не вступили в силу изменения в подпункт 1 пункта 1 статьи 212 НК РФ, внесенные Федеральным законом от 02.11.2013 N 306-ФЗ, согласно которым материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование заемными средствами, предоставленными на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры, комнаты, освобождается от налогообложения при условии наличия права у налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ, подтвержденного налоговым органом в порядке, предусмотренном пунктом 8 статьи 220 НК РФ.
В статью 220 НК РФ также были внесены изменения, вступающие в действие с 1 января 2014 года. При этом согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ положения статьи 220 НК РФ применяются к правоотношениям по предоставлению имущественного налогового вычета, возникшим после дня вступления в силу этого закона.
А согласно пункту 3 статьи 2 этого Федерального закона N 212-ФЗ к правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу этого Федерального закона и не завершенным на день его вступления в силу, применяется положения статьи 220 без учета внесенных изменений.
К сожалению, в статье 2 Федерального закона N 212-ФЗ не содержится указание на порядок применения положений статьи 212 НК РФ об освобождении материальной выгоды в виде экономии на процентах по заемным средствам, выданным на приобретение или строительство жилого дома, квартиры, полученным до вступления в силу Федерального закона N 212-ФЗ, возврат которых производится после вступления этого Федерального закона в силу.
Именно по этой причине, как мне видится, возникло разночтение о порядке освобождения указанной материальной выгоды.
Согласно неоднократным разъяснениям Минфина (например, письмо МФ РФ от 11.11.2009 N 03-04-06-01/281):
«Для освобождения от налогообложения доходов в виде материальной выгоды имеет значение только то обстоятельство, что заем, при погашении которого определяете материальная выгода, был использован на строительство либо приобретение жилья, в отношении которого был предоставлен имущественный налоговый вычет.
Тот факт, что имущественный налоговый вычет в сумме беспроцентного займа, израсходованного на приобретение жилья, уже полностью получен, не имеет значения для невключения дохода в виде материальной выгоды, возникающей при последующем погашении указанного займа, в доход, подлежащий налогообложению.
С учетом изложенного при наличии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет доходы в виде материальной выгоды от экономии на процентах за пользование заемными кредитными средствами, полученной начиная с 1 января 2008 года до полного погашения займа, освобождаются от налогообложения».
В рассматриваемой ситуации наступит время, когда налоговый орган не выдаст мне уведомление о подтверждении моего права на имущественный вычет по приобретенной квартире в связи с его полным использованием, а я буду продолжать погашать заемные средства, взятые у организации для приобретения этой квартиры.
Считаю, что и в этом случае материальная выгода в виде экономии на процентах по целевым заемным средствам, полученным мною на приобретение квартиры, должна быть освобождена от налогообложения независимо от срока погашения этих заемных средств.
По моему мнению, положения статьи 2 Федерального закона N 212-ФЗ должны учитываться по взаимосвязи с другими нормами Налогового кодекса, прямо связанными со статьей 220 НК РФ. То есть нормы статьи 212 НК РФ, применяемые к правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу данного Федерального закона и не завершенным на день вступления его в силу, должны применяться без учета внесенных этим законом изменений. В противном случае будет нарушен основополагающий принцип, предусматривающий, что акты законодательства о налогах и сборах, устанавливающие новые обязанности или иным образом ухудшающие положение налогоплательщиков, обратной силы не имеют (п.2 ст.5 НК РФ).
Прошу вас дать разъяснения по данному вопросу с правовым обоснованием, а также пояснить, какой документ может быть выдан мне налоговым органом, подтверждающий освобождение от налогообложения материальной выгоды от экономии на процентах за пользование заемными средствами после полного использования мною права на имущественный вычет по приобретенной квартире, для его представления в бухгалтерию организации.
Министерство финансов Российской Федерации
ДЕПАРТАМЕНТ НАЛОГОВОЙ И ТАМОЖЕННО-ТАРИФНОЙ ПОЛИТИКИ
ПИСЬМО
от 8 апреля 2014 года N 03-04-05/15908
[О налогообложении налогом на доходы физических лиц дохода, полученного в виде материальной выгоды от экономии на процентах]
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения налогом на доходы физических лиц дохода, полученного в виде материальной выгоды от экономии на процентах, и в соответствии со статьей 34_2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, а также доходы в виде материальной выгоды.
Согласно абзацу 3 подпункта 1 пункта 1 статьи 212 Кодекса (в редакции, действовавшей до 1 января 2014 года) материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами, предоставленными, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, является доходом налогоплательщика, полученным им в виде материальной выгоды.
Вместе с этим абзацем 5 подпункта 1 пункта 1 статьи 212 указанной редакции Кодекса установлено, что такая материальная выгода освобождается от налогообложения при условии наличия права у налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, подтвержденного налоговым органом в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 220 Кодекса.
Исходя из вышеизложенного, для освобождения от налогообложения доходов в виде материальной выгоды имеет значение только то обстоятельство, что заем, при погашении которого определяется материальная выгода, был использован на строительство либо приобретение жилья, в отношении которого был предоставлен имущественный налоговый вычет.
Таким образом, Кодексом установлен комплексный режим налогообложения при приобретении налогоплательщиками жилья, предусматривающий как получение имущественного налогового вычета в размере расходов на приобретение жилья с использованием кредита (займа), так и освобождение от налогообложения доходов в виде материальной выгоды, возникающей при погашении указанного кредита (займа).
Тот факт, что имущественный налоговый вычет в сумме беспроцентного займа, израсходованного на приобретение жилья, уже полностью получен, не имеет значения для освобождения от налогообложению дохода в виде материальной выгоды, возникающей при последующем погашении указанного займа.
С учетом изложенного при наличии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет доходы в виде материальной выгоды от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами, полученной начиная с 2009 года, до полного погашения займа, освобождаются от налогообложения.
При этом необходимость повторного подтверждения права на имущественный налоговый вычет для целей освобождения от налогообложения дохода в виде материальной выгоды от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами, полученными на приобретение жилья, после того, как имущественный налоговый вычет на приобретении указанного жилья был полностью получен налогоплательщиком, действующим законодательством не установлена.
Директор Департамента
И.В.Трунин
Источник