Ндфл при отступном по договору займа

Тонкости налогообложения НДФЛ : как правильно исчислить НДФЛ при передаче имущества физического лица  в счет отступного — читайте в статье.

Вопрос: Если физическое лицо в счет погашения задолженности передает имущество (земельный участок или Долевки), то есть это по сути отступное, то как эта операция будет облагаться налогом НДФЛ? Как реализация имущества физического лица по ставке НДФЛ 13%?

Ответ: Да, возникает, но в том случае, когда имущество находилось в собственности менее установленных сроков (о них в ответе ниже), при этом гражданин вправе полученный доход уменьшить на налоговый вычет.

Еще читайте: НДФЛ  2020 размер

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег или передачей имущества, как в Вашей ситуации) (ст. 409 ГК РФ).

В данном случае в качестве отступного передается недвижимое имущество (или его часть – долевки).

Причем такая сделка может быть признана налоговыми органами реализацией недвижимого имущества. Руководствуясь п. 1 ст. 39 НК РФ реализация товаров, работ или услуг — это передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Доход, полученный от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, является объектом налогообложения НДФЛ (абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ).

В данной ситуации доходом физического лица (заемщика) от реализации недвижимого имущества (или его части) может являться сумма погашенной задолженности перед заимодавцем (в сумме долга и процентов, при их наличии), но только в том случае, если имущество находилось в собственности физлица меньше установленного срока.

Когда имущество находилось в собственности гражданина (заемщика) ровно минимальный срок (три, пять лет) и более, то при его продаже платить НДФЛ не придется. В этом случае полученный доход налогом не облагается.

Такой порядок применяйте в отношении недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ, письмо Минфина России от 9 апреля 2015 г. № 03-04-05/20185). Если имущество находилось в собственности человека (резидента) три года и более, то при его продаже платить НДФЛ вообще не придется. В этом случае полученный доход налогом не облагается (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Если недвижимое имущество приобретено до 1 января 2016 года, вычет предоставят по старым правилам. Согласно ним, когда имущество находилось в собственности человека (резидента) три года и более, то при его реализации платить НДФЛ вообще не придется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Когда имущество находилось в собственности менее установленных сроков, налоговая база определяется как денежное выражение полученных доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных, в частности, ст. 220 НК РФ, с учетом особенностей, установленных гл. 23 НК РФ (абз. 1 п. 3 ст. 210 НК РФ).

Такой подход разъяснен Минфином России в письмах от 01.10.2015 № 03-04-05/56306, от 08.09.2011 N 03-04-06/4-210.

В зависимости от вида имущества (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, их доли, автомобили и т. п.) максимальный размер вычета ограничен суммой 1 000 000 руб. или 250 000 руб.

Согласно п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется на основании письменного заявления гражданина (заемщика уступающего имущество) при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.

Размеры налогового вычета приведены в таблице из рекомендации Системы Главбух:

Подробнее об этом в рекомендациях Системы Главбух.

Обоснование

1. Кто из граждан должен платить НДФЛ

Ситуация: когда у гражданина возникает доход от продажи недвижимости, которая передана организации в счет погашения ее требований по договору займа. Акт передачи подписан в 2016 году, право собственности организация зарегистрировала в 2017 году

На день подписания передаточного акта независимо от даты перехода права собственности на имущество. Объясняется это так.

При продаже собственного имущества человек получает доход, с которого он должен самостоятельно рассчитать и заплатить НДФЛ в бюджет (подп. 5 п. 1 ст. 208, подп. 2 п. 1 ст. 228НК РФ).

По общему правилу дата фактического получения дохода определяется как день:

• получения денег на банковский счет либо на счета третьих лиц при получении дохода в денежной форме;
• получения имущества при получении доходов в натуральной форме.

Об этом сказано в подпунктах 1, 2 пункта 1 статьи 223 Налогового кодекса РФ.

Для целей налогообложения доходом признается любая экономическая выгода, имеющая стоимостное выражение (ст. 41 НК РФ). При этом в налоговую базу по НДФЛ включаются не только доходы, полученные в денежной или натуральной форме, но и доходы, право на распоряжение которыми гражданин получил в результате тех или иных сделок (п. 1 ст. 210 НК РФ).

В рассматриваемой ситуации между гражданином и организацией были заключены два договора:

• договор займа, в котором гражданин выступал в качестве должника, а организация в качестве заимодавца;
• договор купли-продажи, в котором гражданин выступал в качестве продавца, а организация в качестве покупателя.

Обязательства сторон по каждому договору являются денежными: гражданин обязан вернуть полученный заем, организация – оплатить приобретенный объект недвижимости. Следовательно, встречные требования сторон по этим договорам являются однородными. Зачет однородных встречных требований влечет за собой прекращение обязательств (ст. 410 ГК РФ). В результате зачета гражданин освобождается от обязанности погашать предоставленный ему заем, то есть получает экономическую выгоду (доход) в денежной форме. Стоимостным выражением этого дохода следует считать сумму взаимозачета, а датой получения дохода – день подписания соответствующего акта.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации доход от продажи имущества (в целях расчета НДФЛ) возникает в момент проведения зачета. То есть в 2016 году. Момент перехода права собственности на недвижимость к организации-покупателю при этом значения не имеет. Такой даты фактического получения дохода глава 23 Налогового кодекса РФ не предусматривает (ст. 223 НК РФ, письмо Минфина России от 24 апреля 2008 № 03-04-05-01/131).

Если человек является резидентом, полученные доходы от реализации  недвижимости при расчете НДФЛ можно уменьшить на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с продажей, или на имущественный вычет (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Подробнее об этом см. Как получить налоговый вычет при продаже имущества.

2. Размер имущественного вычета по НДФЛ при реализации имущества

1 Если имущество находилось в собственности человека-резидента ровно минимальный срок (три, пять лет) и более, то при его продаже платить НДФЛ вообще не придется. В этом случае полученный доход налогом не облагается.

Такой порядок применяйте в отношении недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ, письмо Минфина России от 9 апреля 2015 г. № 03-04-05/20185).

Если недвижимое имущество приобретено до 1 января 2016 года, вычет предоставят по старым правилам.

2 За исключением недостроенных жилых домов, которые в целях получения имущественного вычета относятся к иному недвижимому имуществу (письмо Минфина России от 14 сентября 2010 г. № 03-04-08/10-199 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 5 октября 2010 г. № ЯК-37-3/12611)).

3 При продаже недвижимого имущества, в отношении которого определена кадастровая стоимость, возможна такая ситуация. Доход от продажи такой недвижимости, умноженный на коэффициент 0,7, будет меньше кадастровой стоимости на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. В этом случае доходом следует считать кадастровую стоимость на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, умноженную на коэффициент 0,7. Региональные власти вправе уменьшить коэффициент вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

4 О том, в каком размере можно получить имущественный вычет при продаже нескольких объектов, относящихся к одной категории, см. Как получить налоговый вычет при продаже имущества.

5 Здесь указан срок, установленный Налоговым кодексом. Однако региональные власти вправе уменьшить его вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ, письмо Минфина России от 9 апреля 2015 г. № 03-04-05/20185).

3.Письмо Минфина России от 01.10.2015 № 03-04-05/56306

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу возникновения обязательств по налогу на доходы физических лиц при передаче кредитору по соглашению об отступном имущества физических лиц — заемщиков и прощения оставшейся части задолженности и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что по соглашению об отступном физическим лицом передается банку-кредитору квартира, находящаяся в собственности этого физического лица более трех лет, стоимость которой меньше задолженности физического лица по договору займа.
Согласно статье 409 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.
Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
При этом в соответствии со статьей 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в отношении налога на доходы физических лиц в соответствии с главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
Суммы прощенной банком части задолженности в виде разницы между суммой задолженности физического лица по договору займа (включая суммы неуплаченных процентов) и стоимостью квартиры, переданной банку-заемщику по соглашению об отступном, образуют экономическую выгоду, подлежащую налогообложению в установленном порядке с применением налоговой ставки 13 процентов.
Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающимся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Кроме того информируем, что в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 21 Кодекса налогоплательщики вправе получать отсрочку, рассрочку или инвестиционный налоговый кредит в порядке и на условиях, установленных Кодексом.
В соответствии с пунктом 5 статьи 64 Кодекса заявление о предоставлении отсрочки или рассрочки по уплате налога подается заинтересованным лицом в соответствующий уполномоченный орган, в данном случае — налоговый орган по месту жительства физического лица.