Залог недвижимого имущества как вариант обеспечения кредита очень популярен не только у кредитных компаний, но и среди простых граждан. Только представьте, ежедневно происходят 1000 подобных сделок, но вы не найдете человека, который захочет одолжить вам денег «за красивые глаза». Вам понадобится залог. Именно займ под залог недвижимости между физическими лицами станет предметом данной статьи.
Основные понятия
Стороны договора займа
Сторонами договора займа между физическими лицами выступает заимодавец (тот, кто передает денежные средства) и заемщик (тот, кто просто обязан вернуть денежные средства в срок, иначе он потеряет недвижимое имущество, отдаваемое в залог). Заключить подобный договор вправе любые физические лица, даже иностранные граждане и лица без гражданства.
Требования к залоговой недвижимости
В качестве залога выступает недвижимость, к которой относятся частные дома, коттеджи, таунхаусы, земля, комнаты, даже гаражи и недостроенная недвижимость. Требования к имуществу, подпадающему под залог, волен устанавливать сам заимодавец. Например, он может потребовать, чтобы недвижимость не была ветхой, аварийной, чтобы дом не стоял в плане на снос. Также потенциальный инвестор не сможет по закону дать кредит на долю в недвижимости, если право собственности на нее не подтверждено документально. Поэтому неприватизированную квартиру заложить нельзя.
Ну и, конечно, нельзя отдавать под залог недвижимое имущество, на которое наложен арест.
Документы для заключения договоров
Согласно закону договор залога подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно оплатить госпошлину (сейчас это 2000 руб.), заказать выписку из ЕГРН об объекте недвижимого имущества и правах на него и обратиться в Росреестр с пакетом документов. В нем должны быть: паспорта сторон, договоры займа и залога, выписка из ЕГРН, квитанция о полной оплате госпошлины. Также нужно составить совместное заявление сторон. Для регистрации обременения требуется правоустанавливающий документ, справки из БТИ, выписка из домовой книги, акт и распоряжение о перепланировке (если она проводилась), нотариально заверенное согласие супруга и заверенная копия свидетельства о браке.
Для подписания самого договора залога приготовьте паспорта обеих сторон и основной договор займа. Договор залога должен включать сведения о недвижимом имуществе: точный адрес, технические данные и цену. Для установления стоимости недвижимости воспользуйтесь услугами оценщика. Прочая информация берется из справок БТИ и документа о праве собственности на недвижимость.
Оформление договора займа под залог недвижимости между физическими лицами
Кредитный договор (договор займа) между сторонами, которыми выступают физические лица, может быть заключен в устной или письменной форме. Но закон требует письменной формы для тех договоров, прописанная сумма в которых превышает 10 МРОТ. Строго говоря, в этот момент мы перестаем говорить о займе, и начинаем именовать такой договор кредитным. Но особой ошибки тут не будет, речь идет исключительно о юридической терминологии, а не смысле.
Договор может быть возмездным и безвозмездным (то есть беспроцентным). Кредитор получит выгоду, если в договоре указан процент за пользование кредитом. Но по закону отсутствие этого пункта вовсе не говорит нам о том, что этот договор безвозмездный. Договор займа может быть беспроцентным, только если сделка между людьми происходит на сумму не более 50 МРОТ. Тогда строка о безвозмездности в договоре будет лишней.
Содержание договора займа
В договоре займа между физлицами нужно указать следующую информацию: ФИО заимодавца и заемщика, их паспортные данные идата рождения, адрес регистрации и проживания; предмет договора. В этот момент необходимо внести специальные дополнительные условия по договору, как то: расписку, сроки возврата долга, проценты.
Далее нужно указать права и обязанности сторон данного договора, а также ответственность (штраф или пеня) за просрочку или ненадлежащее хранение заложенного имущества; сроки вступления в силу и окончания договора, реквизиты и подписи сторон договора. К договору займа обязательно составляется договор залога. Последний действует, пока есть договор займа. Недействительность договора займа повлечет недействительность договора залога.
Важные подробности:
- Залог недвижимого имущества между физлицами регулируется законом об ипотеке.
- Предмет залога должен находиться в собственности у залогодателя.
- Обременение на предмет залога регистрируется по заявлению сторон.
- Взыскание на предмет залога накладывается по решению суда.
- Излишки стоимости недвижимости после ее продажи возвращаются заемщику.
Взыскание на заложенную недвижимость
Залогодержатель может применить судебный или внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога по следующим основаниям:
- обязательства по договору не выполняются полностью или нарушен срок;
- при заключении договора залога, залогодатель письменно не предупредил залогодержателя о том, что залог уже обременен другим залогом, правом пожизненного пользования, арендой и т.д.;
- залогодатель неправильно хранит имущество и возник риск утраты предмета залога;
- других, предусмотренных Законом «Об ипотеке».
Обычно для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество нужно решение суда. Так как стороны договора являются физическими лицами, исковое заявление должно подаваться в районный суд по месту нахождения предмета залога (недвижимости).
Также существует внесудебный порядок обращения взыскания на недвижимость под залогом. Он применяется, если стороны нотариальный договор займа, обеспечением по которому выступает договор залога, и обращение взыскания на заложенную недвижимость проходит по исполнительной надписи нотариуса, а не по решению суда.
Итак, резюмируем: займ под залог недвижимости между физическими лицами предполагает именно недвижимость, которая стоит дороже 10 МРОТ, а значит, вы вряд ли подпадете под норму закона об устном порядке заключения договора, его нужно будет заключить в письменном виде. Имущество, предлагаемое в залог, должно быть приватизированным, не под арестом, не быть аварийным или ветхим. И, конечно, главное: соблюдайте сроки выплаты по кредиту, и вы вернете свое заложенное имущество в целости!
Источник
Добрый день.
Несколько последних лет, я, как физ лицо, периодически, для личных целей получал займы от физического лица по договорам займа, в обеспечение договора займа дополнительно заключались договоры о залоге недвижимого имущества(НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ), принадлежащего моей организации. Без каких либо проблем договоры залога регистрировались рег палатой и возникал залог в пользу займодавца.
С сегодняшнего дня(01.10.19), я слышал ввели новшества в законодательстве, согласно которым физическое лицо (соответственно без лицензии цб) не может выдавать займы другому физическому лицу под залог недвижимости.
От сюда несколько вопросов:
1. Действительно ли теперь я как физ лицо не могу взять займ у другого физ лица под залог имеющейся НЕЖИЛОЙ недвижимости? Прошу дать ссылки на конкретные статьи законов.
2. Если это так, то могу ли я от лица ООО взять займ у физического лица под залог недвижимости?
01 Октября 2019, 19:09, вопрос №2531770
Евгений, г. Самара
Клиент оставил отзыв о сервисе
Вопрос решен,Спасибо.
03 Октября 2019 20:40
показать
489 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (3)
получен
гонорар 100%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, Евгений!
С сегодняшнего дня(01.10.19), я слышал ввели новшества в законодательстве, согласно которым физическое лицо (соответственно без лицензии цб) не может выдавать займы другому физическому лицу под залог недвижимости.
Евгений
Где Вы такое услышали?..
Данный запрет коснется только микрофинансовые организации, с 01.11.2019 года.
Федеральным законом № 271 от 02.08.2019 г. внесены поправки в ряд действующих федеральных законов.
Так, с 01.11.2019 г., в часть 1 статьи 12 Федерального закона «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях» от 02.07.2010 N 151-ФЗ,
будет добавлен следующий пункт № 11,
Статья 12. Ограничения деятельности микрофинансовой организации. Микрофинансовая организация не вправе:
…
«11) выдавать займы физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, обязательства заемщика по которым обеспечены залогом (за исключением случаев, когда учредителем (акционером, участником) микрофинансовой организации, предоставляющей заем, является Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование):
а) жилого помещения заемщика и (или) иного физического лица — залогодателя по такому займу;
б) доли в праве на общее имущество участника общей долевой собственности жилого помещения заемщика и (или) иного физического лица — залогодателя по такому займу;
в) права требования участника долевого строительства в отношении жилого помещения заемщика и (или) иного физического лица — залогодателя, вытекающего из договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным
законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“.»
Таким образом, ограничения коснутся, с 01.11.2019 г. только профессиональных участников рынка микрофинансов — МФО, микрофинансовые организации.
Цель займа должна быть. при этом — исключительно «в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности».
А объектом залога, в указанных случаях, не может выступать только:
* жилое помещение,
*доли в праве в жилом помещении,
*права требования участника долевого строительства,
… принадлежащих гражданам (физическим лицам).
Действительно ли теперь я как физ лицо не могу взять займ у другого физ лица под залог имеющейся НЕЖИЛОЙ недвижимости? Прошу дать ссылки на конкретные статьи законов.
Евгений
Нет, запрет коснется, с 01.11.2019 г., только вышеуказанных правоотношений, между МФО (МКК, МФК), как заимодавцем, и гражданином (физическим лицом), как заемщиком.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте Евгений.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который регулирует отношения по обеспечению исполнения обязательств путем установлении ипотеки не содержит никаких нововведений, вступающих в силу с 01.01.2019 г. В нем никаких ограничений нет.
Поэтому Вы также можете брать займы и обеспечивать их возврат ипотекой нежилой недвижимости
аб. 2 п. 1 ст. 1 102-ФЗ
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Также солидарен с коллегой по его доводам.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Приветствую Вас, Евгений!
Согласно статье 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Статья 807 ГК РФ от 26 января 1996 года N 14-ФЗ гласит
1. По договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.
Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.
Соответственно, Вы вправе как заключать договор займа, так и требовать в качестве обеспечения предоставления в залог недвижимого имущества.
Новшества в законодательстве, как правильно подметил мой коллега Вас не коснуться.
Желаю удачи.
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
- Авторизуйтесь для ответа в теме
Сообщений в теме: 25
#1
don1
Отправлено 14 November 2019 — 14:51
Добрый день,в связи с новыми поправками о потребительском займе возник вопрос,может ли физ лицо выдать другому физ лицу займ под залог недвижки?Кто то говорит да,опираясь на гражданский кодекс,другие говорят нет,помогите пожалуйста разобраться. В понятие кредитор включили вот это,похоже на физических лиц обычных,»лица, осуществляющие в соответствии со статьей 6.1 настоящего Федерального закона деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой.
#2
don1
Отправлено 14 November 2019 — 15:16
ст.ст. 4, 6.1. и другими ФЗ «О потребительском кредите» вот эта статья
#3
ВладимирD
Отправлено 15 November 2019 — 13:28
#4
preanch
Отправлено 15 November 2019 — 17:39
может ли
может, только будет ли это соответствовать законодательству?
О потребительском кредите
а это как относится к Вашему вопросу?
#5
F.E.A.R.
Отправлено 19 November 2019 — 18:13
может ли физ лицо выдать другому физ лицу займ под залог недвижки?
может выдать… заём
ст.ст. 4, 6.1. и другими ФЗ «О потребительском кредите» вот эта статья
где в этой статье установлен запрет на регистрацию ипотеки по заемным обязательствам между физ.лицами?
#6
preanch
Отправлено 19 November 2019 — 18:40
где в этой статье установлен запрет на регистрацию ипотеки по заемным обязательствам между физ.лицами?
тонко, сударь =)
#7
mrEE
Отправлено 19 November 2019 — 21:38
Кстати, ознакомился с упомянутым ФЗ и у меня сложилось впечатление, что физик может выдать другому физику обеспеченный ипотекой заем только на предпринимательские цели…
Как-то слишком радикально ИМХО…
#8
Dead
Отправлено 20 November 2019 — 04:26
Кстати, ознакомился с упомянутым ФЗ и у меня сложилось впечатление, что физик может выдать другому физику обеспеченный ипотекой заем только на предпринимательские цели…
Как-то слишком радикально ИМХО…
Вот эта оговорка в пункте 2 ст. 1
Статья 1. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом
1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с предоставлением потребительского кредита (займа) физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, на основании кредитного договора, договора займа и исполнением соответствующего договора.
2. Настоящий Федеральный закон, за исключением случаев, прямо им предусмотренных, не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой.
не говорит ли, что допустимы и другие варианты выдачи именно потребительских займов (в том числе физиком физику), обеспечиваемых ипотекой?
#9
mrEE
Отправлено 20 November 2019 — 22:43
Dead, не было времени детально изучить вопрос, но в целом сложилось впечатление, что закон написан ну очень коряво и двусмысленно… Открывает простор для судейского творчества.
Вот эта оговорка в пункте 2 ст. 1 Цитата Статья 1. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом 1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с предоставлением потребительского кредита (займа) физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, на основании кредитного договора, договора займа и исполнением соответствующего договора. 2. Настоящий Федеральный закон, за исключением случаев, прямо им предусмотренных, не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой. не говорит ли, что допустимы и другие варианты выдачи именно потребительских займов (в том числе физиком физику), обеспечиваемых ипотекой?
Скорее эта оговорка говорит о том, что ипотечные кредиты (займы) могут регулироваться специальными нормами, которые имеют приоритет.
Хотя не представлю, какие такие специальные нормы (относящиеся к предмету регулирования) могли остаться.
Обнадеживает использование термина «потребительский», что вроде бы исключает частные сделки физиков, и термина «деятельность» в ст. 6.1, что вроде бы может подразумевать именно систематическую деятельность. Но как-то это ненадежно…
#10
Dead
Отправлено 20 November 2019 — 23:16
Обнадеживает использование термина «потребительский», что вроде бы исключает частные сделки физиков
Тоже подумал о таком системном толковании
#11
sass
Отправлено 20 November 2019 — 23:24
Обнадеживает использование термина «потребительский», что вроде бы исключает частные сделки физиков
Тоже подумал о таком системном толковании
Упс…
А почему не: «потребительский — т.е. не коммерческий» ?
#12
Dead
Отправлено 20 November 2019 — 23:54
Обнадеживает использование термина «потребительский», что вроде бы исключает частные сделки физиков
Тоже подумал о таком системном толковании
Упс…
А почему не: «потребительский — т.е. не коммерческий» ?
В ЗоЗПП исполнитель, который оказывает финансовые услуги потребителям, это
исполнитель — организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору;
Сообщение отредактировал Dead: 20 November 2019 — 23:55
#13
preanch
Отправлено 21 November 2019 — 13:05
я может и ошибаюсь, не моя область, но где в п. 3 ст. 3 ФЗ указано физическое лицо?
#14
mrEE
Отправлено 21 November 2019 — 14:10
я может и ошибаюсь, не моя область, но где в п. 3 ст. 3 ФЗ указано физическое лицо?
Из отсылки к ст. 6.1 можно допустить вывод, что физические лица, предоставляющие ипотечные займы тоже являются «кредиторами». Но это не точно.
Меня больше смущает п. 5 ст. 13, где физлица упомянуты прямо.
#15
preanch
Отправлено 21 November 2019 — 14:16
я может и ошибаюсь, не моя область, но где в п. 3 ст. 3 ФЗ указано физическое лицо?
Из отсылки к ст. 6.1 можно допустить вывод, что физические лица, предоставляющие ипотечные займы тоже являются «кредиторами». Но это не точно.
Меня больше смущает п. 5 ст. 13, где физлица упомянуты прямо.
если я правильно понимаю что 6, что 13 статью — физлица могут обладать правом требования, но не выдавать кредиты
#16
mrEE
Отправлено 21 November 2019 — 14:53
preanch, я лишь говорю о том, что закон можно истолковать по разному.
Можно разумно, системно и с позиции законодательной сдержанности.
А можно с позиции «запрещать и не пущать», как это бывает востребовано у местечковых прокуроров и судов. И имеющиеся формулировки закона представляют собой навозную кучу, на которой может буйным цветом разрастись подобное правоприменение. Хорошо, если года через три ВС разъяснит, что законодатель имел в виду. Я, кстати, на самом деле не знаю — что он имел в виду.
Выше я ссылался на использование термина «деятельность» в п. 1 ст. 6.1.
Но если обратиться к подп. 5 п. 1 ст. 3 Закона, то там раскрывается понятие профессиональной деятельности по предоставлению потребительских займов, которая осуществляется только юрлицами и ИП.
В п. 1 ст. 6.1 упоминается просто деятельность, из чего можно сделать вывод, что данная норма регулирует как профессиональную, так и «непрофессиональную» деятельность по предоставлению ипотечных потребительских займов. «Непрофессиональная» деятельность — это выдача займов физлицами. Отсюда напрашивается вывод, что ст. 6.1 запрещает выдачу ипотечных потребительских займов физлицами (исключая такой вариант из числа разрешенных).
#17
preanch
Отправлено 21 November 2019 — 15:00
истолковать по разному
согласен, просто мое мнение, что нет там физлиц, скорее нет, хотя я сейчас изучаю ПП и обзоры практики, что-то там вообще ни слова об этом нет, может не дочитал еще =)
#18
mrEE
Отправлено 21 November 2019 — 15:05
я сейчас изучаю ПП и обзоры практики
Не забывайте, что самые двусмысленные изменения появились в 2019 году, по ним практика на самом низовом уровне еще только будет появляться.
#19
Kazan2502
Отправлено 21 November 2019 — 15:32
В последнее время я все меньше понимаю, что пишут на форуме.
Из чего вообще следует этот запрет на предоставление займов под залог недвижимости физическими лицами?
кредитор — предоставляющая или предоставившая потребительский кредит кредитная организация, предоставляющие или предоставившие потребительский заем кредитная организация и некредитная финансовая организация, которые осуществляют профессиональную деятельность по предоставлению потребительских займов, лица, осуществляющие в соответствии со статьей 6.1 настоящего Федерального закона деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, а также лицо, получившее право требования к заемщику по договору потребительского кредита (займа) в порядке уступки, универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество правообладателя;
Из изложенного следует, что физик в качестве кредитора и к которому будут применяться положения Закона может являться лишь в последнем случае.
В иных случаях речь об ИП, для которых эта деятельность является профессиональной.
Сообщение отредактировал Kazan2502: 21 November 2019 — 15:33
#20
mrEE
Отправлено 21 November 2019 — 16:05
Из изложенного следует, что физик в качестве кредитора и к которому будут применяться положения Закона может являться лишь в последнем случае.
Я только за обеими руками. Хотелось бы только, чтобы это было прописано более однозначно.
В иных случаях речь об ИП, для которых эта деятельность является профессиональной.
Я читаю закон дальше, и у меня складывается впечатление, что для ИП эта деятельность не просто профессиональная, но и запрещенная))
Может что-то пропустил, но случая, когда ИП разрешено вести эту «профессиональную» деятельность я не нашел…
#21
Ludmila
Отправлено 21 November 2019 — 16:24
Так практика же судебная есть. Притом свежая.
И именно по ИПшникам.
#22
preanch
Отправлено 21 November 2019 — 16:43
для ИП эта деятельность не просто профессиональная, но и запрещенная
https://sudact.ru/regular/doc/0aD7KQdo3UxK/
из тех, что я видел, в этом решении довольно полно разобрали вопрос
#23
mrEE
Отправлено 21 November 2019 — 17:14
из тех, что я видел, в этом решении довольно полно разобрали вопрос
Значит не показалось. Правда остается вопрос, имел ли значение в указанном случае признак неоднократности.
Осталось выяснить, какая деятельность по предоставлению ипотечных потребительских займов, не являющаяся профессиональной деятельностью, подразумевается в ст. 6.1
#24
preanch
Отправлено 21 November 2019 — 17:38
из тех, что я видел, в этом решении довольно полно разобрали вопрос
Значит не показалось. Правда остается вопрос, имел ли значение в указанном случае признак неоднократности.
Осталось выяснить, какая деятельность по предоставлению ипотечных потребительских займов, не являющаяся профессиональной деятельностью, подразумевается в ст. 6.1
если брать практику, которую видел я — «один раз — не … кредитная организация» =)
ну и плюс исходя из самого ФЗ, если выдал заем больше одного раза — значит низя
Сообщение отредактировал preanch: 21 November 2019 — 17:38
#25
Kazan2502
Отправлено 21 November 2019 — 18:17
Я читаю закон дальше, и у меня складывается впечатление, что для ИП эта деятельность не просто профессиональная, но и запрещенная)) Может что-то пропустил, но случая, когда ИП разрешено вести эту «профессиональную» деятельность я не нашел
Это к вопросу о юридической технике, не более.
На данный момент ИП не может выдавать займы на профессиональной основе (может в Законе имелись в виду агентские отношения, подобные модификации, хз в общем).
В любом случае данный ФЗ не применим к ситуации, когда договор займа изначально заключен между физиками.
ЗоИ не запрещает выдавать займы физикам под залог недвижимости.
Здесь практика однозначная.
По поводу п. 5 ст. 13, в итоге же физик может стать участником этих отношений, об этом и речь.
Сообщение отредактировал Kazan2502: 21 November 2019 — 18:20
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных
- Конференция ЮрКлуба
- → Юридический форум
- → Общие вопросы
- → Песочница
- Политика Конфиденциальности
- Правила конференции ·
Источник
