https://realty.ria.ru/20111227/397043061.html
В довесок к ипотеке: на что придется потратиться, кроме процентов
Когда человек берет ипотечный кредит, он прекрасно понимает, что ему придется выплатить банку проценты по кредиту. Но на самом деле расходы заемщика на этом не заканчиваются. Этот материал поможет заемщику разобраться, какие дополнительные расходы, помимо выплаты процентов, приходится нести заемщику при получении ипотечного кредита, какие из них обязательны, а какие нет, и можно ли их сократить.
2011-12-27T09:35
2020-02-29T10:50
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
https://cdn25.img.ria.ru/images/realty/39661/23/396612388_0:220:2773:1780_1400x0_80_0_0_dbfff1001b36a65c2b9c8ca7a6464c10.jpg
россия
Недвижимость РИА Новости
Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4
7 495 645-6601
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
2011
Недвижимость РИА Новости
Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4
7 495 645-6601
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Новости
ru-RU
https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/
Недвижимость РИА Новости
Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4
7 495 645-6601
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
https://cdn25.img.ria.ru/images/realty/39661/23/396612388_0:220:2773:1780_1400x0_80_0_0_dbfff1001b36a65c2b9c8ca7a6464c10.jpg
https://cdn21.img.ria.ru/images/realty/39661/23/396612388_53:0:2720:2000_1400x0_80_0_0_7a8662cab7c2e4a7c6049d5090a08242.jpg
https://cdn22.img.ria.ru/images/realty/39661/23/396612388_387:0:2387:2000_1400x0_80_0_0_ace87e70bbc0514a94ffc51f7497b3cc.jpg
Недвижимость РИА Новости
Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4
7 495 645-6601
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4
7 495 645-6601
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
россия, ипотека, аижк, полезное, практические советы — полезное
09:35 27.12.2011 (обновлено: 10:50 29.02.2020)
3008
Когда человек берет ипотечный кредит, он прекрасно понимает, что ему придется выплатить банку проценты по кредиту. Но на самом деле расходы заемщика на этом не заканчиваются. Этот материал поможет заемщику разобраться, какие дополнительные расходы, помимо выплаты процентов, приходится нести заемщику при получении ипотечного кредита, какие из них обязательны, а какие нет, и можно ли их сократить.
Когда человек берет ипотечный кредит, он прекрасно понимает, что ему придется выплатить банку проценты по кредиту. Но на самом деле расходы заемщика на этом не заканчиваются. Этот материал поможет заемщику разобраться, какие дополнительные расходы, помимо выплаты процентов, приходится нести заемщику при получении ипотечного кредита, какие из них обязательны, а какие нет, и можно ли их сократить.
Какие расходы обязательны
Все дополнительные расходы, которые сопутствуют ипотечному кредиту, можно разделить на обязательные и необязательные.
Обязательные расходы предусмотрены законом «Об ипотеке», соответственно, избежать их не получится независимо от того, какой банк предоставляет ипотечный кредит. Кроме того, придется оплатить и государственные пошлины за регистрацию ипотечной сделки.
Обязательно при получении ипотечного кредита заемщику придется оплатить:
— проведение независимой оценки приобретаемого объекта недвижимости,
— страхование от рисков утраты и повреждения предмета залога (объекта недвижимости) в пользу кредитора.
Независимая оценка необходима для того, чтобы банк смог адекватно оценить качество залога и понять является ли этот объект достаточным обеспечением кредита.
Как правило, у каждого банка есть свой список аккредитованных оценочных компаний, к которым заемщик может обратиться. Стоимость их услуг обычно начинается от 3 тысяч рублей.
Страхование от рисков утраты и повреждения предмета залога обеспечивает защиту интересов не только банка, но и заемщика – в результате несчастного случая квартира или дом, купленные по ипотеке, могут сильно пострадать или стать непригодными для жилья. Однако даже если заемщик лишится своего жилья, он остается должным банку. При наличии страховки ему, по крайней мере, не придется платить за жилье, которым он больше не может пользоваться, или которое требует существенного ремонта — долг погасит страховая компания.
Закон требует, чтобы объект залога был застрахован как минимум на сумму, равную долгу банку. Однако специалисты рекомендуют заемщику не экономить и оплатить страховку полной стоимости квартиры и ремонта. Тариф будет немного больше, но и уровень защиты тоже: в случае, если жилье пострадает, заемщик получит деньги на его восстановление.
Страхование от рисков утраты и повреждения предмета залога стоит обычно около 1% от страховой суммы.
Необязательные расходы
Все остальные дополнительные расходы, связанные с ипотекой, варьируются от банка к банку. Среди них могут быть:
— единовременная комиссия за рассмотрение заявки на кредит,
— единовременная комиссия за выдачу кредита,
— плата за страхование жизни и трудоспособности заемщика,
— плата за страхование риска утраты права собственности на приобретаемый объект недвижимости (титул),
— плата за страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному кредиту,
— единовременная комиссия за снятие наличных денежных средств,
— единовременная комиссия за безналичное перечисление денег со счета,
— единовременная комиссия за открытие аккредитива,
— единовременная комиссия за аренду банковского сейфа (ячейки),
— комиссия за выпуск и обслуживание расчетной (дебетовой) карты.
Согласно решению Высшего арбитражного суда (ВАС), незаконным считается требование со стороны банка уплатить комиссию за рассмотрение заявки и выдачу кредита. При этом, по мнению ВАС, такие комиссии могут быть включены в состав процентов за пользование кредитом, то есть банк вправе получить комиссию с заемщика уже после выдачи кредита, увеличив процентную ставку. Согласно мнению ВАС, банк вправе взимать комиссии за оказание финансовых услуг своим клиентам.
Также банк вправе настаивать и на осуществлении заемщиком страхования жизни и трудоспособности (личное страхование) в течение всего срока действия кредитного договора. Но только при условии, что еще на стадии заключения договора заемщику был предложен вариант кредитного договора без обязательного личного страхования, однако сам заемщик предпочел условия договора с личным страхованием.
Все взаимоотношения между банком и заемщиком регулируются договором. Если вы подписали договор, значит, согласились с условиями, которые там прописаны.
Как сократить дополнительные траты
От обязательных расходов заемщик отказаться не может, однако когда речь идет об оплате услуг оценщика и страховке, у заемщика почти всегда есть выбор между несколькими компаниями, тарифы на одни и те же услуги которых могут отличаться довольно сильно. Поэтому стоит изучить тарифы всех компаний, аккредитованных в банке, а также познакомиться с отзывами о них, чтобы не было неприятных сюрпризов в дальнейшем.
Кроме того, можно сократить необязательные выплаты.
Для этого нужно заранее узнать у кредитора не только ставку по кредиту, но и все сопутствующие комиссии.
Если эта информация не указана на сайте банка, обязательно поинтересуйтесь списком расходов у кредитного консультанта.
Сопутствующие оформлению кредита траты могут варьироваться в довольно большом диапазоне – от 1 до 4% от стоимости кредита (не считая страховки).
Как правило, совсем без комиссий обойтись невозможно — банки берут плату хотя бы за выдачу кредита (1 — 1,5%). Хотя иногда в рамках каких-либо рекламных акций могут отменяться все платежи, кроме предусмотренных законом.
Стоит ли отказываться?
Чаще всего заемщик при оформлении ипотечного кредита может отказаться от необязательных видов страхования – личного (страхование жизни и трудоспособности), титульного (от риска утраты права собственности) и страхования ипотечных обязательств заемщика.
Однако для таких заемщиков большинство банков, чтобы уменьшить свои риски, поднимают ставку по кредиту. И зачастую эта разница обходится дороже, чем стоимость необязательной страховки.
При этом повышение ставки не дает никакой выгоды заемщику, кроме лишних расходов. А страховка, по крайней мере, реально защищает его от тех непредвиденных ситуаций, которые могут случиться даже в жизни успешного человека.
Ипотечный кредит – долгосрочное обязательство. Заемщик может заболеть, или получить травму, из-за которой не сможет работать, но если страховки нет, ему придется продолжать платить банку, невзирая на свои жизненные трудности. Если же личное страхование оформлено, долг перед банком погасит страховая компания.
Страхование ипотечных обязательств заемщика позволяет получить кредит с более низким первоначальным взносом. Поскольку наличие такой страховки снижает для банка риск невозврата кредита, размер первоначального взноса может быть значительно снижен, например, с 30% до 10% от стоимости приобретаемой недвижимости. Кроме того, такая страховка защищает заемщика от риска остаться должником по кредиту даже после обращения взыскания на заложенную недвижимость.
По материалам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)
Источник
Банки придумывают хитрые способы дополнительного заработка на ипотеке
Фото:
Fotolia/anne Feneau
Каких только комиссий не придумают банки для своих заемщиков. Кредиторам они приносят дополнительный заработок, а для заемщиков не всегда понятны. Банки.ру изучил тонкости основных комиссий по ипотечным продуктам.
Фантазии банков?
Практически каждый, кто брал кредит в банке, сталкивался со всевозможными комиссиями от банка — за выдачу справок, за оформление документов, за отказ от страховки и многое другое. Отзывы на эту тему постоянно появляются в «Народном рейтинге» Банки.ру. Самые распространенные — жалобы на навязывание комиссии или повышение процентной ставки по кредиту из-за отказа оформить страховку. Так, один из пользователей «Народного рейтинга» написал, что банк завысил ему ставку по ипотечному кредиту из-за того, что сотрудник потерял его документы по страхованию. «Когда закончится этот «цирк»?» — вопрошает автор отзыва. Другой пользователь пишет о том, что банк удержал комиссию за внесение наличных по ипотечному платежу.
Еще один пользователь рассказал, что менеджер банка просит «благодарность», достаточно серьезную» за снятие обременения по ипотеке.
А заемщик из Перми говорит, что один из крупнейших госбанков не принимает у него платеж по ипотеке наличными, ссылаясь на комиссии за зачисление платежей более одного раза в месяц. По его словам, кредитная организация просит оформить карту для перевода денег через банкомат. «Скажите пожалуйста, это фантазии конкретных банковских отделений в городе Перми или действительно есть ограничения на пополнение счета через кассу наличными денежными средствами (орфография и пунктуация автора сохранены. — Прим. ред.)?» — удивляется форумчанин.
Комиссии на блюдечке
Как подчеркивают собеседники Банки.ру, ряд комиссий уже запрещен законодательно. Другие комиссии банки продолжают использовать. К первой группе относится, например, единовременная комиссия за рассмотрение заявки на кредит. «Формально данная комиссия была запрещена несколько лет назад. Нарушение, по мнению Роспотребнадзора, состоит в следующем: чтобы предоставить кредит, банк в любом случае должен рассмотреть заявку на кредит. Эта комиссия является навязанной платой за услугу, которую банк и так обязан выполнить и которая, по сути, является частью банковской операции по предоставлению кредита», — комментирует директор департамента розничных кредитных продуктов СМП Банка Наталья Коняхина.
Некоторое время назад была популярна и единовременная комиссия за выдачу кредита. «Выдача средств сама по себе является процедурой, которую банк должен произвести, чтобы кредит стал доступен заемщику. Аналогичная комиссия — за открытие ссудного счета. Она также признана навязанной услугой и не должна взиматься банками при кредитовании», — поясняет Наталья Коняхина.
Другая единовременная комиссия за получение кредита наличными средствами берется в том случае, если заемщик будет расплачиваться с продавцом наличными деньгами. Формально она не запрещена. Но на практике, как показал опрос Банки.ру, крупнейшие игроки действительно отошли от использования всех трех видов комиссий. Чтобы узнать, во сколько обходится оформление и обслуживание ипотечного кредита за счет разных сборов, Банки.ру направил запросы банкам из топ-20 по объему ипотечных кредитов, предоставленных в 2015 году физлицам. К моменту публикации на запрос не ответили лишь несколько: Сбербанк, ДельтаКредит Банк, «Санкт-Петербург», Транскапиталбанк, Запсибкомбанк, РосЕвроБанк, «Ак Барс».
Одна из комиссий — за внесение изменений в условия кредитного и обеспечительных договоров. Сюда относится, например, увеличение суммы кредита, изменение срока кредита, объекта недвижимости по ранее одобренной кредитной заявке в течение срока действия положительного решения банка о предоставлении ипотечного кредита. Деньги заемщик должен заплатить, если решил поменять уже одобренные банком условия. Например, увеличить срок кредита. У клиента, как говорят специалисты, два пути: подать повторно документы на одобрение кредита и ждать его рассмотрения. Либо заплатить небольшую комиссию, не заморачиваясь повторным рассмотрением документов.
Такая комиссия есть в Райффайзенбанке: за изменение предмета залога — 17 700 рублей, состава собственников — 1% от остатка ссудной задолженности (но не менее 35 500 рублей).
Плата за услугу предусмотрена у многих банков за выдачу справок и согласий. Например, разрешение банка на регистрацию членов семьи в квартире, находящейся в залоге, или согласие финучреждения на перепланировку квартиры, приобретаемой за счет кредитных средств банка либо находящейся в залоге. В Связь-Банке эта услуга стоит от 500 до 5 000 рублей, в Абсолют Банке за согласование перепланировки в Москве вы заплатите 3 000 рублей, в регионах — 1 500 рублей, в Московском Кредитном Банке — 4 800—6 000 рублей, в банке «Зенит» — 450—700 рублей, в банке «Глобэкс» согласование перепланировки стоит 5 000 рублей.
За продажу объекта из-под залога банки также нередко берут плату. Речь идет о рассмотрении заявления на проведение сделки по продаже имущества, находящегося в залоге у банка, по инициативе заемщика. И еще один момент — оформление документов на сделку по продаже имущества, находящегося в залоге у банка, по инициативе заемщика.
Заемщикам ВТБ 24 нужно за это заплатить 25 000 рублей для объектов в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 10 000 рублей — для других регионов. В ВТБ (Банк Москвы) — 1% от суммы основного долга, но не менее 9 000 рублей в Москве и области и 4 500 рублей в филиалах, в Московском Кредитном Банке в зависимости от пакета — 1,2—1,5% от остатка ссудной задолженности. Рассмотрение заявления на проведение сделки по продаже имущества в Связь-Банке обходится в 1 500 рублей.
Распространенной услугой является комиссия за присоединение к коллективному договору страхования. В Газпромбанке — 0,13% от суммы выданного кредита ежемесячно (в том числе НДС), в Россельхозбанке в зависимости от программы, возраста и пола заемщика — около 0,5% в год от суммы основного долга, имущества квартиры — 0,24%, дома — 0,4%. В банке «Возрождение» — от 1% до 2% от суммы кредита, увеличенной на 10%.
Модной в какой-то степени стала комиссия за снижение ставки по кредиту. В банке «Открытие» эта услуга стоит 2,5% от суммы кредита, но не менее 20 000 рублей, при этом оплачивается до фактической выдачи кредита, по действующим кредитам ставка не снижается. В Московском Кредитном Банке при сумме кредита до 15 млн рублей — 1,5% от остатка ссудной задолженности (максимум 100 тыс. рублей), свыше 15 млн рублей — 1%. Банк готов снизить ставку по действующему займу на 1% по кредитам, выданным по программе кредитования физлиц под залог недвижимости на вторичном или первичном рынке.
В банке «Финсервис» снижение ставки обойдется в 1—4% от суммы кредита.
Снижение ставки по действующему кредиту применимо, если в условиях кредитного договора не было предусмотрено снижение процентной ставки. Как говорят специалисты, это актуально для тех, кто взял кредит в период высоких ставок 2008—2009 и 2015 годов. Альтернативой может быть рефинансирование ипотеки в другом банке.
Банки против риелторов
Ради дополнительных источников дохода кредитные организации все чаще выходят на поле риелторов. «Банки перехватывают работу риелторов. В принципе, риелторы не против — за подбор квартиры они свою комиссию поимели, а оформление документов всегда было связано с тесным общением с банком. Зачем лишний раз морочиться», — рассуждает менеджер по ипотечному кредитованию банка из топ-30, пожелавший остаться неназванным.
Банки перехватывают работу риэлтеров. В принципе риэлтеры не против – за подбор квартиры они свою комиссию поимели, а оформление документов всегда было связано с тесным общением с банком. Зачем лишний раз морочиться.
менеджер по ипотечному кредитованию банка ТОП-30
И действительно, кредитные организации все чаще с радостью представляют интересы заемщика в Росреестре по регистрации прав, обременения и их прекращения на предмет ипотеки. Где-то бесплатно, а где-то за комиссию. В ВТБ 24 эта услуга оценивается в 15 000 рублей для клиентов в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в 5 000 рублей — для клиентов в других регионах. Аналогичная услуга в Связь-Банке — 5 000 рублей. В Промсвязьбанке в среднем: в Москве — 7 000—10 000 рублей, в области — 15 000 рублей, но услугу предоставляют партнеры банка. В банке «Зенит» — 1 000—2 000 рублей.
Представление интересов заемщика в Росреестре по регистрации прав собственности на предмет ипотеки по факту окончания его строительства в ВТБ 24 обойдется 20 000 рублей в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 10 000 рублей — для других регионов.
Организация проведения территориально-распределенной сделки — покупки жилья за счет кредитных средств банка в городе, отличном от требований банка по месту выдачи кредита, — это фактически выездная сделка. «Очень громоздкая процедура, поскольку возникает необходимость участия стороннего банка для проведения расчетов», — говорит представитель кредитной организации. Лишь в ВТБ 24 рассказали, что данная комиссия взимается: 15 000 рублей — Москва и область, Санкт-Петербург и область, 5 000 рублей — другие регионы.
Перехватывание «хлеба» у риелторов — это также составление банком проекта договора купли-продажи или уступки права требования в простой письменной форме в рамках ипотечной сделки. «Де-юре договор составляет продавец и покупатель, де-факто банки составляют договоры в целях правильного указания требований о возникновении ипотеки в силу закона», — поясняет собеседник портала. В ВТБ 24 это стоит 5 000 рублей в двух столицах и их областях, 2 000 рублей — в других регионах, в «Зените» — 750 рублей в головном офисе и 1 500 рублей в филиалах.
Эволюция комиссий
По оценкам Банки.ру, на сегодняшний день наиболее распространенной комиссией, взимаемой банками при оформлении ипотеки, является комиссия в виде единовременного платежа за снижение процентной ставки по кредиту. «В среднем ее размер варьируется от 1% до 4% от суммы кредита, но по условиям кредитования отдельных банков она может достигать и 7—8% от суммы кредита. Как правило, уплата данной комиссии позволяет заемщику снизить ставку на 0,5—1,5 процентного пункта, при этом у отдельных банков отказ от ее уплаты влечет за собой увеличение ставки по кредиту на 0,5—5 процентного пункта в зависимости от банка», — поясняет эксперт по кредитованию Банки.ру Инна Солдатенкова.
«Классической» является комиссия за аренду сейфовой ячейки в случае получения кредитных средств наличными либо комиссия за использование аккредитивной формы расчетов между покупателем и продавцом. Но большинство банков в последнее время предлагают заемщикам данный способ расчетов бесплатно. Также может взиматься комиссия за нотариальное сопровождение сделки по желанию клиента. В банках, говорит Солдатенкова, распространена комиссия за отказ от присоединения заемщика к коллективному договору страхования — размер надбавки к ставке может варьироваться от 0,25 до 3 п. п.
Доля комиссионного дохода по банковской системе в последнее время увеличивается. Это связано и с ростом стоимости фондирования и, как следствие, сокращением банковской маржи от кредитов и переориентации на комиссионные услуги, считает Наталья Коняхина из СМП Банка. Дополнительные комиссии и выплаты увеличивают маржу банка по сделке, это просто дополнительный источник дохода, помимо самих платежей по ипотеке, указывает председатель правления банка «Югра» Дмитрий Шиляев.
Люди все чаще обращаются в суд, пишут претензии, оспаривают комиссии, поэтому и сами банки будут действовать осторожнее.
председатель правления банка «Югра» Дмитрий Шиляев
В то же время появились новые комиссии — единовременная комиссия за снижение ставки или комиссия за подготовку документации. «Это связано с тем, во-первых, что банки постоянно расширяют перечень предоставляемых услуг для повышения комфортности обслуживания, а также для увеличения комиссионного дохода. Во-вторых, финансовый рынок постоянно развивается, а потому сделки усложняются, появляется потребность в новых продуктах и услугах. Например, на смену депозитным ячейкам, верным спутникам ипотечных сделок прошлых лет, пришли эскроу-счета. И банки вынуждены их вводить, устанавливая определенную комиссию за свою работу», — рассуждает Коняхина.
Выполняя ту или иную операцию, банк зачастую несет определенные расходы, за которые он должен получить вознаграждение или хотя бы их компенсировать.
директор департамента розничных кредитных продуктов СМП Банка Наталья Коняхина
Она называет маловероятным то, что банки откажутся от комиссий, хотя в самом СМП Банке пока комиссии за ипотеку не предусмотрены. Но для банка, по ее мнению, это в определенной степени необходимость: «Выполняя ту или иную операцию, банк зачастую несет определенные расходы, за которые он должен получить вознаграждение или хотя бы их компенсировать. Другой вариант — заложить данные расходы в процентную ставку, однако в этом случае кредит может стать неконкурентным».
По оценкам председателя правления банка «Югра» Дмитрия Шиляева, наибольшее число комиссий можно найти в некрупных банках, которые предлагают низкие ставки и привлекательные условия, например отсутствие первоначального взноса. «Но это только на первый взгляд. В реальности же такой кредит может оказаться заметно дороже», — предостерегает он. При этом, как признают собеседники Банки.ру, нередко у клиента есть возможность отказаться от комиссий. Ведь, скажем, такие услуги, как оформление документов, вполне под силу освоить самостоятельно.
Анна БРЫТКОВА, Banki.ru
Источник