недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/
- Журнал
- Вопросы риэлтору
- Городская недвижимость
советыГородская недвижимость
Марина Григорьевна Сочилина
20 июня 2012・Санкт-Петербург 6 509 28
Коллеги,напомните,пжл,по поводу продажи комнаты с помощью договора займа.Помню мы это уже обсуждали на форуме, но вот найти ,в каком вопросе шла об этом речь никак не могу.
Советы 28
Людмила Борисовна Светлица! В данном случае ст.255 ГК РФ “Обращение взыскания на долю в имуществе” и ст.349 ГК РФ “Порядок обращения взыскания на заложенное имущество” не применяется. Так как заложенное имущество переходит Займодателю на основании соглашения об отступном в соответствии со ст.409 ГК РФ
Статья 409. ГК РФ Отступное
По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.
Продавец (Заемщик) заключает Договор займа денег под залог комнаты с Покупателем комнаты(Займодателем), по которому официально получает все деньги. А потом подписывается Соглашение об отступном, по которому в связи с невозможностью выполнить обязательства по договору займа Продавец (Заемщик) предоставляет в замен комнату Покупателю (Займодателю) с целью прекращения обязательства по договору займа. Покупатель (Займодатель) становится собственником комнаты. С уважением Игорь.
Марина Григорьевна Сочилина21 июня 2012,
23:11
Игорь, я так и не поняла, а соседям письмо-то посылать надо?
Марина Григорьевна! В п.1 ст.250 ГК РФ Преимущественное право покупки
Указано:»1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.» В связи с тем, что в данном случае для отчуждении комнаты используется «Соглашение об отступном» а не договор «Продажи» то в соответствии с логикой п.1 ст. 250 ГК РФ у других участников долевой собственности не возникает право преимущественной покупки. Соответственно уведомлять других участников долевой собственности о намерении продать комнату в соответствии с п.2 ст.250 ГК РФ. Продавец комнаты не обязан. С уважением Игорь.
Посылать письмо соседям не надо.
Даниил Пятецкий
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
20 июня 2012,
22:35
Заключается договор займа под залог имущества (в данном случае комнаты), займ не возвращается, заключается соглашение о переходе права собственности займодавцу в счет уплаты долга. Коротко так. В следствие последних изменений на сайте функция поиска по советам пропала 🙁
Даниил, как всегда молодец-коротко и ясно! Вот только вчера обсуждали этот вопрос в офисе. Отличный вариант, когда нет согласий , а дарение не рассматривается.
Сергей Щетинин
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
20 июня 2012,
23:19
Оформляется договор займа,который регистрируется в ФРС,затем право собственности переходит кредитору.Двойная регистрация.Как то такая схема мало применяется у нас.Вот мне тоже интересно,какой правоустанавливающий документ будет у займодавца?
Нина Данцевич21 июня 2012,
7:36
По теме.. А с соседями какие правовые отношения в данном случае? От них надо согласие на переход права собственности к займодавцу?
Марина Григорьевна Сочилина21 июня 2012,
8:11
все о чем вы говорите- я понимаю, но вот вопрос:»А как согласие соседей?Надо -ли писать им письма?»
Если надо,то зачем такие сложности?
Елена Долгих21 июня 2012,
9:20
интересно,как сами клиенты относятся к сделке по договору займа? я думаю-настороженно,как и к дарению, или я ошибаюсь!?
Людмила Борисовна Светлица21 июня 2012,
9:43
Посмотрите ст. 255 ГК РФ, в соответствие с которой кредитор(займодавец) в случае несогласия других участников долевой собственности ( в нашем случае -соседей) должен будет обратиться в суд с требованием об обращении взыскания на долю должника путем продажи ее с публичных торгов. Это означает, что Вы вступаете , во-первых, на территорию юрисдикции суда со всеми вытекающими отсюда последствиями — длительной судебной тяжбой, судебными издержками, нервами и пр., во-вторых, все равно обращаетесь к соседям по поводу дачи согласия, в-третьих, обязаны провести оценку имущества для продажи его с публичных торгов, что влечет дополнительные расходы, а в-четвертых, нужно будет платить специализированной организации за проведение торгов. Кроме того, в соответствии со ст. 170 ГК РФ эта сделка ( договор займа) является ничтожной в силу закона и в случае обращения в суд заинтересованного лица, которое посчитает, что его право нарушено, суд применит последствия недействительности ничтожной сделки-обяжет стороны возвратить все полученное по сделке.
Поэтому на законный вопрос Марины Григорьевны, зачем такие сложности, каждый может дать себе вполне резонный ответ.
Сергею Щетинину! «Какой право устанавливающий документ будет у заимодавца?» Сергей! Основание возникновения права собственности в данном случае это «Соглашение об отступном.» С уважением Игорь.
Сергей Щетинин
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
21 июня 2012,
13:20
Спасибо Игорь,просто ни разу не встречал.
Интересная схема, но как всегда все на доверии, доверят продавец покупателю и их представителю, тогда можно сделать все, а если не доверяет или включает задних ход, тогда все становистя очень грестно.
Вадим Лященко22 июня 2012,
1:26
Марина Григорьевна, а что по этому вопросу Вам говорит Ирина Александровна? Или Лариса Сергеевна (ни одного живого юриста я в списке сотрудников Центра жилищного кредитования ГК Адвекс не обнаружил)? Или Вы клиенту распечатку советов с форума решили показать, чтобы подвигнуть его на такое «простое решение»?
Если бы использование «отступного» позволяло продавать без ведома и согласия других владельцев долей, неужели бы этим уже давно и широко не пользовались бы? Могу ошибаться, но тут все может оказаться не так просто, как в разъяснениях уважаемого И.Золотарева.
Марина Григорьевна Сочилина22 июня 2012,
10:34
Вадим, по этому поводу И.А. и Л.С. ничего не говорят- я у них не спрашивала(они ведь не юристы).Моим клиентам комнаты я стараюсь покупать по ДКП, а для общего развития я хочу понять,т.к. решение такого вопроса назревает.
Вадим Лященко22 июня 2012,
14:47
Для развития я набрал в поисковике «отступное объект недвижимости преимущественное право» и увидел разные мнения и рекомендации. Кто-то даже утверждает, что в Москве отказывают в регистрации собственности по «отступному». Также есть разные точки зрения по вопросу — оформлять залог недвижимости при таком займе или нет. Если пойдете этим путем — сообщите потом о результате, пжл. Удачи!
Марина Григорьевна Сочилина23 июня 2012,
9:16
В поисковике конечно можно, но однажды я покупала машину и долго на разных форумах читала разные мнения и ДОЧИТАЛАСЬ… не поставила защиту картера, через пару дней на высокой машине поймала железку под капот (на кольцевой), а здесь реальные люди, которые (возможно на личной0 практике опробовали разные схемы
Ни разу у меня покупатель комнаты не выбрал такой вариант оформления! Хотя я регулярно и предлагаю и объясняю. Основной довод обывателя: документы у покупателя на комнату в итоге будут выглядеть так, как будто он за долги отобрал у кого-то крышу над головой. Продавать потом такую комнату будет проблематично. Куда как проще и понятней принять покупателю в дар один кв. метр комнаты, а остальную часть договором купли-продажи по полной стоимости комнаты. Расписка пишется только на ДКП. По дарению деньги, как и положено, действительно никакие не проходят. Налогов на дарение с одного метра — копейки. На регистрацию оба договора сдаются одновременно!!! Делала это уже не единожды. Если вдруг оспаривается дарение, то возврат денег обеспечен договором купли-продажи. Никаких заумных схем и непривычных документов …..и т.д. и т.п. Что еще нужно для счастья????))))
При этом говорила уже и повторю: договор займа в этой ситуации — чистой воды притворная сделка со всеми вытекающими возможными последствиями.
Марина Григорьевна Сочилина23 июня 2012,
9:03
Ирина Владимировна! Мне тоже нравится схема с 1 метром,НО с договором дарения можно судиться сколько угодно…если не докажут факт получения денег, а в схеме :в дар -1 м.кв.+ДКП ….что говорить в суде? Соседи не шли на контакт, вот я и подарила 1метр,а чтобы никто не сомневался — остальное продала?
Марина Григорьевна Сочилина23 июня 2012,
9:07
Да у меня сейчас стоит дилемма…то-ли 1м+ДКП, то-ли договор займа, вот я и» развиваюсь»
Марина! Давайте рассмотрим перспективу подобного иска: 1. Подать иск может только заинтересованное лицо. 2. Интерес соседа здесь может быть только в том, чтобы реализовать свое преимущественное право покупки. Срок исковой давности по такому иску всего 3 месяца! 3. Исковые требования по такому нарушенному праву коротко следующие: «прошу перевести права покупателя комнаты на меня, т.к. было нарушено мое преимущественное право покупки комнаты. 4. Соседу необходимо будет доказать, что договор дарения метра и ДКП всей остальной части комнаты — это единая сделка купли-продажи. 5. Примерно в 2003 году по конкретному похожему иску было постановление Пленума Верховного суда РФ, по аналогии с которым при рассмотрении подобных дел суд теперь требует от истца предварительного перечисления на депозит суда суммы стоимости сделки, которая, в случае удовлетворения иска, будет перечислена с этого депозита уже покупателю комнаты, а не продавцу.
А теперь скажите мне, в чем же интерес соседа??? Просто оспорить и не купить эту комнату он не может. Если может купить, то тогда она бы и не продавалась на сторону.
Есть много деталей, которые не лишне было бы учесть при подготовке такой сделки. Хорошо бы не делать в этом случае письменного извещения соседей. Тогда в ДКП оставшейся части комнаты можно указать сумму серьезно превышающую рыночную стоимость и расписку от продавца взять именно на такую сумму, что окончательно убило бы интерес соседа к такому иску, т.к. именно эту сумму он должен будет выплатить покупателю, чтобы получить комнату. Что тогда теряет покупатель? Он получит больше, чем платил, и купит лучшую комнату в другом месте! Так что покупатель в этой ситуации заинтересован будет бегом бежать в суд и соглашаться с иском соседа. Ведь за три месяца цены не поднимуться очень значительно. И это я еще не развивала мысль о проблемах соседа по доказыванию того, что это единая сделка… Может что-то не очень понятно объяснила? Трудно, когда не видишь реакции собеседника. Ну тогда задайте дополнительный вопрос или позвоните.
Да, еще вот что: с комнатами, которые меньше трех лет и по которым в ДКП указывается заниженная стоимость, этот способ оформления употреблять несколько опасней.
Марина Григорьевна Сочилина23 июня 2012,
22:16
Ой,спасибо,И.В.! Я про 3 месяца не знала….И ВАЩЕ! Мне все ясно-здорово.Я делала так пару раз, но сдавала не одновременно на регистрацию.Спасибо еще раз!
Источник
314
+92
Центр. Россия
23 сен. 2006
19 дек. 2007
Хотелось бы продать одну квартиру за сумму свыше 1 млн.руб, с регистрацией договора купли-продажи только через год. Она в собственности только два года, не хочется платить НДФЛ. Новая, без отделки, дом подключен, все живут. Поведется ли кто-то, если продать по такой схеме:
Оформляем сейчас с покупателем договор займа на сумму продажи и договор залога к нему, где в качестве обеспечения займа, вносим эту квартиру, регистрируем обременение на заемодателя в юстиции. Сделаем заем беспроцентным. В договоре займа пишем, что расчет по договору займа стороны согласны произвести не деньгами, а данной квартирой. По окончании срока, не платим по займу. А регистрируем куплю-продажу.
Одновременно заключаем договор найма, этой квартиры на покупателя чтобы они могли там жить и прописаться если им надо.
При таком или подобном подходе, покупатель не сможет сразу принять к вычету НДФЛ со свой зарплаты, но может у них это не критично.
Но будут ли какие-то риски в подобной схеме для покупателя, которые стоит учесть, так как покупатели будут делать отделку данной квартиры , вкладывать под это деньги.
И какие риски стоит учесть еще самому ,чтобы не кинули на деньги.
А договор залога квартиры, будет типа такого
https://www.dom-i-zakon.ru/aktualteam/Fo … _________/
Проводил кто-то аналогичные сделки и как идут на них покупатели ?
19 дек. 2007
Риск для покупателя может быть только, если вы его сами решили кидануть.
А вот насчет риска для вас, то тут по полной программе. По истечении года они могут отказаться от приема квартиры в качестве уплаты займа в связи с «выявленными существенными недостатками имущества, переданного в обеспечение займа» а также потребовать компенсации всех неотделимых улучшений, произведенных ими «с вашего согласия» в квартире. К этому моменту в квартире могут быть прописаны они и их маленький ребенок, которого ни один судья не будет выписывать, как бы тяжба не разрешилась. И т.д. и т.п.
Это я, конечно, кошмарю , но вы в этом вопросе подставляетесь больше всех. Вы взяли деньги взаймы. Так что мяч на их стороне.
А они также могут подать в суд на признание вашего договора займа мнимой (притворной) сделкой. И установление факта купли-продажи недвижимого имущества. Под каким давлением совершенной, или вседствие каких заблуждений — их адвокат придумает. Тогда через суд будет оформлено на них право собственности, а за вас, чавкая и пуская слюну, возьмутся налорги по недекларированию полученного дохода.
Одним словом: вы в их руках. Оно вам надо? Уж если делать серую схему, то ради действительно серьезного куша, а не из-за этих трех копеек. Продайте квартиру через год за большую сумму. Выборы все пройдут. Никто сдерживать цены на недвижимость не будет. Какого лешего, если вы вытерпели практически весь период стагнации, сбрасывать квартиру на пороге роста цен?
Мысли пачкают мозги
111
+1
Москва
18 окт. 2007
19 дек. 2007
Зачем придумывать чудовищные, не побоюсь этого слова, схемы, когда вся страна и так указывает в договоре сумму до миллиона и не парится???
Не ищете легких путей?)))
In God we trust,
others pay cash.
18948
+22222
⛅ Moscow
01 фев. 2007
21 дек. 2007
Очень интересная схема!
Недавно то же думал по поводу такой же но по оформлению земли с/х назначения что бы не получать разрешения в Миноблимуществе Московской области. Слышал, что так оформляют землю (с/х) если нужно разбить участок на мелкие и разным собственникам. По закону — нельзя делить.
продаю недвижимость в Москве с 1995 года
02 фев. 2008
А продать за 999000 руб., а остальное в качестве доплаты в виде «за существенное улучшение объекта недвижимости» Вы не хотите? С такой «припиской» абсолютно в пределах действующего законодательства продаются квартиры …и не имеет значения 1-ком или 5-комн. квартира продается меньше миллиона.
1425
+1397
Mosgrad.ru
12 июн. 2007
03 фев. 2008
Главный риск для покупателя в том, что через год, когда цены на квартиры значительно вырастут, продавец может отказать регистрировать договор купли-продажи, вернув долг по договору займа. Конечно, можно будет обратиться в суд с требованием о регистрации договора в связи с уклонением от регистрации продавца квартиры, однако кому нужна перспектива возможного судебного спора. Покупатели при выборе квартиры не в последнюю очередь обращают внимание на такую мифическую составляющую, как «юридическая частота», следуя чему они скорее всего откажутся от такой затеи, хотя если эта квартира какая-то особенная или продается по очень вкусной цене, может быть, все может быть…..
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость
Источник
Чтобы узнать, как продать комнату в коммунальной квартире, следует определиться с нормами, которые устанавливают статус собственности, разделённой на доли. Порядок продажи общей долевой недвижимости собственником регулируется нормами ГК о преимущественном праве покупки сособственниками жилплощади.
Правовой статус собственника
У продавца комнаты в коммунальной квартире должны быть на руках необходимые письменные подтверждения. Это будет свидетельство о собственности. В документе указывается площадь комнаты, наличие типа собственности, обременений; информация о владельце комнаты.
Гражданский кодекс РФ не содержит запретов на владение комнатой юридическими лицами, муниципальными образованиями.
Комната в коммунальной квартире может быть продана через публичные торги. Это возможно, если у собственника существуют непогашенные кредиты, а банк обращает взыскание на общую собственность.
Если остальные дольщики отказываются приобрести такую жилплощадь, то банк вправе требовать через суд провести аукцион – согласно правилу ч. 2 ст. 255 ГК РФ. Принудительная продажа комнаты в коммунальной квартире за долги также возможна при банкротстве коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей.
Подготовительный этап
Согласно «Правилам пользования жилыми помещениями» собственник должен бережно относиться к имуществу в коммунальной квартире, вносить свою часть платежей за обязательные услуги – свет, горячую, холодную воду, канализацию, газ, отопление. Существует обязанность вносить своевременные платежи за капитальный ремонт.
Если собственник решил продать свою часть в коммунальной квартире, то желательно, чтобы были справки, которые будут подтверждать отсутствие задолженности по вышеуказанным обязательным платежам. Эти документы желательно показать претенденту на покупку недвижимости ещё на стадии осмотра недвижимости.
Перед продажей следует снять имеющиеся на жилплощадь обременения – залог, арест – путём погашения или списания имеющихся долгов. Закон не запрещает собственнику реализовать часть коммунальной квартиры в залоге, но покупатель должен быть уведомлен о наличии таких ограничений – иначе он в дальнейшем может требовать признать договор недействительным.
Возможности продажи такой недвижимости с обременениями установлены в ч. 2 ст. 460 ГК РФ, т.е. продавец комнаты в коммунальной квартире должен передать её свободной от притязаний третьих лиц, за исключением случая, если покупатель сам согласился купить комнату с обременениями.
Если комнату сдали в аренду, то съёмщик имеет право продолжать в ней жить даже после смены собственника – вплоть до истечения срока аренды.
Когда собственник собрался с мыслями, заплатил за «коммуналку», снял с регистрации лиц, прописанных в комнате, самое время обратить внимание на права соседей. Этого закон требует в обязательном порядке.
Особенности взаимодействия с соседями
Реализовать такое жилье быстро может быть затруднительно, так как долевой владелец обязан разослать соседям письменные уведомления о своём намерении. В одной коммунальной квартире бывают как приватизированные комнаты, так и долевая недвижимость, закреплённая за местными властями.
Муниципальные помещения в коммунальной квартире выдаются гражданам по социальному найму. К собственникам они не имеют никакого отношения. Уведомление в такой ситуации следует высылать по адресу нахождения органа местной власти – городской администрации, жилищной инспекции.
Порядок уведомления и его форма
Уведомление может быть выслано обычным заказным письмом по месту фактического нахождения остальных жильцов, у которых есть право на коммунальную квартиру. Именно они имеют право первоочередной покупки.
В тексте уведомления должна содержаться информация о стоимости комнаты, за которую собственник желает её продать, другие нюансы сделки – способ расчётов с продавцом, особенности жилого пространства – его площадь, высота потолков, возможно – наличие мебели, бытовой техники.
Закон не обязывает оформлять уведомление у нотариуса, но это стоит сделать в следующих случаях:
- если соседи по коммунальной квартире никак не реагируют на обычное письмо;
- если соседи не согласны на покупку, но не оформляют свой отказ в необходимую письменную форму;
- если о реальном местонахождении получателя письма ничего неизвестно;
- если сосед по коммунальной квартире умер, а законный правопреемник отказывается принять наследство.
По общему правилу, если соседи не отреагировали на уведомление в течение месяца со дня ознакомления с ним или отказались от покупки по предложенной цене, то собственник комнаты может продать её другим лицам.
Возможные сложности
Наиболее простой вариант – когда сосед отказался принять письмо, в таком случае оно будет возвращено отправителю с соответствующей отметкой на конверте. Но возможна ситуация, когда о местонахождении адресата ничего не известно.
Тогда достаточно направить нотариально удостоверенное уведомление по адресу его предполагаемого проживания, хотя некоторые специалисты рекомендуют обращаться с заявлением в суд о признании безвестного отсутствия гражданина на основании ст. 42 ГК РФ и ст. 276 ГПК РФ.
Это вызовет дополнительные траты и актуально, если стоимость коммунальной квартиры и её отдельных комнат высока и существует риск того, что кто-нибудь из соседей потребует перевести на себя права покупателя.
Другая сложность – наследник отказывается принять наследство. Можно также обратиться за помощью в суд – подать заявление в суд о признании бесхозяйственной комнаты выморочным имуществом, т.е. принадлежащим государству и потом выслать уведомление о продаже в орган, управляющий государственной недвижимостью.
Если новые соседи-правопреемники не оформили наследство на часть коммунальной квартиры, но продолжают фактически проживать на обособленной жилплощади и полностью нести расходы по её содержанию, то они будут считаться фактическими собственниками, независимо от наличия подтверждающих документов.
«Серые схемы» — все ли так просто?
Распространены ситуации, когда долевой собственник коммунальной квартиры заинтересован в скорой сделке, а общаться с соседями не хочется. Тогда некоторые юристы рекомендуют поступать следующим образом:
- подарить небольшую долю заинтересованному покупателю-третьему лицу, а потом продать ему оставшуюся часть;
- оформить покупателю «квадратные метры» в залог по договору займа, потом намеренно не оплачивать кредит, что автоматически станет поводом для обращения взыскания на жилье;
- «продать» комнату по договору дарения, т.е. фактически получить деньги на руки, а недвижимость оформить как подарок от жильца коммунальной квартиры.
Все эти способы чреваты большими рисками. Если подарить долю в самой комнате, то можно столкнуться с ситуацией, когда одаряемый откажется покупать остальную часть, но будет иметь право жить в коммунальной квартире.
Если оформить жилье по притворной сделке, т.е. прикрывающей реальные намерения сторон, то можно столкнуться с противостоянием со стороны соседей, реально заинтересованной купить долевую недвижимость.
Что будет после надлежащего уведомления соседей?
Предполагается, что часть коммунальной квартиры реализуется законным способом и другие дольщики получили надлежащее уведомление. Возможно, что один из соседей — участник долевой собственности, согласится купить комнату по предложенной стоимости и даже предложит большую цену, чтобы избавиться от других законных претендентов на продаваемое жилье.
Или все соседи откажутся купить жилплощадь по желаемой продавцом цене, но на комнату найдётся другой покупатель. В любом случае, рано или поздно появится гражданин, с которым можно подписывать договор продажи недвижимости — согласно ст. 546 ГК, и акт приема-передачи недвижимости.
Содержание договора и акта
В договоре следует обозначить личные данные о сторонах сделки, стоимость недвижимости (цифрами и прописью). Обязательно нужно указать, что продаваемая часть коммунальной квартиры не находится в залоге. В акте передачи целесообразно обозначить фактическое жилое состояние комнаты и отсутствие с его стороны претензий.
Необходимые документы
Для регистрации права собственности необходимо представить следующие документы:
- договор продажи;
- акт приема-передачи;
- сведения об уведомлении соседей — копии заказных или нотариально удостоверенных писем;
- техническая документация на квартиру;
- квитанция об оплате госпошлины (в размере 1000 руб.) – ст. 333.33 НК РФ.
К документам может быть приложена нотариально удостоверенная доверенность, если регистрацией занимается квалифицированный посредник. Деньги за комнату следует получать только после обязательной регистрации права собственности в Росреестре. Именно с даты, обозначенной в новом «розовом» свидетельстве, покупатель будет считаться законным собственником.
Продажа части коммунальной квартиры не вызовет сложностей, если надлежаще уведомить соседей о сделке и найти заинтересованного покупателя. При необходимости следует воспользоваться услугами квалифицированных агентов недвижимости или юристов.
Источник