Доброе время суток. Подскажите пожалуйста. Мы с братом имеем в собственности трехкомнатную квартиру в равных долях, больше собственников нет. Досталась она нам после смерти отца, по завещанию. Прописаны в ней мы оба, но живет он с женой и ребенком на съёмной квартире (ребенок и жена в нашей квартире не прописаны).
Проблема в том, что выяснилось, что мой брат набрал кучу кредитов в разных банках, а также в тайне от меня, без моего согласия заключил договор займа с возникновением залога недвижимого имущества на ½ доли квартиры на общую сумму 1 млн. рублей. Займодателем по договору является физическое лицо. Как написано в договоре «Исполнение обязательств по возврату суммы займа в случае нарушения Заемщиком принятых на себя обязательств по договору обеспечивается ипотекой-залогом недвижимого имущества ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру». Договор займа прошел государственную регистрацию. Договор был заключен 10 апреля 2014 года, согласно его условиям возврат суммы залога производится единым платежом не позднее 10 октября 2015 года, в случае невозврата указанной суммы неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки, а также возмещение убытков.
В связи с этим у меня вопросы:
1. Могу ли я оспорить (признать недействительным) данный договор в связи с тем, что я узнала о таком договоре недавно, в марте 2015 года (прошел почти год), и своего согласия я не давала. Ведь если имущество находится в общей совместной собственности, то его можно передать в залог только после получения на это согласия всех остальных собственников. Никаких уведомлений ни устных ни письменных со стороны брата я не получала.
2. Законно ли то, что орган государственной регистрации зарегистрировал такой договор без моего согласия?
3. На самом деле реальная стоимость квартиры 3 млн руб., получается что брат оценил ее заведомо дешевле, можно ли оспорить этот факт? И что мне это даст?
4. Какие действия может предпринять займодатель в случае непогашения моим братом долга в срок указанный в договоре помимо неустоек и убытков? ½ доли в квартире перейдет к нему? Он станет собственником? В каком порядке это будет происходить?
5. Если все-таки я могу оспорить такой договор какова процедура? куда мне обращаться в орган государственной регистрации, а потом в суд?
Благодарю за ответ.
22 Марта 2015, 23:26, вопрос №772513
Юлия, г. Омск
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (2)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте!
Вы можете данные действия обжаловать в суде путем подачи искового заявления о признании сделки недействительной.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Уважаемая Юлия!
1. Могу ли я оспорить (признать недействительным) данный договор в связи с тем, что я узнала о таком договоре недавно, в марте 2015 года (прошел почти год), и своего согласия я не давала. Ведь если имущество находится в общей совместной собственности, то его можно передать в залог только после получения на это согласия всех остальных собственников. Никаких уведомлений ни устных ни письменных со стороны брата я не получала.
Юлия
Полагаю, что в данном случае Вы можете ставить вопрос о признании залога недействительным, так как для Вас имеет значение -КТО является участником долевой собственности, а в случае невыполнения Вашим братом обязательств по кредиту, на его долю будет обращено взыскание.
(п.3 ст.335 ГК РФ) Если предметом залога является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица либо уполномоченного органа, такое же согласие или такое же разрешение необходимо для передачи этого имущества в залог, за исключением случаев, когда залог возникает в силу закона.
4. Какие действия может предпринять займодатель в случае непогашения моим братом долга в срок указанный в договоре помимо неустоек и убытков? ½ доли в квартире перейдет к нему? Он станет собственником? В каком порядке это будет происходить
Юлия
Статья 349. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество
1. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество
Таким образом, нужно знать содержание договора залога..l
Если все-таки я могу оспорить такой договор какова процедура? куда мне обращаться в орган государственной регистрации, а потом в суд?
Юлия
С исковым заявлением о признании договора залога недействительным нужно обращаться в суд по месту нахождения недвижимого имущества. Я посоветовала бы Вам обратиться к хорошему юристу, потому что одной Вам трудно будет сражаться с юристами банка. А они будут утверждать, что Ваш брат вполне мог распоряжаться своей долей по своему усмотрению, поскольку залог является только обеспечительной мерой, а не сделкой по отчуждению имущества, на совершение которой требуется согласие второго собственника.
Всего Вам доброго!
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
Если у Вас есть вопрос по банкротству, субсидиарке или защите личных активов, подпишитесь на рассылку
Раз в месяц разбираем одно обращение, даем подробную консультацию и высылаем руководство к действию на e-mail. Только для подписчиков.
Все основания мы наглядно и подробно расписали в статье «Все об оспаривании сделок должника в процедуре банкротства». Но с залогами, как и с любым другим видом сделок, есть свои изюминки.
Сделка с предпочтением (ст. 61.3 закона о банкротстве)
Период совершения сделки залога: в течение 6 месяцев до принятия судом заявления о банкротстве залогодателя.
Это как раз тот случай, когда имея в очереди других кредиторов, должник исполняет обязательства только перед одним. Или берет новое обязательство и только по нему и платит. Или к исходному соглашению добавляет еще и залог.
Чтобы оспорить сделку по этому основанию, оппонентам потребуется доказать, что:
- было оказано предпочтение одному из кредиторов. Это как раз вариант с должником, который имея на очереди ряд кредиторов, взял еще один заем и предоставил обеспечение именно по нему, а на остальных забил.
- обеспечение выдано позднее основного обязательства. К примеру, если сначала должник получил кредит без обеспечения, а затем по каким-то неведомым причинам предоставил в обеспечение квартиру. Это касается и ситуаций, если кредитор сам потребовал залог, хотя в исходном договоре об этом не было и речи.
- договор заключен в течение 6 месяцев до принятия судом заявления о банкротстве залогодателя.
А знаете, что еще интересно? Несмотря на сказанное в статье 61.3, применительно к залогам нет требования доказывать осведомленность залогодержателя о том, что у должника были признаки неплатежеспособности. Как думает законодатель? Раз кредитор потребовал залог в связке с основным кредитным договором, значит, он чуял, что у потенциального заемщика, как минимум, есть некоторые финансовые вопросы.
Подозрительная сделка (п. 2 ст. 61.2 закона о банкротстве)
Период совершения сделки залога: в течение 3 лет до принятия судом заявления о банкротстве залогодателя.
В статью 61.2 входят два основания — сделка с неравноценным встречным исполнением и сделка, совершенная с целью причинить вред кредиторам. К залогам применяется только второе, что логично: договор залога — сделка обеспечительная и встречного исполнения не предполагает.
Чтобы оспорить залог по основанию причинения вреда кредиторам, нужно доказать:
- на момент совершения сделки залога у должника были не исполненные обязательства и имелись признаки неплатежеспособности. Или признаки неплатежеспособности появились непосредственно в результате сделки.
- сделка была совершена с целью вывода активов;
- заинтересованность в сделке между кредитором и должником. В частности, внимание привлечет аффилированность лиц. К примеру, если Дима взял заем у родного брата и ему же передал квартиру в залог.
На самом деле, нередко при оспаривании сделок заявители ссылаются на статьи 10 и 168 Гражданского кодекса: злоупотребление правом и как следствие недействительность сделки. Однако, основанием для оспаривания они фактически указывают причинение вреда кредиторам. Причина этому понятна: если по банкротному основанию под прицел попадают сделки, совершенные за 3 года до принятия судом заявления о банкротстве, то в случае применения норм Гражданского кодекса — можно попробовать зацепить сделки аж за последние 10 лет. Как это бывает мы разбирали в статье «Как отобрать личное имущество у поручителя по займам».
И вот с этим моментом кредиторам нужно быть очень внимательными, т.к все больше судебная практика склоняется к тому, что приплести указанные статьи ГК можно только, если нарушение объективно выходит за пределы банкротных оснований.
Чтобы наглядно увидеть, как изящно оспаривается договор залога по основаниям ст. 61.2 и без доп. инструментов, читайте статью «Как снять обременение с бывшего имущества должника».
Мнимая сделка (ст. 170 ГК РФ)
Срок на оспаривание: 3 года с момента совершения сделки залога
Мнимость (фиктивность) сделки будет доказана, если сделка совершена без фактического исполнения. К примеру, если был заключен договора залога, по условия которого Кирилл передаст в залог квартиру, а взамен получит от Васи 5 миллионов. Только по факту денег он не получил, т.к. Вася отродясь в руках больше пятитысячной купюры не держал.
Подробнее о способах оспаривания подобных сделок читайте в статье “Оспаривание мнимой сделки в банкротстве”.
Источник
В наши дни практика кредитования получила самое широкое распространение. О том, как оспорить договор займа рассказывает известный специалист по сделкам с недвижимостью, юрист Александр Холанд.
В современной России практика кредитования получила самое широкое распространение. В этом нет ничего удивительного, поскольку многим людям не хватает средств для приобретения необходимого имущества, а современность диктует более высокие стандарты и к качеству жилья, и к наличию собственного транспорта. Достаточно распространена и практика договоров займа, в том числе в сфере недвижимости.
Суть сделки займа под залог недвижимости заключается в получении заемщиком имущества или денег с обязательством возвращения в срок, указанный в договоре. Недвижимость выступает в качестве обеспечения возврата займа. Хотя она остается в собственности и владении своего владельца – заемщика, но кредитор оставляет ее в залоге. Если заем не возвращается в срок, указанный в договоре, то кредитор имеет право выставить недвижимость, используемую в качестве залога, на продажу. Из вырученных в результате продажи заложенной недвижимости средств осуществляется погашение займа, после чего оставшиеся средства возвращаются прежнему собственнику недвижимости.
Заключая договор займа с обеспечением недвижимым имуществом в качестве залога, заемщики очень рискуют остаться без недвижимости. Таких примеров очень много и, как правило, суды заканчиваются не в пользу заемщиков.
Арина М. обратилась в суд с требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, который она заключила с Сергеем В. Предыстория этой сделки типична – когда два года назад Арине потребовались деньги, она вышла на связь со своим знакомым Сергеем В. – человеком состоятельным и готовым дать деньги взаймы. Однако Сергей согласился предоставить денежные средства под обеспечение договора купли-продажи квартиры с правом ее выкупа после того, как заем будет погашен. Арина деньги вернуть не смогла, поэтому обратилась в суд, надеясь отстоять право на квартиру. Она подчеркивала, что договор купли-продажи выступал в качестве «ширмы» для договора займа. Но суд решил, что Сергей В. действовал в рамках законодательства, а Арина М. знала, на что шла. Поэтому права на квартиру остались за Сергеем В.
В некоторых случаях остаться без квартиры и без денег могут и добросовестные заемщики. Чтобы этого не случилось, надо очень ответственно подходить к оформлению соглашения о займе и о праве выкупа недвижимости. Если заемщик и кредитор решили оформить договор купли-продажи недвижимости, то в интересах заемщика оформить отношения по займу и право на обратный выкуп заложенной квартиры отдельно. Иначе создается опасная ситуация, когда суд подтвердит заключение сделки купли – продажи недвижимости, а заемщик не сможет доказать свое право выкупа недвижимости.
Ни в коем случае нельзя соглашаться на заверения кредитора о том, чтобы в договоре указать более высокую сумму стоимости недвижимости. В этом случае кредитор в суде сможет доказать, что заемщик получил рыночную стоимость квартиры. Кроме того, даже если суд признает сделку недействительной, заемщик все равно будет обязан вернуть кредитору указанную в договоре купли-продажи сумму. Если он занял 500 тысяч рублей, а в договоре указана стоимость недвижимости в 1 млн рублей, то и возвращать придется 1 млн рублей. Согласитесь, что это не только неприятно, но для многих еще и просто невозможно в силу сложных финансовых обстоятельств.
Надо понимать и то, что суды, согласно распространенной практике, в случае проведения займа через договор купли-продажи недвижимости не встают на защиту заемщиков, выселяемых из единственного жилья. Юридически такой заемщик просто продал свою квартиру, поэтому должен освободить недвижимость для нового владельца. Чтобы не попадать в такие ситуации, лучше не экспериментировать, беря займы через договор купли-продажи, а обратиться к опытным специалистам в сфере недвижимости, которые подскажут оптимальный путь решения проблемы и позволят избежать многих потенциальных неприятностей.
Источник
Решения судов, основанные на применении норм статей 334, 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ст. 334 ГК РФ. Понятие залога перейти
Ст. 352 ГК РФ. Прекращение залога перейти
Решение № 2-1082/2019 2-1082/2019~М-1171/2019 М-1171/2019 от 30 декабря 2019 г. по делу № 2-1082/2019
Приволжский районный суд (Астраханская область) — Гражданские и административные
…по договору займа, если иное не предусмотрено правилами п. 2 гл. 42 ГК РФ и не вытекает из существа кредитного договора.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед …
Решение № 2-947/2019 2-947/2019~М-950/2019 М-950/2019 от 30 декабря 2019 г. по делу № 2-947/2019
Калачинский городской суд (Омская область) — Гражданские и административные
…которым зарегистрировано спорное право или обременение.
Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В соответствии с пунктом 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Учитывая, что истцами исполнено обязательство по договору купли-продажи от 11.05.2011 надлежащим образом и …
Решение № 2-784/2019 2-784/2019~М-749/2019 М-749/2019 от 30 декабря 2019 г. по делу № 2-784/2019
Сергачский районный суд (Нижегородская область) — Гражданские и административные
…процентам возникла 12/10/2018. На 18/10/2019 суммарная продолжительность просрочки составляет 155 дней.
Ответчик в период пользования кредитом произвел выплаты в размере: 855 334 , 51 руб. Затем, когда иск банка уже находился в суде на рассмотрении, ответчик выплатил еще 20000 рублей и 700000 рублей.
Согласно п. 10 Кредитного договора, п. 5….
Решение № 2-1-6331/2019 2-6331/2019 2-6331/2019~М-6387/2019 М-6387/2019 от 30 декабря 2019 г. по делу № 2-1-6331/2019
Энгельсский районный суд (Саратовская область) — Гражданские и административные
…графиком, установленным для выплаты долга.
В связи с чем, АО «Дом РФ» следует отказать в удовлетворении иска о взыскании задолженности по договору займа.
Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного …
Решение № 2-А-227/2019 2-А-227/2019~М-А-208/2019 М-А-208/2019 от 30 декабря 2019 г. по делу № 2-А-227/2019
Мирнинский районный суд (Республика Саха (Якутия)) — Гражданские и административные
…и уплате неустойки и расторжении договора, но ответчик никаких мер не предпринял по погашению задолженности по кредитному договору.
Также в соответствие с п. 1 ст. 334 ГК Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости …
Решение № 2-639/2019 2-639/2019~М-549/2019 М-549/2019 от 30 декабря 2019 г. по делу № 2-639/2019
Мысковский городской суд (Кемеровская область) — Гражданские и административные
…ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
Согласно ч.1 ст. 334 ГК РФ — В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед …
Решение № 2-1846/2019 2-1846/2019~М-1742/2019 М-1742/2019 от 30 декабря 2019 г. по делу № 2-1846/2019
Североморский районный суд (Мурманская область) — Гражданские и административные
…л.д. 14-18) предусмотрено, что заемщик в качестве обеспечения своих обязательств передает в залог автомобиль марки ***, который остается у заемщика.
Согласно ч. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости …
Решение № 2-552/2019 2-552/2019~М-459/2019 М-459/2019 от 30 декабря 2019 г. по делу № 2-552/2019
Бородинский городской суд (Красноярский край) — Гражданские и административные
…применению к спорным правоотношениям) заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В силу ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного …
Решение № 2-275/2019 2-275/2019~М-249/2019 М-249/2019 от 30 декабря 2019 г. по делу № 2-275/2019
Лоухский районный суд (Республика Карелия) — Гражданские и административные
…ХХ, копией досудебного уведомления о досрочном возврате задолженности по кредитному договору, направленного ПАО «Совкомбанк» Турченко А.В. ХХ.ХХ.ХХ, расчётом задолженности.
В силу ст. 334 ГК РФ кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому …
Решение № 2-2247/2019 2-2247/2019~М-2026/2019 М-2026/2019 от 30 декабря 2019 г. по делу № 2-2247/2019
Оренбургский районный суд (Оренбургская область) — Гражданские и административные
…на момент рассмотрения спора принадлежит Исламовой Р.К., Мазитову В.К. на праве совместной собственности (л.д.76-77).
В соответствии с частью 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из …
Источник
