Как оформить займ на приобретение жилья

В настоящее время целевой займ является достаточно актуальным. Поскольку с его помощью можно приобрести вещь и даже купить квартиру в текущий момент, а не ждать момента, когда накопится необходимая денежная сумма.

Важно только помнить, что потратить деньги можно только на определенную цель, оговоренную в договоре.

Серьезно нужно подойти к выбору кредитной или микрофинансовой организации (МФО), так как предложений на этом рынке очень много. Однако МФО больше подойдет тем, кто планирует приобрести квартиру экономкласса, так как они выдают небольшие суммы денег и на маленький срок.

Чтобы банк одобрил заявку на выдачу займа, ему необходимо убедиться в платежеспособности гражданина. Он тщательно проверит все необходимые документы. Кроме этого кредитная организация обязана провести проверку (оценку) самого объекта недвижимости.

Что такое целевой займ?

Целевой займ — представляет собой передачу банком или иной коммерческой организацией денежных средств в собственность юридическому лицу (фирме) или физическому лицу (гражданину) — заемщику на определенные цели. Заемщик, в свою очередь, обязуется вернуть равнозначную сумму денег в течение определенного срока с процентами или без них.

Можно выделить ряд особенностей целевого займа:

Деньги предоставляются строго на определенную цель. Она должны быть прописана в договоре. Банк, выдавший деньги, имеет право контролировать их целевое расходование.
Денежные средства выдаются на определенный срок (от 3 месяцев до 30 лет).
Он может выдаваться как под проценты, так и без них.

Денежные средства нельзя потратить на другие цели, чем предусмотрены в договоре.

Кредитная организация в обязательном порядке проконтролирует — на что потрачены деньги и в случае не целевого расходования заемщику может грозить уголовная ответственность. Также банк вправе попросить досрочного возвращения долга и процентов по займу.

Таким образом, целевой займ может быть выдан практически на любые цели, например, приобретение квартиры, машины, бытовой техники и электроники, ремонт в квартире.

Как правило, деньги перечисляются безналичным расчетом на счет организации, в которой приобретается товар или оказывается услуга.

Зачастую люди оформляют займ на приобретение жилья. Поскольку покупка квартиры требует не малых вложений средств, то займ на такие цели выдается под залог этой же недвижимости (ипотека). Особенности такого вида кредитования:

квартира находится в обременении у банка до полного погашения долгового обязательства (нельзя совершать сделки по ее отчуждению);
заемщик в обязательном порядке должен застраховать имущество, которое находится в залоге;
процентная ставка при выдаче целевого займа ниже;
можно получить большую денежную сумму.

Коммерческие организации, выдающие займы

Современный рынок, предлагающий кредиты (займы), достаточно широк. Для получения займа на приобретение жилья необходимо обратиться в банк или в микрофинансовую организацию (МФО).

Так, банки — это кредитные организации, осуществляющие банковские операции на основании разрешения (лицензии) Банка России (ст. 1 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности»).

Микрофинансовая организация является юридическим лицом, которое осуществляет соответствующую деятельность и в обязательном порядке внесено в государственный реестр микрофинансовых организаций. При этом не является банком и осуществляет свою деятельность на основании Федеральным законом от 02.07.2010 № 151-ФЗ «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях».

Стоит отметить, что в МФО процедура выдачи такого рода займа значительно упрощена, но предлагает более высокую процентную ставку.

В отличие от банка, МФО практически не проверяют платежеспособность своего клиента (не требую справок о доходах и официального трудоустройства).

Одним из минусов МФО является то, что сумма займа не может превышать 1 000 000 рублей. При современных ценах на жилье не всегда возможно уложиться в эту сумму, которая включает в себя проценты и комиссии. Максимальный срок, на который возможно взять займ составляет 2 года.

В МФО обращаются люди, которые по тем или иным причинам не могут взять займ на покупку жилья в банке. Иногда граждане готовы согласиться на менее выгодные для себя условия.

Займ на приобретение жилья под материнский капитал

В России с 2007 года существует такая мера материальной поддержки семей, в которых рождается второй ребенок (или последующий), как материнский капитал. Он является средством по улучшению жилищных условий для многих российских семей. При этом распорядиться им можно только по истечении трех лет с момента рождения второго (или последующего) ребенка.

Им можно воспользоваться ранее в том случае, если взять займ на покупку или строительство жилья. Для этого нужно обратиться в кредитную организацию.

В соответствии с российским законодательством с 20 марта 2015 года нельзя брать займ на покупку жилья в микрофинансовой организации, расчеты по которому будут осуществляться за счет средств материнского капитала.

Такого рода займы могут выдавать только кредитные организации, которые осуществляют свою деятельность на основании лицензии Банка России.

В данном случае происходит стандартная процедура проверки документов и платежеспособности заемщика.
В случае принятия банком положительного решения, заключается договор займа и регистрируется договор купли-продажи в Росреестре.
Следующим шагом будет обращение в Пенсионный фонд России с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала. Если он примет положительное решение, то средства в течение двух месяцев с момента регистрации заявления будут перечислены на счет кредитной организации.

Порядок оформления целевого займа

Для того, чтобы оформить займ на квартиру (ипотеку) необходимо соблюсти определенный порядок (алгоритм) действий:

Подбор объекта недвижимости, который устроит будущего покупателя по всем параметрам (цена, район и т.д.).
Выбор банка. Сложность данной процедуры в том, что кредитных предложений в различных банках большое количество, а выбрать необходимо одно и самое выгодное для заемщика.
Как правило, процент по займу практически не отличается, если сравнивать его в разных банках. Тем не менее, кредитные организации часто не сообщают изначально о том, что кроется за маленькой процентной ставкой (в нее могут быть включены различного рода комиссии за любые действия, предъявляют требование об обязательном страховании залоговой недвижимости, жизни и т.д.).
Сбор документов и получение одобрения от кредитной организации на выдачу займа. Лучше подстраховаться и подать заявку не в один банк. Срок ее рассмотрения варьируется от 3-х до 30 дней.
Заключение договора займа на приобретение объекта недвижимости. Перед этим квартира полежит обязательной оценке и страхованию.
Непосредственно совершение сделки купли-продажи и ее регистрация в Росреестре.

В итоге банк перечисляет денежные средства, и покупатель рассчитывается с продавцом квартиры.

Требования банков к заемщику

Приобрести жилье при помощи ипотечного займа может не каждый гражданин. Существует ряд обязательных требований к нему:

Гражданину РФ должно исполниться 21 год и закончить выплату такого займа он должен до 65 лет.
Официальное трудоустройство не менее полугода.
Если лицо состоит в официальном браке, то второй супруг должен являться созаемщиком. При этом не имеет значения, имеется ли у него официальный доход.
У гражданина должна быть хорошая платежеспособность, которую он должен подтвердить документально.
Заемщику необходимо быть зарегистрированным в том регионе, в котором приобретается недвижимость.

Прежде чем подать заявку и документы на получение целевого займа, нужно оценить реально свои силы в материальном плане. Банк хоть и проверит платежеспособность заемщика, но основная ответственность за внесение ежемесячных платежей лежит на нем.

Обязательным условием заключения ипотечного договора является страхование приобретенного жилья от несчастного случая.

И только после этого в Росреестре регистрируется ипотека и накладывается обременение на квартиру. Снять обременение возможно только после полного погашения долга перед банком.

Документы, необходимые для получения займа

В первую очередь надо убедить банк, в котором планируется взять займ для покупки жилья, в своей платежеспособности. Перечень документов, необходимых для получения займа, в разных кредитных организациях может несколько отличаться. Тем не менее, в обязательном порядке потребуется:

документ, удостоверяющий личность — паспорт;
свидетельство о браке;
документ, подтверждающий официальное трудоустройство — это, как правило, трудовая книжка;
справка о доходах 2-НДФЛ (либо вариант справки может быть предложен самим банком).

Этот список предоставляется заемщиком для того, чтобы кредитная организация приняла решение: одобрить выдачу займа или нет.

Также определяется сумма, на которую заемщик сможет рассчитывать, в случае положительного решения банка.

Если банк одобрил выдачу займа, то далее покупатель предоставляет следующие документы:

Все имеющиеся документы на объект недвижимости. Это могут быть, например, свидетельство о регистрации права собственности продавца или разрешение на строительство от застройщика, правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и др.);
Договор купли-продажи на квартиру.
Кадастровый паспорт и технический план квартиры. Банк проверит, имелись ли перепланировки и если имелись, то узаконены ли они.
Акт оценки недвижимости.
Полис страхования квартиры от несчастного случая.

Все документы должны быть предоставлены в оригиналах, либо нотариально заверенных копиях. Список документов, необходимых той или иной кредитной организации может меняться.

Договор целевого займа на покупку квартиры

По смыслу ст. 807 и ст. 814 ГК РФ такой договор заключается в том, что займодавец передает в собственность заемщику денежные средства, которые он должен использовать на определенные цели и вернуть в течение определенного срока. Договор займа на покупку квартиры должен быть заключен в письменной форме, иначе он считается не заключенным.

Важно, что договор считается заключенным с момента передачи (перечисления) денег, а не его подписания.

Существенными условиями такого договора будут:

Предмет — деньги. При этот обязательно указывается сумма, которая взята у банка.
В договоре указывается цель, для реализации которой берется займ.
В обязанности заемщика должна быть включена обязанность по возврату долга, помимо этого к договору прикладывается график погашения долга.
Договор должен содержать размер процентной ставки, а также порядок начисления процентов. Может также прикладываться график погашения процентов. Если в договоре не будет указан размер процентов, то они будут начисляться по ставке рефинансирования банка, действующей в конкретном регионе.

В обязательном порядке к договору прикладывается акт приема-передачи денег. В нем указывается дата, место, переданная сумма, реквизиты, подписи сторон.

Заключение

Прежде чем принять на себя долговые обязательства и взять деньги в банке на покупку жилья, стоит разумно оценить свои возможности. Следует предоставлять в банк только достоверные справки о доходах и ни в коем случае не завышать свои доходы.

Также нужно очень внимательно прочитать договор займа, обратить внимание на все скрытые проценты и комиссии, не оговоренные консультантом. Договор может содержать и другие невыгодные условия для заемщика, например, право банка менять условия договора в одностороннем порядке, ограничение на досрочное погашение долга и др.

Вопрос

Срок и оплата страхования при займе

На какой срок заключается договор страхования при покупке квартиры по договору займа и как оплачивается?

Ответ

Договор страхования недвижимости, приобретаемой по средствам целевого займа, заключается на весь срок действия договора займа. Оплачивается договор страхования, как правило, ежегодно. В настоящее время некоторые страховые компании предоставляют значительные скидки, предлагают оплачивать страхование на более длительный период.

Источник

Бывает ли кредит на покупку жилья выгодным

В пятом январском выпуске журнала «Коммерсантъ — Власть» от 1991 года, в статье об изучении нового на тот момент для советских людей рынка банковского кредитования, неизвестные авторы написали гениальный заголовок: «Берите в долг по-крупному. Так дешевле».

Действительно, размер кредита прямо пропорционален его стоимости, а поэтому взять кредит на покупку жилья сегодня не просто необходимость, а рациональное вложение в недвижимость.

Ставки по кредитам непрерывно снижаются с мая 2019 года, и по прогнозам эта тенденция будет продолжаться и в 2020 году. Тем, кто решил взять кредит на квартиру, нужно быть в курсе, как проходит процедура оформления, кому дают заем, какие документы и куда нужно подать.

Решение жилищного вопроса или грамотное вложение капитала всегда должно быть взвешенным, потому что возможности «сдать назад» уже не будет.

Нецелевой кредит связан с большим риском, чем целевой, потому что у него не будет возможности отследить, куда уйдут средства, и в случае банкротства заемщика вернуть свои активы банку сложнее. К кредитам на конкретную покупку относятся автомобили и ипотека на жилье, которые одновременно являются залоговым имуществом.

Такие займы – самые крупные и выгодные как для банков, потому что оформляются, как правило, на долгий срок – более 10 лет, так и для потребителей, чтобы снизить процентную ставку потребительского кредита на квартиру в 2-3 раза, что экономит сотни тысяч. Поэтому востребованность подобных банковских продуктов остается довольно высокой.

Особенности кредита на квартиру

Основное отличие в том, что все денежные операции будут строго контролироваться, а нецелевое расходование чревато уголовным наказанием с требованием досрочного возврата всей суммы долга с процентами. Поэтому залогом в этом случае служит само жилье, дабы банк мог возместить убытки, реализовав объект на торгах.

В договоре указывается конкретный объект недвижимости.
Оценочная стоимость должна быть не меньше размера самого займа.
Статус жилища должен быть доступным для продажи в случае расторжения договора (не в собственности несовершеннолетних и недееспособных граждан, без правового обременения третьих лиц, не муниципальное жилье).
Дом, идущий под снос или с несогласованной планировкой тоже не подходит.

Таким образом, до момента выплаты всей суммы долга с процентами, указанной в договоре, собственником является финансово-кредитная организация. Во многом целевой кредит похож на ипотеку, но все же это скорее ссуда на покупку жилья, которая не выдается наличными.

Плюсы такой многолетней задолженности в том, что вы распоряжаетесь жильем сразу, но оно уже не вырастет в цене, потому что стоимость остается фиксированной на протяжении всего срока выплат.

Сниженные процентные ставки дают возможность выплачивать долг без потери комфортного уровня жизни, когда сумма ежемесячного взноса не превышает 40-50 % от доходов (учитываются не все средства, а только их остаток без учета обязательных платежей по алиментам, содержанию иждивенцев, оплате за услуги ЖКХ и другим долгам).

К тому же, в отличие от потребительских товаров, недвижимость со временем не теряет себестоимости, а часто даже растет в цене (зависит от региона и района проживания). Минусы в том, что риски, которые неизбежны при любом оформлении крупных (как правило, не меньше миллиона рублей) и длительных (20-30 лет) кредитов на покупку жилья всегда есть, а значит, необходимо заранее основательно подготовиться.

Условия получения денег на покупку жилья

Вы должны быть готовы регулярно информировать кредиторов об использовании денег и доказывать целевое расходование средств. Никаких прав распоряжаться деньгами или недвижимостью (имеется в виду обмен, продажа или дарение, наследование, повторное оформление в залог) до момента исполнения всех обязательств заемщик не получит.

Банк потребует расширенный пакет документов, а средства переводятся безналичным расчетом на карту, чтобы упростить сбор доказательств распоряжения ими. Кроме того, сумма выдается не сразу, а частями на счет подрядчика в строящемся объекте. При этом не важно, строящийся это дом или вторичное жилье.

Кроме того, у гражданина должен быть подтвержден достаточный трудовой стаж и соответствующий уровень доходов (с учетом всех налоговых вычетов). В случае увольнения банк вправе требовать досрочного погашения потребительского кредита на квартиру за месяц до заявления об уходе.

В качестве поддержки материнства и детства осуществляется программа «Молодая семья» с 0 % переплат за ипотеку, которая может растягиваться на несколько десятков лет.

Неполные и многодетные семьи тоже имеют право на привилегированные условия от государства, если у них нет своего жилья, а также на улучшение жилищных условий и получение субсидии на выплату части долга. К тому же такие кредиты не обременены налогами.

Организации тоже могут оформлять для своих сотрудников беспроцентную ссуду на покупку жилья (и не только). В таком случае документы подаются сразу в бухгалтерию, там же можно сразу выяснить все условия, как получить ссуду. В некоторых случаях требуется внесение первоначального взноса.

Под материнский капитал

Государство РФ стремится повышать рождаемость за счет всесторонней поддержки молодых семей и одиноких отцов и матерей с детьми. В качестве средства по улучшению жилищных условий детей вот уже 13 лет (с 2007) является открытие счета в Пенсионном фонде на имя новорожденного.

С 2020 условия получения включают всех рожденных с 2019 по 2026 год суммой 466 617 рублей на первенца и 616 617 рублей на второго и последующих. Первым детям от 2018 г. р. при появлении на свет до 2026 г брата или сестры так же выплатят дополнительные 150 тыс. руб.

Ссуда на жилье под материнский капитал — это такое же кредитное обязательство с первоначальным взносом, разница лишь в том, что вы вносите его не собственными деньгами, а выданными от государства на именной счет ребенка в ПФР.

В рамках программы не нужно ждать 3 года, чтобы воспользоваться средствами семейного капитала, возможна выплата остатков или части долга по уже имеющимся ипотечным займам (полученным до рождения детей).

Выдавать кредиты под материнский капитал с 2015 года могут только организации с лицензией банка РФ, действующие на основании ФЗ «О банках и банковской деятельности», к которым больше не относятся микрофинансовые компании.

Как взять кредит на покупку жилья

Этапы оформления кредитного договора зависят от многих обстоятельств, поэтому перечислим лишь основные. Для начала необходимо определиться с суммой и сроком займа, первичным или вторичным рынком недвижимости, указать сумму первоначального взноса и прочее.

Далее изучаются имеющиеся предложения на рынке банковских услуг. Каждый банк предлагает свои условия и предъявляет определенные требования к заемщикам, такие как минимальный и максимальный возраст, доходы, гражданство и т. д. Подача заявления и рассмотрение всех документов занимает от нескольких недель до нескольких месяцев.

Как происходит оформление потребительского кредита на жилье

Подбор и оценка недвижимости оплачивается отдельно (заемщиком), его стоимость зависит от типа объекта и может достигать 30 тыс. руб.

Страховой договор оформляется тоже в обязательном порядке с учетом процентов. Его выдает только аккредитованная банком организация. В него входит титульное страхование (на срок исковой давности 3 года) при потере собственности, а также на недвижимость, жизнь и здоровье, трудоспособность.

После получения пакета документов кредитное учреждение в течение недели принимает решение и отправляет клиенту положительное или отрицательное заключение.

Следующий этап заключается в переговорах с банком и продавцом или подрядчиком, чтобы завершить оформление сделки. Выбирается способ оплаты кредита на жилье (наличными или на счет подрядчика).

Чаще всего выбирают хранение денег в депозитарной ячейке банка. Доступ к ней возможен только при соблюдении определенных договором аренды ячейки условий.

После успешной регистрации договора купли-продажи в Росреестре (что занимает до четырех месяцев), продавец привозит документы и получает деньги лично.

Второй способ – это аккредитив, когда деньги сразу перечисляются на счет продавца, но блокируются до момента предоставления бумаг из Росреестра. Это считается более надежным, в обоих случаях издержки тоже несет заемщик, поэтому выбор делает он сам.

Подводя итоги

Оформлением потребительского кредита на жилье занимаются только лицензированные ЦБ финансово-кредитные организации, с 2015 МФО запрещено выдавать ипотеки.
Банк устанавливает определенные условия, ограничивающие возраст и доход заемщиков, отказывает в сделке без страхового договора с аккредитованной организацией и может продать недвижимость в случае нарушения заемщиком правил.
После заключения договора купли-продажи и займа под залог жилища с банком нужно зарегистрировать его в Росреестре.
Беспроцентная ссуда выдается через предприятие, на котором служит заемщик, либо в некоторых банках по государственной программе «Молодая семья».
Банк строго контролирует расходование целевого кредита на жилье, поэтому наличные выдаются только лично продавцу после регистрации в Росреестре.
Издержки на страховку, оценку, поиск жилья и аренду ячейки (или оформление аккредитива) полностью ложатся на плечи покупателя. Государство может лишь гасить часть долга материнским капиталом или субсидией для нуждающихся.