Как оформить займ между физическими лицами под залог квартиры

Залог как способ обеспечения денежных займов широко распространен не только среди финансовых организаций, но и среди обычных граждан. Каждый день совершаются тысячи сделок, однако не каждый человек готов одолжить деньги просто так (особенно если речь идет о крупной сумме).

Вместе с этим не так-то просто найти и поручителя, поэтому люди вынуждены закладывать автомобили, недвижимость и другое ценное имущество.

Требования к сторонам заключаемого договора

Сторонами договора заема являются заимодавец (тот, кто передает деньги или вещи) и заемщик (соответственно, должник). Заключать договор займа могут любые физические лица, ограничений здесь никаких нет.

Российское законодательство не запрещает выступать в роли заемщика или заимодавца иностранным гражданам или лицам без гражданства.

Ограничения лишь накладываются на некоторые юридические лица (например, кредитные учреждения и микрофинансовые организации), которые должны иметь лицензию или числиться в госреестре МФО. Однако в данной статье речь пойдет только о физических лицах.

Чаще всего в качестве залога используется движимое и недвижимое имущество. К недвижимости относятся земельные участки, дома, коттеджи, квартиры, комнаты, гаражи, а также объекты незавершенного строительства и т. д.

Заимодавец вправе устанавливать свои требования к залоговому имуществу. Так, например, не каждый человек согласится предоставлять деньги под ветхие, аварийные или планируемые под снос дома. Могут возникнуть проблемы и с долевой недвижимостью.

Заложить можно только ту недвижимость, право собственности на которую подтверждается документально. Таким образом, залог неприватизированной квартиры не представляется возможным.

Ответственный квартиросъемщик не является собственником, а чтобы им стать, имущество нужно приватизировать. Нельзя закладывать и запрещенное имущество.

Понять данное определение поможет пример:

Иванов А. А. заключил договор займа под залог квартиры, расположенной по адресу ХХХХ. К договору займа составляется дополнительный документ – договор залога. Если в этом самом договоре залога прописано, что квартира по адресу ХХХХ не может быть использована для последующего залога, значит, она состоит под запрещением.

Если данного условия нет, квартира может стать предметом последующего залога. При этом требования залогодержателей удовлетворяются по очереди (т. е. последний залогодержатель получит деньги только после погашения первого долга).

Какие сведения необходимо предоставить

Согласно законодательству договор залога подлежит обязательной регистрации в ФРС. Без осуществления данной процедуры договор будет считаться незаключенным.

Для регистрации нужно собрать пакет документов, включающий:

• заявление от залогодержателя и залогодателя (для нотариально заверенного договора заявление подается одним из участников сделки);
• квитанция об оплате госпошлины;
• договор залога в трех экземплярах;
• правоустанавливающий документ (договор дарения, приватизации, купли-продажи, документ о наследовании и т. д.);
• справки из БТИ;
• доверенность (при подаче документов представителем);
• выписка из домовой книги;
• если проводилась перепланировка – оригиналы распоряжения и акта о перепланировке;
• дополнительные документы для залогодателя (если имущество приобреталось по договору купли-продажи, мены или ренты): нотариально заверенное согласие мужа или жены на заключение договора залога; нотариально заверенная копия свидетельства о браке (или расторжении брака + оригинал справки из ЗАГСА); нотариально заверенное заявление о том, что на момент приобретения имущества залогодатель в браке не состоял (для неженатых или незамужних).

Для составления самого договора залога нужны паспорта залогодержателя и залогодателя, так как в документе указываются паспортные данные сторон.

Необходимо иметь на руках основной договор займа, так как в договоре залога также прописываются обеспечиваемые требования. Договор залога содержит всю информацию о закладываемом объекте, а именно: адрес, технические данные и стоимость.

Для определения стоимости квартиры можно воспользоваться услугами оценочной компании, остальные сведения берутся из документа о праве собственности и справок БТИ.

Как правильно оформить документы

Договор займа между двумя физическими лицами может быть оформлен в устной или письменной форме. Однако здесь есть некоторые ограничения: в соответствии со статьей 808 ГК РФ устно можно заключить договор, только если его сумма не превышает 10 МРОТ.

Для всех гражданско-правовых обязательств один МРОТ равен 100 рублям. Получается, что договор заема на 1000 рублей (и более) всегда оформляется в письменном виде.

Договор заема между физическими лицами бывает возмездным и безвозмездным.

Заимодавец приобретает выгоду, если в документе указан размер процентов за пользование займом. Однако отсутствие данного пункта еще не говорит о том, что договор является беспроцентным.

Договор займа может быть беспроцентным в следующих случаях:

• если сделка совершается между двумя физлицами на сумму, не превышающую 50 МРОТ (или 5000 рублей). Тогда прописывать в документе фразу о том, что займ является безвозмездным, не обязательно;
• если предметом договора стали вещи, определяемые родовыми признаками (статья 809 Гражданского кодекса);
• если в договоре четко обозначено условие предоставления займа без процентов.

В договоре заема содержится следующая информация:

• место и дата составления документа;
• ФИО заимодавца с паспортными данными и датой рождения, а также адрес регистрации и проживания;
• ФИО заемщика с паспортными данными, датой рождения, адресом регистрации и проживания;
• предмет договора: «заимодавец передает заемщику заем в размере ХХХ рублей (сумма цифрами и прописью), а заемщик обязуется вернуть сумму сроки, определенные настоящим договором». Здесь же указываются дополнительные условия: составление расписки, сроки, проценты и т. д.;
• права и обязанности сторон;
• ответственность (размер пеней, штрафов и т. д.);
• вступление в силу и действие договора;
• дополнительные условия;
• в конце указываются реквизиты сторон и ставятся подписи.

Если в качестве обеспечения используется недвижимое имущество (или любое другое), к договору заема дополнительно составляют договор залога. Это два отдельных документа, хотя некоторые ошибочно считают, что их можно объединить в один.

Тем не менее, договор залога не может существовать отдельно без договора займа. Залог является дополнительным обязательством к основному обеспечиваемому обязательству – займу, таким образом, недействительность заема влечет недействительность залогового обеспечения.

Образец договора займа между физическими лицами с залогом недвижимости

Образец оформления договора займа между физическими лицами поможет правильно составить документ. При этом нужно учитывать, что типовой формы таких договоров нет, поэтому необходимо принимать во внимание нюансы и детали каждой сделки.

Скачать образец договора займа.

В договоре займа с обеспечением нужно прописать фразу: «в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа в указанный в пункте Х настоящего договора срок, заемщик предоставляет в залог имущество: _____ (здесь прописывается наименование имущества)».

Далее нужно указать, что обеспечивающий договор залога является приложением к настоящему договору займа.

Образец договора залога недвижимого имущества

После оформления основного договора заема составляется договор залога. Залогодателем не обязательно должен быть заемщик, им вполне может стать другое физическое лицо.

Договор залога недвижимого имущества можно заключить в обычной письменной форме. Оформление у нотариуса необходимо в случае, если обеспечиваемое обязательство требует такого заверения.

Как правильно составляется договор залога:

• указываем дату и место составления;
• прописываем ФИО, паспортные данные и адрес регистрации сторон договора (залогодателя и залогодержателя);
• вносим сведения об основном обязательстве (вид договора, реквизиты, стороны);
• описывается предмет залога: тип недвижимого имущества, стоимость и характеристики (адрес, технические сведения, правоустанавливающий документ);
• в следующем разделе прописываются права и обязанности сторон. Здесь нужно указать, у кого остается предмет залога – у залогодателя или же передается залогодержателю. Также нужно отметить, вправе ли залогодатель распоряжаться имуществом, нужно ли этого согласие залогодержателя и т. д.;
• указываем, может ли предмет залога быть заменен другим имуществом, нужно ли для этого одобрение заимодателя;
• отмечаем, в каком объеме залог обеспечивает обязательство;
• необходимо указать сторону, ответственную за сохранность залога;
• прописываем ответственность сторон;
• указываем срок действия договора, а также порядок его изменения или расторжения;
• определяем дополнительные условия;
• указываем реквизиты сторон;
• внизу договора ставятся подписи залогодателя и залогополучателя.

С примером составления договора залога между физическими лицами можно ознакомиться здесь:

Скачать договор залога.

Как происходит регистрация

Любой договор залога, независимо от того, являются сторонами физические или юридические лица, должен быть зарегистрирован в ФРС. Без данной процедуры документ будет считаться недействительным.

За регистрацию договоров залога отвечают территориальные подразделения Росреестра. Первое, что нужно сделать – собрать пакет документов (три экземпляра договора заема, заявление от сторон, квитанция об оплате госпошлины, свидетельство о праве собственности, справки из БТИ, согласие супруга или супруги залогодателя и т. д.).

После рассмотрения заявления и всех остальных документов сотрудником Росреестра делается запись в ЕГРП и выдается свидетельство, подтверждающее регистрацию залога.

Если все документы в порядке, свидетельство о регистрации залога жилого имущества будет выдано через 5 рабочих дней. Для нежилых помещений, строений и земельных участков сроки увеличиваются до 15 дней.

Оформление договора залога – такое же серьезное и ответственное мероприятие, как и заключение самого договора заема. К данной процедуре лучше привлечь опытных специалистов, чтобы потом не возникло проблем ни у залогодателя, ни у заимодавца.

В идеале договор залога должен быть заверен у нотариуса, однако данное условие не является обязательным. А вот процедура государственной регистрации в Госреестре обязательна, без нее договор будет считаться незаключенным.

Видео: кредитование под залог недвижимости!

Заключение соглашения с организацией – кредитодателем с предоставлением под залог своего недвижимого имущества – это стандартная процедура, используемая на протяжении многих лет и доведенная до автоматизма. Иной вариант получение средств, где гарантией является квартира или автомобиль – это залог недвижимости по договору займа между физическими лицами. С юридической стороны такой уговор рассматривается, как частный вариант ипотеки с отличительной особенностью в виде сторон – участниц мероприятия, которыми являются физические особы.

Основные понятия

Для полного восприятия происходящего события следует понимать, что такое договор займа с заверением. Под это понятие попадают соглашения, заключенные на условиях, когда одна сторона передает визави оговоренную денежную сумму на условиях ее возврата в обозначенный момент. При этом за получателем закрепляются проценты за владение деньгами и обеспечение в виде квартиры, земельного участка или транспортного средства.

Такой вид взаимодействия предусмотрен законодательством, именно в ГК прописаны следующие статьи относительно этого вида сделки:

1. Статья 807 – раскрывающая исчерпывающее понятие уговора.
2. Формат заключаемых условий обозначен в статье 808.
3. Существующие стандартные особенности собраны в статье 809.

К основным критериям операции относятся правила, обязательные к реализации:

• договоренность возможна между людьми совершеннолетнего возраста, признанными дееспособными;
• все аспекты заключены в письменном виде на договорной основе;
• объект, предложенный как заверение, находится в полноправной собственности у залогодателя;
• собственность, переданная под гарантию, находится у кредитодателя весь период действия соглашения;
• обеспечение может предоставить третье лицо, не участвующее в заключение соглашения, но согласное гарантировать возврат долга путем предоставления своего имущества под заклад;
• владение жильем под обременением осуществляется заемщиком весь период, за ним сохраняется право жить и пользоваться ею без ограничений, до момента выполнения обязанностей по договоренностям, продавать или отчуждать целиком или по частям жилплощадь не законно;
• при нарушении залогодателем условий соглашения, кредитор в будущем правомочен инициировать принудительное взыскание на заложенную недвижимость;
• снимать обременение можно после окончания сделки и выполнения всех ее пунктов.

Полный цикл уговора заключается в оформлении двух контрактов: займа и залога. При этом на заложенное жилище накладывается обременение, которое регистрируется в Росреестре. С этого момента любое отчуждение недвижимости, находящейся под гарантией запрещено.

Поскольку целью получения обеспечения является возможность возвратить свои средства с процентами в случае неисполнения кредитором уговора, то сумма займа обычно ниже рыночной стоимости квартиры.

Важно! В случае наличия нескольких кредиторов, преимущество реализации предмета обеспечения сохраняется за тем из них, кто обладает залоговым контрактом.

Требования к залоговой недвижимости

Имущество, предоставляемое в качестве заклада должно служить гарантией, что в случае реализации этого предмета, вырученная сумма покроет предоставленный кредит с процентами, а также штрафами, неустойками и судебными издержками.

Риск покрытия дополнительных расходов должен быть заложен в уговоре. Поэтому к недвижимости, предлагаемой в качестве обеспечения, предъявляются следующие требования:

1. Ликвидность объекта. Территориальная принадлежность может сыграть роль, ведь далеко расположенный от инфраструктуры дом менее привлекателен, но такая особенность рассматривается кредитодателем на свое усмотрение.
2. Индивидуальные требования относительно технических характеристик. Как правило, интересны квартиры, которые граждане желают купить быстро и по цене, выгодной продавцу.
3. При участии в контракте особенности в виде получения разрешения других лиц, его оформляют одновременно с заключением обеспечительного обязательства. Процедура необходима, чтобы исключить оспаривание впоследствии.
4. Жилье должно соответствовать техплану БТИ. Если выполнены перепланировки, то они должны пройти регистрацию соответствующим образом.
5. Квартира не имеет прежних ограничений и обременений и не является предметом тяжбы.
6. Среди прописанных на жилплощади не должно быть граждан, снятых с регистрации в связи со службой в ВС РФ или в места лишения свободы.
7. При наличии зарегистрированных несовершеннолетних детей к бумагам прикладывается согласие органов опеки на залог этой жилплощади.

Перечисленные требования не являются исчерпывающими, и дополнительные критерии может устанавливать гражданин, склонный приобретать закладную, по своему усмотрению.

Документы для заключения договоров

Для совершения сделки необходимо оформить договор залога квартиры в обеспечение договора займа, то есть подписать две договоренности. И соответственно к каждой из них нужно подготовить определенный пакет свидетельств.

Перед заключением закладной стороны подписывают займовое соглашение, которое регистрируется нотариально. Это служит основой для заключения залоговой договоренности. Для составления бумаги о получении взаймы нужны только паспорта сторон и ИНН.

Поскольку залог квартиры у физлица подлежит обязательной регистрации, то для реализации этого события нужны, помимо трех экземпляров непосредственно контракта, такие бумаги:

• гражданские свидетельства, подтверждающие личность обеих сторон;
• выписка из ЕГРН;
• квитанция об оплате госпошлины;
• оригинал займового соглашения;
• правоустанавливающие свидетельства на жилплощадь;
• соответствующие сведения из БТИ, оформленные в виде шаблона справки;
• справка о составе семьи;
• при выполнении перепланировки – разрешительные акты;
• согласие жены (мужа) на залоговые действия, оформленные нотариально;
• копия брачного свидетельства, наличие бывших мужа или жены подтверждается бланком о разводе, при отсутствии второй половины – оригинал справки из ЗАГСа, подтверждающий этот факт;
• по требованию залогоприобретателя — акт оценщика.

Все подготовленные документы прикладываются к заявлению для госрегистрации, которое заполняется на бланке, по примеру, выданному в организации.

Совет! Действия по передаче денег должны сопровождаться расписками, особенно если предусмотрен задаток. Такое правило распространяется не только, если заложить жилплощадь. Аналогичная процедура сопровождает сделки с участием любой движимой и недвижимой собственности.

Большое количество затребованных бумаг при заключении контракта впоследствии минимизирует риски кредитодателя.

Оформление закладной на недвижимость между физлицами

Существующее правило о том, что заключить договор залога имущества между физлицами можно в устной или письменной форме, не совсем применимо по отношению к сотрудничеству, где гарантией выступает жилплощадь. Так как в этом случае применимо ограничение, наложенное ст.808 ГК. Согласно этому нормативу устная договоренность возможна, если ее сумма не превышает 10 МРОТ, применяемых в гражданско – правовых делах.

В текущем году, также как и в 2018 этот критерий остается эквивалентным 100 рублям (ст. 4, 5 закона № 82-ФЗ). Для устной договоренности стоимость жилплощади не должна превышать 1000 рублей. То есть все контракты с присутствием обеспечения в виде квартиры заключаются в письменной редакции.

Аналогичный принцип распространяется на безвозмездность соглашения. Отсутствие процентов предусмотрено при сумме сделки до 50 МРОТ (или 5000 рублей). Также безвозмездность предусмотрена, если предметом контракта стали вещи, определяемые родовыми признаками или в нем четко предусмотрено отсутствие дополнительных выплат.

В разделах займового соглашения прописываются такие сведения:

1. Место и дата проведения мероприятия.
2. Полные данные заимодателя и залогополучателя с указанием адреса регистрации и фактического проживания.
3. Развернутый предмет уговора.
4. Дополнительные условия.
5. Правомочность сторон.
6. Ответственность и обязательства, предусмотренные операцией.
7. Вступление в силу и действие контракта.
8. Реквизиты и подписи сторон.

Два отдельных документа, которыми являются закладная и займовое соглашение, объединять в один нельзя, поскольку гарантия является только дополнительным обстоятельством. Недействительность займа влечет аннулирование залогового обеспечения. Скачать образец договора залога недвижимости между физическими лицами можно на сайте.

Содержание договора займа

От полноты заполнения редакции документа основополагающими пунктами зависит возможность кредитодателя получить обратно выданные средства и избежать невыясненных моментов. Юристами рекомендованы некоторые пункты, которые должны обязательно содержаться в документе:

• Подробные, без сокращений, данные сторон. Закрепить обязанность сообщить противоположенной стороне сведения, которые меняются после подписания бумаг.
• Стоимость уговора прописывается в цифровом и письменном варианте.
• Дата заключения сделки и срок, по истечении которого состоится погашение договоренности. Возможен вариант, когда отсчет выплаты обязательства назначается в течение 30 дней после объявления кредитодателем официального требования о возврате.
• Если сторонами обговорен вариант частичного расчета – этот алгоритм должен быть расписан в документе.
• Способ расчета (выплачивать долг безналом или наличными деньгами).
• Тарификация указывается конкретными цифрами и закрепляется момент, с которого начинается ее исчисление.
• Отношение кредитодателя к досрочному погашению долга.
• Возможность применения неустойки в случае не соблюдения условий сделки.
• Форс-мажор.
• Возможность мирного урегулирования.
• Алгоритм действия стороны, в отношении которой производятся нарушения по восстановлению своих прав.

Сторонами производится подписание каждой страницы документа, как согласие с написанными пунктами.

Взыскание на заложенную недвижимость

Если у физического лица в залоге находится квартира должника, то держатель гарантии, на основании существующего контракта, правомочен использовать несколько методов воздействия на должника. Применять их можно в случае:

1. Залогодателем взятые обязательства не выполняются частично или полностью.
2. После заключения сделки кредитодателем были получены сведения относительно обременения предмета заклада.
3. Кредитор допускает нарушение правил использования заложенного предмета, что возможно приведет к его утрате.

Воздействие на лицо, допустившее нарушение условий, могут быть следующего характера:

• досудебное решение вопроса;
• тяжба сторон.

Результатом разбирательства может стать взыскание закладного имущества, которое состоится только при наличии соответствующего решения районных судебных органов. При этом соблюдается закрепленное в ГПК правило исключительной подсудности.

Принятие решения осуществляется на основании изучения материалов дела. В случае соответствия требований истца обстоятельствам орган выносит решение, которое состоит из таких пунктов:

1. Сумма, подлежащая возврату кредитору.
2. Идентификация заложенной жилплощади, на которое обращено взыскание.
3. Порядок реализации залогового предмета.
4. Исходящая цена реализации имущества.
5. Перечень мер для сохранности объекта.
6. Особые условия проведения торгов (в случае необходимости).

Следует помнить о существовании двух причин, по которым суд может отказать в принудительных мероприятиях. Причем эти моменты должны действовать одновременно:

• сумма просрочки менее пяти процентов от общей стоимости заложенного объекта;
• задолженность составляет меньше трех месяцев.

Но если суд откажет в обращении при этих фактах, то на обязанности по выплате долга это не отражается. Если по истечении периода ситуация с погашением не исправляется и тем самым долг возрастает, а период увеличивается, то повод обращения в суд повторно очевиден. И, скорее всего, такие требования удовлетворят.

Также существует внесудебный порядок обращения взыскания на закладную жилплощадь. Его применение происходит если:

• имеется нотариальное свидетельство события, по которому обеспечением является залоговый уговор;
• обращение взыскание осуществляется по исполнительной надписи, выданной нотариусом, а не судебным приставом.

Максимальная сумма займа законодательством не ограничивается. Но отдавая недвижимость, как гарантию, следует реально оценивать свои возможности, чтобы не остаться без единственного жилья. Также залогополучателю, передавая деньги, стоит поступать с осторожностью и тщательно изучать финансовые способности заемщика.

О залоге квартиры пойдет речь в видео: