Что такое задаток?
Соглашение о задатке является одним из способов обеспечения договорных обязательств, например, договора аренды, найма, купли-продажи и т.д. Задатком признается денежная сумма, вручаемая одной из сторон договора другой стороне в счет причитающихся с нее по договору платежей, в подтверждение заключения такого договора и в обеспечение его исполнения (ст. 380 ГК РФ). Таким образом, задаток выполняет платежную, удостоверяющую и обеспечительную функции. Неисполнение договора, обеспеченного задатком, влечет различные последствия для сторон, в зависимости от того, какая из них несет ответственность за неисполнение: если это произошло по вине стороны, внесшей задаток, назад он не возвращается, а если по вине получившей задаток стороны — она возвращает его в двойном размере. Задаток подлежит возврату, если обязательство прекращено до начала его исполнения или вследствие невозможности его исполнить, причем под такой невозможностью понимается физическая, а не юридическая невозможность (например, случайная гибель предмета договора).
Часто возникают споры о том, является внесенный платеж авансом или задатком. Аванс в отличие от задатка не является способом обеспечения обязательства, а только способом оплаты (частичная предоплата), и поскольку не выполняет обеспечительных функций, он подлежит возврату вне зависимости от наличия вины сторон в неисполнении договора. При этом он также засчитывается в счет будущих платежей и служит подтверждением факта заключения договора. Если в соглашении четко не определено, в качестве задатка или аванса вносится сумма, в силу ч.3 ст.380 ГК РФ такая сумма признается авансом.
По каким правилам заключается соглашение о задатке?
Для соглашения о задатке предусмотрена обязательная письменная форма (ч.2 ст. 380 ГК РФ). Обычно такое соглашение является частью предварительного договора, одним из его условий, в котором указывается размер задатка, срок его передачи, указывается, а также то, что передаваемая сумма является задатком. Факт получения задатка другой сторон может оформляться распиской. Соглашение о задатке может быть оформлено и отдельно от договора, о чем в договоре может быть сделана соответствующая запись (напр. При подписании настоящего договора Покупатель выплачивает Продавцу в качестве задатка в соответствии с Соглашением о задатке от (дата), которое является неотъемлемой частью настоящего договора, сумму в размере (…). Соглашение в этом случае выступает приложением договора. Факт получения задатка может быть отражен в соглашении или в расписке. Не стоит оформлять соглашение о задатке или расписку в отсутствие основного или предварительного договора, так как если суд не признает такое соглашение или расписку основным или предварительным договором, переданная сумма не будет считаться задатком (см.,напр., Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 19.11.2015 по делу N 33-19924/2015).
Какие условия соглашения о задатке считаются недействительными?
Оспаривание соглашения о задатке осуществляется путем предъявления требований о недействительности соглашения о задатке (если оформлен отдельным документом) или о недействительности основного или предварительного договора, где есть условие о задатке. Требования могут быть основаны на недействительности основного обязательства или на нарушении требований к оформлению соглашения о задатке. См., напр., Апелляционное определение Липецкого областного суда от 09.03.2016 по делу N 33-690/2016, которым было признано недействительным соглашение о задатке, поскольку оно не соответствовало требованиям закона и иных правовых актов, кроме того истец был введен в заблуждение ответчиком относительно предмета договора. Если соглашение о задатке содержит только условия о предмете основного договора и его стоимости и в то же время в нем отсутствуют способ, сроки и порядок полной оплаты, то переданные денежные средства будут считаться не задатком, а авансом. Причем на это не сможет повлиять даже то, что стороны определили в соглашении передаваемую сумму как задаток (см. Апелляционное определение Астраханского областного суда от 11.11.2015 по делу N 33-3817/2015).
Если соглашение о задатке оформлено с юридическим лицом или ИП, применяется законодательство о защите прав потребителей. Согласно ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», право потребителя на отказ от исполнения договора не ограничено удержанием задатка. Поэтому в судебной практике условие о задатке считается нарушающим запрет ст. 16 этого Закона и ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ (см. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2015 N 11АП-8171/2015 по делу N А65-4601/2015). При предъявлении требований о возврате двойной суммы задатка суд должен установить, есть ли вина в неисполнении обязательства у стороны, получившей задаток. Бремя доказывания этого обстоятельства возлагают на истца. Если такой вины нет, задаток взыскивается в одинарном размере (Апелляционное определение Московского городского суда от 26 ноября 2015 г. по делу N 33-43536).
Для чего нужен договор займа?
Современные экономические условия в России, в частности, рост закредитованности населения и непростая ситуация на рынке труда, вынуждают граждан искать альтернативные источники финансовой поддержки. Традиционно многие обращаются к друзьям и знакомым, имеющим возможность дать взаймы. Если речь идет о небольших суммах, то, как правило, достаточно устной договоренности об условиях займа, в остальных случаях, чтобы избежать претензий друг к другу, лучше оформить договор займа в письменном виде и предусмотреть обязанности и ответственность заемщика, иные условия. Гражданам закон предписывает письменное оформление договора займа, если его сумма в десять раз и более превышает МРОТ (ст.808 ГК РФ), то есть составляет свыше 1000 рублей (учитывается МРОТ для гражданско-правовых обязательств равный 100 руб.- ст.5 ФЗ от 19.06.2000 N 82-ФЗ).
При этом соблюдение письменной формы договора займа не обязательно, поскольку факт его заключения может подтверждаться документом, свидетельствующем о передаче заемщику денежной суммы, письменной просьбой об отсрочке возврата денег и т.д. Чаще всего займ подтверждается долговой распиской, однако она не является письменной формой сделки и только отражает факт передачи денег и предполагаемый срок возврата. Соблюдение письменной формы договора займа является основанием для взыскания денежных сумм в упрощенном порядке на основании судебного приказа, который по требованию займодавца выдает мировой судья.
Каковы существенные условия договора займа?
Если предметом договора займа являются деньги, необходимо указать цифрами и прописью сумму сделки. Поскольку договор займа — реальный договор, то есть считается заключенным с момента передачи денег или других вещей, оговаривается, как будет оформлена передача. Обычно факт передачи денег подтверждается распиской или же указанием на это в самом договоре займа, что подтверждается подписью заемщика. До возврата долга расписка хранится у займодавца, а в момент исполнения долгового обязательства он обязан ее вернуть либо выдать расписку о получении денежных средств в счет погашения задолженности (ст. 408 ГК РФ). Срок возврата суммы займа может быть не оговорен, тогда сумму необходимо вернуть в течение 30 дней после предъявления такого требования. Иные сроки возврата суммы, одолженной до востребования, могут быть установлены договором займа (ст. 810 ГК РФ).
Как начисляются проценты на сумму займа?
Еще одним важным условием договора займа является его возмездность. Закон предусматривает два вида процентов, начисляемых на сумму займа: за пользование денежными средствами (809 ГК РФ) и за неисполнение или просрочку исполнения обязательства (п.1 ст. 811 ГК РФ). Если договором займа не установлен размер процентов, они взыскиваются займодавцем в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ. Договор займа будет считаться беспроцентным, если сумма займа превышает МРОТ не более, чем в 50 раз (до 5000 рублей), а договор не связан с осуществлением предпринимательской деятельности одной из сторон (ст. 809 ГК РФ). Проценты за пользование не могут быть снижены судом. Если законом или договором предусмотрена неустойка за просрочку возврата заемных средств, проценты за пользование не начисляются (договором может быть предусмотрено иное).
Что еще необходимо учесть?
Во избежание подмены листов в договоре займа, желательно подписывать каждую страницу. Паспортные данные сторон предпочтительнее указывать наиболее полно: дату и место рождения, место регистрации по месту жительства или пребывания, а также адрес фактического проживания и телефон. Обращение к нотариусу при подписании договора займа не является обязательным, но рекомендуется по ряду причин. Во-первых, все факты, удостоверенные нотариусом, не требуют дополнительного доказывания в суде, если между сторонами возникнет спор, требующий судебного разрешения. Это практически исключает возможность заемщика доказать получение меньшего количества денег, чем указано в договоре (таким правом его наделяет ст.812 ГК РФ). Также нотариус сможет составить договор с учетом интересов сторон и разъяснить, какие последствия повлекут те или иные его условия.
Долговая расписка — что нужно знать?
В России принято давать деньги взаймы. Часто взаимное кредитование физических лиц проходит без соблюдения каких-то формальностей – «под честное слово». Однако, чтобы обезопасить себя от невозврата денег, необходимо составить долговую расписку, которая позволит в случае необходимости обратиться в суд за взысканием долга. Если размер займа более чем в 10 раз превышает размер МРОТ (то есть больше 1000 рублей), то Гражданский кодекс РФ (ст. 808) прямо предписывает составление письменного договора займа. Аналогичное правило действует, когда одна из сторон договора — юридическое лицо. Расписка в таком случае также потребуется и будет подтверждать факт передачи денег.
На практике дача денег взаймы редко документируется. В лучшем случае заемщик пишет расписку произвольного содержания, до составления договора займа доходит нечасто. Однако стоит знать, что отсутствие договора займа при наличии правильно составленной расписки не будет препятствием для взыскания долга через суд, так как договор (пусть и в устном виде) считается заключенным с момента передачи денег, а расписка будет служить письменным доказательством его заключения (ст. 162 ГК РФ). По этой причине к составлению расписки необходимо отнестись как можно серьезнее.
Долговую расписку можно составить в простой письменной форме. Она должна содержать информацию о сторонах договора: ФИО, дата и место рождения, место жительства, паспортные данные, номера телефонов и т.д. Размер денежной суммы, полученной заемщиком, указывается цифрами и прописью. В расписке необходимо отразить обязательство вернуть деньги и срок возврата. В расписке также могут быть указаны условия о начислении процентов на сумму долга. Документ скрепляется подписями сторон (с расшифровкой), проставляется дата получения денег и дата составления расписки.
Желательно, чтобы расписку от руки писал сам заемщик, – это важно, так как он в последствии может отказаться признать долг, заявив, что расписку не писал. В таком случае назначенная судом почерковедческая экспертиза подтвердит ее подлинность.
Как взыскать долг по расписке через суд?
В соответствии со ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить деньги в срок и в порядке, которые предусмотрены договором или распиской. Если срок возврата денег не установлен, то они должны быть возвращены в течение 30 дней со дня предъявления соответствующего требования.
Если заемщик не возвратит долг в установленные сроки, то заимодавец вправе подать иск в суд. Если цена иска не превышает 50 тыс. рублей, то он подается в мировой суд, если превышает, то – в районный. Иск оплачивается гос. пошлиной по ст. 333.19 НК РФ исходя из размера основного долга, процентов и неустойки.
Дела по взысканию долга с физических лиц по расписке обычно рассматриваются в порядке искового производства, общий срок рассмотрения дела составляет два месяца. Основное доказательство, которое требуется предоставить суду, – подлинник расписки (ст. 55, 56 ГПК РФ). К иску можно приложить расчет процентов на сумму долга (ст. 809 ГК РФ) и процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ), а также ходатайство о наложении ареста на имущество и счета должника в пределах суммы долга, чтобы обеспечить исполнение предъявленных требований (ст. 140 ГПК РФ).
Важно знать, что если у заимодавца на руках, кроме расписки, есть еще и юридически грамотно составленный договор займа, то он может обратиться к мировому судье за получением судебного приказа, который одновременно является и исполнительным документом (ст. 121 ГПК РФ). При отсутствии аргументированных возражений со стороны должника это позволит избежать искового производства, то есть значительно сэкономит время.
Как взыскать проценты за пользование денежными средствами?
Если должник не расплатился в срок, то на сумму долга могут быть начислены проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ. Проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Официальная информация о средних ставках банковского процента по вкладам физических лиц для целей применения ст. 395 ГК РФ размещается на официальном сайте Банка России.
Важно знать, что к задолженностям, образовавшимся до 1 июня 2015 года, когда ст. 395 ГК РФ претерпела изменения, применяются правила данной статьи в прежней редакции, то есть процент за пользование чужими денежными средствами начисляется исходя из ставки рефинансирования Банка России (8,25% годовых).
Формулы расчета по ст. 395 ГК РФ с 01.06.2015:
Х (средняя ставка банковского процента по вкладам физических лиц в данном регионе)/360 (число дней в году) * размер основного долга * число дней просрочки.
Источник
Как оформить задаток? Как оформить задаток при купле-продаже. Разумный размер задатка Какие документы подписать. Договор-соглашение о задатке. Расписка. Возвращение задатка
Статья обновлена 05.01.2020 года
Такие вопросы возникают у любого здравомыслящего покупателя недвижимости. Ведь есть понимание, что задаток необходим, но и есть страх его потерять или вернуть в двойном размере.
В этой статье я расскажу как правильно оформить передачу задатка, без опасности утраты денег.
Разберемся в этом подробно:
Как оформить задаток
- Действительно задаток теряют из-за неправильного оформления документов.
- Но ведь и взыскать задаток с Продавца в двойном размере, при правильном оформлении абсолютно реально.
Поэтому, если Вы определились с выбором — передавайте задаток!
Задача задатка обеспечить выполнение договоренностей по Предварительному договору. Поэтому совсем не достаточно составить Соглашение о задатке!!!
Исходя из многолетнего опыта сопровождения сделок, смею утверждать, что весь успех купли-продажи зависит от правильно или неправильно составленного Предварительного договора.
-Вы удивлены?
Вы даже и не задумывались об этом.
Напротив Вы считали Предварительный договор купли-продажи не нужным, не существенным. Или даже не знали о его существовании?
-А я ни чуть не удивлена, ведь многие дилетанты начинают строить дом без проекта. При этом потом сильно расстраиваются от того, что он трещит по швам.
- Так вот, Предварительный договор купли-продажи нужен и передавать задаток без него нельзя!
Предварительный договор — это проект сделки, продуманный до мелочей! И ни чуть не меньше.
Как правильно оформить задаток при покупке квартиры, дома, земельного участка
Начнем с того как правильно определить размер задатка, это очень важно.
Ведь задаток является обеспечительной мерой выполнения договоренностей по предварительному договору.
Конечно он составляет часть стоимости, но при определении размера задатка необходимо ориентироваться именно на то, какой его размер будет обеспечивать выполнение Продавцом обязательства продать , на оговоренных условиях. А покупателя купить, на оговоренных условиях.
Например:
Рыночная стоимость недвижимости составляет 3 000 000, 0 рублей. Вы торгуетесь и договариваетесь купить за 2 900 000.0 рублей с использованием кредитных средств. Составляете Предварительный договор, прописываете условия и форму оплаты и передаете задаток 50 000.0 рублей.
То есть в случае отказа от продажи Продавец возвращает Вам двойной задаток, то есть 100 000,0 рублей.
Продавец, поразмыслив над ценой и к тому же «напряжными» условиями оплаты с использованием кредитных средств после перехода права на Покупателя , понимает что прогадал и продолжает продажу у Вас за спиной.
К нему приходит Покупатель с наличными деньгами и срочной покупкой и не торгуясь предлагает ему 3 000 000.0 рублей, он удачно продал свою квартиру, но ему необходимо освободить ее за неделю.
То есть Продавец, на завтра продает недвижимость, при подписании договора получает полную сумму и безболезненно возвращает Вам деньги в размере 50 000.0 рублей. Он уже проконсультировался )))) Вы же соглашение о задатке не составили, значит суд сочтет его авансом, а аванс возвращается в размере переданной по расписке сумме.
Даже возврат суммы в 100 000.0 Продавца не ударит по карману.
Хорошо если он Вас уведомит о продаже))))), а то будете ждать, когда он Вам соберет полный пакет документов для банка.
И Вы остались с носом!
Вернее без квартиры. А чемоданы и коробки уже собраны.
И независимую оценку для банка уже оплатили ((((
А вот правильно оформленный задаток в размере 100 000.0 рублей обеспечил бы Вам спокойную покупку, на прописанных в предварительном договоре условиях.
О купле-продаже дома с земельным участком читайте в новой статье
Документы, оформляющие задаток
С размером задатка определились.
-Теперь , какие бумаги необходимо составить?
Как оформить задаток ?
-Расписку!
-Конечно расписка нужна. Ведь она подтверждает факт получения денег Продавцом. Но не более того!
-Тогда еще нужно Соглашение о задатке.
-Обязательно.
Но оно подтверждает понимание каждой из сторон о последствиях невыполнения договоренностей: о возврате в двойном размере в случае отказа от продажи или потери задатка в случае отказа от покупки.
И все!
В Соглашении о задатке НЕ прописываются условия купли-продажи. Оно является приложением к предварительному договору купли-продажи.
-Значит нужен договор о намерениях совершить куплю-продажу?
-Обязательно!
Предварительный договор купли-продажи не является договором отчуждения — это договор о намерениях продать и купить.
Только три документа, работающие вместе являются правильным оформлением сделки:
- Предварительный договор купли-продажи
- Соглашение о задатке
- Расписка от Продавца.
-А какой из них самый главный?
-Все они, для целей сделки купли-продажи недвижимости, ценны вместе и не ценны по-одному!
Я вижу, Вы сомневаетесь?
Ну тогда вспомните о нашем разговоре позже )
Уж поверьте моему опыту. Я сопровождаю сделки с недвижимостью с 2006 года, в моей профессиональной копилке более 1 000 успешных сделок.
Нужно ли оформлять задаток у нотариуса?
Гражданский кодекс требует заключение предварительного договора в такой форме, как оформляется основной.
В обязательном порядке нужно удостоверять договор продажи недвижимости,
1. принадлежащей несовершеннолетним и недееспособным, а так же
2. при продаже доли в праве собственности НЕ всеми «дольщиками» сразу.
Однако на практике и в этих случаях применяется простая письменная форма предварительного договора.
Однако, необходимо помнить!
Для таких сделок нужно в обязательном порядке:
1. Разрешение опеки на продажу
2. Уведомление всех «дольщиков» об условиях продажи доли.
Как оформить задаток. Видео консультация
Я приготовила для вас видео консультацию с подробными разъяснениями по письменному оформлению задатка и шаблоны договоров.
Составление сразу трех необходимых документов с помощью конструктора договоров:
Посмотрите обязательно.
Составление задатка по шаблону:
Конструктор договоров можно протестировать бесплатно > > >
Кто может подписать соглашение о задатке
Подписать соглашение о задатке и принять денежные средства может только собственник недвижимости! Или его представитель по нотариальной доверенности.
- Супруг не может принимать задаток, если право собственности зарегистрировано на другого.
Не нужно путать понятия «совместно нажитое имущество» и «форма зарегистрированного права».
- Если супруги владеют недвижимостью на праве общей совместной собственности — один из может принять задаток.
Как оформить задаток? Составит три документа:
- Предварительный договор купли-продажи
- Соглашение о задатке
- Расписку от продавца о получении денег
Риэлтор, посредник. агент по недвижимости, директор агентства недвижимости НЕ ИМЕЮТ ПРАВА принимать задаток без нотариальной доверенности от собственника!!!
Как передать деньги продавцу
Как правило задаток передают наличными, ведь это не крупная сумма.
Так же можно сделать перевод с банковской карты покупателя на банковскую карту продавца.
Или совершить безналичный расчет путем банковского перевода на счет продавца.
ВНИМАНИЕ!
При любой форме расчета продавец должен передать покупателю расписку о получении средств.
При безналичном расчете в расписке нужно указать способ получения денежных средств.
Например:
«Денежные средства получены мной на банковскую карту Связь-банка »
«Денежные средства получены на банковский счет ВТБ»
Всегда рада разъяснить. Автор
Источник