г. Зеленодольск • Вопросов: 1
Физическое лицо А приобрело у физического лица Б квартиру в ипотеку. В свою очередь физическое лицо Б приобретало квартирку у юридического лица. По прошествии некоторого времени юридическое лицо признано банкротом. Конкурсный управляющий подал в суд на признание сделки с недвижимостью между юридическим лицом и физическим лицом Б недействительной. Каковы шансы у физического лица А остаться с квартирой, при условии, что он является добросовестным покупателем?
вопрос №9092915
прочитан 20 раз
отзывов: 4 435
•
ответов: 15 605
•
г. Санкт-Петербург
Здравствуйте. Шансы есть безусловно. Но для этого нужно работать. Обратитесь за помощью к адвокату.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
отзывов: 11 620
•
ответов: 32 548
•
г. Москва
Маленькие шансы. Вам нужен юрист, что бы смотреть доки.
Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет
Возможно ли ипотека между физическими лицами (продавец/залогодержатель физ. лицо и покупатель/залогодатель физ лицо)?
Возможна ли ипотека на долю в квартире?
Предусмотрена ли уплата процентов за пользование займом (т.е. может ли выдавать физ. лица займ под проценты, или хотя бы пользование чужими деньгами 1/300 от ставки рефинансирования за день)?
Как оплачивается налог с процентов?
вопрос №2203598
прочитан 89 раз
отзывов: 1 208
•
ответов: 3 855
•
г. Москва
Залог недвижимости между физ. лицами не запрещен.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
Я живу в Москве по месту регистрации, в другом регионе у меня куплен дом по договору на ипотеку, договор оформлен и подписан с одной двое физических лиц, один из них я,с другой стороны юр лицо предоставивший ипотеку. Вопрос; могу ли я подать в суд на выделение мне доли по месту своего проживания?
вопрос №15895780
прочитан 3 разa
Юрист
Лагутин О. Н.
отзывов: 2 625
•
ответов: 4 042
•
г. Москва
Можете подать — без проблем.
Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет
г. Нижний Новгород • Вопросов: 1
Между физическим лицом и строительной фирмой заключены 2 договора: на покупку земельного участка под строительство и на строительство жилого дома на этом участке. Право собственности на зем. участок оформлено (есть свидетельство), а дом не построен. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи земельного участка (он находится под обременением — ипотека)
вопрос №9617391
прочитан 4 разa
отзывов: 44 175
•
ответов: 143 259
•
г. Серпухов
В тексте вопроса оснований для расторжения договора купли-продажи не усматривается (ст. 40 ГК РФ)
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
отзывов: 1 460
•
ответов: 4 508
•
г. Нижний Новгород
Для этого нужно посмотреть ваши договора и условия предоставления кредита (кредитный договор с сопутствующими документами)
Первая консультация общая бесплатная.
Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет
г. Екатеринбург • Вопросов: 3
Очень очень нужна помощь! Процесс между физическим лицом и сбербанком России, предмет спора залоговый договор ипотеки по коммерческой недвижимости.
Цель банка отжать здание, но при этом прошло несколько процессов, где под арест в обеспечение долга взята техника и оборудование. Выходи на 17 апелляционный суд.
вопрос №2560306
прочитан 21 раз
отзывов: 3 587
•
ответов: 10 859
•
г. Барнаул
И в чем вопрос? Если решения не в Вашу пользу, то обжалуйте.
Обращайтесь.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
отзывов: 6 889
•
ответов: 15 646
•
г. Новосибирск
В 99,9 % случаев банку не нужна Ваша недвижимость. Банк продает деньги, и получить за свой товар он старается деньги, а не недвижимость, которую нужно содержать, нести какие-то расходы, с неизвестной для банка перспективой избавления от этой недвижимости.
А специалиста Вам нужно искать в своем городе. Обратитесь в юр. компанию или адвокатскую палату, там Вам могут помочь более реально, чем на сайте.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
отзывов: 854
•
ответов: 4 598
•
г. Екатеринбург
Елена, необходимо оценить перспективу дела, укажите номер дела в суде. Информацию высылайте на e-mail, указан ниже. Консультация платная.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
Заёмщица просит в долг деньги у физического лица, предлагая в залог квартиру с земельным участком. Квартира и участок принадлежат ей по праву собственности (единолично). Но в квартире зарегистрированы и проживают её несовершеннолетние дети и родители. Другого жилья у них нет. Возможна ли ипотека между физическими лицами при таких условиях?
вопрос №1563269
прочитан 88 раз
отзывов: 235
•
ответов: 697
•
г. Рязань
Сергей, право собственности по закону важнее регистрации. Если ребенок не является собственником, а просто «прописан» в квартире, разрешение органов опеки на продажу жилья не нужно — за исключением тех случаев, когда в квартире прописан сирота, который находится под опекой. Отчуждение квартиры (продажа, обмен, залог), где зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, возможно — на таких условиях проходит до 80% всех совершаемых сегодня сделок. В данном случае, задача обеспечения ребенка другим жильем остается на совести родителей.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
г. Полярный • Вопросов: 6
Имею в собственности нежилое помещение. Договор купли — продажи данного помещения был заключен между мной как индивидуальным предпринимателем и администрацией муниципального образования. В свидетельстве о регистрации права указано, что имеются обременения (ипотека в силу закона). Могу ли я снять статус ИП и далее вносить ежемесячные взносы за помещение находящееся в моей собственности как физическое лицо, а не ИП?
вопрос №4374519
прочитан 81 раз
отзывов: 68 214
•
ответов: 203 620
•
г. Пермь
Можете, Вы собственником от этого не перестанете быть (ст. 209 ГК РФ)
Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет
отзывов: 7 510
•
ответов: 48 513
•
г. Чита
У Вас статус ИП ничего не поменяет — Вы собственник и вправе совершать сделки с личным имуществом согласно ст. 209 ГК РФ.
Нет никаких проблем — вносите плату за кредит как частное лицо.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
отзывов: 6 819
•
ответов: 24 415
•
г. Воронеж
Внесите соответствующие изменения в договор с банком (ст.ст.450-452 ГК РФ) и платите как физическое лицо.
(текст отредактирован 11.07.2014, 12:19)
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
отзывов: 28 398
•
ответов: 62 198
•
г. Ханты-Мансийск
Александр Викторович, да, можете, законом это не запрещено.
Если бы вы были ИП или физ. лицо ничего бы не изменилось!
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
отзывов: 3 630
•
ответов: 12 487
•
г. Новокуйбышевск
Да можете, Вы одно лицо, будете без статуса ИП. Согласно ГК РФ:
Статья 23. Предпринимательская деятельность гражданина
1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
2. Утратил силу с 1 марта 2013 года. — Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
3. К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.
4. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
5. Граждане вправе заниматься производственной или иной хозяйственной деятельностью в области сельского хозяйства без образования юридического лица на основе соглашения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства, заключенного в соответствии с законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.
Главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
отзывов: 8 455
•
ответов: 22 621
•
г. Москва
Александр!
Насколько я понял из вопроса ипотека оформлена именно на ИП, и так как она еще не выплачена, то безусловно прежде всего нужно смотреть договор. Если Вы ИП ликвидируете, то администрация формально может требовать расторжение данного договора, так как договор длящийся.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
отзывов: 42 318
•
ответов: 119 464
•
г. Белорецк
Согласно ст.23 ГК регистрация в качестве ИП — это всего лишь изменение правового статуса ф/л ()т.е. на него начинают распространятся нормы зак-ВА о предпр деятельности). С утратой этого статуса правоспособность и дееспособность физ лица не прекращаются и все его обязательстВА сохраняются и он отвечает по ним всем своим имуществом как и ранее (уже без особенностей) (см. ст.24 ГК)
Согласно статье 24 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин отвечает по своим обязательстВАм всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущестВА, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Положения данной статьи применяются независимо от того, используется указанное имущество в предпринимательской деятельности или нет. Поэтому прекращение гражданином деятельности в качестве индивидуального предпринимателя не влияет на исполнение обязательств, возникших в период такой деятельности.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
Источник
Многие считают, что участие банка в ипотечных сделках – это обязательное условие. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации. Это вполне возможно сделать только при участии двух сторон – продавца и покупателя. О том, что такое ипотека между физическими лицами и как ею воспользоваться, рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая:
— Да, такое возможно. Правда, формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности. Однако специалисты нашей компании уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.
— Поясните, что такое ипотека между частными лицами.
— Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же. Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника. А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.
Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья. Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то, что банк в ней участвовать не будет.
— А зачем это нужно?
— Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются. Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.
Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить же за новую они не могут и альтернатива срывается.
— И ипотека между частниками позволяет решить эту проблему?
— Да. Особенно в том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены. Нередко он готов предоставить покупателю рассрочку. В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т.д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.
— Как же оформляются такие сделки?
— Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и
договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:
* в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
* при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
* в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении.
То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.
— Сделка действительно необычная. Но здесь, наверное, главное — правильно составить договор. Как это делается?
— Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:
* общая стоимость квартиры;
* размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
* размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
* количество платежей;
* дату и порядок внесения платежей;
* срок полного погашения задолженности;
* штрафные санкции за просроченные платежи;
* порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
* указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.
— Мария, скажите, а какие в такой сделке имеются риски?
— Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать. Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д. Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.
— Не могли бы вы чуть подробнее рассказать о том, что может ждать в негативном плане продавца или покупателя.
Риски для продавца
— Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.
Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:
* суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
* суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
* суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.
Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.
Риски для покупателя
Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим. Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств. Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег. Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.
— Здесь опасностей, пожалуй, больше, чем при обычной ипотеке. Почему тогда люди все же идут на такие риски?
— Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти. Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам. Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств. И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях.
Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь:
t.me/ners_news.
Источник
Залог недвижимого имущества как вариант обеспечения кредита очень популярен не только у кредитных компаний, но и среди простых граждан. Только представьте, ежедневно происходят 1000 подобных сделок, но вы не найдете человека, который захочет одолжить вам денег «за красивые глаза». Вам понадобится залог.
Именно займ под залог недвижимости между физическими лицами станет предметом данной статьи.
Основные понятия
Стороны договора займа
Сторонами договора займа между физическими лицами выступает заимодавец (тот, кто передает денежные средства) и заемщик (тот, кто просто обязан вернуть денежные средства в срок, иначе он потеряет недвижимое имущество, отдаваемое в залог). Заключить подобный договор вправе любые физические лица, даже иностранные граждане и лица без гражданства.
Требования к залоговой недвижимости
В качестве залога выступает недвижимость, к которой относятся частные дома, коттеджи, таунхаусы, земля, комнаты, даже гаражи и недостроенная недвижимость. Требования к имуществу, подпадающему под залог, волен устанавливать сам заимодавец. Например, он может потребовать, чтобы недвижимость не была ветхой, аварийной, чтобы дом не стоял в плане на снос. Также потенциальный инвестор не сможет по закону дать кредит на долю в недвижимости, если право собственности на нее не подтверждено документально. Поэтому неприватизированную квартиру заложить нельзя.
Ну и, конечно, нельзя отдавать под залог недвижимое имущество, на которое наложен арест.
Документы для заключения договоров
Согласно закону договор залога подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно оплатить госпошлину (сейчас это 2000 руб.), заказать выписку из ЕГРН об объекте недвижимого имущества и правах на него и обратиться в Росреестр с пакетом документов. В нем должны быть: паспорта сторон, договоры займа и залога, выписка из ЕГРН, квитанция о полной оплате госпошлины. Также нужно составить совместное заявление сторон. Для регистрации обременения требуется правоустанавливающий документ, справки из БТИ, выписка из домовой книги, акт и распоряжение о перепланировке (если она проводилась), нотариально заверенное согласие супруга и заверенная копия свидетельства о браке.
Для подписания самого договора залога приготовьте паспорта обеих сторон и основной договор займа. Договор залога должен включать сведения о недвижимом имуществе: точный адрес, технические данные и цену. Для установления стоимости недвижимости воспользуйтесь услугами оценщика. Прочая информация берется из справок БТИ и документа о праве собственности на недвижимость.
Оформление договора займа под залог недвижимости между физическими лицами
Кредитный договор (договор займа) между сторонами, которыми выступают физические лица, может быть заключен в устной или письменной форме. Но закон требует письменной формы для тех договоров, прописанная сумма в которых превышает 10 МРОТ. Строго говоря, в этот момент мы перестаем говорить о займе, и начинаем именовать такой договор кредитным. Но особой ошибки тут не будет, речь идет исключительно о юридической терминологии, а не смысле.
Договор может быть возмездным и безвозмездным (то есть беспроцентным). Кредитор получит выгоду, если в договоре указан процент за пользование кредитом. Но по закону отсутствие этого пункта вовсе не говорит нам о том, что этот договор безвозмездный. Договор займа может быть беспроцентным, только если сделка между людьми происходит на сумму не более 50 МРОТ. Тогда строка о безвозмездности в договоре будет лишней.
Содержание договора займа
В договоре займа между физлицами нужно указать следующую информацию: ФИО заимодавца и заемщика, их паспортные данные идата рождения, адрес регистрации и проживания; предмет договора. В этот момент необходимо внести специальные дополнительные условия по договору, как то: расписку, сроки возврата долга, проценты.
Далее нужно указать права и обязанности сторон данного договора, а также ответственность (штраф или пеня) за просрочку или ненадлежащее хранение заложенного имущества; сроки вступления в силу и окончания договора, реквизиты и подписи сторон договора. К договору займа обязательно составляется договор залога. Последний действует, пока есть договор займа. Недействительность договора займа повлечет недействительность договора залога.
Важные подробности:
- Залог недвижимого имущества между физлицами регулируется законом об ипотеке.
- Предмет залога должен находиться в собственности у залогодателя.
- Обременение на предмет залога регистрируется по заявлению сторон.
- Взыскание на предмет залога накладывается по решению суда.
- Излишки стоимости недвижимости после ее продажи возвращаются заемщику.
Взыскание на заложенную недвижимость
Залогодержатель может применить судебный или внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога по следующим основаниям:
- обязательства по договору не выполняются полностью или нарушен срок;
- при заключении договора залога, залогодатель письменно не предупредил залогодержателя о том, что залог уже обременен другим залогом, правом пожизненного пользования, арендой и т.д.;
- залогодатель неправильно хранит имущество и возник риск утраты предмета залога;
- других, предусмотренных Законом «Об ипотеке».
Обычно для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество нужно решение суда. Так как стороны договора являются физическими лицами, исковое заявление должно подаваться в районный суд по месту нахождения предмета залога (недвижимости).
Также существует внесудебный порядок обращения взыскания на недвижимость под залогом. Он применяется, если стороны нотариальный договор займа, обеспечением по которому выступает договор залога, и обращение взыскания на заложенную недвижимость проходит по исполнительной надписи нотариуса, а не по решению суда.
Итак, резюмируем: займ под залог недвижимости между физическими лицами предполагает именно недвижимость, которая стоит дороже 10 МРОТ, а значит, вы вряд ли подпадете под норму закона об устном порядке заключения договора, его нужно будет заключить в письменном виде. Имущество, предлагаемое в залог, должно быть приватизированным, не под арестом, не быть аварийным или ветхим. И, конечно, главное: соблюдайте сроки выплаты по кредиту, и вы вернете свое заложенное имущество в целости!
Источник