Желаете оформить ипотеку на квартиру и сдавать ее в аренду? С одной стороны, это отличный способ получить новое жилье, но с другой — есть несколько проблем.
Заемщик обязан, согласно условиям кредитного договора, сообщать о нецелевом использовании объекта недвижимости и для сдачи жилья в аренду должен получать разрешение от банка.
Получив разрешение, он не может сдавать квартиру неофициально, поэтому часть дохода будет уходить государству.
Стоит более подробно рассмотреть способы использования ипотечного жилья, чтобы понять, насколько выгодно сдавать его в 2018 году.
Нормативно-правовая база
Сдача жилых объектов в аренду предусмотрена следующими законами:
- 35 глава ГК РФ — о найме жилого помещения.
- Налоговый Кодекс — обязывает граждан подавать декларацию в налоговую о полученных доходах.
- Жилищный Кодекс — регулирует порядок сдачи в аренду.
- Закон «Об ипотеке» — устанавливает права и обязанности заемщика.
Последнее актуально, если жилье находится в залоге. Часто банки бывают против сдачи залогового объекта в аренду, так как при заключении договора ренты заемщик получает доход от жильцов даже в случае отказа от оплаты ипотеки.
То есть, банк, забирая недвижимость, не может распоряжаться ей до выселения квартиросъемщиков.
Можно ли сдавать ипотечную квартиру по условиям кредитного договора
Все зависит от банка. Сбербанк запрещает сдачу жилья в аренду до погашения ипотеки. Об этом свидетельствуют условия договора. Если вы желаете оформить ипотеку, чтобы сдавать жилье и закрывать кредит с помощью этих средств, то необходимо:
- Выбрать банк, который предоставляет жилищные кредиты с возможностью сдачи объекта в аренду.
- Запросить разрешение на заключение договора аренды.
Есть возможность договориться с сотрудниками банка о пересмотре условий договора, если в нем прописан запрет на сдачу жилья в аренду.
Но такая просьба не будет удовлетворена в Сбербанке. Эта организация не отличается гибкостью, поэтому рекомендуется сотрудничать с другими кредиторами при оформлении ипотеки.
Почему банки запрещают сдавать жилье третьим лицам? Проблема заключается в рисках для кредитной организации, а именно:
- Потеря залогового объекта. Когда клиент заключает договор ренты на несколько лет, банк не имеет право выселить жильцов. То есть, если заемщик перестает платить, банк фактически не может распоряжаться предметом залога и не имеет право его реализовать для погашения долга до окончания договора ренты.
- Снижение оценочной стоимости объекта. Многие арендаторы не ценят имущество, которое находится в съемной квартире, поэтому оно быстро приходит в негодность. Арендодатель редко делает ремонт, так как это снижает доход от ренты, в связи с чем банк не сможет реализовать жилье по оценочной стоимости при отказе клиента от исполнения долговых обязательств.
- Потеря выгоды. Когда клиент покупает жилье для себя, у него есть внутренняя мотивация для совершения плановых платежей. Когда он покупает жилье для сдачи его в аренду, то он получает от этого выгоду. Кредиты для малого бизнеса или потребительские займы банки выдают на более жестких условиях и под завышенный процент, поэтому кредитору выгоднее выдать подобную ссуду, а не ипотеку.
Стоит понимать, что пожар или другие форс-мажорные обстоятельства выгодны банку, так как тогда ипотека закрывается страховой компанией.
Некоторые заемщики сдают жилье в аренду без разрешения банка и заключения договора с арендаторами. В этом случае они рискуют не получить деньги и получить обратно свое жилье, рыночная стоимость которого значительно снизится.
Но люди идут сознательно на такой риск, так как не надо просить разрешения у банка на использования жилья на свое усмотрение и платить налог на прибыль.
Законные способы сдачи ипотечной квартиры
Лучше всего сдавать жилье, находящееся у банка в залоге, по следующему алгоритму:
- Внимательно изучить кредитный договор. Если в нем есть ограничения на использования объекта недвижимости по своему усмотрению, потребуется получить от банка разрешение.
- Для получения разрешения стоит обратиться в банк и написать заявление. Оно пишется в свободной форме и рассматривается в течение месяца.
- Имея на руках разрешение, необходимо обратиться в агентство недвижимости. Там придется предоставить все документы, подтверждающие вашу собственность и разрешение от банка.
- Когда найдется арендатор, нужно будет заключить с ним договор. Срок его действия должен быть меньше срока кредитного договора.
Расходы на услуги агентства обычно расписываются на обе стороны по 50% или полностью оплачиваются арендатором. В договоре предусматривают автоматическую пролонгацию, если обе стороны намерены продолжать сотрудничество по истечение соглашения о сдаче жилья в аренду.
Насколько выгодно сдавать ипотечные квартиры в аренду в 2018 году
Сегодня сдавать залоговое жилье в аренду может быть выгодно, благодаря удешевлению ипотеки и интересным предложениям.
Но существуют определенные риски и опасности. Учитывая, что многие банки запрещают это делать, есть несколько сценариев развития событий при выявлении нарушения действующего договора:
- Выселение квартиросъемщик добровольно или в судебном порядке.
- Наложение штрафа на собственника жилья.
- Требование оплатить налоги на полученную прибыль, если сдача объекта осуществлялась нелегально.
- Досрочное расторжение ипотечного договора с требованием выплатить остаток долга в течение 10 дней.
Если вы решили сдавать ипотечное жилье в аренду, стоит делать это легально.
После одобрения договор пересматривается, а процентная ставка возрастает на 1%-3%. Иногда банк требует дополнительно предоставить другой объект в залог для снижения своих рисков.
Почему нельзя сдавать ипотечную квартиру в аренду?
Смотрите видео на нашем сайте: https://vseodome.club/ipoteka/mozhno-li-sdavat-v-arendu-ipotechnuyu-kvartiru.html
Источник
Среди покупателей квартир в Москве и Подмосковье, которые хотят сохранить свои деньги, распространена такая схема: купить квартиру в кредит и сдавать ее так, чтобы аренда покрывала все выплаты по ипотеке. Насколько это реалистичный и выгодный план, рассказывает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Дарья Третьякова.
В целом такой вариант возможен, но стоит помнить о нескольких вещах.
Во-первых, принципы градации стоимости аренды квартиры и стоимости ее продажи в целом схожи. Иными словами, если вы хотите приобрести недвижимость с целью получения наибольшего арендного дохода, то будьте готовы к тому, что ее изначальная стоимость будет выше.
Во-вторых, для того чтобы арендная плата перекрывала выплаты по ипотеке, эти выплаты должны быть небольшими, а для этого нужен ипотечный кредит на длительный срок, что приводит к большим переплатам. И это не 20 лет и в большинстве случаев даже не 30 лет, а больше.
В-третьих, будьте готовы к тому, что ваша квартира какое-то время будет пустовать, и в этих случаях вы будете платить за ипотеку из своего кармана. А такое время обязательно будет, поскольку вряд ли можно встретить квартирантов, которые на протяжении 20-30 лет проживают в одной съемной квартире. Арендаторы меняются, и новые не всегда находится оперативно.
Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?
Как выбрать банк и ипотечную программу?
В-четвертых, не забывайте, что вам нужно будет еще собрать нужную сумму на первоначальный взнос на квартиру. Сейчас крупные банки не предоставляют кредиты на новостройки без первоначального взноса (раньше можно было встретить такие предложения).
А теперь рассмотрим наглядный пример. Чтобы начать сдавать жилье сразу, нам нужна будет квартира на вторичном рынке или в сданной новостройке (желательно с отделкой или под чистовую отделку, в противном случае придется потратиться еще и на небольшой ремонт). Чтобы сдавать жилье по более выгодной цене, важна транспортная доступность. Но квартиры с хорошей транспортной доступностью стоят дороже, и в ходе нашего мониторинга подходящие варианты не нашлись (при поиске мы ориентировались на размер первоначального взноса в 20%). Выплаты по ипотеке все равно превышали доход от аренды.
Поэтому мы изменили некоторые характеристики поиска, точнее, понизили требования к жилью. Как вариант стали рассматривать новостройки на этапе строительства, так как цены на квартиры в таких проектах ниже. Вот один из примеров. В ЖК в 5 км от МКАД можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 39,95 кв. м за 2,7 млн рублей. Корпуса находятся на начальной стадии строительства, сдача планируется через полтора года (на момент написания статьи. – Прим. ред.) При оплате первоначального взноса в 20% необходимо взять кредит на 2,2 млн рублей, по ставке в 12% и сроком кредита на 30 лет ежемесячный платеж составит 22,3 тысячи рублей.
В поселке, который расположен в 3 км от этого ЖК, предлагают для сдачи в аренду «однушку» за 22 тысячи рублей в месяц. В городе Видное однокомнатные квартиры сдаются за 25-30 тысяч рублей в месяц. В целом при хорошем раскладе можно будет сдать будущую квартиру за те же 23-25 тысяч рублей в месяц, что как раз будет перекрывать выплаты по ипотеке.
Банки, в которых взять ипотеку проще всего
Рефинансирование ипотеки
Но:
1) до ввода дома в эксплуатацию нужно оплачивать ипотеку самим;
2) нужны средства на первоначальный взнос;
3) нужны средства на ремонт;
4) после ввода дома в эксплуатацию ситуация на рынке аренды может поменяться как в лучшую, так и в худшую сторону.
Кроме того, стоит учитывать, что для данного случая цифры приведены очень приблизительные. В нашем примере рассматривалась ипотека под 12% годовых, минимальный первоначальный взнос для данной ипотеки (20%) и не были учтены ежегодные выплаты по страховке. Но в целом такой вариант, как выплата ипотеки за счет сдачи квартиры в аренду, возможен. Конечно, реальный доход от нее вы увидите лишь через 30 лет, но зато у ваших детей квартирный вопрос будет решен.
Фото: Tsiumpa/Fotolia
Не пропустите:
Не могу вовремя платить по ипотеке – что делать?
3 способа продать квартиру в ипотеке
Может ли официально не работающий человек взять ипотеку?
10 обязательных пунктов в договоре аренды квартиры
Об авторе
Дарья Третьякова
Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья»
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник
Бесконечный экономический кризис в России заставляет выкручиваться и искать дополнительные источники доходов. Кто-то выращивает кактусы на продажу, кто-то вкалывает на нескольких работах, а кто-то сдает квартиру в аренду.
Инвестиции в недвижимость — один из самых надежных видов инвестирования. Ценные бумаги могут потерять ценность, курс валют тоже может превратить ваши сбережения в фантики, а жилье, как правило, в цене растет.
Если, конечно, оно не ветхое или аварийное. Даже в домах, приговоренных к сносу в рамках программы реновации, люди умудряются выгодно продать квартиры.
Считается, что сдавать ипотечную квартиру в аренду — это прибыльно. Так можно купить новое жилье, если денег не хватает.
Схема такова:
- оформляем ипотеку,
- сдаем квартиру в аренду,
- кредит выплачиваем деньгами, которые нам платят жильцы.
Еще в начале 2000-х сдавать ипотечную квартиру было невыгодно. Банки выдавали кредиты под грабительские проценты, а аренда жилья по сравнению с ежемесячными выплатами стоила относительно недорого.
Читайте также: Выплатил ипотеку? Сними обременение с квартиры! Иначе жилье так и будет с «черной» меткой
А еще банки были против того, чтобы ипотечную недвижимость сдавали в аренду, и банковские агенты устраивали проверки — а кто живет в квартире, по которой ипотека еще не выплачена?
Сейчас это вполне обычная практика, и многие квартиры в новостройках сдаются квартиросъемщикам.
При оформлении кредита на длительный срок ежемесячный платеж банку может быть равен месячному платежу за аренду. То есть, по сути, кредит выплачивает не покупатель жилья, а арендаторы. От покупателя требуется лишь найти средства на первоначальный взнос.
Такой вариант подойдет людям, у которых есть свое жилье, но в перспективе хочется иметь дополнительный доход. Как только ипотека будет погашена, эта квартира начнет приносить денежку в карман хозяина!
Читайте также: Банк отказал в ипотеке: как опасная профессия или заболевание ставит крест на покупке квартиры
Еще такой способ хорош для семей, в которых есть маленький ребенок. Ко времени, когда ребенок вырастет и захочет съехать от родителей, в его распоряжении окажется бесплатная квартира.
Чтобы взять ипотеку для сдачи квартиры в аренду, нужно:
- выбрать оптимальные условия кредитования (чтобы стоимость аренды была равна ежемесячному платежу по ипотеке);
- собрать документы;
- получить одобрение банка;
- заключить сделку.
По идее, покупатель не обязан сообщать банку, что намерен сдавать жилье.
Но некоторые банки по-прежнему препятствуют сдаче ипотечного жилья и даже грозят расторжением договора в случае «скрытой» аренды. Поэтому лучше не рисковать и предупредить кредитную организацию о своих планах. И если банк с ними не согласен — искать другой банк.
Читайте также: Взяли ипотеку и лишились работы? Реструктуризация кредита придет на помощь!
Для начала, конечно, нужно внимательно изучить договор, каждый его пункт. Ни слова про запрет или ограничение по сдаче жилья в аренду? Замечательно, можно не делиться с банком своими намерениями!
Если же после заключения сделки вы всё же сообщили банку о том, что будете сдавать квартиру, а банк с этим категорически не согласен, можно перезаложить недвижимость в другой организации.
Это не все минусы сдачи ипотечной квартиры в аренду. Что будет, если арендаторы вдруг съедут? Пока вы ищете новых квартиросъемщиков, платить по ипотеке придется вам. Денежная подушка безопасности спасет вас!
Читайте также: Названы самые бедные и богатые районы Москвы и города Подмосковья
А если вы находитесь по другую сторону баррикад и снимаете ипотечную квартиру?
Безопасно ли это? Риски есть, но минимальные. По закону в случае, если у собственника появляются проблемы с банком, нельзя сразу выселить съемщиков квартиры. На поиск нового жилья предоставляется до 30 дней.
Если в такой ситуации арендодатель не хочет возвращать вам деньги, которые вы заплатили за несколько месяцев вперед, можно вернуть их через суд. Главное — доказать, что вы заплатили вперед.
Сдача в аренду ипотечной квартиры — реальная возможность получить недвижимость в собственность бесплатно или за небольшие вложения. Желающие снять жилье в Москве будут всегда, а детям всегда хочется жить отдельно от родителей. Как вам такой вариант покупки жилья?..
А вы задумываетесь о покупке квартиры в ипотеку? Ведь ипотечные ставки снижаются, а спрос на съем жилья в Москве огромный! Можно купить квартиру за счет арендатора…и нет?Делитесь своим мнением в комментариях! Ставьте лайки, подписывайтесь на Новострой-М! Читайте у нас полезные советы, реальные истории и смотрите аэросъемки новостроек с коптера!
Источник
О чем должен знать ипотечный заемщик, прежде чем сдавать квартиру в аренду
Купить квартиру и сдать ее внаем — простейший рецепт заработка для тех, кто приобрел недвижимость для извлечения дохода. Ситуация становится сложнее, если жилье взято в ипотеку. В этом случае в цепочку «владелец — квартиросъемщик» добавляется банк, выдавший кредит, и страховая компания, участвовавшая в сделке. Несмотря на то что ни банк, ни страховая не имеют права распоряжаться ипотечной квартирой, накладываемые ими ограничения могут серьезно осложнить процесс получения дохода.
Кто и зачем сдает ипотечные квартиры
«Многие покупатели оформляют квартиру в ипотеку, чтобы оплачивать часть платежей с помощью дохода от аренды, — рассказывает руководитель департамента аренды риелторской компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. — Статистику таких покупателей не ведут, так как клиент не обязан предварительно уведомлять банк в процессе одобрения ипотеки о планах по будущей сдаче квартиры. По заметкам многих ипотечных брокеров, таких клиентов очень много. Большой объем сдаваемых квартир (особенно в новостройках) приобретен в ипотеку и находятся под обременением у банка».
«Схема особенно подходит тем клиентам, которым есть где жить. Для них платежи от аренды полностью или частично покрывают ежемесячный платеж по ипотеке, — поддержала коллегу глава департамента городской недвижимости «НДВ» Светлана Бирина. — Такой формат также удобен тем, кто покупает квартиру детям «на вырост». Пока ребенок живет с родителями, люди спокойно сдают жилье и платят по кредиту».
В зависимости от цены квартиры и размера начального платежа арендная ставка может компенсировать часть ежемесячных отчислений банку, а может и полностью покрывать расходы заемщика на обслуживание кредита. Казалось бы, банки должны поддерживать такую инициативу: чем больше денег сможет выручить заемщик, тем выше вероятность, что он вовремя погасит кредит. На деле банки только препятствуют успешной аренде.
А банк против
«Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога», — сообщили РБК-Недвижимости в пресс-службе группы ВТБ.
И это не самое суровое ограничение: несколько лет назад банки прямо запрещали сдавать заложенную недвижимость. «Сейчас банки относятся более лояльно к подобным ситуациям. Как правило, договором предусмотрено всего лишь получение согласия банка, — объяснила Бирина. — На практике заемщик обычно не делится с банком своими планами на жизнь и квартиру. Общение заемщика с банком происходит сугубо по существу: условия, документы, одобрение, сделка».
Действительно, во время переговоров с банком потенциальный клиент вряд ли думает, что ему могут запретить пользование собственной недвижимостью тем способом, каким он хочет. Между тем от позиции банка зависит многое: главное здесь — внимательно и вовремя читать каждый пункт договора. «На этапе одобрения заявки фактор [будущей аренды] во внимание не принимается. Одобрение заявки происходит в автоматическом режиме и на основании других параметров», — призналась директор департамента развития бизнеса Связь-Банка Марина Царегородцева.
Для тех, кто невнимательно читал договор, «сюрпризы» начинаются быстро. «Вопрос остается на усмотрение банка: выдавать кредит на покупку такой недвижимости или нет, разрешать сдавать или нет. Этот момент отдельно прописывается в кредитном договоре, так как для сдачи в аренду ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, заемщик должен получить разрешение у банка на такое использование недвижимости, — утверждает Царегородцева. — Кроме того, банк может проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование».
Как избежать проверок
Проверка квартиры — суровая реальность российской ипотеки. В своем праве следить за заемщиком убеждены многие кредиторы. «Банк имеет право по своему усмотрению проводить проверку предмета залога», — гласит заявление пресс-службы группы ВТБ (имеется у «РБК-Недвижимости»).
С банкирами не согласны риелторы. «Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, является собственностью покупателя, — отрезала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Проникать в квартиру без согласия владельца жилья банк не может».
И все же банки настаивают на проверках. Их цель — выяснить, кто именно живет в заложенной квартире. Простейший способ избавить себя от назойливого внимания кредитора — отказаться от сотрудничества с въедливым банком до заключения договора. Если контракт уже подписан, а заемщик все-таки хочет сдавать квартиру, он может попытаться перезаложить свою недвижимость в другом банке. В отдельных случаях банки сами предлагают такой вариант: так, в ВТБ24 пугают заемщиков расторжением договора при умолчании о «скрытой» аренде.
Третий вариант — предупредить банк в письменной форме. «Необходимо обратиться в банк с заявлением и получить согласие. В Связь-Банке такая процедура проводится достаточно быстро и не требует дополнительных расходов заемщика», — разъяснила механику процесса Марина Царегородцева.
«Вот пример пункта из договора купли-продажи: «Покупатели вправе сдавать квартиру в аренду, внаем, передавать ее во временное безвозмездное пользование, иным способом распоряжаться заложенной квартирой, только с письменного согласия залогодержателя». То есть если заемщик и будущий наймодатель желают все оформить «как положено», то необходимо получить согласие у банка, — резюмирует Бирина. — Кроме того, необходимо получить согласие компании, где застрахована данная квартира. В договоре найма важно предусмотреть пункт, где будет указан банк, являющийся залогодержателем квартиры. После подписания договора найма один из экземпляров предоставляется в банк. Формы согласий, заявлений и условий у всех банков разные — одной формы нет, однако по смыслу это одно и то же».
Если вы арендатор
Лучше всех во всей цепочке защищен квартиросъемщик. «Ипотечную квартиру абсолютно безопасно снимать, — уверяет Бирина. — Если собственник не сможет платить по ипотеке, то арендатору придется покинуть помещение — но стоит отметить, что ситуации бывают разные, и форс-мажоры касаются не только ипотечных квартир».
При любой нештатной ситуации в первую очередь страдает заемщик — у арендатора же обычно есть 30 дней на то, чтобы покинуть заложенную квартиру в случае банковского взыскания, объяснили в «НДВ-Недвижимости». «Клиентов в основном это не смущает — рассказал Роман Зеленский. — Случаи, чтобы клиентов выселяли из квартиры по причине, что она куплена в ипотеку, нам неизвестны».
«Между нанимателем и собственником квартиры заключается договор найма, который регулирует их взаимоотношения в рамках законодательства. Поэтому в случае реализация такого риска ответственность лежит на наймодателе. Именно он будет обязан возвратить нанимателю страховой депозит, деньги за оплаченный, но не прожитый период, а также выплатить неустойку, если это предусмотрено договором», — добавил Зеленский.
Источник
