В конечном итоге все зависит от цели кредита, суммы и сроков его гашения. Если заемщик планирует на кредитные деньги купить жилье, то ипотечный кредит будет выгоднее. Два основных преимущества потребительского кредита – отсутствие первоначального взноса и меньшую переплату – можно получить и на ипотечном кредите. А можно скомбинировать оба варианта кредитования — взять потребкредит на первоначальный взнос, а остальную сумму получить в ипотеку. Это нередко оказывается выгоднее, чем брать ипотеку с маленьким первоначальным взносом или вовсе без него.
Проблему с первоначальным взносом также можно решить за счет специальных программ, по которым в сделке дополнительно участвует государство. И тогда банк-кредитор либо вообще не требует первоначальный взнос, либо получает его от государства или иных уполномоченных структур.
Еще вопрос с первоначальным взносом можно закрыть благодаря покупке жилья по цене ниже рыночной. Если подобрать вариант, который продавец готов отдать с 10-15% скидкой от средних цен на рынке, получив в банке кредит на 80-85% от рыночной цены, можно будет купить квартиру, не вкладывая собственных денег. Достаточно выгодный, но не самый распространенный вариант: найти подходящий объект с такой стоимостью не слишком просто, к тому же придется тщательнее позаботиться о безопасности сделки при оформлении. Кроме юристов банка надо будет дополнительно привлечь юристов, которые будут блюсти интересы заемщика, чтобы в последующем сделку не признали недействительной, заключенной на невыгодных для продавца условиях или под давлением.
Вопрос с большой переплатой можно решить за счет досрочного гашения или частичного досрочного гашения. Если заемщик помимо обязательного ежемесячного платежа будет вносить в банк на погашение кредита дополнительно по 20-30 тысяч, итоговая переплата будет гораздо меньше, чем по потребительскому кредиту.
Для приобретения жилья в большинстве случаев выгоднее брать ипотеку, чем кредит – ставка ниже, сроки и сумма кредита больше, а обязательный ежемесячный платеж меньше.
Чтобы сравнение было корректным нужно рассматривать одинаковые условия. Допустим, вы взяли кредит на 1 год. Переплата по кредиту со ставкой 10% составит 5,5 % от исходной суммы. Если срок возврата будет 5 лет, то переплата увеличится до 27,5%, за 15 лет придется отдать уже 93%, на 200% можно выйти ближе к 30 годам действия договора. Переплата по потребкредиту, если возьмете его под 18% годовых на 5 лет, составит 52% – в два раза больше, чем при ипотеке.
Или такой пример: вы можете взять потребительский кредит на 1 млн рублей на 5 лет под 18% годовых и платить по 25 400 рублей в месяц. В результате переплатите банку 523 тыс. рублей. Эту же сумму вы можете взять в ипотеку на 20 лет под 10%, но если будете платить ту же сумму в месяц, внося дополнительные деньги на досрочное гашение, полностью рассчитаетесь с банком за 4 года, и тогда переплата будет на 306 тыс. рублей меньше. В расчетах надо учитывать не только сумму, которую отдадите банку, а еще и срок, за который вы должны выплатить эту сумму.
Что проще взять: ипотеку или потребительский кредит на покупку квартиры?
Отличие ипотеки от жилищного кредита: для оформления ипотечного кредита банк потребует больший перечень документов. Заявку и документы потенциального заемщика банк будет проверять примерно одинаково по времени в том и другом случае, но при ипотечном кредитовании проверку должен пройти еще и сам объект. Это займет дополнительное время, поэтому если сравнивать скорость оформления, получить потребкредит можно гораздо быстрее. Количество предоставляемых документов в варианте потребительского кредита тоже будет меньше.
Список документов для получения потребительского кредита:
- заявление — можно заполнить в офисе банка или на сайте;
- копия паспорта и второго документа – СНИЛС, водительского
- удостоверения, загранпаспорта, удостоверения личности военнослужащего,
- военного билета;
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ, для предпринимателей — налоговая
- декларацию или справка по форме банка.
Список документов для получения ипотечного кредита:
- заявление — можно заполнить в офисе банка или на сайте;
- копия паспорта и второго документа – СНИЛС, водительского
- удостоверения, загранпаспорта, удостоверения личности военнослужащего,
- военного билета;
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ, для предпринимателей — налоговая
- декларацию или справка по форме банка;
- копия трудовой книжки;
- документы по приобретаемой квартире, если залогом по кредитному
- договору будет она: копия паспорта продавца, правоустанавливающий
- документ, технический паспорт, кадастровый паспорт, отчет о стоимости
- недвижимости, выписка из ЕГРН об отсутствии арестов и запрещений на
- продажу квартиры и иных зарегистрированных обременений;
- документы по объекту недвижимости, предоставляемому в залог, если это объект, который уже принадлежит вам: выписка из ЕГРН – желательно, чтобы она была не старше 1 месяца, отчет об оценке рыночной стоимости имущества – действителен в течение 2 месяцев, технический паспорт, выписка из лицевого счета, подтверждающая, что в квартире нет зарегистрированных лиц, нотариально удостоверенное согласие супруга на передачу объекта в залог.
В итоге выходит, что получить потребительский кредит намного проще и быстрее, чем ипотечный. Поиск подходящего варианта недвижимости, который пройдет одобрение банка, сбор и подготовка документов на ипотеку займут от нескольких дней до нескольких месяцев. Отчет об оценке, справки и выписки, кадастровый и технический паспорта – платные. Возможно, некоторые документы будут у продавца в наличии, но большая часть должна быть получена непосредственно перед оформлением, поэтому трат не избежать.
Кроме того, по ипотечному кредиту заемщику приходится нести дополнительные расходы на страхование. Обязанность получателя кредита застраховать объект недвижимости, передаваемый в залог, прописана в законе. Однако банки, как правило, предлагают также застраховать жизнь, здоровье и трудоспособность и риск утраты права на имущество (страхование титула). Эти виды страхования не указаны в законе как обязательные, но банк-кредитор вправе изменить процентную ставку в зависимости от того, застраховал заемщик жизнь, здоровье и титул или нет.
В результате на практике, несмотря на отсутствие в законе обязательного требования, заемщику приходится закладывать в сумму расходов оплату страховых договоров. Учитывая немаленький размер взятой в кредит суммы и срок выплаты, заключить договоры страхования оказывается выгоднее, нежели платить по увеличенной процентной ставке.
Страхование объекта недвижимости по сроку совпадает с выплатой кредита – договор страхования приходится продлять каждый год весь, пока заемщик не вернет долг с процентами. Страховать жизнь и здоровье банки предлагают на тот же период, а титул обычно страхуется первые три года.
Поскольку сумма невыплаченного долга уменьшается с каждым годом, соответственно стоимость страховки тоже будет меняться каждый год в меньшую сторону. Кстати, по потребительскому кредиту страховка обойдется гораздо дороже.
Что выбрать кредит или ипотеку?
Решая, что проще взять: ипотеку или потребительский кредит на покупку квартиры, надо ориентироваться в первую очередь на сумму кредита и на срок. Если у заемщика есть порядка 85-90% стоимости квартиры или в ближайшее время он ожидает получение такой суммы – вступит в наследство, продаст уже имеющееся жилье, получит оплату за выполненную работу, есть смысл оформить обычный кредит. Чтобы выплатить оставшиеся 10-15% заемщику вряд ли понадобится несколько лет, а значит переплата на процентах будет не такой большой.
При этом заемщик не будет собирать большой пакет документов, оплачивать отчет о рыночной оценке, ждать согласования выбранной квартиры банком. Дополнительные расходы, связанные с оформлением ипотечного кредита, в такой ситуации могут оказаться сопоставимы с разницей в процентной ставке, а то и превысить ее. Еще и удастся сэкономить время на одобрении объекта и оформлении документов и кредита.
Однако если у заемщика есть возможность оплатить не больше 60-70% от стоимости жилья, и погашать кредит он намеревается 3-4 года, тогда целесообразней будет все-таки оформить ипотечный кредит. В этом случае переплата на процентах может стать существенной.
Сравнивая, что лучше, кредит или ипотека: в чем разница, надо обращать внимание на цифры – сроки, суммы, процентные ставки. Не стоит ориентироваться на мифическую проверку банком «чистоты» объекта при оформлении ипотечного кредита или отказываться от ипотеки, полагая, что вместе с залогом банк приобретает право собственности на квартиру, купленную заемщиком.
Если сравнивать другие плюсы и минусы ипотечного и потребительского кредита, стоит отметить, что при покупке жилья за счет потребкредита вы можете при необходимости полностью оформить квартиру на несовершеннолетнего. И если возникнут финансовые сложности и вас признают банкротом, квартиру, не переданную в залог банку, не смогут пустить с молотка, чтобы покрыть долги – если это ваше единственное жилье и сумма долгов не чрезмерно велика.
Банк может отказать в ипотеке на выбранный объект или не согласовать условия проведения сделки. В этом случае тоже можно обратиться за потребительским кредитом. Выйдет дороже, зато даст возможность купить желаемый вариант. Например, купить квартиру с аукциона можно процентов на 20 ниже рыночной цены, но только за наличный расчет. Вы можете потратить на покупку потребительский кредит, а после рефинансировать его с помощью ипотеки на купленную квартиру. И кстати, если учесть скорость возврата кредита, может статься, что разница в переплате и не сыграет большой роли.
Бывают еще варианты, когда взять кредит может один член семьи, а оформить жилье нужно на другого. В этой ситуации тоже придется воспользоваться потребительским кредитом.
Из дополнительных плюсов ипотечных кредитов: у мошенников меньше шансов вас обмануть. Основные схемы обмана связаны с наличным расчетом, проведенным до оформления. При ипотечном кредитовании рассчитываются за квартиру после регистрации, и обмануть покупателя в такой ситуации намного сложнее.
Ипотечная сделка регистрируется быстрее, и банк дополнительно проверяет продавца – может запросить перед сделкой справки из психо- и наркодиспансера.
Еще одна выгода ипотечного кредита – можно получить налоговый вычет от государства на покупку жилья и выплату процентов. Максимальная сумма, которую вы можете получить на покупку – 260 тысяч рублей, а на уплаченные проценты – 390 тысяч рублей. По потребительскому кредиту вычет дадут только на покупку, на проценты получить не выйдет.
И если у вас нет возможности присутствовать на оформлении ипотеки, можете дать нотариальную доверенность, и представитель сможет подписать все документы за вас: ипотечный договор, договор купли-продажи, заявления. Для оформления потребительского кредита придется прийти лично – по доверенности его не оформят.
Плюсы и минусы есть у обоих вариантов, поэтому однозначно говорить о превосходстве одного варианта кредитования над другим некорректно. Выбирать, что лучше, надо исходя из конкретной ситуации.
Источник
Что выбрать – ипотеку или кредит?
Ипотечный займ привлекает крупной суммой, пониженными ставками и широким выбором государственных программ – особенно для семей с детьми.
Потребительский быстрее оформляется и не требует такой кипы документов.
У каждого способа свои достоинства и недостатки, зависящие от необходимой суммы, планируемого времени погашения долга и иных параметров.
Эксперты Financer.com пообщались с риэлторами, представителями банков и реальными заемщиками, чтобы определить, что лучше – ипотека или кредит.
Плюсы и минусы ипотечного займа
Несмотря на более строгие требования к заемщику, данный вид займа выдается банками охотнее и с большим шансом одобрения. Не последнюю роль играет наличие залога – покупаемого жилья. Кредитор уверен в том, что не останется «с пустыми руками», даже если заемщик попадет в сложные финансовые обстоятельства. Но существует и ряд определенных минусов.
- Ниже процент – минимальные ставки по ипотечным займам составляют 8,7%. 6% на срок от 3 до 8 лет, если заявку подает семья с двумя или более детьми и правом участия в программе господдержки.
- Больше сумма – установленный предел позволяет получить до 50 миллионов. Достаточно для приобретения любой недвижимости, даже в Москве.
- Дольше срок – до 30 лет. Позволяет минимизировать ежемесячные платежи и снизить финансовую нагрузку на семью.
- Выше процент одобрения – согласно открытым банковским данным, процент одобрения превышает 80%.
- Проще получить кредитные каникулы – согласно федеральному закону N 76-ФЗ c 1 июля у заемщиков появилась возможность подать заявку на кредитные каникулы до 6 месяцев при возникновении проблем с финансовым состоянием. С учетом заявленных условий, ипотечным заемщикам претендовать на послабление будет проще.
- Налоговый вычет – один раз любой гражданин России может подать заявление на возврат налогов в размере 13% займа и выплаченных процентов.
- Безопасность сделки – перед одобрением заявки банковский отдел безопасности самостоятельно проверяет юридическую чистоту сделки, дополнительно защищая покупателя от мошенничества.
- Больший комплект документов – помимо документов, подтверждающих благонадежность и финансовое благополучие покупателя потребуется предоставить документацию по квартире, сделке. Это отнимает больше времени на подготовительном этапе.
- Более длительное принятие решения – существуют банки, готовые одобрить ипотеку за 1 – 2 дня. Но в любом случае рассчитывать на полное оформление быстрее, чем за 1 неделю, не стоит.
- Залоговое обременение – ипотечную квартиру будет сложнее продать, а любые крупные изменения (капитальный ремонт, перепланировка) необходимо будет согласовать с кредитором. Обычно проблем не возникает, но определенный дискомфорт для владельца присутствует.
- Обязательное страхование – по закону приобретаемая в ипотеку недвижимость должна быть застрахована. Расходы небольшие. Но чаще всего помимо обязательного полиса банки также настаивают на страховании жизни и здоровья.
- Первоначальный взнос – от 10%. Программы без первоначального взноса существуют, но процент одобрения по ним крайне низкий. К тому же, подобные предложения в 99% случаев от носятся к конкретным жилым комплексам.
Что говорят риэлторы
«В 2020 году льготные условия предоставляются владельцам материнского капитала, семьям, в которых с 2018 года появился второй или третий ребенок, а также многодетным семьям. Последним также выдаются 450 тысяч рублей на погашение ипотечного долга. Поэтому данным категориям покупателей выбирать, что выгоднее – ипотека или потребительский кредит – не приходится. Выбор очевиден.
Не имеет смысла обращаться за потребительским займом и военным – для них существует программа военной ипотеки, согласно которой долг погашается государством.»
Эксперт компании ЦИАН
Плюсы и минусы потребительского кредита
Проще и быстрее – вот основные плюсы, которые фигурируют в рассуждениях о том, что лучше, ипотека или кредит. Но давайте сравним, так ли все хорошо.
- Быстрое оформление – в некоторых организациях за 1 день.
- Минимальный комплект документов – ссуду до 500 тысяч реально получить по паспорту. Большие средства выдаются при подтверждении дохода. Но комплект документов все равно получается меньше, чем при ипотечном заеме.
- Любое жилье – банк не будет проверять аварийность, состояние недвижимости. Не будет ограничений и на статус (новостройка/вторичка/участок/строительство дома).
- Проще с ремонтом – можно взять средства «с запасом», чтобы хватило и на обустройство.
- Нет первоначального взноса – сразу получаете необходимую сумму без экономии и откладывания средств. Особенно выгодно, если вариант удачного жилье подвернулся внезапно и есть высокий риск опоздать с покупкой.
- Не нужно оформлять страховку – хотя страховой полис существенно повысит шансы на одобрение и позволит снизить ставку.
- Небольшие суммы – до 5 миллионов. Причем, уже 3 – 4 миллиона получить довольно сложно. Если заемщик не является постоянным клиентом банка, не имеет внушительной кредитной истории, высокого дохода, кредитная организация в любом случае захочет некий залог. То есть, попытается перевести сделку в ипотечную плоскость.
- Небольшой срок – до 5-7 лет. Соответственно, более высокие платежи. Не всегда посильные для семьи.
- Высокая процентная ставка – от 9% — 10%. Причем это минимум, заявленный финансовыми организациями. Важно понимать, что с 99% вероятностью итоговая, названная клиенту ставка будет выше.
- Ниже процент одобрения – кредитные организации не слишком любят выдавать нецелевые ссуды. Особенно без залогового обеспечения. Для получения относительно крупной суммы потребуется серьезно доказать свою надежность как клиента.
Что говорят заемщики?
«Сравнивали в нескольких банках, что будет лучше – кредит или ипотека. Во всех случаях по кредиту ставка сильно выше. Может быть, если бы брали небольшую сумму – до миллиона – разница еще не так бы ощущалась. Но нам было нужно 2,5 миллиона. И учитывая высокий процент, да еще и максимальный срок в семь лет, ежемесячные платежи получались совершенно неподъемными.
Лучше уж изначально побегать с документами, зато не убиваться на одни только долги».
Как выбрать что лучше – кредит или потека
После сравнения плюсов и минусов, становится очевидно, что отталкиваться нужно от ситуации. В определенных обстоятельствах выгодным может оказаться как один, так и другой вариант.
По каким критериям выбирать:
- необходимая сумма – от 1 миллиона лучше обращаться за ипотечным заемом;
- существенность сроков – срочная, но очень выгодная сделка может перевесить высокие проценты по займу;
- возможности по полному погашению долга – если ожидается скорое крупное поступление средств, высокий процент перестает быть таким уж минусом;
- наличие средств на первоначальный взнос;
Что говорит банковская статистика?
Вариант потребительского кредитования обычно выбирают, если у покупателя на руках больше 70% стоимости жилья. В подобной ситуации психологический комфорт в плане отсутствия обременения перевешивает.
За потребзаймом обращаются и при срочной необходимости закрыть сделку. Но это редкость. Предложений по срочной продаже жилья по низкой цене довольно мало.
Еще один вариант – скорое поступление крупной суммы. От продажи другой недвижимости, получения наследства. Заемщик понимает, что буквально за несколько месяцев сможет закрыть долг и выбирает вариант, более быстрый и простой по оформлению.
Но в любом случае нужно сравнивать условия и выбирать то, что более выгодно.
Материал подготовлен на основе: официального сайта «ЦИАН», федеральных законов РФ, кредитных предложений банков, отзывов о процессе оформления и результатах кредитования
Источник