Ипотечный кредит — долгосрочный кредит на покупку жилья, которое становится залогом по этому кредиту[1].
Классификация ипотечного кредита[править | править код]
Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам[2].
По объекту недвижимости:
- земельные участки;
- предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
- воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершённого строительства*
По целям кредитования:
- приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
- приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;
- многие другие цели.
По виду кредитора:
- банковские и небанковские.
По виду заемщиков:
- как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
- кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм — клиентов банка, клиентам риелторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.
По способу рефинансирования.
Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов
Права и обязанности заёмщика[править | править код]
Приобретая квартиру при помощи ипотеки, гражданин становится собственником этого жилья. Однако его права как владельца ограничены, потому что данное помещение обременено залогом.
Должник имеет право регистрировать членов своей семьи, а также завещать. Но при этом нужно помнить, что наследник получит не только квадратные метры, но и обязательства.
Разрешение кредитора/владельца закладной необходимо в том случае, если[3]:
- планируется оформить постоянную регистрацию на членов семьи,
- есть желание сделать перепланировку,
- заёмщики предполагают сдать жилье в аренду, продать или обменять его.
Факторы, от которых зависит сумма кредита[править | править код]
Сумма ипотечного кредита является предметом договора между кредитором и заёмщиком и может зависеть от:
- размера дохода;
- срока кредитования;
- стоимости закладываемой в залог недвижимости.
При кредитовании физических лиц платёж по кредиту обычно не превышает определённый лимит доли доходов, как правило, это 40-50 % (соотношение платёж/доход). При этом из доходов обычно предварительно вычитаются налоги, а иногда и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т. д.). Многое зависит от программы самого банка, объекта займа: первичный, вторичный рынок, загородная недвижимость или просто земля.
При расчёте конкретных характеристик ипотечного кредита также учитывают условия выдачи кредита, предусматривающие различные схемы погашения. Основные формы погашения:
- с постоянной, фиксированной процентной ставкой — «обычная ипотека» или ипотека с равномерными платежами и постоянным размером отчислений (такая форма предоставления кредита выигрышная для заёмщиков при росте процентных ставок и уровня инфляции и для кредиторов при их снижении);
- фиксированная процентная ставка и растущие платежи позволят должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении;
- переменная ставка (процентная ставка закладных привязывается к другим рыночным процентным ставкам и корректируется в соответствии с их изменением)[4].
Участники ипотечной системы[править | править код]
Участниками ипотечной системы являются:
- банки, которые осуществляют проверку платёжеспособности заёмщика;
- оценочные компании, оценивающие рыночную стоимость квартиры;
- страховые компании, которые обязаны страховать риски, возникшие в ходе ипотечного кредитования;
- ипотечные брокеры, помогающие выбрать заёмщику наиболее подходящую программу кредитования.
Ипотечное кредитование в разных странах[править | править код]
Сроки кредитования, действующие в европейских странах, составляют от 10 до 30 лет, однако преобладающей является выдача ипотечных кредитов на 15-летний срок. На срок до 30 лет ипотечное кредитование осуществляется в таких странах, как Австрия, Германия, Дания, Нидерланды, Швеция. Отсутствует единство в подходах и в отношении используемой процентной ставки. В частности, в Великобритании в основном применяется плавающая ставка; в Германии и Испании — фиксированная; в Дании и Франции — как фиксированная, так и переменная. Долгосрочное кредитование по постоянной ставке в наибольшей степени распространено в тех странах, где налажена эмиссия ипотечных облигаций (Германия, Дания). В странах, которые финансируют ипотеку за счёт депозитов, имеется более гибкий график погашения кредитов с переменной ставкой. В Дании распространены ипотечные кредиты с постоянной ставкой сроком на 25—30 лет без комиссии за досрочное погашение. Банки некоторых стран Европейского союза устанавливают не только максимальный порог суммы ипотечного кредита, но и минимальную сумму займа (часто данное требование касается только иностранцев). Так, в Португалии, Испании, Греции и на Кипре минимальная сумма ипотечного кредита составляет 100 000 евро[5].
В США наиболее распространёнными являются ипотечные кредиты с амортизационным периодом в 15 или 30 лет с фиксированными ставками размером 3—5 %. Минимальный размер первоначального взноса равен 3 %, при взносе в 20 % и выше ипотечное страхование не требуется. При этом характерная особенность ипотечного кредитования в США заключается в том, что государство оказывает существенную поддержку ипотечному сектору посредством субсидий, дополнительного финансирования отдельных ипотечных программ[6].
В Израиле со времён гиперинфляции середины 80-х годов широко распространена форма ипотечного кредитования с одновременным независимым начислением постоянного процента и процента поправки на инфляцию (индексация согласно официального индекса цен, публикуемого ежемесячно Министерством статистики).
См. также[править | править код]
- Ипотечное кредитование в России
Источники[править | править код]
Литература[править | править код]
Специальная литература[править | править код]
- Полтерович В. М. Проблема трансплантации ипотечных институтов в переходных экономиках: аналитическая записка / В. М. Полтерович, О. Ю. Старков.. — М.: ЦЭМИ РАН, 2006. — 92 с.
Периодические издания[править | править код]
- Долматович И. А., Кешенкова Н. В. Мировой опыт развития ипотечного жилищного кредитования (на примере США) // Финансы и кредит. — 2018. — Т. 24, № 2 (770). — С. 441—454. — ISSN 2071-4688.
Источник
Слово «ипотека» сегодня знакомо многим гражданам. Большинство ассоциирует его только с покупкой недвижимости. Частично это правда, ведь ипотека считается одним из самых выгодных способов приобретения жилья в России. Однако само понятие «ипотека» имеет более широкое значение, нежели кредит для покупки недвижимости.
- Об ипотеке простыми словами
- Что такое ипотека на жилье?
- Что такое ипотечная ссуда?
- В чем разница между ипотекой и кредитом?
- Как работает ипотека?
- Суть ипотечных кредитов
- История ипотеки
- Виды ипотечных кредитов
- Законы об ипотеке
- Преимущества и недостатки ипотечного кредитования
Об ипотеке простыми словами
Ипотека – это целевой займ. Он оформляется на крупную сумму, поэтому чаще всего ее оформляют при необходимости приобретения дорогостоящих товаров:
- Недвижимости;
- Автомобиль;
- Оплата обучения;
- Лечение;
- Предметы роскоши.
Крупная сумма займа подразумевает также довольно продолжительный срок ее выплаты. Таким образом, ипотека относится к долгосрочным кредитным обязательствам. И есть еще один нюанс, который характерен для ипотеки – наличие залога. Большая сумма физическому лицу не может быть выдана под «честное слово». Банку необходимо подтверждение оплаты кредита. Доходы заемщика не могут стать таким гарантом, так как клиент может потерять источник дохода, вследствие чего банк понесет потери.
Поэтому ипотека выдается только залог, которым обычно выступает недвижимость.
Что такое ипотека на жилье?
Ипотека на жилье не означает, что потребитель обязательно планирует приобрести квартиру или загородный дом. В данном случае «жилье» — это форма залога. То есть покупать клиент может автомобиль, но в качестве залога за него выставляет квартиру. Естественно, при таком типе обращения клиент уже должен иметь в собственности подходящее жилье. Обратите внимание, что банк может отказать в предоставлении ипотеки, если залоговая квартира является неликвидной или имеет определенные обременения.
В случае с ипотекой на жилье, невыплаты долга банку приводит к тому, что заемщик лишается залоговой квартиры. При этом изначальная покупка останется в его собственности. Существует небольшой нюанс. Если расходы банка будут превышать стоимость залоговой квартиры, с молотка пойдет не только заранее условленный залог, но и другая недвижимость клиента. Такой недвижимостью может стать и только что приобретенная в ипотеку машина или другое имущество по решению суда.
Что такое ипотечная ссуда?
Ипотечная ссуда или кредит предполагает, что в качестве залога будет выступать приобретаемая недвижимость. На момент обращения в банк у клиента может иметься в собственности другая недвижимость, но это не обязательное условие. Фактически, гражданин может обратиться в банк для получения ипотечного кредита, даже если у него почти ничего нет, за исключением суммы для первоначального взноса и постоянного дохода.
Банк рассматривает таких клиентов как потенциальных собственников. Одним из этапов оформления ипотечной ссуды является приобретения жилья и ее регистрация на заемщика. Гражданин может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, так как она принадлежит ему. Однако в случае невозможности погашения долга перед банком права собственности на квартиру переходят к банку. Он, в свою очередь, продает это жилье, чтобы окупить собственные расходы. Обратите внимание, что банк в таком случае возвращает не только потраченные для выдачи ипотеки средства, но и проценты, которые заемщик должен был оплачивать.
В чем разница между ипотекой и кредитом?
Основным отличие кредита от ипотеки является залог. Выступает в качестве залога приобретаемое имущество или уже имеющееся – роли не играет. Также нет разницы, на какие цели пойдут средства. К примеру, несмотря на предложения по ипотеке, банки не отказываются и от предложений с целевыми кредитами на жилье.
Наличие залога для банка является своеобразным гарантом выплат, поэтому клиенты получают определенные льготы. Если сравнивать условия по обычному кредиту и ипотеке, то ипотека выглядит намного более привлекательной. Дело не только в возможной сумме и сроке выплат. Основное преимущество заключается в пониженной процентной ставке. К 2018 году ставка по ипотеке снизилась до 9,5% годовых. Это среднее значение по всем крупнейшим банкам России. А вот ставка по целевому кредиту на жилье начинается в районе 12% годовых. Учитывая, что клиент платит на протяжении нескольких лет, разница в процентной ставке достаточно ощутимая.
Еще одним отличием российского рынка ипотечного кредитования является господдержка, благодаря которой ставки по ипотеке можно снизить еще больше.
Как работает ипотека?
Ипотека в России появилась относительно недавно, поэтому этот вид бизнеса еще не раскрыл все свои возможности. Работает он в несколько этапов:
- Клиент обращается в банк за помощью для оплаты дорогостоящей покупки (жилья);
- Банк заключает с клиентом ипотечный договор, где указывается, что станет залогом – приобретаемая недвижимость или старая квартира заемщика;
- Клиент вносит первоначальный взнос, а банк доплачивает остаток, необходимый для покупки.
Дальнейшие взаимодействия либо приводят к тому, что клиент благополучно выплачивает ипотеку. При этом заемщик оплачивает не только ту сумму, которую внес банк, но и проценты за ее использование. После последнего платежа взаимоотношения между банком и плательщиком оканчиваются.
При неудачном раскладе банк забирает собственность заемщика, которая была указана в договоре в качестве залога. За счет продажи этого имущества банк должен покрыть сумму, затраченную на его покупку и проценты за пользование этими средствами. Процедура отказа от ипотеки проводится в несколько этапов. Очень часто банк пытается помочь клиенту, который из-за материальных трудностей не может вносить очередные платежи. Здесь допустимо рефинансирование ипотеки или замораживание выплат.
В случае, если поощрительные меры не принесли плодов или клиент добровольно решил расторгнуть договор ипотеки, банк выставляет залог на аукцион. В народе считается, что банк забирает залог, однако кредитные организации не имеют целью получение прав собственности. Основная задача – продажа залога и погашение долга за счет вырученных средств.
При этом заемщик может получить разницу между ценой залога и долгом по ипотеке.
Суть ипотечных кредитов
Ипотечный кредит – это предоставление помощи гражданам при покупке нового жилья или других дорогостоящих товаров. На сегодняшний день ипотека является самым выгодным предложением в сфере приобретения недвижимости, если у клиента недостаточно средств для покупки. В зависимости от типа жилья необходимо иметь 50-15% от стоимости недвижимости, чтобы получить в собственность новую квартиру или дом.
Для многих граждан ипотечный кредит – единственная возможность получить собственное жилье, ведь для получения такой помощи необходимо совсем немного:
- Иметь постоянный доход;
- Иметь сумму для первоначального взноса;
- Подходить по требованиям банка.
Этот способ кредитования удобен как для заемщика, так как предлагает выгодные условия, так и для кредитора, так как снижает риск невыплаты кредита до минимума.
История ипотеки
Само слово «ипотека» впервые было использовано еще в VI в до н.э в Древней Греции, хотя значение оно имело совершенно другое. Ипотекой называли жердь или столб, которые устанавливались на земле человека, который не выплатил свой долг. На столбе вывешивалась надпись о том, что этот земельный участок будет передан в собственность кредитора. Со временем процедура вбивания столба в землю заемщика упразднилась, а понятие осталось и переросло в понятие кредитования под залог. Хотя впервые термин «Ипотека» был использован в Древнем Египте, сама процедура передачи земли в залог при получении кредита проводилась также в Древнем Египте.
История термина «ипотека» имеет очень глубокие корни, однако в России такая практика появилась относительно недавно. На законодательном уровне такая возможность появилась у граждан только в конце 90-х годов прошлого века. Стоит отметить, что практика ипотечного кредитования в России быстро прижилась, а вот в других странах СНГ ипотечное кредитование действует с попеременным успехом или не получает широкого распространения.
Виды ипотечных кредитов
В мировой практике выделяется 3 вида ипотечных договоров:
- По соглашению сторон;
- По закону;
- По судебному решению.
К ипотеке по согласию сторон относятся любые договоры между физическими лицами, которые оговаривают возможность отчуждения имущества в случае невыполнения обязательств. Предметом сделки может выступать не только денежная ссуда, но и другие условия.
Ипотека по закону включает кредитование частных лиц банковскими организациями. Хотя в этом случае обе стороны также изначально договариваются о предмете залога. Эта разновидность в целом очень похожа на судебную ипотеку. Однако последняя является следствием невыполнения обязательств, которые не подразумевали наличие залога. К примеру, банк кредитует гражданина в беззалоговой форме, однако заемщик не выплачивает средства. Банк может обратиться в суд, по решению которого в пользу банка будет отчуждена квартира неплательщика.
В России под видами ипотечного кредитования могут пониматься и предложения от банков:
- Покупка жилья от застройщика;
- Покупка жилья на вторичном рынке;
- Ипотека на строительство жилого дома;
- Ипотека с господдержкой;
- Военная ипотека.
Эти виды кредитования отличаются условиями, на которые может влиять сама банковская организация.
Законы об ипотеке
Впервые понятие ипотека в законодательной базе России было использовано в 1998 году в Федеральном Законе №102 «Об ипотеке». Данный закон действует до сих пор, регулируя взаимоотношения между кредитором и заемщиком. С разлитием программы ипотеки необходимая информация была внесена в Жилищный Кодекс и Земельный кодекс РФ, так как ипотека связана не только со взаимоотношениями между банком и заемщиком, но и другими организациями, которые задействованы в приобретении недвижимости.
Так как ипотека состоит из нескольких этапов, можно выделить несколько вспомогательных законов, которые работают на каждом из этапов. Это закон №135 «Об оценочной деятельности», так как жилье должно получить свидетельство с указанием рыночной стоимости перед заключением договора ипотеки. А также закон №218 «О государственной регистрации недвижимости», так как приобретаемое жилье после отчуждения от продавца должно быть записано на нового собственника, которым является заемщик.
В качестве временных правил ипотечного кредитования могут выступать различные госпрограммы, нацеленные на популяризацию ипотеки и предоставления льгот для покупки жилья разным категориям граждан.
Преимущества и недостатки ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование позиционируется как самый выгодный способ покупки жилья при недостатке средств. Во многих случаях это действительно правда, ведь ипотека – это кредит с более низкой процентной ставкой и возможностью растянуть оплату на десятки лет. Однако за громкой рекламой некоторых организаций, которые хотят привлечь новых клиентов, могут скрываться подводные камни.
Ипотека остается кредитом, а значит, банку потребуется информация о доходах. Заверения о том, что оформить ипотеку можно без справки с места работы, свидетельствуют о том, что процентная ставка будет выше средней. Во многих банках существует понятие льгот, к примеру, для действующих клиентов. Однако если убрать все условия, при которых банк гарантированно снизит процентную ставку, конечный процент может оказаться намного выше, чем предполагает гражданин. Кроме того ипотека при невыплате приведет к потере жилья, а также денег, потраченных на выплату кредита. Наиболее рискованными такие операции считаются в период нестабильности экономики.
Источник
Ипоте́ка (от др.-греч. ὑποθήκη — подпорка, подставка) — вариант залога недвижимого имущества, при котором объект недвижимости остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения должником своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества. Как любой иной залог, ипотека является способом обеспечения исполнения обязательств.
Следует различать понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование». Во втором случае кредит выдаётся под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитной организации, как гарантия возврата кредита.
Одним из подвидов ипотеки является также залог уже имеющегося у залогодателя объекта недвижимости для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заёмщика-залогодателя.
В случае неисполнения основного обязательства взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество[цитата не приведена 498 дней], а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование.
Происхождение понятия[править | править код]
Хотя залог земли, как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен ещё в Древнем Египте, термин «ипотека» впервые появился в Древней Греции в начале VI в. до н. э. как форма ответственности должника своим земельным участком перед кредитором. Для указания на статус земли в залоге на границах участка ставили столбы с соответствующей надписью или табличкой. Такой столб и назывался «ипотекой» (др.-греч. ὑποθήκη — первоначально «подпорка», «подставка»; в дальнейшем — «предупреждение», «залог»).
Особенности ипотечного кредита[править | править код]
Кредит выдаётся обычно на длительный срок. Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам кредитов, особенно в случае низкой оценки рисков, которой, например, может способствовать низкое соотношение суммы кредита к оценочной стоимости недвижимости, ликвидность и другие причины. Обычно банк выдвигает к заёмщику ипотечного кредита менее жёсткие требования, чем при других видах кредитования, тем не менее обычной практикой является проверка дохода, требование страхования залога, проверка оценки недвижимости аккредитованными оценщиками, иногда проверка непрерывного стажа работы и прочие действия, повышающие безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита часто осуществляется равными платежами — аннуитетами. Размер такого постоянного аннуитетного платежа () вычисляется по формуле
где — величина (тело) кредита,
— величина процентной ставки за период (в долях),
— количество периодов. Но существуют и многие другие программы погашения. Одна из иных форм — дифференцированные платежи (когда тело кредита выплачивают равными долями, а процентные платежи меняются от максимума в начале до минимума в конце); здесь размер первого платежа () таков:
Достоинством дифференцированной формы платежей является меньшая сумма процентов (меньше переплата).
Ипотечный брокеридж[править | править код]
Ипотечный брокеридж — это услуги по подбору, оформлению и получению ипотечных кредитов. Ипотечным брокериджем занимается подготовленный для этой деятельности специалист — ипотечный брокер.
См. также[править | править код]
- Ипотека в России
Литература[править | править код]
Специальная литература[править | править код]
- Копейкин А., Стебенев Л., Скоробогатько Б., Пенкина И. Американская модель ипотеки. М. 2010
Периодические издания[править | править код]
- Каминская Е. Ипотека в зарубежных странах // Журнал российского права. 2010. № 12.
- Мусина Д. С., Мусин Р. М. Зарубежный опыт развития жилищной ипотеки // Финансы и кредит. 2012. № 46 (526)
Ссылки[править | править код]
- Яна Харченко. Ипотека в странах мира. Кому повезло больше? // Индикаторы рынка недвижимости. — 18 августа 2010.
Источник