Я думаю все знают что покупка жилья на стадии строительства всегда обходится дешевле чем покупка уже готового жилья. Выгода при этом может достигать 30%. Разумеется есть некоторые риски относительно того, что жилье, в которое вы вложили деньги, может не достроится. Но их можно уменьшить с помощью долевой ипотеки (получается это вдвойне выгодно если вы все равно собирались покупать строящееся жилье в кредит) или, как ее еще называют — ипотеки с участием. Об ипотеке данного вида и пойдет речь в данной статье.
Несмотря на то, что долевая ипотека — это весьма популярный кредитный продукт в западных странах, да и нашим банкам она уже известна достаточно давно, все равно достаточно мало наших сограждан знают о том, что такое долевая ипотека (ипотека с участием).
Этапы кредитования при долевой ипотеке
Первым этапом при заключении долевого ипотечного кредита является заключение с застройщиком договора долевого участия, который предполагает, что вы после внесения оговоренной суммы денег будете обладать правом собственности на квартиру конкретного метража в строящемся доме. В договоре долевого участия (прежде чем ставить свою подпись) следует обратить внимание на наличие в нем подробных данных об объекте долевого строительства, стоимости приобретаемой квартиры, порядке и сроках оплаты, а также указание гарантийных сроков на строящийся дом и сроков передачи недвижимости дольщику. Как правило, к подобному договору прилагается план квартиры. В идеале можно показать этот договор юристу. Те, у кого есть супруг (супруга), придется получить его (ее) нотариально заверенное согласие на покупку квартиры.
Далее договор долевого участия проходит регистрацию в Регистрационном управлении в вашем регионе. То есть в настоящее время регистрации подлежит не только уже готовая достроенная квартира, но и права на нее в процессе постройки. Сделано это было несколько лет назад чтобы защитить покупателей жилья от недобросовестных застройщиков, которые на этапе строительства могли продать одну и ту же квартиру нескольким лицам, а потом убежать с вырученными деньгами. Сейчас провернуть этот фокус у них уже не получится — такой обман сразу же заметят при регистрации договора долевого участия.
После регистрации договор долевого участия предоставляется в банк (или другое финансовое учреждение, занимающееся оформлением ипотечных кредитов, например, АИЖК). После оформления ипотечного договора банк перечисляет деньги застройщику и с этого момента стартуют кредитные отношения и погашение взятого вами займа. В качестве залога в данной схеме используются права на долю (квартиру) в строящемся объекте недвижимости, которые до момента погашения вами кредита переходят к банку.
Риски кредиторов при долевой ипотеке
Естественно у многих, кто рассматривает вопрос об оформлении долевой ипотеки возникает вопрос — что же произойдет если застройщик перестанет выполнять свои обязательства и не достроит объект недвижимости. После этого банк должен вернуть вам все выплаченные ему деньги с процентами, а сам разбираться с застройщиком. Естественно такой механизм защищает покупателей квартир от недобросовестных застройщиков, но повышает риски для банка. Разумеется банк закладывает это в увеличенную процентную ставку для долевой ипотеки по сравнению с обычной ипотекой — обычно разница в процентной ставке для данных вариантов составляет 2-4%. Причем часто практикуется такой механизм: пока строится жилье для вас действует одна процентная ставка (повышенная), а как только жилье достроилось и был подписан акт о его сдаче, то начинает действовать другая процентная ставка (пониженная, как при обычной ипотеке).
Что еще надо знать о долевой ипотеке (ипотеке с участием)
Оформление долевой ипотеки всегда предполагает заключение договора о страховании. Страхованию в первую очередь подлежит жизнь заемщика — при этом чем старше человек, тем дороже для него обойдется страховка (то есть получается что как бы вероятность «дожить» до последнего платежа по ипотеке для людей более старшего возраста ниже, чем для молодых заемщиков). Данную страховку придется оформлять каждый год до того момента пока вы не расплатитесь с ипотечным кредитом. Конечно это увеличивает расходы на приобретение квартиры, но если сравнивать, например, с потребительским кредитом, то при малом начальном взносе и большом сроке кредитования долевая ипотека даже с учетом необходимости ежегодного оформления страховки будет все равно выгоднее потребительского кредита.
Источник
Займы на приобретение жилья — это отличная возможность достижения своей цели.
При этом, вы можете даже получить ипотеку на долю в квартире.
Финансово-кредитные организации практически не ограничивают вас в такой возможности, однако, на пути к достижению своей цели вы можете столкнуться с рядом нюансов или особенностей. Каких именно, рассмотрим в этой статье.
Дают ли ипотеку на долю в квартире?
ФЗ «О ипотеке» не содержит информации о выкупе доли квартиры с помощью заемных средств. О возможности приобретения доли недвижимости можно судить, опираясь на статью 244 Гражданского кодекса.
В этой норме говорится о том, что недвижимость может являться общей собственностью, а значит у квартиры может быть сразу несколько хозяев.
Из этого делаем вывод, что каждый из владельцев обладает одной конкретной долей, которую может продавать, покупать, отчуждать по своему усмотрению, но с обязательного согласия остальных жильцов. Об этом говорит статья 246 Гражданского кодекса.
А раз закон позволяет подобное действие, то, следовательно, приобретение доли за счет средств ипотеки возможно. Однако банки имеют полное право предъявлять свои условия и требования к заемщикам, или вовсе отказать.
Особенности долевого кредитования
Требования к заемщику и недвижимости
Рассмотрим требования к гражданину, который обратился в финансово-кредитную организацию за займом.
- В первую очередь, его возраст должен быть не менее 21 года и не старше 65 лет, это стандарт.
- У него должен иметься официальной подтвержденный заработок, посредством которого и будет гаситься ипотека. Для подтверждения нужна справка с места работы 2-НДФЛ.
- Лицо должно иметь чистую кредитную историю. Банк может проверить по своим базам, были ли задолженности ранее, даже в других финансовых учреждениях.
- Лицо должно иметь денежные средства для предоставления первоначального взноса в размере от 10% до 20% от суммы займа.
- Лицо должно являться гражданином Российской Федерации или зарегистрированным резидентом.
Может потребоваться прописка по месту приобретения доли (опционально и зависит от банка). - Лицо должно получить согласие от других собственников недвижимости на осуществление покупки.
Некоторые финансово-кредитные организации предъявляют свои индивидуальные требования к заемщику.
Но помимо вышеуказанных требований существуют требования и к помещению.
- Недвижимость должна принадлежать жилому фонду.
- Доля не должна находиться в доме, который был признан ветхим или аварийным.
- Под долей понимается само жилое помещение и места общего пользования. Например, комната, а также возможность использования кухни и санузла.
- В помещении должны быть источники естественного освещения и коммуникации, необходимые для проживания.
- Помещение должно соответствовать требованиям СанПин.
- У квартиры или дома не должно быть никаких залогов и обременений.
- Финансово-кредитные организации устанавливают свои требования к метражу и стоимости доли, от которых зависят конечные условия ипотеки.
Кредит на последнюю долю
Очень часто финансово-кредитные организации предлагают приобретение последней доли под залог уже имеющихся в вашей собственности долей или других комнат. Это сделано для того, чтобы в дальнейшем вы могли заложить всю жилую площадь.
Как правило, в такой ситуации, если вам остаётся приобрести последнюю долю, банки финансируют вас охотнее, и даже предлагают выгодные условия в виде сниженной процентной ставки или увеличенные сроки кредитования. Также, меньше вероятность отказа в приобретении.
Долевая ипотека на двоих
Часто вопросами долевой ипотеки на двоих интересуются лица, которые проживают в гражданском браке.
В таком случае они будут являться созаемщиками, и каждый будет обладать 1/2 доли от приобретаемой площади.
Конечно, подобное кредитование осложнено различными правовыми аспектами, именно поэтому далеко не каждая финансово-кредитная организация возьмется за оформление такой ипотеки.
Сторонам предлагается официально зарегистрировать свой брак или составить двухсторонний договор, который бы регулировал вопросы раздела долей в случае, если наступят форс-мажорные обстоятельства. В такой ситуации процедура оформления ипотечного займа на долю будет несколько проще.
Даже в случае, если стороны захотят расторгнуть соглашение друг с другом, они будут вынуждены сначала поставить в известность банк, а затем, следуя рекомендациям сотрудников банка, разрешить свой спор. Финансово-кредитные организации в таком случае будут выступать арбитром.
Какие банки дают?
- Ипотека на покупку доли от Сбербанка Российской Федерации предлагается на следующих условиях.Процентная ставка начинается от 12% годовых. Первоначальный взнос при этом составит 20%. Срок кредитования лица до 30 лет. Точное определение процентной ставки будет зависеть от величины вашего первоначального взноса, суммы займа, а также выбранного вами срока.
- Банк ВТБ-24 предлагает аналогичные условия, однако процентная ставка увеличивается до 13,5%.Если приобретение доли осуществляется по программе социальной ипотеки, то сумма ставки составит 11,4%. Срок кредитования до 30 лет, а первоначальный взнос составит от 15 до 20%.
- Газпромбанк предлагает процентную ставку от 13%, срок кредитования до 25 лет, а первоначальный взнос составит 30%.
- Россельхозбанк предлагает процентную ставку 12,5%, срок кредитования до 25 лет, а первоначальный взнос в размере 25%.
Масса финансово-кредитных организаций по всей России ежемесячно обновляют свои ипотечные программы, поэтому, тщательно изучив предложение того или иного банка, вы сможете найти идеальную программу для себя.
Как взять ипотечный кредит на часть квартиры?
Документы
Необходимо правильно сформировать пакет документов для вашего первого визита в офис финансово-кредитной организации. От заемщиков требуется:
- Заполненная анкета заявления. Вы можете заполнить ее самостоятельно дома или же в финансово-кредитной организации.
- Ваш паспорт и его ксерокопия.
- Подлинник и ксерокопия вашей трудовой книжки.
- Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем, возьмите копию и подлинник свидетельства о регистрации ИП.
- Необходимо приобщить справку о своих доходах в формате 2 НДФЛ, чтобы финансово-кредитная организация имела представление о ваших доходах.
Если вы собираетесь предложить финансово-кредитной организации недвижимости в залог, вам также необходимо добавить к своему пакету документов ряд бумаг.
- Во-первых, это документы, свидетельствующие о вашем праве собственности.
- Договор, в соответствии с которым вы стали обладателем недвижимости.
- Приобщается свидетельство о государственной регистрации ваших прав собственности.
- Некоторые финансово-кредитные организации запрашивают техническую документацию, чтобы убедиться в том, что квартира находится в пригодном для жизни состоянии.
Как оформить выкуп у родственников?
Для того, чтобы оформить выкуп доли у родственников, составляется договор купли-продажи в письменной форме.
При составлении такого документа следует уделить внимание следующим необходимым данным.
- Указываются данные сторон сделки, которые имеют отношение к данной жилой площади, проживают на ней и являются собственниками.
- Указываются права каждой из сторон иметь доступ во время оформления сделки ко всем документам для ознакомления.
- Устанавливается место заключения сделки и время.
- Устанавливается размер оплаты время, порядок.
- Устанавливается факт уведомления всех имеющихся собственников долей об акте продажи.
- Устанавливается список документов, который прилагается к договору.
- Ставятся подписи сторон.
Процесс приобретения квартиры у родственников проходит в 8 этапов.
- Вы оповещаете всех совладельцев недвижимости о сделке, собираете документы.
- Составляется договор купли-продажи.
- Договариваетесь о задатке.
- Обращаетесь в Росреестр с целью подачи документов.
- Дожидаетесь факта получения свидетельства о собственности на недвижимость.
- Определяется порядок использования недвижимости.
- Происходит процедура передачи всей оставшейся части денежных средств и жилой площади.
Подробнее ознакомиться со всеми нюансами сделки вы можете в Федеральном законе 122 от 21 июля 1997 года.
Возврат процентов по ипотеке с долевой собственностью
Государство позволяет возвращать только 13% от общей суммы вычета. И максимальный размер по приобретению составляет 2 млн руб на одного человека.
При оформлении общей долевой собственности сумма вычета распределяется в соответствии с размером каждой из долей собственника.
Если одна из сторон хочет отказаться от вычета, официально она сделать это не может. Однако денежные средства сразу после получения может передать тому, кому считает нужным.
Как продать долю в квартире, если она в ипотеке?
Узнайте далее в нашей статье: https://vseodome.club/ipoteka/na-dolyu-v-kvartire.html
Источник
Приобретение собственного жилья для среднестатистической российской семьи — дело трудное. А зачастую даже неподъемное в материальном плане. С этой точки зрения, покупка части жилого помещения — неплохой выход, ведь на это нужно гораздо меньше денег. Но даже и в этом случае иногда требуется привлечение заемных средств. И выходом становится ипотека на долю в квартире. Банки в 2019 году предоставляют и такую услугу.
Специфика приобретения части жилья
Приобретение части жилого помещения — вопрос неоднозначный. Принятие такого решения сложно как для покупателя, так и для финансовой организации, согласившейся в случае такой необходимости предоставить недостающие средства.
Согласно действующему законодательству, у недвижимости может быть как один владелец, так и несколько. При этом им даже необязательно быть родственниками. При последующей реализации такой жилплощади (если она состоится) приоритет в покупке будет иметь совладелец.
По статистическим данным, в России практически 25% сделок по кредитованию для покупки жилья составляют именно договора о долевом приобретении.
Сложности при получении долевой ипотеки
Банки к проведению соглашений по выдаче ипотечного кредита на долю квартиры относятся с большой осторожностью. Причин для этого несколько:
- Чаще всего такие операции хотят провести родственники или бывшие семейные пары после того, как заемщик получает испрашиваемые деньги, которыми и погашается кредит. Замысел, преследуемый в этом случае клиентами банка, — решение материальных проблем своих близких (задолженность по займам или просроченные выплаты). Ипотечный кредит, разумеется, погашается, но вот между родными могут возникнуть споры о том, кто должен будет выплачивать ссуду. Поэтому такие схемы считаются мошенническими.
- Из-за того, что заемщик становится собственником только части жилья, в случае невозвращения денег реализовать это имущество банку будет сложно. То есть, даже если кредитор изымет эту часть жилплощади, то останется с бесполезным активом, который нельзя будет обратить в деньги или реализовать. Желающих жить в «свежепоявившихся» коммунальных квартирах сейчас практически нет.
- Может оказаться, что покупатель приобретет ту часть в жилье, право на которую имеет другой человек. Например, при покупке доли в квартире, принадлежащей третьему лицу по праву наследования. Соглашение по купле-продаже может быть признано недействительным через суд. Это приведет к тому, что заем останется без обеспечения залогом, и в случае проблем с возвратом средств банк понесет потери, которые невозможно будет возместить.
При подаче ходатайства на получение ипотеки на долю в доме или квартире банки приоритетно будут рассматривать те заявки, где клиент станет после выкупа полноправным владельцем всей жилплощади (когда средства нужны для приобретения последней части).
Требования к заемщику
Не имеет значения, в какую конкретно кредитную организацию будет обращаться покупатель для выдачи займа. Есть установленные общие требования, соблюдение которых необходимо в 2019 году. Основные из них:
- Возраст потенциального клиента банка не может быть младше 21 года. Но и лицам старше 65 лет кредит дают редко, разве что в виде исключения. Все решается индивидуально.
- Наличие постоянного трудоустройства и стабильного дохода. Это подтверждается предоставлением справки об уровне материального благосостояния: 2-НДФЛ или банковские выписки со счетов клиента.
- Чистая кредитная история.
- Гражданство России. Некоторые банки дают кредиты и иностранным лицам, но все равно требуется документ о подтверждении официальной регистрации человека в РФ.
Остальные условия могут приниматься кредитной организацией самостоятельно.
Причины отказа
Получить положительное решение по кредиту на долевое приобретение сложно. И почти нереально оформить договор в некоторых случаях:
- Если покупатель не имел до сделки в собственности никакой части квартиры.
- Или же потенциальный покупатель уже владеет долей, но после покупки еще одной части помещение все равно не станет его собственностью полностью.
Это связано с тем, что долевая собственность имеет низкий уровень ликвидности.
Если у потенциального заемщика одна из таких ситуаций, то для получения необходимой суммы ему лучше будет попытаться оформить потребительский кредит. Но ставка по такому виду займа будет значительно выше. Другой допустимый вариант — предложить кредитной организации в качестве залогового имущества другую недвижимость, если такая есть во владении.
Коммунальные квартиры
Ипотека на долю в квартире выдается банками, если она берется для приобретения комнаты в коммуналке. Особенно если это помещение — последнее, то есть после выкупа которого собственник всей жилплощади будет единственный.
При этом должны соблюдаться условия:
- Жилое состояние помещения — комната должна быть пригодной для постоянного проживания в ней. Такие же требования относятся и к местам общего пользования в квартире: санузлу, коридору, кухне.
- В квартире должны быть все коммунальные удобства: канализация, водопровод, свет, отопление и прочие коммуникации.
- Размер жилой площади должен быть не менее (или равным) 12 кв. м.
- В доме, где находится указанная квартира, не должно быть деревянных перекрытий.
- Год постройки здания — не ранее 1970 года.
И еще одним условием, которое часто выдвигают банки при выдаче кредита на недвижимость, — соответствие жилья санитарным нормам (СанПиН).
Процедура выкупа
Схема проведения процедуры выкупа проста. Самый первый шаг — подбор варианта. Когда клиент определится с ним, то нужно будет проверить юридическую чистоту объекта.
Что нужно знать и на что стоит обратить внимание:
- В помещении не должны быть прописаны посторонние лица, особенно те, кто считается безвестно пропавшими (или умершими), а также лица, отбывающие наказание.
- Выбранный объект не должен находиться в аварийном доме.
- Если один из совладельцев квартиры не хочет давать нотариально заверенное согласие на отказ приобретения указанной части жилплощади.
- На квартире не должно быть никаких обременений.
Если все в порядке, можно начинать сбор документов для оформления ипотеки. Но перед этим желательно провести оценку приобретаемого имущества. Для этого понадобится:
- Паспорт продавца.
- Свидетельство о праве собственности указанной части жилья.
- Техпаспорт помещения.
- Домовая книга.
Услуги оценщика обычно оплачивает покупатель. Но в некоторых случаях расходы могут быть поделены между продавцом и потенциальным новым собственником.
Еще одно обязательное условие — оформление страховки на имущество. Эта часть расходов также либо делится между сторонами сделки, либо же полностью ложится на покупателя.
После сбора документации заключается договор о купле-продаже доли жилплощади, сведения об этом вносятся в Росреестр.
Обзор банковских предложений
Занять средства на покупку жилья можно в любом банке — разница будет только в условиях. То же самое касается и выдачи долевой ипотеки на часть квартиры.
Предоставляют такую услугу следующие банки:
- Русский ипотечный банк. Допускает выдачу денежных средств на покупку части жилья даже тогда, когда после заключения контракта объект не перейдет в полную собственность клиента. Размер кредита — от 1 млн рублей и выше. Первый взнос — минимум 250 тыс. рублей (25% от суммы займа). Период кредитования — до 25 лет. Ставка — от 14% и выше. Разрешается использовать материнский капитал. В этом случае сумма первоначального взноса может быть уменьшена.
- Газпромбанк. Выдает займы только на покупку последней части квартиры. Возможная величина кредита — не свыше 45 млн рублей на период до 30 лет. Первый взнос 15%. При выдаче кредита обращается пристальное внимание не только на техническое состояние здания в целом, но и на качество жилого помещения. Страховка обязательна.
- Россельхозбанк. В нем можно претендовать на заем со сроком погашения 25 лет и процентной ставкой от 12%. Первоначальный взнос обычно составляет ¼ часть кредита.
- Сбербанк. Ипотека на выкуп доли в квартире предоставляется на таких условиях: выдается только в случае покупки оставшейся части, длительность кредитования — до 30 лет, ставка — от 12%. Сумма, на которую может претендовать клиент, — от 300 тыс. рублей до 15 млн рублей. Однако сумма займа не может быть выше 80% от общей стоимости объекта. Допускает привлечение созаемщиков. Есть нюанс: в залог будет оформлена вся квартира целиком.
- Транскапиталбанк. Сумма допустимого займа — от полумиллиона рублей на срок до 25 лет с первичным взносом от 20%. Допускает привлечение созаемщиков. Обязательное условие — оформление страховки на жилплощадь, а если титульный заемщик старше 65 лет, понадобится заключение договора страхования его жизни и здоровья.
- ВТБ-24. Его условия во многом похожи на те, что предлагает Сбербанк. Но ставка в этом кредитном учреждении выше — от 13,5%.
- Зенит. На покупку жилья в Москве и области можно взять от 800 тыс. до 14 млн рублей. В других регионах эти показатели составят от 270 тыс. и до 10,5 млн рублей. Кредитная ставка — от 15%, первый взнос — 20% и более от суммы займа. Обязательное условие — оформление договора страхования, при отказе от которого ставка по кредиту будет увеличена сразу на 3%.
ТОП-20 актуальных предложений банков по долевой ипотеке:
Таким образом, получить кредит на приобретение не целой квартиры или дома, а только их части вполне реально. Хотя и есть некоторые нюансы в оформлении сделки.
Удобный онлайн-калькулятор для расчётов
Источник
