В силу ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путём выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
По смыслу ст. 807 Гражданского кодекса РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передаёт в собственность другой стороне (заёмщику) деньги или другие вещи, определённые родовыми признаками, а заёмщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Таким образом, договор займа не может служить основанием возникновения неденежного обязательства и, соответственно, из договора займа не может возникнуть обязанности застройщика по передаче Вам квартиры или иного объекта после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Вместе с тем, на практике такой способ привлечения денежных средств, как получение займа используется недобросовестными застройщиками.
При этом заключение договора займа, как правило,сопровождается заключением предварительного договора участия в долевом строительстве или устным обещанием застройщика заключить договор участия в долевом строительстве.
Схема, привлечение средств граждан через беспроцентный договор займа застройщику с последующим исполнением денежного обязательства путём передачи построенной квартиры в собственность, имеет признаки «притворности», поскольку «декларируемые» в договоре займа отношения фактически направлены на получение квартиры в собственность. Кроме того, в случае если в момент предоставления займа объект долевого строительства всё ещё находится в стадии строительства, дольщик не сможет точно проверить ни обременённость квартиры правами иных лиц, равно как и не получит законных инструментов востребования квартиры от застройщика (заёмщика). На практике встречались так же случаи возврата застройщиками денежных средств дольщикам без уплаты процентов. Подобная практика связана с отсутствием в рассматриваемой схеме какого – либо обеспечения передачи квартиры дольщику. По сути, изменение способа исполнения денежного обязательства и передача квартиры основаны лишь на доброй воле сторон.
В ряде случаев в обеспечение прав дольщика в рамках рассматриваемой схемы, между дольщиком и застройщиком, помимо договора займа, заключается предварительный договор купли – продажи. Однако, он так же не избавляет дольщика от части рисков и не гарантирует получения квартиры. К сожалению, отечественная практика строительства далека от точности швейцарских часов. Это подтверждается как неопределённостью сроков завершения строительства и массовыми случаями просрочек застройщиков, так и отличиями в фактических и проектных площадях квартиры. Всё это, как правило, служит основанием для последующих многочисленных споров.
Источник
Адвокат в Новосибирске — Новости — Адвокатская практика Спиридонова М.В. — Гражданские дела — Взыскание денежных средств, внесенных по договору займа в счет фактической оплаты по договору долевого участия в строительстве
Адвокат Спиридонов М.В.
16.12.2017
Взыскание денежных средств, внесенных по договору займа в счет фактической оплаты по договору долевого участия в строительстве
Долевое участие в строительстве – одна из наиболее острых правовых тем, волнующих широкие массы населения, это и «обманутые дольщики», срыв сроков передачи объекта строительства, «серые» схемы привлечения денежных средств и т.д. В виду всех этих острых проблем на сегодняшний день законодатель разрабатывает широкую реформу долевого строительства с включением в него банковского сектора. Возможно, нововведения ожидают нас в ближайшем будущем, но пока проблемы остаются, об одной из них и пойдет речь в настоящей статье.
Фабула дела
Ко мне за юридической помощью обратилась женщина, которая пояснила, что заключила договор долевого участия в строительстве с некой строительной фирмой. Объект долевого строительства – парковочное место. Одновременно с договором долевого участия в строительстве, между доверительницей и строительной фирмой был заключен договор займа, согласно которому доверительница перечислила (заняла) строительной фирме денежные средства в сумме, совпадающей с ценой объекта по договору ДДУ.
«Серая схема» взаимоотношений заключалась в том, что по договору ДДУ доверительница не вносила деньги, а приняты были деньги путем заключения указанного договора займа. То есть получалась такая схема, что доверительница занимает строительной фирме денежные средства в размере стоимости объекта строительства, а по моменту передачи объекта строительства между сторонами заключается соглашение о зачете взаимных требований, по которому строительная фирма обязательства по возврату займа засчитывает в счет обязательства дольщика по оплате объекта строительства.
Используя данную схему застройщик пытается защитить себя от санкций, предусмотренных ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в случае нарушения обязательств со своей стороны, а также пытается привлечь денежные средства до регистрации договора ДДУ, что невозможно сделать, если бы застройщик принимал оплату как того предусматривает названный закон.
Так было и в настоящем деле. В итоге доверительница деньги по договору займа внесла, а по договору ДДУ, соответственно, нет. Объект строительства не был возведен в установленные сроки, которые неоднократно переносились. Денежные средства по договору займа застройщик также не возвращал.
Основная цель в подобного рода спорах – это не остаться ни с чем. Так часто бывает, что дольщик расторгает договор ДДУ, взыскивает денежные средства, а в итоге остается ни с чем, так как денежных средств у застройщика нет, исполнять решение суда нечем. Поэтому по каждому делу, связанному с ДДУ, необходимо тщательно подходить к вопросу реальности получения возмещения и, исходя из этого, определять способ защиты нарушенного права.
Линия защиты
Для разрешения возникшей проблемы была избрана следующая позиция. Был подан иск не о взыскании денежных средств по договору займа (хотя это был бы самый простой способ, однако наверняка он не позволил бы реально вернуть денежные средства), а подан иск о взыскании денежных средств в рамках ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
При этом требования были мотивированы следующим образом. Договор займа фактически заключался с целью привлечения строительной компанией денежных средств по договору участия в долевом строительстве. Взаимосвязь договора участия в долевом строительстве и договора займа подтверждается тем, что эти договоры заключены единовременно, сумма, указанная в договоре участия в долевом строительстве, совпадает с суммой договора займа, номер договора участия в долевом строительстве и номер договора займа совпадают, указанный в договоре участия в долевом строительстве срок передачи объекта совпадает со сроком, на который предоставлен заем. Беспроцентность договора займа, совершенного с юридическим лицом, свидетельствует об отсутствии экономического интереса заемщика в заемных отношениях и подтверждает наличие иной цели в передаче денежных средств, а именно – инвестирование денежных средств в объект долевого участия в строительстве, указанный в договоре долевого участия.
В соответствии с ч. 3 ст. 3 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права, и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов, причиненных гражданину убытков.
Согласно п. 8 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домом и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013) к отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии с Федеральным законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Федеральном законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной названным Федеральным законом.
В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя. Судом также разрешается вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».
Таким образом, было мотивировано то, что денежные средства, внесенные по договору займа, фактически были внесены как оплата по договору долевого участия в строительстве. Данный способ защиты предусматривал возможность более широких маневров, так как доверительница могла поменять свои требования, в том числе и потребовать при определенных условиях признания за ней права собственности на объект незавершенного строительства, а также требовать повышенных процентов по ст. 395 ГК РФ в случае требования о взыскании денежных средств.
Итог по делу
Застройщик при рассмотрении дела в добровольном порядке вернул все денежные средства, перечисленные доверителем, а также в полном объеме компенсировал расходы за услуги представителя. Так как требования были добровольно удовлетворены, с нашей стороны последовал отказ от заявленных исковых требований.
Автор статьи – адвокат Спиридонов Михаил Владимирович
Подпишитесь на группу адвоката в ВКонтакте, чтобы не пропустить новые интересные статьи, получить краткую юридическую консультацию, ознакомиться со статьями и практикой по интересующим вопросам.
Поделиться статьей в социальных сетях
Количество просмотров статьи: 4 624
Источник
Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге
— Юридические консультации,
— Проведение сделок с недвижимостью,
— Составление исков, претензий и жалоб,
— Защита ваших интересов в суде.
Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!
+7-921-904-34-26
Насколько рискованным будет заём вместо договора долевого участия?
ДДУ – далеко не единственный вариант стать обладателем собственного жилья. Некоторые потребители предпочитают выбирать заём вместо договора долевого участия. Но если Договор долевого участия достаточно основательно защищен на уровне законодательства, то насколько рискован договор займа – знает далеко не каждый.
Первое, что следует учитывать при оценке такого риска – это то, что нельзя рассматривать абстрактный договор займа – нужно больше информации по конкретному случаю. Например, огромную значимость в этой ситуации приобретает изучение субъективного состава взаимоотношений. Поскольку скорее всего интересует этот вопрос именно физических лиц, юристы по недвижимости юридической консультации Законного Права подготовили несколько тезисов, полезных для гражданина.
Задайте вопрос, мы в онлайне!
1-я статья российского Федерального Закона 214 прописывает, что денежные средства гражданина могут быть привлечены для возникновения у этого гражданина права собственности на помещение не введенного в эксплуатацию здания только в трех случаях. Во-первых, это можно сделать на основании ДДУ. Во-вторых, это допустимо при посредстве жилищных сертификатов, которые выпускает строительная компания. Такие сертификаты и которые закрепляют право тех, кто их купил, на то, чтобы получить помещение от того, кто эти сертификаты выпустил. В-третьих, это можно сделать при помощи ЖСК или ЖНК.
Смысл 807-й статьи российского ГК позволяет в отношении договора займа сказать, что сторона-займодавец передает или денежные средства, или какие-то другие вещи другой стороне этого договора – заемщику. В свою очередь, эта другая сторона берет на себя обязательства вернуть либо точно такую же величину денежных средств, либо точно такое же количество этих же вещей – с сохранением их качества и рода. Именно поэтому стать основанием для того, чтобы появилось неденежное обязательство и возникла обязанность застройщика передать кому бы то ни было квартиру после того, как будут получены разрешительные бумаги на эксплуатацию постройки, договор займа просто не может.
Но это – в теории. Практика показывает, что некоторые недобросовестные застройщики таким способом деньги граждан все-таки привлекают. Чтобы это реализовать, заключение займового договора сопровождается заключением еще одного договора – предварительного ДДУ. Или же оно сопровождается высказанным только устно обещанием строительной компании, что вполне полноценный ДДУ в будущем обязательно будет заключен.
Насколько серьезно можно относиться к устным обещаниям строительной компании – едва ли нуждается в комментариях. А насколько рискованно заключение предварительного договора, мы уже неоднократно рассказывали в различных наших материалах. Именно поэтому можно точно сказать, что использовать заём вместо договора долевого участия будет намного более рискованным вариантом, заканчивающимся обычно проблемами для его участника.
Задайте вопрос, мы в онлайне!
+7-921-904-34-26 Юридические услуги в Санкт-Петербурге
Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:
Подробно
Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.
Источник
Ипотеку одобряют далеко не всем. Стоимость недвижимости и на первичном, и на вторичном рынке высокая, а доходы и кредитный рейтинг оставляют желать лучшего. В итоге, приходится или отказываться от мечты о собственной квартире, или выбирать долевое строительство. Оформить кредит на долевое строительство жилья куда проще: оно дешевле за счет длительного ожидания и отсутствия переплаты. Осталось разобраться, что за ФКУ готовы помочь дольщику и на каких условиях.
Деньги на строящееся жилье от Сбербанка
Предлагает получить заем на долевое строительство Сбербанк. Здесь подобное кредитование проходит по программе «Новостройки в ипотеку от 8,5%». Помимо покупки уже построенного жилья можно выбрать вариант подешевле – в еще не сданном доме. Главное, чтобы компания-застройщик была в списке аккредитованных агентств, полный список которых уточняется в офисе или на сайте «ДомКлик». Получение кредита на строящиеся апартаменты в Сбербанке сопровождается следующими преимуществами:
- срок завершения стройки не ограничивается;
- документацию можно предоставить в течение 90 дней после одобрения заявки;
- расчеты проводятся через Сервис безопасных расчетов от Сбербанка.
При желании заемщика заем выдается двумя равными частями. Первая половина кредита выплачивается после регистрации договора долевого участия. Оставшаяся сумма перечисляется позже, как правило, в течение 2 лет после заключения сделки и до подписания передаточного акта с застройщиком. Даты и размеры переводов фиксируются в документах. Кредитует Сбербанк дольщиков на следующих условиях:
- валюта – российские рубли;
- минимальная сумма – 300 тыс.;
- максимум – до 85% стоимости приобретаемой или закладываемой недвижимости;
- срок погашения – до 12 или 30 лет, в зависимости от выбранной программы;
- стартовый взнос – от 15% от кредита (если заемщик не подтвердил доход, то первый платеж составляет 50%);
- комиссия за выдачу займа – не предусмотрена.
Обеспечением выступают имущественные права на покупаемое жилье. Более того, заложенная собственность обязательно страхуется в пользу банка. Личное страхование заемщика осуществляется только в добровольно.
Получить кредит на долевое строительство в Сбербанке можно по программе «Молодая семья».
В Сбербанке можно оформить льготный ипотечный кредит по программе субсидирования до 7 и до 12 лет. В таких случаях ставка будет снижена до 8,5% и 9% соответственно. Базовые годовые по займу составляют 10,5%. Стоит понимать, что минимальные тарифы доступны только для зарплатных клиентов, оформивших сделку через сервис электронной регистрации и согласившихся на страхование. В иных ситуациях предусмотрены надбавки:
- +0,2% – если стартовый взнос составляет менее 20% от кредита;
- +1% – если заемщик отказывается от личной финансовой защиты;
- +0,3% – если у клиента нет зарплатной карты или подтверждения дохода с занятостью;
- +0,1% – если физлицо отказывается от сервиса электронной регистрации.
Что касается требований к будущему дольщику, то Сбербанк смотрит на возраст (21-75 лет), стаж (от 6 месяцев) и наличие российского гражданства. Из документов нужны паспорт, заявление-анкета, справка о доходах, трудовая и бумаги по приобретаемой недвижимости. Окончательный перечень лучше уточнить у сотрудника банка, так как многое зависит от выбранной программы кредитования.
Финансирование долевого строительства от Россельхозбанка
Готов помочь нуждающимся в новой квартире и Россельхозбанк. Деньги выделяются и на приобретение жилплощади по договору участия в долевом строительстве у Группы компаний «А101». При этом минимальная процентная ставка устанавливается на 2,55%. Низкий процент – не единственное преимущество, предлагаемое Россельхозбанка. Также ипотечное кредитование от данного ФКУ привлекает:
- отсутствием комиссий за обслуживание и выдачу кредита;
- возможностью выбора схемы расчета платежей (аннуитетная или дифференцированная);
- разрешением подтвердить доход справкой по форме банка;
- быстрым рассмотрением заявки – решение в течение 5 рабочих дней.
Чтобы взять заем на приобретение строящегося жилья у застройщика в Россельхозбанке, необходимо заполнить и отправить онлайн-заявку. При одобрении можно выбрать желаемый объект недвижимости, приехать в офис, получить окончательное положительное решение по ипотеке и подписать кредитный договор. Предоставляются деньги на следующих условиях:
- валюта – рубли РФ;
- стартовый взнос – от 15%;
- погашение – в течение 1-10 лет;
- сумма займа – от 100 тыс. до 60 млн.;
- обеспечение – залог;
- страхование – залог страхуется по желанию, а жизнь и здоровье заемщика – по желанию последнего;
- созаемщики – до трех человек, супруг – обязательно.
Итоговая процентная ставка будет зависеть от статуса заявителя, размера первоначального взноса, срока и суммы кредитования. На самые низкие годовые могут рассчитывать зарплатные и «надежные» клиенты, запрашивающие от 3 млн. на 1-5 лет и оплачивающие первый платеж от 50%. Максимальный процент в 6,3% устанавливается иным физическим лицам при займе до 3 млн. и погашением в течение 5-10 лет.
Чтобы претендовать на жилищный заем от Россельхозбанка, заемщик должен подходить по прописанным банком требованиям. Во-первых, ФКУ смотрит на наличие российского гражданства и прописки. Во-вторых, важно быть в возрасте 21-65 лет. В-третьих, необходим стаж, срок которого зависит от статуса заявителя. Так, «зарплатники» и люди с положительной кредитной историей должны проработать от 3 месяцев, пенсионеры со счетом в банке и остальные заявители – от полугода, граждане, ведущие ЛПХ – от года. При оформлении кредита банк требует следующие документы:
- заявление-анкету;
- общегражданский паспорт;
- СНИЛС;
- военный билет;
- копию трудовой книжки или договора;
- справку о доходах;
- бумаги о семейном положении заемщика.
Россельхозбанк предлагает заранее рассчитать стоимость займа на специальном калькуляторе. Достаточно отрегулировать курсором желаемые параметры ссуды: стоимость квартиры, срок кредита, первоначальный взнос, среднемесячный доход и способ погашения. Система учтет данные и предоставит приблизительный платеж и процентную ставку.
Источник
