Договор займа в тсж

Требуется ли согласие общего собрания членов ТСЖ на заключение договора займа, в котором ТСЖ выступает в качестве займодавца?

Если следовать нормам ЖК РФ формально, согласие общего собрания членов ТСЖ требуется, только если это специально предусмотрено уставом (позиция 1). Если же учитывать смысл закона и сущность деятельности ТСЖ, можно прийти к выводу, что такое согласие необходимо (позиция 2). Принимая во внимание риски невозврата суммы займа, правлению ТСЖ выгоднее заручиться согласием общего собрания членов товарищества.

Позиция 1. Согласно ст. 145 ЖК РФ к полномочиям общего собрания членов ТСЖ отнесено лишь принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов (пп. 6 п. 2). Про выдачу займов здесь не упоминается. В связи с этим не требуется решение общего собрания членов ТСЖ для заключения договора займа товариществом в качестве заимодавца. Иное может быть предусмотрено уставом ТСЖ (п. 3 ст. 145 ЖК РФ).

Судебная практика. Отсутствует.

Позиция 2. В силу п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа). Если в договоре займа установлен его срок, требовать досрочного возврата суммы займа нельзя (п. 1 ст. 810 ГК РФ) (исключение — целевой заем согласно п. 2 ст. 814 ГК РФ). Это значит, что ТСЖ теряет возможность распоряжаться денежными средствами, переданными взаем. Кроме того, саму передачу денежных средств в собственность заемщику следует рассматривать как распоряжение денежными средствами, которое осуществляется в соответствии с финансовым планом. Известен случай, когда суд признал недействительным договор займа, заключенный между управляющими организациями (Постановление ФАС ВСО от 27.08.2012 по делу N А19-16902/2011). Обоснованием было злоупотребление правом, выразившееся в передаче взаем денег, не являющихся собственностью займодавца, что нарушило законные интересы собственников помещений, РСО и подрядных организаций, которым данные средства должны были быть перечислены. Таким образом, чтобы права собственников помещений не были нарушены (а в силу пп. 5 п. 2 ст. 137 ЖК РФ это ключевое условие совершения товариществом сделок), взаем могут быть переданы только свободные денежные средства. А это обстоятельство может быть установлено только путем учета планируемой суммы займа в смете расходов, которая утверждается общим собранием членов ТСЖ.

Судебная практика. Отсутствует.

Н.Н. Максимова,

эксперт журнала

«Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение»

1 сентября 2013 г.

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 9, сентябрь 2013 г.

Оцените вопрос

В случае — председатель ТСЖ берёт кредит на свое имя на ремонт (реконструкцию и пр.) МК, а обеспечение этого кредита — МК-МОЖНО без решения собрания собственников?

Председатель ТСЖ по решению общего собрания собирает подписи на ремонт трещины в МК, за проект ремонта требуется около 240 тысяч. Говорит на счету ТСЖ денег нет. Каким образом будет проведен ремонт? Откуда деньги? Надо ли проект?

В 2008 году председатель ТСЖ без разрешения общего собрания и правления подписала договор на теплоснабжение в котором было разграничение балансовой принадлежности подводящих к дому труб. В результате 70 м трубы были переданы на баланс дома. Жильцы об этом узнали только год назад, когда образовалось задолженность около 1 млн руб. Неоднократные попытки отказаться от этой трубы ни чему не привели. В администрации города нет денег на инвентаризацию, но у жильцов (в основном пенсионеры) также нет возможности это все оплачивать (около 100 000 в год). Какой закон регулирует данную ситуацию? Какие шаги предпринять для разрешения данной ситуации?

Может ли председатель ТСЖ принимать решения (ремонт подъездов, озеленение, и т.д) без согласования с правлением ТСЖ. Спасибо.

Может ли председатель ТСЖ единолично распоряжаться средствами ТСЖ на счете в банке?

Публикации:

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Одолжить по-товарищески

«Консьержъ» продолжает подробное изучение вопроса о возможных вариантах получения кредита объединениями собственников жилья. В этом номере мы рассмотрим возможности, которые открывает перед ТСЖ взаимодействие с некоммерческой организацией «Фонд содействия кредитованию малого бизнеса». При беглом знакомстве с деятельностью фонда члены правления могут решить, что он не может оказать содействия товариществам собственников жилья, однако эксперты фонда рекомендуют не делать поспешных выводов.

Возможности измеряются потребностями

Действительно, фонд создан для поддержки малого бизнеса в Петербурге. А как мы знаем, ТСЖ не является субъектом предпринимательской деятельности. Этот факт, однако, не мешает товариществам создавать общества с ограниченной ответственностью или объединяться в потребительские кооперативы. Таким образом, обнаруживаются два возможных пути получения государственной помощи через средства фонда.
Рассмотрим первый. Коммерческой организации гораздо проще получить займ на нужды многоквартирного дома, нежели некоммерческой организации, какой и является ТСЖ. Поэтому эксперты финансового рынка рекомендуют создавать при товариществах общества с ограниченной ответственностью. Они могут вести некую хозяйственную деятельность (оказывать жилищные услуги), а в случае если ТСЖ срочно понадобятся деньги, на ООО можно будет оформить кредит. «При выдаче займа мы рассматриваем ООО и ТСЖ как аффилированную структуру, понимая, что их финансовые потоки и имущество взаимосвязаны. Таким образом, мы сознательно финансируем ТСЖ посредством ООО», – говорит заместитель директора НО «Фонд содействия кредитованию малого бизнеса» Анна Мелкишева. Одно из условий выдачи займа в данном случае – ведение хозяйственной деятельности вновь образованным ООО не менее трех месяцев. Именно поэтому об организации общества с ограниченной ответственностью следует позаботиться заранее.
Второй вариант получения финансовой поддержки – создание потребительского кооператива, что предполагает некую договоренность между несколькими ТСЖ. Принимая решение о выдаче займа, специалисты Фонда содействия кредитованию малого бизнеса будут рассматривать имущество и финансовое состояние конкретного товарищества в кооперативе – того, что претендует на получение средств.

Что нам это дает?

Помощь фонда заключается в предоставлении микрозаймов из собственных активов фонда (если деньги нужны быстро) и поручительстве по обязательствам перед кредиторами (если нужен кредит на большую сумму и не хватает залога).
Микрозаймы в размере от 50 до 600 тыс. рублей выдаются на срок от 3 до 12 месяцев. Процентная ставка по договору займа составляет 12% годовых, проценты начисляются на фактический остаток задолженности. Переплата по займу составит не более 6,6% в год. Займ до 100 тысяч рублей выдается под поручительство, свыше 100 тысяч – под залог.
В качестве залога можно рассматривать оборудование – уборочную технику, например. А если общего имущества нет, то фонд может рассматривать в качестве залога имущество третьих лиц – тех же участников созданного ООО или потребительского кооператива. Это может быть транспортное средство. «Для нас автотранспорт – лучший выход. Во-первых, он есть у большинства заемщиков, во-вторых, он наиболее ликвиден», – говорит Анна Мелкишева. Средства на текущих счетах ТСЖ не могут рассматриваться в качестве залога, но их стабильный среднемесячный остаток будет гарантом финансовой состоятельности и, следовательно, положительно повлияет на решение о выдаче займа.
В случае если товариществу требуется сумма, превышающая 600 тысяч, есть возможность получить поручительство фонда при оформлении банковского кредита. Известно, что именно отсутствие залога в большинстве случаев осложняет получение займа для ТСЖ. Фонд может дать поручительство на 50% от суммы залога. Представителю организованного при товариществе ООО достаточно обратиться в банк, заключивший соглашение с фондом, и высказать свое желание воспользоваться гарантией для получения кредита. После положительного решения о выдаче кредита банк направляет в фонд заявку на оформление поручительства. Срок рассмотрения заявки фондом – не более 3 дней. В случае принятия положительного решения заключается трехсторонний договор поручительства, и банк перечисляет кредит на расчетный счет заемщика.

О страхах

Что может остановить группу собственников, желающих получить займ на общие нужды дома? В первую очередь – боязнь, что в один из дней у ТСЖ не окажется средств на погашение займа. «Нужно не бояться, не сомневаться, а просчитывать, – советует Анна Мелкишева. – Мы проводим анализ финансовой деятельности ТСЖ за последний год и даем рекомендации, попутно выясняя риски. Не в интересах фонда вешать долг на товарищество, погасить который ТСЖ не под силу. Мы дадим и экономические, и юридические консультации. Собственники сами увидят ситуацию и примут решение о возможности займа». Не добавит уверенности заемщикам и долг перед ресурсоснабжающими организациями. На то есть причины – банки, выдающие кредиты товариществам, отсутствие долгов перед РСО обязательно указывают в списке требований, предъявляемых к заемщику. Фонд же регламентирует в качестве обязательного условия только отсутствие задолженности перед бюджетом. Ее быть не должно и обычно не бывает, потому что ТСЖ не облагаются большими налогами. Задолженность перед кредиторами (в т. ч. и перед РСО) допускается в пределах разумных сумм и сроков.

Наталья Жирылеева
«Консъержъ», 05.04.2011