1. Договор соципотеки и договор займа одинаковые по сути. В каждом из них есть тело кредита, процентная ставка и ежемесячные платежи. Разница между ними в том, что за в договоре соципотеки процент начисляется на невыкупленную площадь, а в договоре займа – на невыплаченный остаток займа.
2. Договор займа заключается для выплаты задолженности по договору соципотеки.
3. После заключения договора займа квартира переходит в собственность плательщика. Сразу после этого можно зарегистрировать собственность в регпалате с обременением в пользу ГЖФ.
4. Ставки ссудного процента по договорам соципотеки одинаковые и составляют 7% годовых. Для молодых семей -12,9%.
5. И при договоре соципотеки и при договоре займа сохраняется право на получение государственной поддержки в размере 200 000 руб. в случае рождения ребенка («детские деньги»), гарантированное нам постановлением КМ РТ от 02.08.2007 № 366 «О дальнейших мерах по реализации Закона Республики Татарстан от 27.12.2004 № 69-ЗРТ «О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан» (в редакции постановления КМ РТ №847 от 12.10.2011 г.). Конкретно – пункт 7: «Если после принятия на учет у семьи рождается ребенок, у нее возникает право на государственную поддержку (направляемую на оплату стоимости жилого помещения) на сумму 200 тыс.рублей, но не более стоимости неоплаченной части жилого помещения на момент рождения ребенка».
6. Материнский капитал (в 2013 г. составит 408 960 руб.) можно использовать только при наличии свидетельства о праве собственности на квартиру, что возможно только при заключении договора займа. При перечислении пенсионном фондом денег будут списаны все начисленные, но еще не выплаченные проценты как за досрочное погашение (см. п. 9). Остальная сумма пойдет на погашение тела займа.
7. Плюсы и минусы договора займа:
+ возможность использовать материнский капитал;
+ квартира переходит в собственность плательщика и, соответственно, не начисляется оплата за наём жилого помещения);
+ общая переплата по договору займа существенно ниже, чем по договору соципотеки.
Например, при сумме займа 1 млн. руб. на 240 месяцев переплата по договору займа составит 700 тыс. руб., по договору соципотеки – 1 млн. 200 тыс. руб.
– наличие штрафных санкций за просрочку платежа (0,5% от суммы просрочки в день);
– в случае просрочки платежа более 30-ти дней или неоформления закладной на квартиру ГЖФ может потребовать уплаты всей суммы займа и всех процентов по графику.
8. Плюсы и минусы договора соципотеки:
+ отсутствие штрафных санкций за просрочку платежа.
– нельзя оформить материнский капитал;
– высокая переплата.
9. Досрочное полное погашение. В этом случае ГЖФ справедливо и совершенно законно потребует доплаты. Дело в том, каким образом начисляются проценты по договору займа.
Введем два понятия – проценты начисленные и проценты по графику.
Проценты начисленные – это 7/12% от невыплаченной части займа ежемесячно.
Проценты по графику – это сумма процентов, которую нам предлагает заплатить ГЖФ.
Итоговые суммы процентов начисленных и процентов по графику за весь срок займа равны.
Разница в распределении процентной нагрузке по месяцам.
Если бы мы платили как обычно (т.е. как полагается по Гражданскому кодексу), то суммы процентных выплат были бы самые высокие в первом триместре кредита.
По графику наибольшая процентная нагрузка приходится на последний триместр займа, т.е. ГЖФ начисляет проценты, но держит их в уме предлагает нам их оплатить потом, в конце займа. Это выгодно, т.к. темп инфляции опережает процентную ставку по займу, и через, скажем, 10 лет выплаты сильно обесценятся.
Таким образом, при досрочном погашении ГЖФ потребует уплатить проценты, которые были начислены, но не выплачены заемщиком. Общая сумма переплаты при этом не увеличится.
Законное обоснование – постановление пленума Высшего арбитражного суда №147 от 13.09.2011 г., определившее, что при досрочном погашении займа сумма процентов должна быть пересчитана. Кто сомневается –https://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=120495
10. Платежи сверх графика. Если платить с опережением, сумма переплаты должна снижаться. По графику в файле XLS, предлагаемому на личной странице сайта ГЖФ, если вносить платежи с опережением, сумма переплаты возрастает. Это неправильно. Видимо, файл недоработан и содержит ошибки в формулах. Сумма переплаты по договору займа не может увеличиваться при платежах строго по графику, а тем более при досрочном погашении, а может только снижаться.
11. Почему переплата по договору соципотеки выше чем по договору займа?
Причина в том, как выкупается тело кредита. Если проанализировать ипотечные платежи и преобразовать их в кредитные, то получается, что наибольшая процентная нагрузка приходится на первые 2 года платежей. Тело кредита при этом не только не погашается, а даже растет. Это значит, что придя закрывать долг, например, через 2 года, можно узнать, что сумма, которую следует закрыть, не только не ниже, а выше первоначальной невыкупленной части квартиры.
Источник
1.
Что такое социальная ипотека?
Социальная ипотека — это одна из городских программ по улучшению жилищных условий, по которой москвичи, состоящие на жилищном учете, могут приобрести жилое помещение, находящееся в собственности Москвы, по льготной стоимости. При этом можно использовать как собственные средства, так и заемные.
Выкупная стоимость жилья определяется в соответствии с методикой расчета, утвержденной Правительством Москвы, и зависит от его расположения, технических характеристик, наличия у семьи права на льготы при предоставлении жилого помещения и от того, как долго она состоит на жилищном учете. В итоге приобрести жилье можно по цене, существенно ниже рыночной (в 4 раза и более), она приближена к себестоимости.
Если жилое помещение, которое приборетается с помощью социальной ипотеки, признано требующим ремонта, из бюджета города Москвы может быть выплачена денежная компенсация.
2.
Кто может претендовать на социальную ипотеку?
Приобрести жилье с использованием социальной ипотеки могут те, кто встал на учет как нуждающиеся в улучшении жилищных условий (то есть все, кто встал на жилищный учет до 1 марта 2005 года).
3.
Какое жилье можно приобрести?
Вы можете приобрести жилье из тех вариантов, что вам предложит Департамент городского имущества Москвы.
Главное условие — общий размер имеющейся у вас жилплощади после улучшения жилищных условий не должен быть меньше нормы предоставления — 18 квадратных метров на каждого человека, указанного в учетном деле. Норма предоставления может быть и больше, но не может превышать следующие значения:
- на одного человека — 40 квадратных метров (если жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру);
- на семью, состоящую из супругов, — однокомнатная квартира площадью до 44 квадратных метров;
- на семью, состоящую из 2 человек, не являющихся супругами, — двухкомнатная квартира площадью до 54 квадратных метров;
- на семью из 3 человек, в составе которой есть супруги, — двухкомнатная квартира площадью до 62 квадратных метров;
- на семью из 3 человек, в составе которой нет супругов, — трехкомнатная квартира площадью до 74 квадратных метров;
- на семью из четырех или 5 человек — жилое помещение площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения может быть увеличен не более чем на девять квадратных метров);
- на семью из 6 и более человек — жилое помещение (жилые помещения) площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения (жилых помещений) может быть увеличен не более чем на девять квадратных метров).
Обратите внимание, если у вас или членов вашей семьи есть право самостоятельного пользования жилым помещением или частью жилого помещения, его размер вычитается из нормы предоставления.
При этом если в семье есть больной, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в квартире (или доме) должна быть отдельная изолированная комната.
Заселение разнополых членов семьи (за исключением супругов) в одну комнату допускается только с их согласия.
4.
Есть ли какие-то льготы?
Да. Есть льготы для семей с детьми. Они могут претендовать на:
- списание 30% от выкупной стоимости приобретаемого у города Москвы жилого помещения — если на момент заключения договора у них есть трое и более детей либо ребенок-инвалид;
- однократное списание 30% от указанной в договоре купли-продажи выкупной стоимости приобретенного у города Москвы жилья — если в период действия договора купли-продажи с рассрочкой платежа у них родились (были усыновлены) третий ребенок или последующие дети либо один из детей был признан инвалидом. При этом размер списания не может превышать остатка невыплаченной стоимости жилого помещения.
5.
Как взять социальную ипотеку?
- Подайте заявление и документы на внесение изменений в учетное дело. В заявлении вам нужно выбрать способ (форму) обеспечения жилыми помещениями — социальную ипотеку. Подписать его должны все заявители и члены их семьи.
- При необходимости представьте документы для перерегистрации. Эта процедура проводится не реже чем раз в 5 лет. Также ее обязательно проводят не менее чем за год до принятия решения о предоставлении жилья и непосредственно перед принятием такого решения. Это нужно, чтобы удостовериться, что у вас сохранились основания состоять на жилищном учете. Обычно процедура проводится без участия очередников. Но в случае необходимости вас могут попросить представить недостающие документы.
- Выберите жилье. После того как в ваше учетное дело будут внесены изменения, Департамент городского имущества (в соответствии с очередностью) направит вам по почте уведомление с предложением трех вариантов жилых помещений на выбор. Вам нужно будет осмотреть их (существует график показа жилья), а затем уведомить Департамент о принятом всеми членами вашей семьи решении. Если жилые помещения вас не устроят, подбор жилых помещений переносится на следующий год.
- Оплата. После издания распоряжения о предоставлении жилого помещения и утверждения выкупной стоимости вам необходимо принять решение о выборе оплаты предоставленного жилого помещения:
- с использованием только собственных денежных средств;
- с использованием ипотечного кредитования и (или) средств материнского (семейного) капитала, и с возможностью оплаты части выкупной стоимости за счет собственных средств.
- В случае необходимости обратитесь в банк. Банк, предоставляющий ипотеку, вы можете выбрать самостоятельно. Дождитесь официального положительного решения банка о выдаче кредита в размере, необходимом для покупки жилья у города с учетом оплаты части его стоимости за счет личных средств. Также вы можете использовать средства материнского капитала.
- Заключите договор купли-продажи с Департаментом городского имущества. Для этого вам необходимо представить заявление (оно подписывается заявителями и членами их семьи на личном приеме) и пакет документов в любой центр госуслуг «Мои документы».
- Оформите право собственности.
Любое ваше обращение в Департамент городского имущества регистрируется, в результате чего ему присваивается номер. С его помощью вы можете проверить статус обращения на mos.ru.
6.
Можно ли оставить за собой старое жилое помещение?
Да, если вы приобрели жилье с использованием социальной ипотеки в дополнение к имеющейся жилплощади (в этом случае норма предоствления на семью складывается из уже имеющейся жилплощади и приобретенной).
В остальных случаях старое жилое помещение вам придется освободить в течении месяца после регистрации права собственности на предоставленное жилое помещение. Те люди, которые проживали с вами по постоянной регистрации, но не были включены в ваше учетное дело на жилищном учете, также должны освободить ранее занимаемое жилое помещение, с обязательным условием регистрации по месту жительства в предоставленном жилом помещении.
7.
У меня остались вопросы. Куда обратиться?
Инструкция носит справочный характер и ориентирована на большинство пользователей. Для того чтобы узнать, что делать именно в вашей ситуации, обратитесь за консультацией:
- на прием в службу одного окна Департамента городского имущества Москвы. На консультацию можно предварительно записаться на mos.ru.
- на горячую линию Департамента городского имущества по телефону +7 (495) 777-77-77. Профильные специалисты консультируют граждан по жилищным вопросам в соответствии с расписанием. На общие вопросы специалисты справочной службы отвечают ежедневно.
Чтобы определить, каким способом вы можете улучшить свои жилищные условия, вы также можете воспользоваться онлайн-сервисом Департамента городского имущества Москвы. Также вы можете ознакомиться с другими инструкциями mos.ru об улучшении жилищных условий.
Источник
Социальная ипотека — это государственный проект, направленный на обеспечение жильем социально не защищенных россиян и очередников, которые стоят на очереди по 10 и больше лет и никак не могут получить жилье. Кто может воспользоваться этой программой? Какие документы для этого нужны? Как получить социальный ипотечный кредит? Какие плюсы и минусы есть у социальной ипотеки?
Для начала напомним еще раз, чем отличается социальная ипотека от коммерческой . Главное отличие — льготная стоимость жилья. Кроме того, преимущество социальной ипотеки в том, что существуют дополнительные гарантии банка и правительства. Банк обязан проверить «чистоту» квартиры, застраховать жизнь заемщика и саму квартиру, а также сохранить процентную ставку до конца действия кредита.
Кредит по социальной ипотеке можно получить максимум на 28,5 лет с процентной ставкой в 7% годовых. Можно взять кредит без первоначального взноса. Жилье под социальную ипотеку возводится по городскому заказу и продается городом. Поэтому стоимость квадратного метра приобретаемого жилья, даже с учетом ее дифференциации в зависимости от стажа очередника, в 2-2,5 раза ниже рыночной цены.
На этом все прелести социального кредита заканчиваются и дальше начинаются…
Ипотека в новостройке
Трудности получения социальной ипотеки
К сожалению, получить социальный кредит могут далеко не все желающие. Стать участниками программы социального ипотечного кредитования могут быть только сотрудники бюджетных организаций, молодые семьи, но основная целевая аудитория программы, это очередники, признанные нуждающимися в улучшение жилищных условий и имеющий низкий уровень доходов, не позволяющий им приобрести квартиру или воспользоваться банковскими коммерческими ипотечными программами.
Для того чтоб получить право воспользоваться социальной ипотекой, необходимо принадлежать к одной из вышеуказанных категорий граждан, имеющих право на участие в специальных федеральных и местных льготных программах. Для очередников одним из условий получения социальной ипотеки является нехватка жилой площади (менее 18 кв. м на каждого члена семьи).
Кроме требований по программе ко всем участникам социального ипотечного кредитования свои условия выдвигают и банки, которые сотрудничают с властями и выдают ипотечные кредиты в рамках госпрограммы.
Основные требования банков — это гражданство, регистрация и продолжительность трудового стажа, а также необходимость обязательного ипотечного страхования за свой счет.
Как подать заявление?
Заявления от граждан для постановки на учет, как нуждающихся в улучшении жилищных условий по социальной ипотеке, принимаются в администрациях районов по месту постоянной регистрации и жительства. Там же сотрудники администрации помогут участникам программы социальной ипотеки произвести предварительные расчеты по первоначальному взносу, размерам и сроку кредита , а также рассчитать объем ежемесячных платежей.
Список документов для участия в программе социальной ипотеки зависит от того, к какой категории принадлежит гражданин, претендующий на льготный кредит .
Для того чтобы подать заявление на участие в программе социального ипотечного кредитования необходимо будет собрать первый пакет документов. Для граждан, претендующих на роль очередников он состоит из
а) заявления, подписанного всеми совершеннолетними членами семьи;
б) копий паспортных данных всех членов семьи (две страницы: главная с фото и со штампом регистрации);
в) копий свидетельств о рождении всех детей;
г) справка о составе семьи по месту регистрации (срок действия справки — 1 месяц);
д) копии свидетельства о браке (или о расторжении брака);
е) справок из БТИ на всех взрослых членов семьи (для женщин дополнительно — справка на девичью фамилию) об отсутствии недвижимости (действительна 2 месяца);
ж) cправки из регистрационной палаты об отсутствии недвижимости (на всех членов семьи заявителя, для женщин дополнительно на девичью фамилию, действительна 60 дней);
з) копий страховых свидетельств пенсионного фонда;
и) справок о доходах всех членов семьи заявителя за 12 месяцев;
к) копий документов о недвижимости (если справка из БТИ, регистрационной палаты покажет наличие недвижимости у кого-то из членов семьи заявителя).
Заявление будет рассмотрено в течение 15 рабочих дней (3 недели), после чего гражданин признается нуждающимся в улучшении жилищных условий и достойным социальной ипотеки, если, конечно, в документах не найдется что-то противоречащее программе. После этого заявителю выдается справка установленного образца для участия в программе, которая действительна в течение 5 месяцев.
Что дальше?
Получив необходимую справку и собрав второй пакет документов, который уже потребует банк, можно подавать заявление на социальную ипотеку в банк.
После получения займа и заключения сделки купли-продажи квартиры необходимо подать документы о получении ипотечного кредита и заключенной сделке в региональное отделение министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства. После этого будет заключен договор на перечисление сумм компенсации и с этого момента должно начаться, непосредственно, само перечисление средств на погашение процентов по социальному ипотечному кредиту.
На первый взгляд все не так сложно, однако, эта сбор внушительной кучи бумаг отнимет массу времени. И уж само собой, не стоит все делать в последний момент, учтите, что госорганы, выдающие те или иные документы могут потребовать от вас еще каких-нибудь справок, так что процесс затянется на несколько дней. Например, чтобы получить выписку из домовой книги, нужно для начала предъявить копию финансово-лицевого счета, а для тех, кто проживает в домах ЖСК это дополнительная проблема, так как бухгалтерия ЖСК, выдающая этот документ, зачастую работает пару-тройку часов в неделю.
Таким образом, покупка квартиры с помощью социальной ипотеки складывается из трех слагаемых: государственные субсидии, непосредственно ипотечный кредит и личные денежные средства заемщика.
подписываемся!!!
Всем спасибо! Не забываем ставить лайки, подписываться и репостить!!!
Больше информации на моем сайте kredit-nsk.co
Источник