Два года назад наша компания дала заем контрагенту под залог имущества. Пришел срок возвращать деньги, но кризис подкосил нашего клиента и рассчитаться по займу он не в состоянии. Поэтому он предложил нам вернуть долг двумя способами: либо продать заложенное им имущество и вырученными от продажи деньгами погасить задолженность, либо передать предмет залога в собственность нашей компании. Я решила разобраться, какой из этих вариантов подойдет нам больше и какие налоговые последствия нас ожидают в каждом из этих случаев.
ПРОДАЕМ. У кредитора сумма от продажи предмета залога не будет облагаться ни НДС, ни налогом на прибыль.
Сначала вариант с продажей меня насторожил. А вдруг должник продаст имущество, а вырученные деньги отправит на сторону. В итоге задолженность по займу останется, а предмета залога уже не будет. Оказалось, что волновалась я зря. Дело в том, что продать заложенное имущество мы можем и самостоятельно как залогодержатели. По общему правилу продажа залога проходит через торги – пункты 1, 2 статьи 350 Гражданского кодекса РФ, пункт 1 статьи 89 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229ФЗ. А движимое имущество по соглашению с залогодателем компания-залогодержатель имеет полное право и сразу продать на сторону – статья 28.1 Закона РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1. Цена продажи устанавливается либо по соглашению сторон, либо судом, если не удастся прийти к обоюдному согласию.
После продажи полученная сумма пойдет в счет погашения займа, поэтому облагать ее налогом на прибыль компании не придется – подпункт 10 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ. До продажи заложенного имущества его собственником остается залогодатель, поэтому все доходы от реализации имущества возникнут именно у него – статья 249 Налогового кодекса РФ.
По этой же причине платить НДС с продажи также будет заемщик – собственник залога, а не кредитор – подпункт 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ. Подтверждает такую позицию определение ВАС РФ от 23 января 2008 г. № 15617/07.
Кстати, если стоимость проданного имущества не полностью покроет сумму выданного займа, то компания сможет обратиться в суд для взыскания недополученной суммы с должника. Если взыскать задолженность не удастся, то организация спишет ее на убытки. Но только после того, как остаток задолженности будет признан безнадежным – пункт 2 статьи 266 Налогового кодекса РФ. Об этом напомнили и чиновники в письме Минфина России от 13 февраля 2009 г. № 03-03-06/1/63.
Если же выручка от продажи превысит сумму долга по займу, то оставить у себя излишек у компании не получится. Все лишнее надо будет вернуть бывшему заемщику. Такая обязанность предусмотрена в пункте 4 статьи 350 Гражданского кодекса РФ. Это, пожалуй, единственный минус данного варианта. Но что если имущество все-таки не продавать, а оставить себе: ведь в нашей деятельности оно тоже может сгодиться?!
ОФОРМЛЯЕМ В СОБСТВЕННОСТЬ.
Движимое имущество сразу может перейти в собственность кредитора .
Недвижимость, пока она является залогом, как мы уже выяснили, может быть продана только с торгов – статьи 56, 59 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ. Поэтому, чтобы не доводить дело до торгов, а сразу оставить недвижимость себе, необходимо расторгнуть договор залога и заключить новое соглашение. Это может быть отступное или обычный договор продажи с последующим зачетом взаимных требований по договору займа.
С движимым имуществом все гораздо проще. Можно напрямую предусмотреть в договоре залога условие о том, что если заемщик вовремя не вернет долг, то предмет залога автоматически перейдет в собственность кредитору. Сделать это позволяет статья 28.1 Закона от 29 мая 1992 г. № 2872-1.
Передача имущества в обоих случаях будет считаться реализацией, поскольку здесь присутствует переход права собственности. Это значит, что заемщик должен будет выставить кредитору счет-фактуру и начислить НДС с реализации. Кредитор такую операцию должен рассматривать как обычную покупку, то есть он сможет взять НДС к вычету, а стоимость полученного имущества списать в расходы или амортизировать.
Еще советы.
Выбираем выгодный вариант
Ирина ПРОНИНА, главный бухгалтер ООО «ОКЕАН»:
– Какой вариант выгоднее, это должна решать сама компания с учетом всех конкретных обстоятельств. Например, если заложенное имущество действительно может принести компании пользу, а не будет висеть мертвым грузом, то она может выбрать второй вариант как менее затратный по времени, ведь не придется устраивать торги или искать покупателей, договариваться о цене и пр. Зато при осуществлении первого варианта можно «сэкономить» некоторую сумму, если торги дважды будут объявлены несостоявшимися. Ведь если это произойдет – торги дважды провалятся, то кредитор получит право оставить залог у себя и при этом оценить его ниже начальной цены, правда не более чем на 10 процентов от этой величины. Такая возможность предусмотрена в пункте 6 статьи 350 Гражданского кодекса РФ. То есть если изначально стоимость имущества будет установлена на уровне задолженности по договору займа, то кредитор при провале торгов оставит у себя имущество, кроме того, получит право взыскать с должника еще 10 процентов от суммы займа.
Мария АНТОНОВА, заместитель главного бухгалтера по налоговому учету ОАО НПО «ЦНИИТМАШ»:
– В плане налоговой нагрузки оба варианта погашения займа за счет залога для компании-кредитора равнозначны. Все обязательные налоговые платежи – и НДС, и налог на прибыль – возникают у должника. Вместе с тем хочу отметить такой момент. Если предмет залога достаточно ликвидный, то есть его легко реализовать, то организации может быть более выгодно сначала оформить имущество в собственность, а потом уже самостоятельно его продать. При этом если сумма от продажи имущества будет больше, чем сумма по договору займа, то возвращать излишек уже никому не придется. В заключение добавлю, что претендовать на заложенное имущество кредитор может в тот же день, когда должник обязан был погасить долг, но не сделал этого – пункт 1 статьи 348 Гражданского кодекса РФ. Исключение составляют случаи, прямо предусмотренные в договоре залога или в законодательстве.
Статья напечатана в журнале «Семинар для бухгалтера» № 10, 2009
Источник
Родственник обратился в агентство недвижимости и взял займ 800 тыс руб., заложил квартиру.
Рыночная цена квартиры 1 млн 900, согласно договору 1 млн 250.
Несколько платежей просрочил. По договору кредитор имеет право в случае просрочки досрочно потребовать возврат займа, что он и сделал.
Прилагаю документы (договор ипотеки, договор займа, претензия) https://yadi.sk/d/vERya0Nh3VBute
Вопросы:
1. По договору значит ли что в случае возврате займа в мае (в договоре до 22 июля 2018), заемщик обязан выплатить проценты и за июнь, и за июль?
2. В случае погашения долга, какие документы требовать от кредитора после выплаты суммы с процентами и пени?
3. В обоих договорах по 4 стр., а в фото на обороте документов указано, что страниц 3, ошибка или коварство черных риэлтеров?
В общем боимся выплатить большой долг и все равно потерять квартиру и не понимаем размер оставшегося долга.
02 Мая 2018, 21:47, вопрос №1984576
Игорь
Уточнение клиента
Документы
Договор иДоговор ипотеки.pdfпотеки.pdf
Договор Договор займа.pdfзайма.pdf
ПретенПретензия.pdfзия.pdf
02 Мая 2018, 22:56
Уточнение клиента
Договор заключен между физическими лицами
02 Мая 2018, 23:40
1400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (5)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Добрый день
1. По договору значит ли что в случае возврате займа в мае (в договоре до 22 июля 2018), заемщик обязан выплатить проценты и за июнь, и за июль?
По условиям вашего договора вы якобы не можете досрочно вернуть займ без согласия кредитора, но это условие незаконно. поскольку:
Статья 810. Обязанность заемщика возвратить сумму займа
Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заемщиком-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата. Договором займа может быть установлен более короткий срок уведомления займодавца о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно.
Так что если откажутся погашать долг при досрочной уплате, вы можете подать на них в суд
2. В случае погашения долга, какие документы требовать от кредитора после выплаты суммы с процентами и пени?
Справку о погашении задолженности, потом вам совместно с кредитором нужно подавать заявление о прекращении залога. Если же кредитор по каким-то причина не захочет этого делать — подавать в суд на снятие обременения и прекращение залога
Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке
1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
3. В обоих договорах по 4 стр., а в фото на обороте документов указано, что страниц 3, ошибка или коварство черных риэлтеров?
Нумерация пунктов договоров сходится, так что по всей вероятности это просто ошибка
В общем боимся выплатить большой долг и все равно потерять квартиру и не понимаем размер оставшегося долга.
Вам главное погасить долг и иметь при этом документальное свидетельство его погашения. Если платежи переводятся безналично — иметь выписку о переводе займодавцу всей суммы займа.
После этого все ваши обязательства по договору будут исполнены, следовательно, даже в случае противодействия займодавца, вы сможете снять залог через суд
получен
гонорар 30%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Добрый вечер, Игорь.
1. По договору значит ли что в случае возврате займа в мае (в договоре до 22 июля 2018), заемщик обязан выплатить проценты и за июнь, и за июль?
Игорь
Несмотря на то, что у Вас в договоре стоит запрет на досрочный возврат, по закону Вы можете вернуть займ, предупредив займодавца не менее чем за 30 дней. При этом проценты за неиспользованные месяцы платить не нужно.
Статья 810 ГК РФ Обязанность заемщика возвратить сумму займа
Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заемщиком-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата. Договором займа может быть установлен более короткий срок уведомления займодавца о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно.
Федеральный закон от 21.12.2013 N 353-ФЗ
«О потребительском кредите (займе)»Статья 11. Право заемщика на отказ от получения потребительского кредита (займа) и досрочный возврат потребительского кредита (займа)
4. Заемщик имеет право вернуть досрочно кредитору всю сумму полученного потребительского кредита (займа) или ее часть, уведомив об этом кредитора способом, установленным договором потребительского кредита (займа), не менее чем за тридцать календарных дней до дня возврата потребительского кредита (займа), если более короткий срок не установлен договором потребительского кредита (займа).
6. В случае досрочного возврата всей суммы потребительского кредита (займа) или ее части заемщик обязан уплатить кредитору проценты по договору потребительского кредита (займа) на возвращаемую сумму потребительского кредита (займа) включительно до дня фактического возврата соответствующей суммы потребительского кредита (займа) или ее части.
Но это при условии, если Вы брали кредит не для предпринимательских целей.
получен
гонорар 40%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Игорь, здравствуйте!
1. По договору значит ли что в случае возврате займа в мае (в договоре до 22 июля 2018), заемщик обязан выплатить проценты и за июнь, и за июль?
Да, об этом четко прописано в пункте 5.1.9 Договора.
2. В случае погашения долга, какие документы требовать от кредитора после выплаты суммы с процентами и пени?
В п.2.3. написано, что обязательство считается исполненным в день получения средств. Как я понял в договоре не указано каким образом Займодавец должен получить средства, т.е. может быть как наличным, так и безналичным путем.
Самый лучший вариант -это безналичный. Фактически достаточной составить доп. соглашение, акт сверки, либо документ, который подписан Вами, где будет отражение расчета погашение суммы основного долга, процентов и пеней+ что все обязательства погашены.
Ч. 1. ст. 807 ГК РФ По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
3. В обоих договорах по 4 стр., а в фото на обороте документов указано, что страниц 3, ошибка или коварство черных риэлтеров?
Скорее всего техническая ошибка.
В общем боимся выплатить большой долг и все равно потерять квартиру и не понимаем размер оставшегося долга.
В данном случае, если Вы погасите задолженность, то обратить залог в свою пользу не смогут. Главное исполнить обязательства по договору займа.
Статья 348. ГК Р Ф Основания обращения взыскания на заложенное имущество
1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
2. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
3. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
4. Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Санкт-Петербург
Здравствуйте, Игорь.
Я бы рекомендовала вам ответить на претензию и указать на то, что просрочка составляет несколько платежей и вы погасите задолженность (указать примерный срок).
1. По договору значит ли что в случае возврата займа в мае (в договоре до 22 июля 2018), заемщик обязан выплатить проценты и за июнь, и за июль?
Согласно п. 3.1.1.возврат суммы займа производится в срок не позднее 22 июля 2018 г. Заемщик вправе произвести досрочное погашение суммы займа только с письменного согласия Займодавца.
Соответственно — следует, что принять досрочное погашение это право Займодавци и скорее всего он не даст согласие на досрочное погашение (это на его усмотрение) и тогда необходимо будет платить проценты и за июнь и за июль согласно графику.
Конечно данный пункт вы можете оспорить на основании ст. 810 ГК РФ. Тогда проценты за июнь и июль платить не нужно.
Статья 810 ГК РФ Обязанность заемщика возвратить сумму займа
Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заемщиком-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата.Договором займа может быть установлен более короткий срок уведомления займодавца о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно.Федеральный закон от 21.12.2013 N 353-ФЗ
2. В случае погашения долга, какие документы требовать от кредитора после выплаты суммы с процентами и пени?
Если оплата вносится наличными — то необходимо потребовать расписку о погашении займа (о возврате суммы займа), если безналичным перечислением — вам необходимо сохранить платежное поручение либо чек. Также вы вправе попросить у Заимодавца акт сверки, подтверждающий, что обязательство по оплате вами исполнено.
3. В обоих договорах по 4 стр., а в фото на обороте документов указано, что страниц 3, ошибка или коварство черных риэлтеров?
Это не страшно. Поскольку экземпляры должны быть идентичны. Скорее всего это просто опечатка.
Оплатите долг, потребуйте документы, и тогда можете не волноваться, на квартиру не будет обращено взыскание.
С уважением,
Воробьева Зоя Викторовна
получен
гонорар 30%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте!
1. По договору значит ли что в случае возврате займа в мае (в договоре до 22 июля 2018), заемщик обязан выплатить проценты и за июнь, и за июль?
Игорь
да, обязан
16. В случаях, когда на основании пункта 2 статьи 811, статьи 813, пункта 2 статьи 814 Кодекса займодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (статья 809 Кодекса) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договоромдолжна была быть возвращена.
{Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 (ред. от 24.03.2016) «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» {КонсультантПлюс}}
2. В случае погашения долга, какие документы требовать от кредитора после выплаты суммы с процентами и пени?
Игорь
справку о полном погашении кредита. а также надо будет снять залог недвижимости с их сотрудником.
3. В обоих договорах по 4 стр., а в фото на обороте документов указано, что страниц 3, ошибка или коварство черных риэлтеров?
Игорь
опечатка
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
