Максим Астапов
Адвокат (Адвокатская палата г. Москвы)
специально для ГАРАНТ.РУ
Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки. В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.
Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.
Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры
Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок. Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже. По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику. Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается. Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.
ПРИМЕР
Из апелляционного определения Московского городского суда от 8 апреля 2015 г. по делу № 33-11521:
«Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа». В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.
Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры
Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.
ПРИМЕР
Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:
«А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО «АКБ Московский областной банк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.».Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.
Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям
Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.
ПРИМЕР
Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 июня 2015 г. по делу № 33-20328:
«В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: <…> для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере <…>, в то время как она имела намерение получить заем в сумме <…>». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.
Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна. Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи. Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.
Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа
Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости»).
Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.
ПРИМЕР
Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:
«В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире. Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры». Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано. Собственность осталась в руках кредитора.
Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.
ПРИМЕР
Из апелляционного определения Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12 мая 2016 г. № 33-728/2016:
«В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…».
Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения».Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.
О способах судебной защиты
Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику. Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
«Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…».
И в п. 88 того же Постановления:
«Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…».
Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.
В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» соответственно).
В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.
Документы по теме:
- Гражданский кодекс Российской Федерации
- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Читайте также:
Как получить компенсацию морального вреда при нарушении застройщиком своих обязательств
Закон о защите прав потребителей применяется и в отношениях между дольщиком и застройщиком. Так, при нарушении последним своих обязательств дольщик вправе обратиться в суд за компенсацией морального вреда. Однако использовать эту возможность нужно с умом. В своей авторской колонке руководитель практики «Защита дольщиков» Татьяна Маслова расскажет, какие нюансы следует учесть при обращении в суд с таким требованием.
Источник
В России рынок кредитов, выданных физическим лицам, переживает сложный период. Просрочки стали настолько массовым явлением, что почти каждый 5й кредит выплачивается с нарушением графика. Максимальная доля просрочки по кредитным картам — 25%.
На втором месте находятся потребительские необеспеченные кредиты — 20%. Не всегда нарушение графика возникает по объективным причинам, но часть из них заемщики действительно не в состоянии вернуть. Бробанк разузнал, как выкупить свой долг у банка, законна ли такая операция и как коллекторы перекупают кредиты.
Почему банки перепродают долги заемщиков
Банк России контролирует уровень просроченной задолженности по кредитам, которая накапливается у каждого кредитно-финансового учреждения. Если показатель будет превышать допустимые пределы, это может стать поводом для отзыва лицензии на осуществление банковской деятельности.
Переуступка долгов по кредитам называется цессией. Правила ее проведения регламентированы в Гражданском Кодексе РФ в статьях 388-390. По закону передача прав по долгам физических лиц разрешена другим организациям с лицензий Центробанка или третьим лицам.
Чтобы не остаться вообще без денег по проблемным долгам банки продают их коллекторским агентствам. Но, в определенных ситуациях, продажа просроченного кредита происходит не юридическому лицу, а обычному гражданину, который изъявил желание выкупить долг у кредитора.
Банки не переуступят:
- кредиты с поручительством, залогом или ипотеку;
- застрахованные займы, выплаты по которым покрывают сумму долга.
Продают долги с разным сроком задолженности — от 3 месяцев до 1-1,5 лет. Период зависит от политики банка-кредитора. При этом важное условие, что заемщик полностью прекратил выплаты за этот период.
Инициатива Минэкономразвития
Министерство экономического развития РФ выдвинуло инициативу предлагать покупку долгов у банка самим заемщикам. Причем должникам отдано приоритетное право, им предложение должно поступать до того как оно будет направлено в коллекторские агентства.
Также в инициативе предусмотрена возможность заемщиков выкупить свои долги в любой момент даже после перепродажи просроченного кредита. Сделку можно будет провести за двойную цену выкупа. А если будет выявлено, что должнику банк вообще не предлагал приобрести собственную задолженность, то можно будет купить свою просрочку за половину уплаченной стоимости.
Банковский сектор такими предложениями был шокирован. По мнению специалистов это станет серьезным нарушением в балансе между интересами заемщиков и кредиторов. Цена, которую платят коллекторы в десятки раз ниже самой задолженности. Поэтому, если дать должнику право выкупить долг за такую стоимость, то им захотят воспользоваться все.
После наступившей реакции банкиров, Минэкономразвития занял оборонительную позицию. Замглавы ведомства И. Торосов проинформировал, что в данный период механизм будет пересмотрен с учетом интересов всех сторон. Чтобы не возникало злоупотреблений ни со стороны заемщиков, ни со стороны банковского сектора.
Процедура перепродажи кредита
Банку для продажи просроченного кредита не требуется согласие заемщика, если он длительное время не производит никаких выплат. Такое правило соблюдается, когда долг перепродают другому банку или агентству с лицензией. При переуступке физическому лицу понадобится согласие заемщика. Это новшество введено с января 2019 года. Но, чтобы избежать дополнительных неудобств, банки включают право передачи долга в кредитные договора. Поэтому чаще всего разрешение должника при переуступке просрочки не нужно.
Как только кредитный отдел банка выносит решение, что шансы вернуть выданные средства ничтожно малы, финансовое учреждение начинает процедуру продажи безнадежного долга. Такой процесс называется цессия, где цессионарий — получатель долга — это юридическое или физическое лицо.
Чаще всего банки передают долги коллекторским агентствам целыми пакетами. В этом случае цена по просроченным кредитам мизерна, по сравнению с суммой сформированной задолженности. Она колеблется от 1 до 10% от суммы долга. То есть за пакет кредитов в 1 000 000 рублей кредитор может запросить 10 000 — 100 000 тысяч. При этом банкам фактически неважно, кто произведет выкуп безнадежных долгов — агентство или физическое лицо. Главная цель — выручить хоть минимальную сумму от продажи повисшей задолженности и уменьшить объем просрочки на собственном балансе.
Выкупить самому или найти представителя
Прийти в банк и запросить выкуп своего просроченного кредита заемщик однозначно не сможет. Это законодательно запрещено. Также личное обращение должника может насторожить банк, потому что такое поведение показывает, что у заемщика есть деньги и возможности выплачивать кредит.
К процедуре выкупа долгов самими заемщиками банки прибегают при отзыве лицензии. Такие организации, как говорят клиенты, предлагают должникам вариант покупки просроченного кредита через посредника — родственника, коллегу под 20-50% от суммы.
Этапы выкупа задолженности
Выкуп долга по кредиту у банка третьим лицом состоит из таких этапов:
- Представитель должника подает в банк заявление, где указаны его ФИО, паспортные данные заемщика, номер и дата кредитного договора. Образец заявления на выкуп долга содержит просьбу о переуступке новому цессионарию права взыскания с должника средств по договору цессии.
- При согласии банка представителю должника и заемщику приходят уведомления о смене держателя кредиторской заложенности. Представитель должника становится цессионарием. Банк получает заранее оговоренную сумму выкупа за просроченный кредит. Это фиксированная стоимость или процент от сформированной кредиторской задолженности.
- Цессионарий заключает с банком договор о переходе права на взыскание долга. В тексте соглашения между банком и новым держателем задолженности обязательно указывают, что кредитор с этого момента не имеет претензий к бывшему должнику. Теперь требовать возврат средств по задолженности с заемщика может только цессионарий.
Важно! Банк аннулирует все штрафы и неустойки в тот момент, когда долг был передан цессионарию. Заемщик может получить справку, что в этом кредитном учреждении он ничего не должен.
Такие же этапы предусмотрены для сделки при переуступке права банка коллекторскому агентству. Если возвращать долг через него, то сумма останется такой же, какая была сформирована в кредитном учреждении на момент продажи. Меняется только кредитор и его реквизиты. Но к коллекторам предъявляется жесткое требование — они не вправе ухудшить положение заемщика по выкупленному долгу.
Новый держать кредиторской задолженности сам решает все вопросы с должником и то, каким образом заемщик будет рассчитываться. При использовании схемы с «личным» представителем, цессионарий может вообще «простить» задолженность. Такое решение допускает Гражданский Кодекс РФ. Поэтому, если удастся договориться с банком, то можно выкупить просроченную задолженность за 10-70% от суммы. Если поторговаться, то можно сойтись на 30-40%.
Нюансы участия в аукционе
Банки не разглашают информацию о том, долги каких заемщиков будут проданы на аукционе. Чаще всего до торгов доходят самые безнадежные задолженности. Те кредиты, по которым можно вернуть хоть какой-то процент, кредиторы перепродают через свои базы данных.
В интернете встречаются предложения «выкупим ваш кредит» или «перекупка кредитов». Их размещают организации посредники, банковские брокеры, антиколлекторские агентства и юристы, которые специализируются на подобных услугах. Если речь идет о крупной сумме, то есть смысл обратиться к ним. За посредничество придется заплатить фиксированный тариф или процент от долга. Но при этом удастся сэкономить существенную сумму, которые смогут истребовать коллекторы или суд.
Преимущества выкупа долга через своего представителя
Кроме того, что коллега или родственник может «простить» заемщику сумму долга, очевидны дополнительные выгоды для должника:
- освобождение от выплаты штрафов и пеней;
- возможность избежать общения с коллекторскими агентствами;
- исправление кредитной истории — в Бюро кредитных историй перестает поступать информация о просрочке, что постепенно улучшает кредитный рейтинг, при условии, что последующие обязательства будут исполняться своевременно;
- возможность избежать судебных разбирательств по взысканию долгов;
- меньший период восстановления кредитного рейтинга, чем при работе через коллекторское агентство.
Некоторые банки самостоятельно предлагают проблемным должникам найти цессионария и выкупить долги, даже без отзыва лицензии или банкротства. Эта информация встречается на некоторых тематических форумах. Если клиент находит подходящего представителя и возвращает в банк до 20-50% в счет закрытия долга, то кредитор прекращает начисление неустоек и закрывает долги.
Такая практика возможна даже на этапе досудебного разбирательства. Нередко издержки на передачу дела в суд и его ведение для банка более обременительны и затратны, чем выкуп долга под меньший процент. Тем более что оговоренную сумму финансовая организация получает сразу. Если заемщик дает свое согласие на разрешение конфликтной ситуации на выдвинутых банком условиях, следует обязательно получить справку об отсутствии обязательств перед кредитором и убедиться в отзыве дела из суда.
Источник