Александр Долбунов
Мастер
(1018)
11 лет назад
Да про риски все объяснили вам правильно, а как застраховаться не посоветовали. Значит так:
можно в договоре купли продажи указать сумму 1 млн. руб. как и хочет продавец, его понять можно, налог то платить не хочется, соответственно и расписку он даст на 1 млн. руб . как в договоре,
заклчить с ним договор на неотделимые улучшения (дорогостоящая отделка, встроенная кухня, и тд) на оставшуюся сумму. Расписка будет на оставшуюся сумму.
Если вдруг договор рассторгается, то он должен вернуть 1 млн. по купле продаже и оставшуюся сумму по договору неотделимых улучшений на то они и неотделимые, что с собой их не заберете, ну и в договоре указать, что в случае рассторжения не по вине Покупателя средства полученные обязуется вернутть в течение _____
Александр Н
Просветленный
(43186)
11 лет назад
Единственное, что можно сказать точно, что продавец не хочет платить налог с продажи. Потому как при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 3-х лет продавец должен заплатить налог 13 % с суммы ПРЕВЫШАЮЩЕЙ 1 млн. руб.
& @HDPEu &
Гуру
(2505)
11 лет назад
Договор купли продажи можно в течении полугода расторгнуть, или попасть на какой нибудь подводный камень, по которому договор признают не действительный. Вы получаете по договору свои деньги, а по расписки, будите деньги получать долго и упорно, и вероятний всего не получите. и факт мошенничества доказать будет сложно. даже если докажут. Я по такой схеме 3,5 года бьюсь, 2,5 милиона выбиваю, и не копейки не получил из имущества у товарища ни чего, А нас таких 8 человек и потерпевшие прибовляются, сумма иска растет и тишина . Вот и думайте!
Галина Пустовалова
Просветленный
(28558)
11 лет назад
Если Вы не использовали своё право на налоговый вычет при покупке квартиры, то это Вам не выгодно, т. к. налоговый вычет предоставляется 13% с 2млн. руб. что составляет 260тыс. руб. Если использовали, то это делается чтобы не платить продавцу налог, т. к. квартира менее 3-х лет в собственности и так делают, если на это согласен покупатель.
эксперт по вопросам недвижимости
Гений
(65747)
11 лет назад
риск — очень дольшой! представте, что продавец после выполнения всех формальностей через суд сможет расторгнуть договор?
какие деньги его обяжут вернуть вам? указанные в договоре куплипродажи. остальные, вам придется доказывать, что вы не помогали ему укрыть от налогообложения эту сумму. кстати эта сумма может быть конфискована . смотрите законы!
Александр
Знаток
(268)
11 лет назад
Чтобы застраховать себя от возможных в этом случае рисков (расторжение договора, «непризнанка»), есть два реальных способа:
1.Составление сторонами договора займа денег на особых условиях, согласно которому покупатель (займодавец) дал продавцу (заемщику) сумму составляющую разницу в долг. В случае отчуждения квартиры «требование» о возврате денег утрачивает свою силу (вступает в силу отменительное условие) , а при вынесении судебного решения о признании по инициативе продавца сделки недействительной (отлагательное условие, при чём не известно наступит оно или нет) , продавец обязуется вернуть сумму займа. Подписание подобного договора (на что, кстати, продавцы идут крайне неохотно) должно происходить в присутствии двух свидетелей со стороны покупателя, чтобы в дальнейшем не признать этот договор притворным в соответствии со ст. 170 ГК РФ. Правильное оформление договора займа денег на особых условиях, практически гарантирует покупателя от подобных мошенничеств.
2.Часто продавец отказывается подписать договор займа денег на особых условиях, мотивируя это тем, что покупатель может потребовать возврата денег по займу и при добросовестном исполнении продавцом своих обязательств. Компромиссным решением является «просроченный займ» . То есть договор займа (причём простой, а не с особыми условиями) составляется на полную стоимость квартиры (три миллиона рублей, например) , но задним числом. При этом продавец (заёмщик) якобы не может расплатиться, и в обеспечение своих обязательств он отчуждает в пользу покупателя (займодавца) квартиру по основному договору купли-продажи. При этом стороны составляют соглашение об исполнении по просроченному договору займа, чем последний и прекращается.
P.S. Вторая схема на мой взгляд предпочтительней, и отработана не раз и не два.
Источник
Мы хотим приобрести коммунальную квартиру с использованием ипотеки.
В квартире 5 собственников, у одной из них комната с обременением-ипотека (970 тыс.). Ипотеки в разных банках. Наша одобрена от Сбербанком, но для получения нужно снять обременение.
Наш риэлтор предлагает сначала заключить нотариальный договор займа с собственницей обремененной комнаты, по которому мы передаем ей 970 000 р. наличными, и она снимает обременение. А займ закрывается после завершения сделки. Затем заключается предварительный договор и выход на сделку. В случае срывы предусматриваются штрафные санкции для этой собственницы, которые мы сможем взыскать в суде, если будут задержки с выплатой денег обратно.
Ходили к юристам, те советуют просто составить сразу предварительный договор, где всё детально зафиксировать: кто продает, кому и для чего выплачиваются деньги и др. Мотивируют это тем, что предварительный договор имеет большую силу в суде, и что лучше как можно раньше включить в процесс остальных собственников.
Нам важно купить квартиру, а не получить проблемы с 1 комнатой в коммуналке. Но и в случае наступления этих проблем хотелось бы обезопасить себя заранее. Как лучше поступить в данной ситуации и как минимизировать риски?
12 Ноября 2018, 23:29, вопрос №2164841
Игнатий, г. Санкт-Петербург
Уточнение клиента
Ответ нашего менеджера Сбербанка на вопрос, что нужно для оформления такой ипотеки: Гасите ипотеку в Дельтакредит банке, снимаете обременение с объекта недвижимости, затем составляете договор купли-продажи, собираете документы на одобрение объекта недвижимости для оформления ипотеки
13 Ноября 2018, 20:17
1200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (4)
получен
гонорар 33%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Добрый день
Наш риэлтор предлагает сначала заключить нотариальный договор займа
Этот вариант слабее всех, поскольку заемщик совершенно не обязан будет полученные от вас деньги направлять на погашение своего долга. Даже если заключить договор целевого займа, то все равно велик риск не возврата, если заемщик поведет себя недобросовестно
которые мы сможем взыскать в суде,
Получить судебное решение вы сможете, а вот получить исполнение — не факт
Сам по себе договор займа формально никак не будет связан с обязателсьтвами заемщика по вашей сделке с квартирой, следовательно инструментов принуждения у вас будет не достаточно
те советуют просто составить сразу предварительный договор
Так в самом деле лучше
В предварительном договоре можно прописать, например, что деньги собственнику. у кого заложена доля, будут уплачены не ему лично, а будут направлены непосредственно на его ипотечный счет в погашение его долга, после чего он обязуется принять меры для снятия обременения
Конечно риск недобросовестного поведения все равно есть, его полностью исключить нельзя, но так у вас будет больше инструментов судебного удовлетворения в случае спора
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Мотивируют это тем, что предварительный договор имеет большую силу в суде
По предварительному договору можно понуждать уклоняющуюся сторону к совершению сделки, чего договор займа вам совершенно не дает
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, Игнатий.
В первую очередь о рискованности такой процедуры.
В случае срывы предусматриваются штрафные санкции для этой собственницы, которые мы сможем взыскать в суде, если будут задержки с выплатой денег обратно.
Не факт, что Вы вообще сможете взыскать с неё эти деньги, не то, что штрафные санкции. Она вообще может оказаться в будущем неплатежеспособной, инициировать процедуру банкротства и долг с неё просто спишут.
Ходили к юристам, те советуют просто составить сразу предварительный договор, где всё детально зафиксировать: кто продает, кому и для чего выплачиваются деньги и др. Мотивируют это тем, что предварительный договор имеет большую силу в суде, и что лучше как можно раньше включить в процесс остальных собственников.
Игнатий
Несмотря на то, что вся эта цепочка действий, начиная с передачи ей денег — не является предметом предварительного договора купли-продажи, я полагаю, что, действительно, лучше прописать всё письменно и именно в договоре.
Статья 429 ГК РФ Предварительный договор
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
получен
гонорар 33%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте! Договор займа Вас никак не защитит Ваши интересы и не будет способствовать заключению сделки в случае недобросовестности продавца. Однозначно предварительный договор. В нём Вы сможете прописать все усовия, в том числе обязательства стороны, которая получит денежные средства. При этом деньги лучше не передавать наличными, а сразу в договоре указать счёт, на который перечисляются ипотечные платежи. Кроме того, на основании предварительного догвора Вы сможете обратиться за понуждением к исполнению его условий на основании ст. 429 ГК РФ:
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
То есть, Вы будете вправе требовать уже не возврат денег, которых может и не быть, а получение имущества — комнаты.
получен
гонорар 34%
Бюро безопасности недвижимости, г. Москва
Игнатий, если Вы хотите быть уверены, что не останетесь без денег и без квартиры — не связывайтесь ни с распиской/договором займа, который предложил риелтор. ни с предварительным договором. То, что написали уважаемые коллеги про предварительный договор — всё правильно и обоснованно. НО!!! Все забывают о том, что нужно учесть еще два факта:
1. Преимущественное право по ст. 250 ГК РФ.
допустим, что этот вопрос решаемый
2. И наконец самая большая проблема:
о каком предварительном договоре, а точнее о признании права собственности или о понуждении заключить основной договор на эту комнату может идти речь, когда на комнате залог!!! Если залог не будет снят, Вы через суд ничего не добьетесь, кроме решения о взыскании с неё тех средств, что Вы внесли по предварительному договору. Но, как и писалось ранее — получить решение это еще не значит получить деньги.
В примере могу описать так: Вы заключаете предварительный договор, передаете ей деньги, а она не вносит их в счет погашения долга по ипотеке. Вот просто не вносит и всё. Даже, если Вы в кассе банка с ней будете стоять — Вы сделать ничего не сможете. Я понимаю, что не все такие продуманные аферисты, чтобы провернуть такую схему, но и застраховаться от этого Вы не сможете. К примеру почитайте про такого афериста Махутова из Одинцово — какие только фокусы он не устраивал, чтобы завладеть недвижимостью.
Лично мое субъективное мнение: полностью оградиться от возможного мошенничества у Вас получится только договорившись с банками. Любая схема, где продавцы получат от Вас деньги раньше, чем Вы станете собственником — для Вас несет огромные риски.
С банками возможно получится решить вопрос, если расчеты будут через аккредитивный счет согласно параграфу 3 главы 46 ГК РФ
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
В силу ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путём выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
По смыслу ст. 807 Гражданского кодекса РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передаёт в собственность другой стороне (заёмщику) деньги или другие вещи, определённые родовыми признаками, а заёмщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Таким образом, договор займа не может служить основанием возникновения неденежного обязательства и, соответственно, из договора займа не может возникнуть обязанности застройщика по передаче Вам квартиры или иного объекта после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Вместе с тем, на практике такой способ привлечения денежных средств, как получение займа используется недобросовестными застройщиками.
При этом заключение договора займа, как правило,сопровождается заключением предварительного договора участия в долевом строительстве или устным обещанием застройщика заключить договор участия в долевом строительстве.
Схема, привлечение средств граждан через беспроцентный договор займа застройщику с последующим исполнением денежного обязательства путём передачи построенной квартиры в собственность, имеет признаки «притворности», поскольку «декларируемые» в договоре займа отношения фактически направлены на получение квартиры в собственность. Кроме того, в случае если в момент предоставления займа объект долевого строительства всё ещё находится в стадии строительства, дольщик не сможет точно проверить ни обременённость квартиры правами иных лиц, равно как и не получит законных инструментов востребования квартиры от застройщика (заёмщика). На практике встречались так же случаи возврата застройщиками денежных средств дольщикам без уплаты процентов. Подобная практика связана с отсутствием в рассматриваемой схеме какого – либо обеспечения передачи квартиры дольщику. По сути, изменение способа исполнения денежного обязательства и передача квартиры основаны лишь на доброй воле сторон.
В ряде случаев в обеспечение прав дольщика в рамках рассматриваемой схемы, между дольщиком и застройщиком, помимо договора займа, заключается предварительный договор купли – продажи. Однако, он так же не избавляет дольщика от части рисков и не гарантирует получения квартиры. К сожалению, отечественная практика строительства далека от точности швейцарских часов. Это подтверждается как неопределённостью сроков завершения строительства и массовыми случаями просрочек застройщиков, так и отличиями в фактических и проектных площадях квартиры. Всё это, как правило, служит основанием для последующих многочисленных споров.
Источник
