Залог недвижимого имущества как вариант обеспечения кредита очень популярен не только у кредитных компаний, но и среди простых граждан. Только представьте, ежедневно происходят 1000 подобных сделок, но вы не найдете человека, который захочет одолжить вам денег «за красивые глаза». Вам понадобится залог. Именно займ под залог недвижимости между физическими лицами станет предметом данной статьи.
Основные понятия
Стороны договора займа
Сторонами договора займа между физическими лицами выступает заимодавец (тот, кто передает денежные средства) и заемщик (тот, кто просто обязан вернуть денежные средства в срок, иначе он потеряет недвижимое имущество, отдаваемое в залог). Заключить подобный договор вправе любые физические лица, даже иностранные граждане и лица без гражданства.
Требования к залоговой недвижимости
В качестве залога выступает недвижимость, к которой относятся частные дома, коттеджи, таунхаусы, земля, комнаты, даже гаражи и недостроенная недвижимость. Требования к имуществу, подпадающему под залог, волен устанавливать сам заимодавец. Например, он может потребовать, чтобы недвижимость не была ветхой, аварийной, чтобы дом не стоял в плане на снос. Также потенциальный инвестор не сможет по закону дать кредит на долю в недвижимости, если право собственности на нее не подтверждено документально. Поэтому неприватизированную квартиру заложить нельзя.
Ну и, конечно, нельзя отдавать под залог недвижимое имущество, на которое наложен арест.
Документы для заключения договоров
Согласно закону договор залога подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно оплатить госпошлину (сейчас это 2000 руб.), заказать выписку из ЕГРН об объекте недвижимого имущества и правах на него и обратиться в Росреестр с пакетом документов. В нем должны быть: паспорта сторон, договоры займа и залога, выписка из ЕГРН, квитанция о полной оплате госпошлины. Также нужно составить совместное заявление сторон. Для регистрации обременения требуется правоустанавливающий документ, справки из БТИ, выписка из домовой книги, акт и распоряжение о перепланировке (если она проводилась), нотариально заверенное согласие супруга и заверенная копия свидетельства о браке.
Для подписания самого договора залога приготовьте паспорта обеих сторон и основной договор займа. Договор залога должен включать сведения о недвижимом имуществе: точный адрес, технические данные и цену. Для установления стоимости недвижимости воспользуйтесь услугами оценщика. Прочая информация берется из справок БТИ и документа о праве собственности на недвижимость.
Оформление договора займа под залог недвижимости между физическими лицами
Кредитный договор (договор займа) между сторонами, которыми выступают физические лица, может быть заключен в устной или письменной форме. Но закон требует письменной формы для тех договоров, прописанная сумма в которых превышает 10 МРОТ. Строго говоря, в этот момент мы перестаем говорить о займе, и начинаем именовать такой договор кредитным. Но особой ошибки тут не будет, речь идет исключительно о юридической терминологии, а не смысле.
Договор может быть возмездным и безвозмездным (то есть беспроцентным). Кредитор получит выгоду, если в договоре указан процент за пользование кредитом. Но по закону отсутствие этого пункта вовсе не говорит нам о том, что этот договор безвозмездный. Договор займа может быть беспроцентным, только если сделка между людьми происходит на сумму не более 50 МРОТ. Тогда строка о безвозмездности в договоре будет лишней.
Содержание договора займа
В договоре займа между физлицами нужно указать следующую информацию: ФИО заимодавца и заемщика, их паспортные данные идата рождения, адрес регистрации и проживания; предмет договора. В этот момент необходимо внести специальные дополнительные условия по договору, как то: расписку, сроки возврата долга, проценты.
Далее нужно указать права и обязанности сторон данного договора, а также ответственность (штраф или пеня) за просрочку или ненадлежащее хранение заложенного имущества; сроки вступления в силу и окончания договора, реквизиты и подписи сторон договора. К договору займа обязательно составляется договор залога. Последний действует, пока есть договор займа. Недействительность договора займа повлечет недействительность договора залога.
Важные подробности:
- Залог недвижимого имущества между физлицами регулируется законом об ипотеке.
- Предмет залога должен находиться в собственности у залогодателя.
- Обременение на предмет залога регистрируется по заявлению сторон.
- Взыскание на предмет залога накладывается по решению суда.
- Излишки стоимости недвижимости после ее продажи возвращаются заемщику.
Взыскание на заложенную недвижимость
Залогодержатель может применить судебный или внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога по следующим основаниям:
- обязательства по договору не выполняются полностью или нарушен срок;
- при заключении договора залога, залогодатель письменно не предупредил залогодержателя о том, что залог уже обременен другим залогом, правом пожизненного пользования, арендой и т.д.;
- залогодатель неправильно хранит имущество и возник риск утраты предмета залога;
- других, предусмотренных Законом «Об ипотеке».
Обычно для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество нужно решение суда. Так как стороны договора являются физическими лицами, исковое заявление должно подаваться в районный суд по месту нахождения предмета залога (недвижимости).
Также существует внесудебный порядок обращения взыскания на недвижимость под залогом. Он применяется, если стороны нотариальный договор займа, обеспечением по которому выступает договор залога, и обращение взыскания на заложенную недвижимость проходит по исполнительной надписи нотариуса, а не по решению суда.
Итак, резюмируем: займ под залог недвижимости между физическими лицами предполагает именно недвижимость, которая стоит дороже 10 МРОТ, а значит, вы вряд ли подпадете под норму закона об устном порядке заключения договора, его нужно будет заключить в письменном виде. Имущество, предлагаемое в залог, должно быть приватизированным, не под арестом, не быть аварийным или ветхим. И, конечно, главное: соблюдайте сроки выплаты по кредиту, и вы вернете свое заложенное имущество в целости!
Источник
Залог как способ обеспечения денежных займов широко распространен не только среди финансовых организаций, но и среди обычных граждан. Каждый день совершаются тысячи сделок, однако не каждый человек готов одолжить деньги просто так (особенно если речь идет о крупной сумме).
Вместе с этим не так-то просто найти и поручителя, поэтому люди вынуждены закладывать автомобили, недвижимость и другое ценное имущество.
Требования к сторонам заключаемого договора
Сторонами договора заема являются заимодавец (тот, кто передает деньги или вещи) и заемщик (соответственно, должник). Заключать договор займа могут любые физические лица, ограничений здесь никаких нет.
Российское законодательство не запрещает выступать в роли заемщика или заимодавца иностранным гражданам или лицам без гражданства.
Ограничения лишь накладываются на некоторые юридические лица (например, кредитные учреждения и микрофинансовые организации), которые должны иметь лицензию или числиться в госреестре МФО. Однако в данной статье речь пойдет только о физических лицах.
Чаще всего в качестве залога используется движимое и недвижимое имущество. К недвижимости относятся земельные участки, дома, коттеджи, квартиры, комнаты, гаражи, а также объекты незавершенного строительства и т. д.
Заимодавец вправе устанавливать свои требования к залоговому имуществу. Так, например, не каждый человек согласится предоставлять деньги под ветхие, аварийные или планируемые под снос дома. Могут возникнуть проблемы и с долевой недвижимостью.
Заложить можно только ту недвижимость, право собственности на которую подтверждается документально. Таким образом, залог неприватизированной квартиры не представляется возможным.
Ответственный квартиросъемщик не является собственником, а чтобы им стать, имущество нужно приватизировать. Нельзя закладывать и запрещенное имущество.
Понять данное определение поможет пример:
Иванов А. А. заключил договор займа под залог квартиры, расположенной по адресу ХХХХ. К договору займа составляется дополнительный документ – договор залога. Если в этом самом договоре залога прописано, что квартира по адресу ХХХХ не может быть использована для последующего залога, значит, она состоит под запрещением.
Если данного условия нет, квартира может стать предметом последующего залога. При этом требования залогодержателей удовлетворяются по очереди (т. е. последний залогодержатель получит деньги только после погашения первого долга).
Какие сведения необходимо предоставить
Согласно законодательству договор залога подлежит обязательной регистрации в ФРС. Без осуществления данной процедуры договор будет считаться незаключенным.
Для регистрации нужно собрать пакет документов, включающий:
- заявление от залогодержателя и залогодателя (для нотариально заверенного договора заявление подается одним из участников сделки);
- квитанция об оплате госпошлины;
- договор залога в трех экземплярах;
- правоустанавливающий документ (договор дарения, приватизации, купли-продажи, документ о наследовании и т. д.);
- справки из БТИ;
- доверенность (при подаче документов представителем);
- выписка из домовой книги;
- если проводилась перепланировка – оригиналы распоряжения и акта о перепланировке;
- дополнительные документы для залогодателя (если имущество приобреталось по договору купли-продажи, мены или ренты): нотариально заверенное согласие мужа или жены на заключение договора залога; нотариально заверенная копия свидетельства о браке (или расторжении брака + оригинал справки из ЗАГСА); нотариально заверенное заявление о том, что на момент приобретения имущества залогодатель в браке не состоял (для неженатых или незамужних).
Для составления самого договора залога нужны паспорта залогодержателя и залогодателя, так как в документе указываются паспортные данные сторон.
Необходимо иметь на руках основной договор займа, так как в договоре залога также прописываются обеспечиваемые требования. Договор залога содержит всю информацию о закладываемом объекте, а именно: адрес, технические данные и стоимость.
Для определения стоимости квартиры можно воспользоваться услугами оценочной компании, остальные сведения берутся из документа о праве собственности и справок БТИ.
Как правильно оформить документы
Договор займа между двумя физическими лицами может быть оформлен в устной или письменной форме. Однако здесь есть некоторые ограничения: в соответствии со статьей 808 ГК РФ устно можно заключить договор, только если его сумма не превышает 10 МРОТ.
Для всех гражданско-правовых обязательств один МРОТ равен 100 рублям. Получается, что договор заема на 1000 рублей (и более) всегда оформляется в письменном виде.
Договор заема между физическими лицами бывает возмездным и безвозмездным.
Заимодавец приобретает выгоду, если в документе указан размер процентов за пользование займом. Однако отсутствие данного пункта еще не говорит о том, что договор является беспроцентным.
Договор займа может быть беспроцентным в следующих случаях:
- если сделка совершается между двумя физлицами на сумму, не превышающую 50 МРОТ (или 5000 рублей). Тогда прописывать в документе фразу о том, что займ является безвозмездным, не обязательно;
- если предметом договора стали вещи, определяемые родовыми признаками (статья 809 Гражданского кодекса);
- если в договоре четко обозначено условие предоставления займа без процентов.
В договоре заема содержится следующая информация:
- место и дата составления документа;
- ФИО заимодавца с паспортными данными и датой рождения, а также адрес регистрации и проживания;
- ФИО заемщика с паспортными данными, датой рождения, адресом регистрации и проживания;
- предмет договора: «заимодавец передает заемщику заем в размере ХХХ рублей (сумма цифрами и прописью), а заемщик обязуется вернуть сумму сроки, определенные настоящим договором». Здесь же указываются дополнительные условия: составление расписки, сроки, проценты и т. д.;
- права и обязанности сторон;
- ответственность (размер пеней, штрафов и т. д.);
- вступление в силу и действие договора;
- дополнительные условия;
- в конце указываются реквизиты сторон и ставятся подписи.
Если в качестве обеспечения используется недвижимое имущество (или любое другое), к договору заема дополнительно составляют договор залога. Это два отдельных документа, хотя некоторые ошибочно считают, что их можно объединить в один.
Тем не менее, договор залога не может существовать отдельно без договора займа. Залог является дополнительным обязательством к основному обеспечиваемому обязательству – займу, таким образом, недействительность заема влечет недействительность залогового обеспечения.
Образец договора займа между физическими лицами с залогом недвижимости
Образец оформления договора займа между физическими лицами поможет правильно составить документ. При этом нужно учитывать, что типовой формы таких договоров нет, поэтому необходимо принимать во внимание нюансы и детали каждой сделки.
Скачать образец договора займа.
В договоре займа с обеспечением нужно прописать фразу: «в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа в указанный в пункте Х настоящего договора срок, заемщик предоставляет в залог имущество: _____ (здесь прописывается наименование имущества)».
Далее нужно указать, что обеспечивающий договор залога является приложением к настоящему договору займа.
Образец договора залога недвижимого имущества
После оформления основного договора заема составляется договор залога. Залогодателем не обязательно должен быть заемщик, им вполне может стать другое физическое лицо.
Договор залога недвижимого имущества можно заключить в обычной письменной форме. Оформление у нотариуса необходимо в случае, если обеспечиваемое обязательство требует такого заверения.
Как правильно составляется договор залога:
- указываем дату и место составления;
- прописываем ФИО, паспортные данные и адрес регистрации сторон договора (залогодателя и залогодержателя);
- вносим сведения об основном обязательстве (вид договора, реквизиты, стороны);
- описывается предмет залога: тип недвижимого имущества, стоимость и характеристики (адрес, технические сведения, правоустанавливающий документ);
- в следующем разделе прописываются права и обязанности сторон. Здесь нужно указать, у кого остается предмет залога – у залогодателя или же передается залогодержателю. Также нужно отметить, вправе ли залогодатель распоряжаться имуществом, нужно ли этого согласие залогодержателя и т. д.;
- указываем, может ли предмет залога быть заменен другим имуществом, нужно ли для этого одобрение заимодателя;
- отмечаем, в каком объеме залог обеспечивает обязательство;
- необходимо указать сторону, ответственную за сохранность залога;
- прописываем ответственность сторон;
- указываем срок действия договора, а также порядок его изменения или расторжения;
- определяем дополнительные условия;
- указываем реквизиты сторон;
- внизу договора ставятся подписи залогодателя и залогополучателя.
С примером составления договора залога между физическими лицами можно ознакомиться здесь:
Скачать договор залога.
Как происходит регистрация
Любой договор залога, независимо от того, являются сторонами физические или юридические лица, должен быть зарегистрирован в ФРС. Без данной процедуры документ будет считаться недействительным.
За регистрацию договоров залога отвечают территориальные подразделения Росреестра. Первое, что нужно сделать – собрать пакет документов (три экземпляра договора заема, заявление от сторон, квитанция об оплате госпошлины, свидетельство о праве собственности, справки из БТИ, согласие супруга или супруги залогодателя и т. д.).
После рассмотрения заявления и всех остальных документов сотрудником Росреестра делается запись в ЕГРП и выдается свидетельство, подтверждающее регистрацию залога.
Если все документы в порядке, свидетельство о регистрации залога жилого имущества будет выдано через 5 рабочих дней. Для нежилых помещений, строений и земельных участков сроки увеличиваются до 15 дней.
Оформление договора залога – такое же серьезное и ответственное мероприятие, как и заключение самого договора заема. К данной процедуре лучше привлечь опытных специалистов, чтобы потом не возникло проблем ни у залогодателя, ни у заимодавца.
В идеале договор залога должен быть заверен у нотариуса, однако данное условие не является обязательным. А вот процедура государственной регистрации в Госреестре обязательна, без нее договор будет считаться незаключенным.
Видео: кредитование под залог недвижимости!
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область — +7 (499) 110-43-85
- Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-60-09
- Регионы — 8 (800) 222-69-48
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник
Случаи, когда квартиру под обременением требуется использовать в качестве залоговой недвижимости, случаются сегодня часто. Но подобное решение может стать проблемой, ведь сроки одобрения затягиваются, а необходимый пакет документов для получения кредита увеличивается в разы. К тому же, банки неохотно берут в качестве залога недвижимость под обременением.
Варианты обременений
Первым делом, следует рассмотреть, какие именно обременения недвижимости могут быть. Среди вариантов:
- Ипотека. Квартиры, в ипотечном кредите также является залоговой. Но в некоторых случаях ее можно заново заложить для получения нового займа. При этом обязательно нужно получить «добро» от банка на такие действия.
- Договор пожизненной ренты. Это означает, что владелец квартиры обязан предоставлять жилплощадь бывшему владельцу до конца его жизни. Использование в качества залога возможно только по его письменному разрешению.
- Наличие в составе прописанных несовершеннолетних, недееспособных лиц. Для проведения любых действий с подобной квартирой нужно разрешение органа опеки и попечительства.
- Аренда. Подобный вариант временный, по истечению срока аренды недвижимость можно использовать для любых собственных целей.
- Арест – является самым тяжелым обременением и если недвижимость находиться под арестом, использовать ее в качестве залога не удастся.
Где получить кредит?
Сложности возникают уже на этапе поиска кредитора, ведь заложить можно недвижимость, которую в случае неуплаты займа кредитор сможет выгодно продать. С квартирой имеющей ограничения это крайне проблематично, хотя это в большей мере зависит от типа такого обременения.
Совет! Прежде чем обращаться в тот или иной банк следует ознакомиться с требованиями, выдвигающимися к залогу. Если категоричного пункта по поводу обременения на недвижимость нет, то можно попытаться получить кредит.
Как вариант можно обратиться к услугам специализированных компаний, которые за относительно короткий срок помогут получить займ. При этом подобные организации помогают в получении займа, только если есть документы на право собственности и удостоверение личности человека, который обращается к ним.
Что подразумевает залог квартиры с обременением
Деньги выдаются после регистрации договора займа, который подается в Росреестр собственником объекта и представителем компании кредитора, вместе с правоустанавливающими документами. По ее завершении вы получаете документы подтверждающие вашу собственность, но в них появляется пункт о наложенном обременении квартиры под кредит – это значит, что вы все так же являетесь законными владельцами, но до выплаты всего долга не сможете продать, подарить или заложить недвижимость. Все наши клиенты уверены, что жилье находится в безопасности, так как они получают официальное подтверждение своих имущественных прав после регистрации.
Залог квартиры под обременением: как это происходит
Оформление подобного имущества в качестве залога происходит по следующей схеме:
- Регистрация договора займа в Россреесте. Туда же подаются право устанавливающие документы.
- Выдача средств после завершения указанной выше регистрации и появлении соответствующей записи в реестрах.
- Получение заемщиком документов на квартиру с соответствующей отметкой, что она под обременением. При этом имущество остается во владении, но возможности распоряжением им крайне ограничены.
Важно! Только подобная схема предоставления квартиры под залог безопасна, ведь имущественные права подтверждены документально.
Для получения подобного займа в большинстве случаев нужно свидетельство о праве собственности и гражданский паспорт. Сроки кредитования от 1 месяца до 20 лет. Что касается ставок по займу, то она зависят от множества факторов, в том числе от кредитной истории и имеющегося стабильного дохода кредитуемого.
Нахождение квартиры под обременением не является проблемой, хотя отказ в кредите в этом случае может быть получен с большей долей вероятности. Очень много зависит от типа обременениям и финансового положения кредитуемого. Но считается, что лучше использовать для подобных целей после снятия обременения, если это возможно
Источник
