В силу ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путём выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
По смыслу ст. 807 Гражданского кодекса РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передаёт в собственность другой стороне (заёмщику) деньги или другие вещи, определённые родовыми признаками, а заёмщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Таким образом, договор займа не может служить основанием возникновения неденежного обязательства и, соответственно, из договора займа не может возникнуть обязанности застройщика по передаче Вам квартиры или иного объекта после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Вместе с тем, на практике такой способ привлечения денежных средств, как получение займа используется недобросовестными застройщиками.
При этом заключение договора займа, как правило,сопровождается заключением предварительного договора участия в долевом строительстве или устным обещанием застройщика заключить договор участия в долевом строительстве.
Схема, привлечение средств граждан через беспроцентный договор займа застройщику с последующим исполнением денежного обязательства путём передачи построенной квартиры в собственность, имеет признаки «притворности», поскольку «декларируемые» в договоре займа отношения фактически направлены на получение квартиры в собственность. Кроме того, в случае если в момент предоставления займа объект долевого строительства всё ещё находится в стадии строительства, дольщик не сможет точно проверить ни обременённость квартиры правами иных лиц, равно как и не получит законных инструментов востребования квартиры от застройщика (заёмщика). На практике встречались так же случаи возврата застройщиками денежных средств дольщикам без уплаты процентов. Подобная практика связана с отсутствием в рассматриваемой схеме какого – либо обеспечения передачи квартиры дольщику. По сути, изменение способа исполнения денежного обязательства и передача квартиры основаны лишь на доброй воле сторон.
В ряде случаев в обеспечение прав дольщика в рамках рассматриваемой схемы, между дольщиком и застройщиком, помимо договора займа, заключается предварительный договор купли – продажи. Однако, он так же не избавляет дольщика от части рисков и не гарантирует получения квартиры. К сожалению, отечественная практика строительства далека от точности швейцарских часов. Это подтверждается как неопределённостью сроков завершения строительства и массовыми случаями просрочек застройщиков, так и отличиями в фактических и проектных площадях квартиры. Всё это, как правило, служит основанием для последующих многочисленных споров.
Источник
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 марта 2017 года Центральный районный суд г. Воронежа в составе:
председательствующего судьи Панина С.А.,
при секретаре Волощенко Р.О.,
с участием:
истицы Золотаревой 1ИО.,
представителя истицы Золотаревой 1ИО. по устному ходатайству Кулибаба 2ИО.,
представителя третьего лица АО «ДСК» по доверенности Должиковой 4ИО.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Золотаревой 1ИО к Спасенковой 3ИО о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: , прекращении право собственности Спасенковой 3ИО. на указанную квартиру, погашении в ЕГРН записи о возникновении права собственности на квартиру,
установил:
Истица Золотарева 1ИО. обратилась в Советский районный суд г. Воронежа с иском к ОАО «Домостроительный комбинат» и Спасенковой 3ИО. о взыскании денежных средств, размещенных на имя последней в ОАО «Домостроительный комбинат» по договорам займа № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ответчиками, в общей сумме 1874908 рублей, ссылаясь на то, что совместно с мужем проживает в однокомнатной квартире, узнав, что ей предстоит перенести ряд операций, решила привлечь для ухода за мужем сводную сестру — Спасенкову 3ИО., проживавшую на тот момент в , предложив ей приобрести для нее однокомнатную квартиру, в которой ответчица будет проживать, а после их смерти получит в собственность в качестве оплаты за осуществление ухода за мужем истицы и впоследствии за истицей; ответчица Спасенкова 3ИО. согласилась и, переехав в г. Воронеж, около полугода проживала совместно с истицей и ее мужем. В офисе ОАО «ДСК» они выбрали квартиру по адресу: , внеся основную часть денежных средств в размере 1800000 рублей, получили разрешение (ордер) на вселение, до полной стоимости квартиры оставалось внести 74908 рублей; посетив офис ОАО «ДСК» ДД.ММ.ГГГГ с целью внесения оставшейся суммы в счет квартиры, истица выяснила, что документы по приобретению квартиры оформлены на имя Спасенковой 3ИО., а не на истицу, а, соответственно, квартира также будет оформлена на имя ответчицы; поскольку Спасенкова 3ИО., посещая вместе с истицей офис ОАО «ДСК», для оформления документов предъявила свой паспорт, истица не может оформить право собственности на оплаченную ей квартиру, денежные средства на покупку которой были сняты с нескольких имевшихся у истицы с мужем счетов в банках (л.д. 2-4).
Определением суда от 12 октября 2016 года, занесенным в протокол судебного заседания, к производству суда принято уточненное исковое заявление, в котором истица изменила предмет исковых требований и просила признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: , прекратить право собственности Спасенковой 3ИО. на указанную квартиру.
Определением суда от 23 января 2017 года настоящее гражданское дело передано по подсудности в Центральный районный суд г. Воронежа по месту нахождения объекта недвижимости (л.д. 100-103).
Определением суда от 13 февраля 2017 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Воронежской области (л.д. 109).
В судебном заседании истица Золотарева 1ИО. просила уточненные исковые требования удовлетворить по основаниям, изложенным в иске, пояснив, что спорная квартиры была приобретена исключительно за счет ее денежных средств.
В судебном заседании представитель истицы Золотаревой 1ИО. по устному ходатайству Кулибаба 2ИО. считал исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В судебном заседании представитель третьего лица АО «ДСК» по доверенности Должикова 4ИО. против удовлетворения исковых требований возражала, ссылалась на то, что внесении Спасенковой 3ИО. денежных средств в качестве займов в АО «ДСК» осуществлялось за счет денежных средств принадлежащих Золотаревой 1ИО.
Ответчик Спасенкова 3ИО. о времени и месте разбирательства дела извещена надлежащим образом по последнему известному адресу регистрации, в судебное заседание не явилась, причина неявки не известна.
Третье лицо Управление Росреестра по Воронежской области о времени и месте разбирательства дела извещено надлежащим образом, в судебное заседание представитель не явился, причина неявки не известна
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обозрев материалы гражданского дела №, дело правоустанавливающих документов на спорную квартиру, исследовав материалы настоящего дела, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Пунктом 1 ст. 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с ч. 1 ст. (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.07.2016) > Глава I. Общие положения > Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» target=»_blank»>2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего на дату оформления права собственности ответчицы на квартиру) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В обоснование исковых требований истица ссылается на то, что квартира по адресу: , была приобретена ответчицей за счет денежных средств истицы, в связи с чем она просит удовлетворить уточненные исковые требования.
Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ по делу № отказано в удовлетворении иска Золотаревой 1ИО. к Спасенковой 3ИО. о признании права требования к ОАО «Домостроительный комбинат» по договорам займа № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Спасенковой 3ИО. и ОАО «Домостроительный комбинат» и установлено, что денежные средства в счет оплаты спорной квартиры были внесены по договорам процентного займа, заключенным между Спасенковой 3ИО. и ОАО «ДСК» (л.д. 29-32). Из указанного решения суда также следует, что денежные средства в счет оплаты квартиры вносила Золотарева 1ИО., поясняя при этом сотрудникам ОАО «ДСК», что квартира будет оформлена на Спасенкову 3ИО., так как последняя будет за ней ухаживать; данное обстоятельство истица не оспаривала, однако утверждала, что спорная квартира должна была перейти в собственность ответчицы после смерти истицы и ее мужа, в качестве оплаты за осуществление ухода за ними. Суд пришел к выводу, что не имеется законных оснований для возникновения у истицы права требования к ОАО «ДСК» по договорам займа ввиду отсутствия доказательств факта введения Золотареву 1ИО. в заблуждение относительно участников договоров займа, поскольку истица лично присутствовала при их заключении
В силу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как следует из договора № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ДСК-2» (сторона 1) и ИП ФИО5 (сторона 2), его предметом является освоение объемов строительства объекта капитального строительства жилого дома поз. 11, со встроенно-пристроенными помещениями в комплексной жилой застройке по , расположенного по адресу: путем прямого опосредованного привлечения материальных, денежных и иных средств стороны 2, которой по окончании строительства передаются квартиры, указанные в приложении № к настоящему договору; по условиям указанного договора сторона 1 обязуется организовать работу по строительству жилого дома в соответствии с проектно-сметной документацией, по окончании строительства дома и выполнения стороной 2 обязательств по финансированию строительства, передать стороне 2 по акту приема-передачи квартиру и документы на квартиру; сторона 2 обязуется обеспечить финансирование строительства жилого дома (л.д. 135-137). В соответствии со спецификацией (перечнем) квартир по договору среди передаваемых стороне 2 квартир указана спорная квартира – строительная позиция 11, , однокомнатная на 2-м этаже, площадь 39,53 кв.м. (л.д. 138).
Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Спасенкова 3ИО. (покупатель) приобрела у ИП ФИО5 (продавец) в лице представителя ФИО6 однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: , общей площадью 38,2 кв. м; отчуждаемая квартира принадлежит продавцу на основании: акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ №, договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, разрешения на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №; указанная квартира оценивается сторонами настоящего договора в 1874908 рублей, которые покупатель уплатил продавцу полностью до подписания настоящего договора (л.д. 143-144).
Из материалов дела следует, что оплата квартиры ответчицей продавцу ИП ФИО5 производилась в размере 1874908 руб. до подписания на основании платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 140), а денежные средства займодавцем Спасенковой 3ИО. согласно договорам займа №/ДСК от ДД.ММ.ГГГГ (в размере 1800000 руб.) и № от ДД.ММ.ГГГГ (в размере 74 908 руб.) вносились ОАО «ДСК» в даты заключения соответствующих договоров. ОАО «ДСК» произвел возврат Спасенковой 3ИО. заемных денежных средств, что следует из платежных поручений №№ и № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 141-142).
ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за Спасенковой 3ИО. в Едином государственном реестре недвижимости за № (л.д. 124-125).
В тоже время, согласно материалам дела, предварительный договор купли-продажи спорной квартиры заключался ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО7 и Спасенковой 3ИО. с согласованной стоимостью квартиры 1800000 руб.; срок заключения основного договора устанавливался – второе полугодие 2015 года (л.д. 18).
Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В силу п. 1 ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Анализирую представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что денежные средства в размере 1874908 руб., внесенные по договорам займа, заключенным ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «ДСК» и Спасенковой 3ИО. принадлежали истице Золотаревой 1ИО. Данное обстоятельство подтверждается показаниями представителя третьего лица заемщика АО «ДСК», платежными документами, согласно которым с банковских счетов Золотаревой 1ИО. и ее супруга ФИО8 за период с марта 2014 года по декабрь 2014 года были сняты денежные вклады на общую сумму 1892998,04 рублей (л.д. 7-17, 52-57, 61), что совпадает с периодом заключения договоров займа, показаниями начальника отдела по работе с недвижимостью ОАО «ДСК» ФИО9, чьи показания, изложены в решение суда по делу №. Кроме того, в материалах дела № имеются письменные возражения Спасенковой 3ИО., в которых последняя частично признает факт выдачи ОАО «ДСК» займов за счет денежных средств, полученных от истицы. Доказательств дарения денежных средств Золотаревой 1ИО. ответчице либо передачи их в целях благотворительности суду не представлено, более истица в ходе разбирательства спора утверждала, что собралась купить квартиру на свое имя с последующим переоформлением прав на нее Спасенкова 3ИО. после смерти Золотаревых. Кроме того, не представлено каких-либо доказательств того, что Спасенкова 3ИО. располагала средствами для дачи указанных выше займов или оплаты покупки спорной квартиры.
С учетом изложенных выше обстоятельств, принимая во внимание, что исходя их представленных в материалы дела доказательств ОАО «ДСК» осуществило возврат Спасенковой 3ИО. возврат заемных денежных средств, основанием возникновения права собственности явилось заключение договора купли-продажи с третьим лицом ИП ФИО5 (стороной которого истица не являлась), а также положения ст. ст. 218, 1104 ГК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания за истицей права собственности на спорную квартиру. Для разрешения заявленного спора не имеет значения, приобретена ли спорная квартира на денежные средства, принадлежащие истице, либо на личные денежные средства Спасенковой 3ИО.
Статьей 12 ГК РФ предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав. Иные способы защиты гражданских прав могут быть установлены законом.
С учетом фактических обстоятельств и представленных сторонами доказательств, суд приходит к выводу о неверном избрании Золотаревой 1ИО. способа защиты своих прав, который не соответствует характеру нарушенного права и последствиям правонарушения. При таких обстоятельствах именно истец несет процессуальные риски, связанные с ошибочной квалификацией спорного правоотношения и выбором ненадлежащего способа защиты гражданских прав в виде отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.
При этом, суд отмечает, что Золотарева 1ИО. не лишена права предъявления к Спасенковой 3ИО. требования о взыскания неосновательного обогащения в виде денежных средств, внесенных в кассу ОАО «ДСК» по договорам займа от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.
Принимая во внимание, что в удовлетворении требования о признании права собственности на квартиру было отказано, суд не усматривает оснований для удовлетворения иных исковых требований, являющихся производным в зависимости от результатов разрешения требования о собственности на спорную квартиру.
Руководствуясь ст. ст. 56, 194, 198 ГПК РФ, судрешил:
В удовлетворении исковых требований Золотаревой 1ИО к Спасенковой 3ИО о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: , прекращении право собственности Спасенковой 3ИО. на указанную квартиру, погашении в ЕГРН записи о возникновении права собственности на квартиру, отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
Судья С.А. Панин
Решение суда изготовлено в окончательной форме 27 марта 2017 года.
Суд:
Центральный районный суд г. Воронежа (Воронежская область) (подробнее)
Судьи дела:
Панин Сергей Анатольевич (судья)
(подробнее)
Последние документы по делу:
Судебная практика по:
Неосновательное обогащение, взыскание неосновательного обогащения
Судебная практика по применению нормы ст. 1102 ГК РФ
По договору купли продажи, договор купли продажи недвижимости
Судебная практика по применению нормы ст. 454 ГК РФ
Источник
