Договор займа под залог недвижимости между юридическими лицами

Какие документы нужды для оформления займа под залог коммерческой недвижимости

Договор займа под залог недвижимости – это сделка, которую заключают юридические и физические лица. Для «физиков» такая правовая конструкция известна как ипотека. Квартира остается в залоге у банка, пока должник не выплатит всю сумму с процентами. Аналогично называются договоры, где залогодателем выступает компания. Основные отличия в том, что:

• сроки, как правило, меньше;
• фирма берет средства на иные цели;
• в качестве залога для займа предоставляют коммерческую недвижимость – нежилые здания и помещения.

Если компания не исполнит свои обязательства, она также лишится предмета залога.

Нормы о залоговых сделках носят бланкетный характер (ст. 9.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Заемные сделки с физическими и юридическими лицами, обязательства по которому обеспечены ипотекой, регулируют нормы одних и тех же законов (закон № 102-ФЗ и Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ). В отношении кредитных организаций и физ. лиц также нужно руководствоваться  законом о потребительском кредите (Федеральный закон от 21.12. 2013 № 353-ФЗ).

Средства выдает коммерческая организация. По общему правилу договоры о займе под залог недвижимости можно оформить с банком. У кредитного учреждения может быть своя форма договора, которая проверена практикой и не вызывает вопросы у Росреестра при регистрации обременений.

Процедуру и перечень документов для регистрации сделки определяет закон (ст. 53 закона № 218-ФЗ). Компании, ИП или физическому лицу потребуются:

• договор об ипотеке, который заключили стороны;
• заявления залогодателя и залогодержателя.

К заявлению нужно приложить документы, которые:

• подтверждают полномочия представителя заявителя;
• являются основанием для реализации прав государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
• иные документы, если их предусматривает закон (п. 4 ст. 118 закона № 218-ФЗ).

Требовать дополнительные справки или иные сведения Росреестр не вправе. Документы можно направить лично или в  электронной форме (ст. 18 закона № 218-ФЗ, приказ Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278, постановление АС  Московского округа от 12.09.2019 № Ф05-14830/2019 по делу № А40-250070/2018).

Если регистрирующий орган не фиксирует залог недвижимости и не вносит сведения, чтобы сохранить сделку о займе, заявитель вправе обратиться в суд (кассационное определение СКАД ВС РФ от 19.10.2018 № 66-КГ18-16).

Как правило, форму договора для заключения сделки о денежном займе под залог недвижимости предоставляет организация, которая заключает такие  сделки. Кредитная организация или иное лицо указывает:

• предмет ипотеки;
• его оценку;
• существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ст. 9 закона № 102-ФЗ).

Если перед тем, как оформить сделку о займе под залог недвижимости, залогодержатель согласен рассмотреть правки залогодателя, нужно исключить наиболее проблемные пункты и включить полезные условия в договор. В частности, проверьте, чтобы договор не давал права:

• залогодержателю на последующий залог,
• залогодателю перезакладывать имущество другим лицам.

Пример формулировок:

Последующая ипотека предмета ипотеки не допускается. 

Залогодатель гарантирует Залогодержателю, что переданный предмет ипотеки не будет перезаложен до момента исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

Залогодателю выгодно прописать условие о возможности досрочно погасить долг и извлекать доход от предмета залога.

Обеспечение по сделке можно дополнить поручительством.

Стороны могут согласовать передачу в залог по договору о займе не всего объекта недвижимости, а часть. В этом случае взыскание в случае просрочки также можно наложить только на часть объекта (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 01.03.2018 № Ф02-636/2018 по делу № А74-13672/2016).

Росреестр вправе приостановить регистрацию залога недвижимости по договору о займе

Договоры неоднократно исполнялись на практике и не вызывали вопросов Управления Федеральной службы государственной регистрации. Если регистрирующий орган не обнаружит необходимые данные, он может приостановить регистрацию.

Например, банк обратился в суд, чтобы обязать Росреестр осуществить государственную регистрацию договора ипотеки. Ведомство посчитало, что договор не содержит срока исполнения кредитных обязательств, и приостановил процедуру. Суд исследовал документы. Должник являлся контрагентом по основному обязательству – договору кредитования, где стороны согласовали срок. В договоре ипотеки была отсылка к договору кредитования. Суд счет действия Росреестра неправомерными (постановление АС Московского округа от 14.06.2019 № Ф05-8593/2019 по делу № А41-61657/18).

С какими рисками сталкивается залогодатель в сделке о займе под залог недвижимости

Сделка о займе под залог недвижимости опасна для бизнеса. Если компания рискует обанкротиться, то рассчитаться с кредиторами имуществом, которое уже заложено, не выйдет. Банку содержание полученных активов также не всегда выгодно, поскольку приходится нести бремя расходов, пока полученный объект не получится реализовать. Если же ситуация складывается благоприятно, компания получает средства, которые необходимы на текущий момент, а банк или иная организация – гарантии, то есть обладает имуществом, на которое можно обратить взыскание.

Если стороны нечетко пропишут предмет договора о займе под залог недвижимости и не учтут положения закона, возможны споры.

Например, при ипотеке участка право залога распространяется на здания, которые находятся на этом участке (ст. 64 закона № 102-ФЗ). Суд признает право залогодержателя на такие объекты в силу закона (постановление АС Северо-Кавказского округа от 31.08.2018 № Ф08-6807/2018 по делу № А61-4686/2017).

Залог возникает в силу закона, когда лицо приобретает жилое помещение при помощи кредитных средств банка или целевого займа другой организации (ст. 77 закона № 102-ФЗ). 

Если заемщик – ИП, нужно учесть следующее. Выдавать займы могут микрофинансовые организации (ч. 1.2 ст. 6.1 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ). Законодатель вводит ограничения для ряда субъектов. С 1 ноября 2019 года вступает в силу закон о запрете выдавать деньги физическому лицу, если цель договора не связана с предпринимательской деятельностью (п. «а» ст. 5 Федерального закона от 02.08.2019 № 271-ФЗ). Практика знает множество историй, когда такие организации обращали взыскание на имущество должника. Оформление происходило по высоким ставкам, которые не выгодны заемщику. Получалось, что такое кредитование ставило должника в сложные условия. Если он не успевал выплатить сумму, документы позволяли организации наложить взыскание на квартиру.

Так, заемщик попросил суд применить последствия недействительности ничтожных сделок, вернуть денежные средства и снять обременения. Он заключил с кредитором договор займа под залог своей недвижимости (жилого помещения). Ответчик выдал истцу заем на срок 12 месяцев под 28% годовых. Истец настаивал, что:

• сделки о залоге и займе ничтожные и не соответствуют требованиям закона о микрофинансовой деятельности,
• ответчик ввел его в заблуждение.

Суд истца не поддержал. Заявитель взял средства по договору, который подписал без замечаний. Он имел возможность ознакомиться со всеми существенными условиями и в случае несогласия предложить иные или отказаться от сделки (апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2018 по делу № 33-53324/2018).

В отдельных ситуациях недобросовестные лица заключали договоры купли-продажи с передачей права собственности на жилье в собственность корпорации вместо залога. Соответствующие деяния суд квалифицировал как мошенничество и выносил приговоры (определение ВС РФ от 24.11.2008 № 47-О08-60).

Если не вернуть сумму денежного займа, кредитор обратить взыскание на недвижимость под залогом

Компани или ИП, которые хотят оформить договор о займе под залог недвижимости с банком, компанией или частным инвестором, нужно учитывать риски. Если нарушить условия, кредитор вправе забрать объект, в том числе:

• единственное пригодное для проживания жилье;
• актив компании, который фирма планировала использовать для других целей или сохранить (ч. 1 ст. 446 ГК РФ).

Так, суд обратил взыскание на заложенное имущество. Оно обеспечивало обязательства компании по договору займа в размере 8 280 791,88 рубля, в том числе в сумму займа, неустойку и процентов за пользование займом. Оспорить решение не удалось. Суд посчитал правомерным обратить взыскание на нежилое помещение. Суд определил способ реализации имущества – продажу с публичных торгов. Он установил начальную продажную цену имущества – 80% от стоимости, которую определил эксперт (определение ВС РФ от 02.08.2018 № 301-ЭС18-12439 по делу № А31-920/2017).

В другом деле суд удовлетворил иск физического лица. Он указал, что отказ от возможности получения предмета залога означал бы ограничение возможностей получить  удовлетворение за счет заложенного имущества. В этом случае интересы кредитной организации находились бы в привилегированном положении по сравнению с частным лицом (определение СКГД ВС РФ от 04.09.2018 № 5-КГ18-149).

Когда речь заходит о договорах займа под залог недвижимости между юридическими лицами, недобросовестный заемщик также может заявить о недействительности сделки. Компании указывают, например, на то, что после реконструкции поменялся объект. Возникло новое имущество, которое не является предметом ипотеки. Суд не встанет на сторону истца, если его действия имеют целью снять обременение с одновременным сохранением объекта в натуре и записи в государственном реестре о праве собственности (определение СКЭС ВС РФ от 28.09.2017 № 305-ЭС17-5571 по делу № А40-46238/2016).