В настоящее время для большинства граждан России ипотечный кредит – это уже не экзотика, а скорее возможность приобрести дорогостоящее жилье. Соответственно, все больше россиян задумывает о том, чтобы купить жилище в ипотеку. Однако большинство людей, получив одобрение на кредит, не уделяют должного внимания такому важному документу, как договор ипотечного кредита.
- Подробнее о договоре ипотечного кредита
- Виды договоров
- Основные условия договора ипотечного кредита
- Права и обязанности сторон
- Что нужно для подготовки договора по ипотеке?
- На что обратить особое внимание?
- Образец договора
- Порядок регистрации
- Порядок расторжения
И совершенно зря, ведь клиенты банка должны знать, что государство предъявляет определенные требования как к содержанию документа, так и к его оформлению.
Подробнее о договоре ипотечного кредита
Что такое ипотечный договор? Это своего рода кредитный договор, где залогом становится приобретаемое недвижимое имущество. Сторонами здесь становятся финансовая компания и клиент банка, О из которых должны обладать дееспособностью и платежеспособностью.
Так же заемщиком может быть и юридическое лицо, но тогда к нему предъявляются особые требования. Так, к примеру, в бумагах ЮЛ не должно быть условий, касающихся ограничений на право передачи недвижимости в ипотеку.
Составление бумаги регулируется ГК РФ, Конституцией РФ, Жилищным кодексом, а так же федеральными законами.
Виды договоров
Существует несколько типов договоров, и прежде всего это договор купли-продажи. Благодаря этому договору финансовая компания выдает средства на покупку жилья, которое в дальнейшем становится залогом по кредиту.
Еще один вид ипотечного договора – это договор купли-продажи, который оформляется с привлечением заемных средств. По этому договору клиент вначале предоставляет недвижимость, которая находится в его собственности, а уже затем банк дает средства.
Может быть оформлен и договор, заключённый на основании кредитных средств. В этом случае сделка совершается на средства, выданные банком. Соответственно, и приобретаемая недвижимость выступает в качестве залога по кредиту.
Так же может быть заключен тройной договор, где участвуют три стороны – покупатель, продавец и финансовая компания, выдающая средства на жилье.
Как правило, тип договора выбирает именно кредитор – то есть банк.
Основные условия договора ипотечного кредита
В договоре обязательно должны быть указаны следующие сведения:
- недвижимость, которая приобретается в кредит, а так же ее стоимость согласно решению оценочной компании;
- так же в кредитном договоре указываются такие сведения, как размер предоставляемого финансовой компанией займа, процент по кредиту, график по выплате и размер разового платежа;
- дополнительно в договоре оговаривается порядок погашения задолженности, и если хотя бы один пункт остается несогласованным между сторонами, то договор считается недействительным;
- в договоре указывается наименование того органа, который регистрирует документ, и документальное подтверждение права залогодателя на жилье.
В бумаге нужно указать следующие данные:
- наименование жилище – квартира это или дом;
- точный адрес;
- описание жилье – например, какая у него площадь и сколько комнат здесь находится.
Важно, что если в ипотеку покупается дом, то земля, на которой он находится, так же передается в залог.
Поэтому в договоре, помимо информации о доме, дополнительно прописывается информация об участке – площадь, кадастровый номер и так далее.
Здесь важен тот факт, что имущество, которое принадлежит государству или муниципалитету, а так же жилье, которое приватизации не подлежит, не может выступать в качестве залога.
Если же заем выдается на строящееся жилье, то в качестве обеспечения используется незавершенное строительство, а так же строительные материалы и оборудование, которое принадлежит клиенту банка.
Права и обязанности сторон
Как финансовая компания, так и заемщик должны согласовать и прописать в договоре оценочную стоимость жилья. Но важно помнить, что такая стоимость не должна быть ниже нормативной цены участка.
Согласно закону клиент финансовой компании, взявший кредит, имеет право жить в залоговом имуществе и прописать в нем свою семью. А вот продавать жилье, сдавать его в аренду или делать в нем перепланировку можно только с разрешения финансовой компании.
К слову, банк имеет полное право даже иногда проверять жилище, которое находится в залоге.
В том случае, если клиент банка не выплачивает платежи по графику, либо если жилье не содержится в надлежащем состоянии, то банк вправе требовать досрочного погашения кредита.
Что нужно для подготовки договора по ипотеке?
Договор должен быть зарегистрирован госорганами по месту жительства и вступать силу с момента регистрации. Решение по договору может быть заключено исключительно в добровольном порядке – в противном случае договор будет считаться недействительным. Для госрегистрации следует предоставить следующие документы:
- заявление, составленное от обеих сторон;
- ипотечный договор и копии;
- приложение к ипотечному договору;
- кредитный договор по обеспечению ипотекой;
- квитанция об оплате госпошлины;
- другие необходимые бумаги.
Госрегистрация осуществляется в течение 2 недель с того дня, когда были предоставлены все необходимые документы.
На что обратить особое внимание?
При заверении договора об ипотеке бумаги предоставляются в двух экземплярах, один из которых остается в нотариальной квартире. Если у сторон кредитного договора появится таковое желание, то нотариус может выдать нужное количество копий бумаги с пометкой «копия». Если будут не соблюдены требования, предъявляемые к госрегистрации, нотариальные требования, либо если договор будет составлен не по форме банка, то его можно считать недействительным.
В том случае, если стороны договора не смогли договорить хотя бы по одному пункту кредитного договора, то он аннулируется, так же как аннулируются все сделки, связанные с ним.
Так же если права банка удостоверяются закладной, то это должно быть прописано в кредитном договоре – иначе его попросту не зарегистрируют.
Образец договора
О том, что договор зарегистрирован, свидетельствует надпись, поставленная на нем. На этой надписи должны быть такие сведения, как орган, который зарегистрировал договор, дата, когда он был заключен, а так же место и номер регистрации.
Порядок регистрации
Для того, чтобы документ был зарегистрирован, заявку должны подавать обе стороны. При этом регистрация осуществляется в Росреестре. Не забудьте приложить к договору документы, указанные выше.
Как правило, договор заключается в минимальные сроки, та как все нужные бумаги уже есть в наличии у обеих сторон.
После того, как процедура закончена, на договоре ставится соответствующая подпись и печать Росреестра.
Порядок расторжения
После того, как срок договора закончится, либо при досрочном расторжении, запись от Росреестра погашается на основании заявлений опять же от двух сторон, указанных в договоре.
Из данного видеоролика вы узнаете, на что обратить внимание при составлении ипотечного договора.
Источник
Ипотечный договор предусматривает оформление недвижимого имущества в качестве залога. В процессе оформления кредита предметом залога выступают в основном квартиры или дома. Документ подписывается двумя сторонами – заемщиком или несколькими созаемщиками (залогодатель), а также коммерческим или государственным банком, который и выдал кредит (залогодержатель). Важным условием считается дееспособность и правоспособность сторон. В роли залогодателя не разрешается выступать гражданам, не достигшим 18 летнего возраста. В учредительных документах юридических лиц не должны содержаться ограничения, которые касаются передачи в ипотеку имущества.
- Ипотечный договор
- Ипотечный договор купли продажи
- Заключение ипотечного договора
- Ипотечный договор займа
- Регистрация ипотечного договора
- Расторжение ипотечного договора
- Предварительный ипотечный договор
Ипотечный договор
При оформлении ипотечного договора к нему в обязательном порядке выдвигаются конкретные требования по указанию следующих пунктов:
- Предмет ипотеки и его оценочная стоимость.
- Срок, размер и существо исполнения обязательств с обеспечением в виде ипотеки.
- Аренда, собственность или другое право, на основании которого имущество принадлежит залогодателю.
- Государственное учреждение, зарегистрировавшее соответствующее право.
Перед подписанием ипотечный договор рекомендуется подробно вычитать на предмет двусмысленных формулировок и других «подводных камней» не в пользу залогодателя. Поручить выполнение этой задачи рекомендуется профессиональному ипотечному брокеру или юристу.
Ипотечный договор купли продажи
Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.
Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.
Заключение ипотечного договора
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
При предоставлении кредита на строительство жилого дома, договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.
Ипотечный договор займа
В ипотечных договорах оценка предмета нередко приводится, как сейчас принято говорить, в двух версиях. Первый вариант – по итогам расчетов, проведенных БТИ, вторая сумма по результатам заключений, которые выносит оценочная компания. В сложившейся ситуации сторонам рекомендуется выбрать тот вариант оценки, о котором имеется предварительная договоренность по взаимному согласию. В противном случае договор ипотеки могут признать ничтожным.
В тех случаях, когда ипотека используется в качестве обеспечения обязательства, в договоре в обязательном порядке прописывается порядок погашения, размер ежемесячного платежа, сроки, процентная ставка, а также сумма кредита.
Регистрация ипотечного договора
Регистрация документа в письменной форме проводится государственным учреждением в обязательном порядке с привязкой к адресу, по которому располагается имущество, ставшее предметом ипотеки. Обязательное удостоверение у нотариуса ипотечному договору не требуется, но возможно по согласованию сторон. Законную силу документ приобретает после успешного прохождения процедуры государственной регистрации.
Расторжение ипотечного договора
В случае прекращения действия договора или его исполнения запись о регистрации документа подлежит погашению в обязательном порядке. Процедура предусматривает совместную подачу заявления от лица залогодержателя и залогодателя. Альтернативный вариант – решение суда о необходимости прекратить действие договора ипотеки. При выдаче закладной погашение записи о государственной регистрации предусматривает аннулирование документа с последующей передачей лицу, которое несло обязательства по документу при подаче соответствующего требования.
Предварительный ипотечный договор
Предварительный договор ипотеки вкратце описывает отношения, которые возникли между потенциальным заемщиком и банком, предоставляющим финансовую услугу. В начале документа в обязательном порядке указываются адреса сторон, паспортные данные, а также другие важные реквизиты, включая данные доверенности при наличии таковой. Главная цель составления предварительного договора – согласовать и утвердить основные положения текста документа с банковским учреждением. Предварительный договор разрешается составить в самостоятельном порядке или при помощи юриста. Самый простой вариант – получить заранее подготовленный экземпляр в отделении банка-кредитора.
Совет от Сравни.ру: Не ознакомиться с условиями договора ипотеки до его подписания все равно, что взобраться на столб с надписью: «Не влезай, убьет!» Самостоятельное прочтение документа не помешает, но гораздо лучше доверить работу профессиональному юристу. Опытный специалист поможет избежать распространенных ошибок, оптимизирует основные условия договора с учетом защиты ваших интересов, а также предоставит подробную информацию относительно прав и обязанностей сторон, а также специфики погашения ипотечного кредита.
Источник
Здравствуйте!Опишу ситуацию:я живу в квартире,которая в ипотеке на родную сестру,проживаю с мужем и маленьким ребенком.(и моя мама)Сестра живет в другой квартире,платим ипотеку поровну.Мой муж требует составить договор займа между мной и сестрой(говорит что можно составить с графиком платежей)т.к она является ответственным лицом на которой ипотека.Существует ли такой договор?и если сществует ,при его составлении нужны справки о доходах?так как я не работаю,а сижу с ребенком.И буду ли я обязана при разводе выплатить мужу 50% от выплаченных денег за время ,которое находимся в браке и платим?
12 Марта 2016, 12:13, вопрос №1176984
Лена, г. Уфа
Уточнение клиента
Спасибо!а что нужно для того чтобы оплачивать ипотеку официально с номером договора на квитанциях?То есть пол суммы сестра будет платить сама ,половину я?Разьясните пожалуйста?
12 Марта 2016, 13:37
Уточнение клиента
Муж настаивает на договоре займа,говорит что выплаты должны быть на основании какого то документа.Говорит я плачу а потом меня выгонят и скажут ты здесь никто.Сестра говорит что не знает что это за договор,покажите мне как он выглядит.а муж уперся,либо договор,либо переезжаем,либо если не хочешь переезжать,то развод.как составляется такой договор?и в случае развода как муж будет с меня эти деньги брать,как доказывать что платили вместе?помогите,не знаю что делать(((
13 Марта 2016, 14:51
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (1)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Лена, добрый день!
Ваш муж хочет подстраховаться, оформив договор займа на сумму оплаченных вами в счет ипотеки денег.
Лично мое мнение, это вполне себе правильная защитная позиция.
Договор ипотеки оформлен на вашу сестру и по договору и закону она исполняет обязанность по оплате ипотеки и соответственно жилое помещение также оформлено на нее. Вы с мужем тратите свои общие семейные денежные средства на оплату половины ежемесячного взноса, но при этом по договору и закону вы не являетесь созаемщиками по ипотеке и в конечном итоге не являетесь собственниками данной квартиры.
В случае конфликта с сестрой, будет сложно доказать, что вы поровну платили ипотеку.
Понимаете здесь вопрос очень личный. Если вы доверяете своей сестре, то договор займа необязательно заключать (это всего лишь защитная мера и не предусмотрена как обязательная по закону). В этом случае вы можете поступить следующим образом (чтобы корректно поступить по отношению к сестре и успокоить мужа): оплачивайте сами ипотеку и сохраняйте квитанции об оплате. На квитанциях будет стоять ваша подпись и номер договора ипотеки. По окончанию выплат ипотеки можно будет доказать, что вы фактически в ней участвовали (такая практика существует).
В случае развода с мужем, здесь сложнее. Надо будет сначала доказать, что вы оба потратили деньги на совместное имущество и имеете право оба на часть квартиры и только потом оформить общий раздел имущества.
Удачи ВАМ!
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
Добрый день,
Два физических лица планируют заключить Договор займа, Заемщик в качестве обеспечения предоставляет квартиру. Займодавец готов передать сумму займа только после регистрации договора об ипотеке. Договор займа — реальный, считается заключенным с момента выдачи займа. То есть, стороны подписав договор займа и передав его наряду с договором об ипотеке в Росреестр на регистрацию получат отказ ввиду отсутствия Основного обязательства, потому как договор займа не заключен?
Есть у кого-либо свежая практика прохождения регистрации договора об ипотеке на основании договоров займа между ФЛ или рекомендации?
02 Декабря 2019, 11:08, вопрос №2605389
Алексей, г. Москва
Уточнение клиента
*регистрации не договора об ипотеке, а самого залога
Ст. 11 Закона об ипотеке: «Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.»
Решает ли это положение Закона изложенную проблему?
30 Ноября 2019, 15:40
1400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (3)
получен
гонорар 65%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Санкт-Петербург
Здравствуйте, Алексей!
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства, основанного на купле-продаже, аренде или другому договору, а также обязательства по договору займа.
Согласно пункту 1 статьи 3 Закона N 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Закона N 102-ФЗ.
В соответствии со п. 1 ст. 10 названного закона Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
Росреестр регистрирует такие договоры, что также подтверждается информацией с официального сайта Росреестра https://rosreestr.ru/site/press/news/gosregistratsiya-podtverzhdaet-yuridicheskuyu-silu-ipotechnoy-sdelki/
Также подтверждается судебной практикой (в прикрепленных файлах)
Дело 02-2082_2019. Мотивированное решениДело 02-2082_2019. Мотивированное решение. доку~.docе. доку~.doc
получен
гонорар 20%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте Алексей.
Есть прямой вывод в Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 06.06.2016 N 33а-9924/2016 по делу N 2-4868/2015, о возможности регистрации ипотеки в обеспечение будущего обязательства между физическими лицами. Главное, исходя из логики суда, не передавать часть займа до регистрации, а только после
Таким образом, законодательство предусматривает возможность заключения договора ипотеки (залога недвижимости) в отношении обязательств, как уже возникших, так и возникающих в будущем.
https://www.consultant.ru/cons/…
получен
гонорар 15%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Добрый день. В этом случае нет абсолютно никаких проблем, банки очень часто выдают кредиты только после регистрации ипотеки.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке).
В рассматриваемой ситуации договором установлено, что заимодавец предоставляет заемщику заем после регистрации ипотеки.
В силу
п. 3 ст. 341 ГК РФ, если основное обязательство, обеспечиваемое залогом, возникнет в будущем после заключения договора залога, залог возникает с момента, определенного договором, но не ранее возникновения этого обязательства. С момента заключения такого договора залога к отношениям сторон применяются положения ст. ст. 343 и 346 ГК РФ.
Предусмотренные Законом N 102-ФЗ и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (п. 3 ст. 11 Закона N 102-ФЗ).
Таким образом, действующее законодательство предусматривает возможность заключения договора ипотеки в отношении обязательств, как уже возникших, так и возникающих в будущем.
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник