Договор займа переуступка договор долевого участия

Долевое строительство привлекает граждан, прежде всего, своей ценой, поскольку именно в этом сегменте можно приобрести самые дешевые квадратные метры жилья, но не только этим. Строительство многоэтажного дома длится несколько лет, и за это время в жизни дольщика может многое что поменяться. По закону у дольщика есть возможность безболезненно выйти из проекта, уступив свои права по ДДУ на будущую квартиру другому участнику. Этим правом также пользуются частные инвесторы, для которых участие в долевом проекте – возможность заработать на разнице в стоимости жилья, приобретенного на ранних этапах строительства. Как правило, договор переуступки права требования по договору долевого участия заключается перед сдачей дома, когда цена на квартиры значительно возрастает.

Как продать квартиру по переуступке прав

Договор переуступки, по-другому называемый цессия, фиксирует передачу инвестором (цедентом) своих прав на будущее жилье новому участнику (цессионарию). Не следует путать данную сделку с покупкой квартиры, поскольку на момент ее совершения продаваемого объекта еще не существует. Дольщик передает не само жилье, а только возможность требования квартиры у застройщика в будущем.

Переуступка права требования по договору долевого участия возможна в определенный период: после того, как ДДУ пройдет положенную регистрацию, и до подписания акта. Когда объект уже достроен и передан дольщику, считается, что застройщик выполнил перед ним свои обязательства. Продавать квартиру в сданном доме можно в обычном порядке, после оформления ее в свою собственность.

Цедент может передать только свои права, которыми реально владеет, и именно в том объеме, который имеет сам. При этом он не несет никакой ответственности за все последующие действия строительной компании и не отвечает перед новым участником за любые нарушения, допущенные застройщиком. После заключения цессии, все претензии новый дольщик может предъявлять только к строительной компании, но никак не к прежнему участнику.

Еще до совершения сделки по переуступке прав прежний дольщик должен произвести все расчеты с застройщиком. Если он не расплатился в полном объеме со строительной фирмой, сделка возможна только в случае, если новый участник согласится перевести на себя его долг. Для этого между ними подписывается специальное соглашение, в котором цессионарий обязуется полностью погасить долг цедента перед застройщиком.

По общему правилу, если у прежнего дольщика нет долгов по оплате, не требуется получать разрешение девелопера на переуступку прав по ДДУ. При наличии долга такое согласие нужно получить обязательно. Однако нужно учесть, что нередко в ДДУ застройщики включают условие об обязательном получении согласия на совершение данной сделки. Если в договоре имеется такой пункт, необходимо получить разрешение застройщика, даже если все расчеты по договору были произведены в полном объеме.

Застройщик должен быть письменно извещен о смене участников в ДДУ. Если строительная компания не будет проинформирована, новый дольщик принимает на себя все возможные риски наступления неблагоприятных последствий, например, застройщик может передать жилье не новому, а прежнему участнику, что будет считаться надлежащим исполнением обязательств. Если жилье приобретено в ипотеку, для совершения сделки необходимо также получить разрешение банка.

Зачем платить застройщику от 30 000 рублей за оформление уступки по ДДУ, когда можно поручить это профессионалам всего за 9 900 рублей? Звоните нам по номеру: +7 (495) 150-07-65 Консультация бесплатно!

Как оформить договор уступки права

Приобретение квартиры по переуступке считается достаточно рискованной сделкой. Обо всех рисках при покупке жилья по переуступке, можно прочитать в статье «Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия». Чтобы максимально обезопасить себя, перед тем как подписать договор переуступки прав собственности на квартиру, рекомендуется внимательно проверить документы прежнего дольщика и самого застройщика.

Что необходимо посмотреть у застройщика:

все документы компании, свидетельство о госрегистрации и постановке на учет в налоговой;
документы, устанавливающие право застройщика на участок;
разрешительные документы на возведение данного объекта;
проектную декларацию на строящийся объект.

Договор ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре, чтобы убедиться, что цедент действительно является правообладателем по данному договору, нужно получить выписку из ЕГРП на переуступаемый объект. Прежний участник должен также передать все квитанции об оплате по договору, а у застройщика нужно запросить документ об отсутствии у дольщика задолженности. Для совершения сделки по переуступке прав по договору долевого участия необходимо как покупателю, так и продавцу получить разрешение второго супруга на ее совершение, заверенное нотариусом.

Сделка по переуступке прав по ДДУ совершается на возмездной основе. Как правило, новый дольщик оплачивает прежнему участнику не только стоимость внесенных им средств по договору, но также и дополнительное вознаграждение за передачу своих прав. Соглашение о переуступке необходимо зарегистрировать в Росреестре, и уже после этого производить все расчеты с продавцом. Вносить денежные средства заранее – значит подвергнуться риску потерять деньги, если договор не пройдет регистрацию. Это может случиться по причине продажи данного объекта ранее другому лицу, что в подобных сделках происходит довольно часто.

Нередко застройщики также требуют с покупателя заплатить определенный процент за свое согласие на сделку, обычно он составляет до 5% от цены ДДУ. Новому дольщику нужно учесть один существенный момент: в случае, если он решит аннулировать ДДУ с застройщиком, он получит назад только сумму, указанную в договоре. Ни вознаграждение, оплаченное за переуступку своих прав прежнему участнику, ни проценты, уплаченные за разрешение на сделку застройщика, ему не вернутся.

Что должен содержать договор цессии

Единая форма документа законом не предусмотрена, однако есть определенные требования к его составлению. Примерное содержание договора:

Вводная часть документа должна содержать все данные о цеденте и цессионарии.
В предмете договора должны быть указаны номер ДДУ, на основании которого заключается цессия, полное наименование компании-застройщика, адрес проданного объекта. Далее дается подробное описание квартиры, права на которую передаются, (ее номер, этаж, площадь, полная стоимость).
Полная стоимость по договору, порядок и сроки оплаты.
Должны быть перечислены обязанности сторон, для цедента – это передать цессионарию все необходимые документы по договору (ДДУ, квитанции и др.). Для цессионария – уплатить стоимость переуступки.
Если продавец не выплатил всю сумму договора застройщику, в документ включаются условия перехода долга.
В договоре также прописывается ответственность обеих сторон за неисполнение своих обязательств, указывается, как и где будут разрешаться споры между продавцом и покупателем, срок его действия и дополнительные условия.
В конце указываются адреса, а также ставятся подписи обеих сторон.

Дополнительно к договору необходимо написать приемо-передаточный акт, в котором указываются списком все передаваемые документы.

Регистрация договора – как она оформляется и сколько дней длится

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве — сделка, которая должна пройти обязательную регистрацию. Чтобы оформить договор, в государственный орган подаются следующие документы:

удостоверение личности обоих участников сделки, если вместо одной стороны присутствует ее представитель, необходима доверенность, заверенная нотариально;
заявление, написанное совместно обеими сторонами;
подлинный экземпляр ДДУ;
договор цессии;
документ от застройщика об уплате всей или части суммы по договору, а также соглашение о переходе долга на нового участника, при наличии;
согласие девелопера на сделку (при необходимости);
нотариально заверенное разрешение мужа/жены на данную сделку (для обеих сторон);
разрешение банка и договор на кредит, если жилье приобретается в ипотеку;
документ об уплате пошлины.

После сдачи всех документов, каждой стороне выдается своя расписка об их получении, где указана дата приема. Продолжительность оформления документов занимает не более десяти дней. Данная сделка считается совершенной только после того, как она будет зарегистрирована. Продавцу нужно учесть, что ему по этой сделке придется заплатить налог 13%, т.к. считается, что он получил дополнительный доход.

При покупке жилья по переуступке покупатель может столкнуться с множеством рисков. Предотвратить негативное развитие событий и полностью обезопасить себя можно, если проводить данную сделку под наблюдением квалифицированных юристов. Общество защиты прав дольщиков поможет вам максимально безопасно совершить сделку и окажет любые юридические услуги по ее сопровождению. Чтобы связаться с нами, достаточно посетить раздел «Контакты», где вы найдете наши координаты.

Источник

Январь 31, 2020
Нет комментариев

Переуступка прав на жилое помещение квартиры или другой объект недвижимости является распространенным явлением в нашей стране. Такая сделка основывается на нормах Гражданского кодекса РФ.

Воспользоваться такой возможностью могут и физические лица, и организации.

Сущность переуступки

Смысл этой сделки заключается в передаче кредитором своих прав требования другому физическому лицу или организации. Сторонами договора могут быть и физические и юридические лица.

Зачастую предметом договора выступают обязательства уплаты долга. В этом случае такие обязательства передаются другому должнику по его согласию.

Таким образом возможна передача долга между предприятиями. Они заключают между собой договор, согласно которому первоначальный должник передает обязательство новому должнику.

Однако, возможны ситуации, при которых кредитор не может или не хочет заниматься взыскиванием долга, в соответствии с условиями договора.

В таком случае он имеет право переуступить свои права требования задолженности 3-му лицу, подписав с ним соответствующее соглашение.

Как уже говорилось, может быть изменен как кредитор, так и должник.

Перевод лицом своей задолженности на нового должника возможно только при согласии кредитора, и, если такого согласия не получено, то договор является недействительным.

Такой договор носит наименование цессии и подлежит заключению в обязательной письменной форме.

Гражданское законодательство не допускает заключения договора уступки прав в устной форме. Если состоится устное соглашение о переуступке прав между цедентом и цессионарием (так называются стороны договора цессии), то доказать его совершение будет крайне непросто.

Необходимо подтвердить соглашение сторон показаниями нескольких свидетелей в судебном процессе. Только в этом случае факт заключения договора можно считать состоявшимся.

Более точно понять смысл сделки цессии можно на примере.

Пример.

Организация-кредитор С. передала физическому лицу Д., заемщику, некоторую денежную сумму. Стороны договорились в договоре, что за пользование займом начисляются проценты в размере 5% годовых.

Заемщик Д. совершает ежемесячные платежи по займу, график платежей является приложением к договору.

Внезапно, у кредитора С, изменяются обстоятельства, и ему неотложно требуются денежные средства. Но потребовать их выплаты с должника ранее окончания действия договора не допускается согласно ст. 807 ГК РФ.

В этой ситуации имеется он имеет право уступить право требования другому лицу, который уплатит за заемщика оставшуюся задолженность.

При этом меняется кредитор, а должник продолжает вносить ежемесячные платежи по такому же графику платежей, но по новому кредитору.

Другой кредитор может менять условия сделки:

Снизить проценты;
Понизить ежемесячный платеж по договору;
Изменить иные условия.

Законодательные основания

Эта процедура основывается на положениях действующего законодательства, а именно ст. 388 гражданского кодекса РФ. Помимо этого, следует учитывать также другие законодательные акты, регулирующие этот договор.

В том числе:

Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ, согласно которому совершается процедура государственной регистрации сделки.

Также нужно помнить о требованиях законодательства о налогах и сборах, регламентирующих порядок уплаты налогов, исходя из установленного порядка взимания по отношению к различным категориям налогоплательщиков (физические лица, ИП или организации).

Преимущества и недостатки

Каждый договор, в том числе и цессия имеет свои достоинства и недостатки. Преимущества этой сделки включают в себя:

Однако не нужно забывать об имеющихся недостатках, которые тем не менее существуют при заключении переуступки прав требования. Несмотря на то, что данная сделка проводится под контролем службы Росреестра, и такие риски минимальны, они все же есть.

К отрицательным сторонам сделки цессии относятся:

Указанные недостатки следует осознавать, поэтому перед оформлением сделки рекомендуется проконсультироваться у юриста, специализирующимся в данной сфере.

После тщательного изучения текста договора, он сделает поправки для соблюдения интересов сторон сделки уступки.

Что означает уступка прав требования

Переуступка является гражданско-правовой сделкой, поэтому при ее заключении должны соблюдаться положения ГК РФ и других действующих правовых актов.

Договор должен оформляться в письменной форме, а также пройти процедуру госрегистрации в реестре.

В силу договора переуступки, обязательства кредитора (или заемщика), полностью передаются к другому лицу, которое заменяет в договоре первоначальную сторону.

При этом, отдельные правомочия по сделке могут быть ограничены. Для чего эти условия должны быть указаны в тексте договора.

Для того, чтобы не допустить спорных моментов при трактовании пунктов конкретной сделки, желательно обращаться для составления договора цессии к услугам грамотного юриста, занимающегося гражданским правом.

Перед заключением договора переуступки прав требования между сторонами, нужно выяснить ряд моментов:

На квартиру

В качестве предмета договора может выступать квартира, а также все права в отношении её. Например, новый владелец данной жилплощади имеет право требования передачи ему квартиры в установленный срок, а также исправления недочетов, сделанных строительной фирмой-застройщиком.

Новый кредитор по договору цессии на жилье обладает всеми обязательствами и правами правообладателя жилплощади, установленные в Жилищном кодексе РФ.

Особенности сделки уступки права требования будут зависеть от факта полного внесения денежных средств по договору за данный объект.

Следует обратить внимание на то, что:

В случае необходимости получения письменного согласия от застройщика, то рекомендуется сделать его заверение его в нотариальном порядке. Данное требование не является обязательным, поскольку договор будет проходить регистрацию в службе Росреестра, что подтвердит законность сделки.

Но заверение у нотариуса может сократить время прохождения регистрационной процедуры до трёх дней.

В соответствии с этим, при неполной оплате квартиры дольщиком, оставшуюся задолженность будет выплачивать ее новый владелец.

При договоре долевого участия

Договор цессии на квартиру при участии в долевом строительстве является достаточно распространённой сделкой.

Однако, это непростая, с правовой стороны, процедура, поэтому не все застройщики и дольщики идут на заключение этой сделки. В настоящее время переуступка права требования применяется достаточно часто.

Также нужно не забывать, что оплата по договору долевого участия должна быть выполнена полностью.

Иначе, обязанность по внесению долга перейдет на нового владельца жилплощади.

При долевом участии переуступка допускается до подписания акта передачи квартиры от застройщика дольщику. После подписания акта приема-передачи, оформление договора цессии невозможно.

Возможно подписание договора купли-продажи или заключения другой законной сделки, на основании которой переходит право собственности.

Заключение договора уступки права требования при ДДУ имеет смысл, поскольку действует дополнительная юридическая защита дольщиков согласно ФЗ-214. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» принят именно для правовой защиты прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве.

При этом, в случае расторжения ДДУ, покупателю возвращается только денежные средства, прописанные в данном договоре, но не сумму, указанную в договоре цессии. Это является недостатком этой сделки.

Нужно также не учитывать, что цена квартиры на момент начала строительных работ, как правило, невысокая.

А сделка переуступки может оформляться в момент, когда новостройка уже почти достроена. Поэтому разница в стоимости может оказаться значительной.

Прежде чем подписывать договор уступки прав требования при участии в долевом строительстве, необходимо ознакомиться с текстом основного договора ДУ.

В ДДУ должны содержаться следующие пункты:

В новостройке

После ввода новостройки в эксплуатацию, стоимость квартиры наиболее высока. Поэтому приобретать ее в этот момент не очень выгодно.

Обычно, к сдаче дома гражданин-дольщик уже в полном объеме исполнил свои обязательства по оплате жилья, и оформлять договор цессии не имеет смысла.

Можно оформить договор продажи, мены, дарения или заключить иную сделку, на основании которой передать право собственности другому лицу.

В строящемся многоквартирном доме

Во время строительных работ, квартиры в доме стоят намного дешевле, нежели, когда дом уже введен в эксплуатацию. На данном этапе выгодно заключать договор цессии.

Аренда земельного участка

По договору переуступки права требования можно передать права на любой объект недвижимого имущества, в том числе на участок земли.

Однако уступается не собственность на землю, а право владения участком, то есть аренду. В данном случае необходимо заключить 3х-сторонний договор.

Фактически сделка цессии земельного надела сходен с соглашением субаренды участка.

Договор переуступки права аренды должен проходить регистрацию в Росреестре, если срок действия его более одного года.

Подобно договору субаренды, обязательства старого арендатора переводятся на нового владельца земельного участка.

Форма договора переуступки

Договор цессии признается действительным, если соблюдены установленные требования относительно его формы. Он заключается в письменной форме, помимо этого, он должен быть официально зарегистрирован в службе Росреестра.

Заключение договора цессии

Данная сделка заключается между 2-ся сторонами на возмездной (т. е. за плату) основе.

Суть договора переуступки сводится к передаче одним лицом (цедентом) своих прав в пользу другого лица (цессионария).

В процессе оформления такой сделки, необходимо не забывать определённые особенности. Он должен включать в себя следующие условия:

Какие потребуются документы

Для заключения договора цессии, каждая сторона должна собрать необходимые документы. К ним относятся:

Статус земли для индивидуального жилищного строительства на 2020 год, читайте тут.

Видео: Переуступка прав требования по ДДУ:

Загрузка…