Договор залога земельного участка — распространенный договор, направленный на обеспечение соблюдения основного обязательства за счет возможности обращения взыскания на землю, принадлежащую залогодателю. В статье приводится образец соглашения о залоге земельного участка, а также раскрываются некоторые особенности его заполнения и исполнения.
Общие положения о договоре залога земельного участка и его образец
Отношения, связанные с залогом земли, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ), Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ), законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон «Об ипотеке»), законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
В п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок определяется как часть поверхности земли, которая обладает индивидуализирующими ее чертами и является объектом права собственности и других вещных прав.
ВАЖНО! Часть земельного участка не является самостоятельным объектом недвижимости.
И даже если кадастровый номер присвоен части земельного участка, то, по мнению судов, госрегистрация прав на указанную часть участка незаконна (постановление президиума ВАС РФ от 19.04.2011 № 14950/10 по делу № А40-127386/09-122-889). Однако можно предположить смену позиции ВС РФ в связи с изменением п. 1 ст. 130 ГК РФ.
Залог земельного участка предполагает, что в случае, когда основное обязательство не исполнено залогодателем, залогодержатель может удостоверить свои требования за счет средств от реализации данного земельного участка.
Образец договора залога земельного участка можно скачать по ссылке: Образец договора залога земельного участка.
О регистрации залога недвижимости рассказано в статье Регистрация договора залога недвижимого имущества в Росреестре. О нюансах обращения взыскания на участок читайте в статье Обращение взыскания на земельный участок.
Требования к договору залога земельного участка
Соглашение об ипотеке земельного участка с учетом требований к договору о залоге недвижимости должно содержать:
- Описание земельного участка с указанием права, на основании которого данный участок принадлежит залогодателю. Описание должно быть максимально подробным, с указанием индивидуализирующих признаков объекта (кадастрового номера, реквизитов правоустанавливающих документов, адреса, площади, наличия строений) и приложением к договору выписки из ЕГРН.
- Оценку стоимости земельного участка.
- Сущность, размер и сроки по основному обязательству (ст. 9 закона «Об ипотеке»).
При этом не все земельные участки могут передаваться в залог. Так, согласно чч. 1, 7 ст. 13 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ земельный участок, который принадлежит застройщику, не может передаваться в залог, если нет согласия дольщиков.
ВАЖНО! Если вещное право залогодателя на земельный участок было основано на договоре аренды, по общему правилу переход указанного земельного участка в собственность залогодателя прекращает отношения залога.
Чтобы этого не произошло, необходимо указать в соглашении о залоге земельного участка, что при переходе участка в собственность лица, передавшего его в залог, залог сохраняется (определение ВС РФ от 01.03.2016 № 307-ЭС15-20199 по делу № А21-6115/2014).
Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием заемных средств
В законе «Об ипотеке» указывается, что земельный участок как предмет залога может быть приобретен за счет:
- Кредита от банка.
- Кредита от небанковской кредитной организации.
- Заемных средств от другой организации с целевым назначением на приобретение данного участка земли (ч. 1 ст. 64.1 закона «Об ипотеке»).
Момент начала залоговых отношений в этом случае совпадает с датой госрегистрации права собственности лица, передавшего участок в залог (ч. 1 ст. 64.1 закона «Об ипотеке»).
ВАЖНО! Если за счет кредита было приобретено нежилое здание (например, магазин), то бездействие госорганов, выраженное в неосуществлении регистрации ипотеки участка земли, признается судами законным (постановление ФАС ВВО от 14.11.2007 по делу № А79-9875/2006).
В случаях, когда участок земли приобретается военнослужащим в соответствии с законодательством о накопительно-ипотечной системе за счет средств, предоставленных государством, и средств кредитной организации, участок земли находится в залоге:
- у кредитной организации;
- Российской Федерации в лице органа власти, предоставившего заем.
При этом если обязательства по возврату денежных средств военнослужащим не будут исполнены, обращение взыскания на участок земли осуществляется данными субъектами в приведенной последовательности (ч. 3 ст. 64.1 закона «Об ипотеке»).
Строительство зданий и сооружений на земельном участке, находящемся в залоге
Залогодатель может возводить объекты недвижимости на земле, переданной им в залог. При этом данные здания и сооружения также будут автоматически находиться в залоге. Вместе с тем участники залоговых отношений могут предусмотреть в соглашении о залоге иной порядок регулирования отношений, связанных с указанным строительством (ч. 1 ст. 65 закона «Об ипотеке»).
При этом суды отказывают в требованиях об обращении взысканий на возведенные на заложенном участке земли здания и сооружения, если нарушение по основному обязательству крайне незначительно и сумма, которую пытается взыскать залогодержатель, явно несоразмерна стоимости возведенного имущества (апелляционное определение Новосибирского облсуда от 11.08.2016 по делу № 33-6080/2016).
Критерии незначительности и несоразмерности установлены в ч. 1 ст. 54.1 закона «Об ипотеке» и заключаются в следующем:
- размер взыскиваемого — менее 5% стоимости заложенного имущества;
- просрочка по основному обязательству — менее 3 месяцев.
Если судом не установлены указанные обстоятельства, принимается решение о реализации имущества, способе такой реализации для погашения задолженности (апелляционное определение Челябинского облсуда от 12.01.2017 по делу № 11-252/2017).
При заполнении предложенного в настоящей статье образца договора залога земельного участка важно удостовериться, что он в итоге отвечает всем обязательным требованиям, закрепленным в ст. 9 закона «Об ипотеке». Если земельный участок находится в аренде у залогодателя, также в интересах залогодержателя закрепить в соглашении, что переход такого участка в собственность лица, передавшего землю в залог, не прекращает залоговых отношений.
Кроме того, важно помнить, что залоговые отношения при приобретении заложенного участка земли за счет заемных денежных средств начинаются с момента госрегистрации собственности на участок земли, а возведенные впоследствии на данном участке здания и сооружения становятся предметом залога. Если подобное автоматическое распространение залоговых отношений на вновь возводимые объекты не входит в намерения сторон, об этом также нужно указать в соглашении между ними.
Источник
Как правильно оформить договор процентного займа под залог земельного участка с регистрацией обременения
19 Июля 2017, 10:57, вопрос №1700115
Станислав, г. Березники
289 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (3)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Добрый день, Станислав.
Для подготовки документов Вам нужно обратиться в раздел «документы».
Здесь Вы можете только проконсультироваться.
получен
гонорар 100%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, Станислав. Требований много. Следует учитывать требования закона об ипотеке и гражданского кодекса. Также вы можете заказать такой договор на нашем сайте.
Если у вас уже есть шаблон, выложите его для изучения.
Если у вас остались вопросы, задавайте, с радостью отвечу. Также вы можете написать мне в чате и заказать персональную консультацию или подготовку документа по вашему вопросу.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Киселев Виктор
Юрист, г. Москва
Предметом залога (ипотеки) могут быть и объекты незавершенного строительства, сделки с ними и обременения прав по ним регистрируются регистрационной палатой. В ипотечное покрытие, согласно ч. 3 комментируемой статьи, не могут входить обязательства по договорам займа и кредита, обеспеченные ипотекой объектов незавершенного строительства, если на основании ипотечного покрытия предполагается выпустить жилищные облигации с ипотечным покрытием. В том случае, когда на основании ипотечного покрытия будут осуществлять эмиссию просто облигаций с ипотечным покрытием, размещать ипотечные сертификаты участия, то залог объектов незавершенного строительства может быть включен в ипотечное покрытие, но общая сумма обязательств, обеспеченных залогом объектов незавершенного строительства, не должна превышать 10% от общей стоимости всего ипотечного покрытия. Заметим, что здесь законодатель говорит именно об общей сумме обязательств договоров займа и кредита, обеспеченных ипотекой объектов незавершенного строительства. При расчете такой общей суммы учитывается сумма каждого обязательства не в смысле только основной суммы долга по нему, а в сумме общего требования с процентами по договору и штрафными санкциями, если уже есть просрочки платежей.
Когда в ипотечное покрытие передается обязательство по кредитному договору, договору займа, обеспеченное ипотекой, то условиями ипотеки (условиями договора об ипотеке) должно быть предусмотрено, что предмет ипотеки (недвижимое имущество) подлежит отчуждению только с согласия залогодержателя. Первоначально, когда был только заключен договор займа или кредита, обеспеченные ипотекой обязательства по ипотеке возникли у залогодателя и залогодержателя. Залогодателем являлось то лицо, которое стало должником по денежному обязательству из кредитного договора или договора займа, а залогодержателем стало то лицо, которое предоставило заемные денежные средства. Иными словами, залогодатель — это та сторона договора ипотеки, которая берет в долг денежные средства по договору займа или кредита и в обеспечение своего надлежащего исполнения обязательств по возврату долга передает в залог залогодержателю свое недвижимое имущество. Бывают такие случаи, и законом это не запрещено, когда договор займа совершается в пользу третьего лица. Тогда возможен вариант, по которому одно лицо предоставило заемные денежные средства, а должник, получивший их взаем, должен будет исполнить свои обязательства по договору займа по возврату долга уже перед другим (третьим) лицом. Тогда договор залога сразу же может быть заключен в пользу такого третьего лица, именно оно станет залогодержателем, или остаться заключенным в пользу кредитора (т.е. того, кто предоставил заемные средства). По первоначальной сделке (например, договор кредита и залога к нему) залогодателем (он же должник по кредитному договору) и залогодержателем (он кредитор по кредитному договору), могли быть одни лица, а впоследствии сторона кредитора и соответственно залогодержателя в договорах кредита и залога изменится на другое лицо посредством уступки права требования, иных сделок. Наконец, сам кредитор (и он же залогодержатель) может свое обязательство по кредитному договору и обеспечение к нему передать в залог третьему лицу в качестве обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по иным гражданско-правовым сделкам. Таким образом, на момент внесения обязательства по кредитному договору, договору займа, обеспеченному ипотекой, в ипотечное покрытие сторона залогодержателя (кредитора по кредитному договору или договору займа) могла смениться посредством совершения иных сделок либо остаться прежней, но надлежащее исполнение по кредитному договору или договору займа, как и предмет ипотеки, на случай ненадлежащего исполнения обязательства должника перед кредитором, уже обещано кредитором (залогодержателем) третьему лицу в обеспечение исполнения другого обязательства кредитора перед третьим лицом. В свою очередь, залогодатель (должник по обязательствам займа и кредита) мог уже заложенный объект недвижимого имущества предоставить в последующий залог (т.е. заложить его во второй раз) для получения новых денежных средств по иным договорам. Закон допускает это в тех случаях, когда рыночная стоимость предмета залога намного превышает размер требований по денежному обязательству, обеспеченному залогом. И тогда у одного должника может быть два разных залогодержателя по двум разным кредитным договорам (договорам займа) или один и тот же, но по разным договорам. Если учесть еще и то, что в основном положениями комментируемого Закона пользуются банки, кредитующие население, и юридические лица под строительство жилых многоквартирных домов, когда необходимо срочно вернуть банку обратно часть денежных средств, отданных в кредиты, то необходимо помнить, что договоры кредитования с ипотекой на приобретение жилья, на строительство многоквартирного дома часто заключаются с поручителями. Тогда обеспечением надлежащего исполнения обязательства по кредитному договору становится не только залог заемщика, но и поручительство, а сам поручитель также может предоставить в залог свое движимое, недвижимое имущество. В практической деятельности банков по кредитованию до кризиса и тем более после него банки стали страховаться и перестраховываться как можно более тщательно. Перед одобрением большой суммы кредита для физического лица или одобрением кредита юридическому лицу банки просят предоставить и залог, и поручительство, поручитель также может предоставить залог взамен залога основного должника по обязательству, обеспеченному поручительством и ипотекой, и предоставить свой залог (поручиться им) в дополнение к залогу основного должника по кредитному договору. Согласно ст. 363 ГК РФ, при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. Лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства. Таким образом, в зависимости от условий договора поручительства если поручитель по условиям договора несет солидарную, а не субсидиарную ответственность вместе с основным (первоначальным) должником по обязательству кредита или займа и в качестве обеспечения своего обязательства по поручительству предоставляет ипотеку, то его обязательство также может составлять ипотечное покрытие. При этом поручитель будет считаться таким же должником по обязательству кредита или займа, что и основной должник. Но если поручительство было предоставлено на условиях субсидиарной ответственности с первоначальным должником по обязательству кредита или займа, то все зависит от условий такой субсидиарной ответственности, предусмотренной договором поручительства. Такой поручитель также будет считаться должником по основному обязательству, по которому он предоставил в обеспечение поручительство и ипотеку, но он несет ответственность своим предметом залога лишь в определенно части, предусмотренной договором поручительства, а не по всему кредитному договору.
Поэтому очень важно точно определить обязанных лиц и кредиторов по обязательствам займа и кредита, а также установить действительного залогодержателя и залогодателя, тем более что предмет залога может быть не один и залогодателями могут выступать несколько лиц. Комментируемая статья запрещает принимать в ипотечное покрытие те обязательства, из существа которых следует, что залогодатель имеет право без согласия залогодержателя заменить или иным образом распорядиться предметом ипотеки. Также комментируемая статья разрешает принимать в ипотечное покрытие обязательства, обеспеченные последующим залогом недвижимого имущества должника (т.е. когда должник уже второй раз подряд передает в залог свое имущество, еще не исполнив своих обязательств по первому залогу), лишь при условии, что в совокупности общая сумма всех требований к должнику по обоим обязательствам, обеспеченным залогом, не составляет более 80% рыночной стоимости предмета залога. В таком случае речь идет о суммах основного долга по обоим обязательствам, проценты, предусмотренные договором займа и кредита, штрафные санкции при этом не учитываются.
Есть еще два требования к обязательствам займа и кредита, обеспеченным ипотекой и передаваемым в ипотечное покрытие. В тех случаях когда должником по обязательствам займа и кредита будет выступать физическое лицо и оно же предоставляет право залога на недвижимое имущество в обеспечение надлежащего исполнения своих обязательств, такое лицо должно быть застраховано (страховой случай составляют жизнь и здоровье физического лица). Это договор личного страхования, он также может предоставляться при формировании ипотечного покрытия для удостоверения факта соблюдения условия о личном страховании. Страховая сумма (та сумма, которую получит выгодоприобретатель при наступлении страхового случая, т.е. смерти застрахованного лица, причинении вреда его здоровью) обязательно должна быть не менее общей суммы тех денежных обязательств, которые обеспечены ипотекой недвижимого имущества такого физического лица. В соответствии с ч. 3 ст. 947 ГК РФ такое условие вполне выполнимо, так как в договоре личного страхования страховая сумма определяется сторонами по их усмотрению. Подтверждением заключенного и действующего договора личного страхования физического лица на момент формирования ипотечного покрытия может быть предоставление подлинного экземпляра договора страхования, страхового полиса и факта оплаты страховой премии страховой компании, с которой заключен договор. Предмет ипотеки во всех случаях, когда ипотекой обеспечены обязательства займа и кредита и они передаются в ипотечное покрытие, обязательно должен быть застрахован. При этом составляется договор имущественного страхования, страховой случай по которому составляет риск утраты, порчи и иного повреждения предмета ипотеки. Так же как и в случае с личным страхованием, сумма выплаты по страховке при наступлении страхового случая по договору страхования должна составлять не менее общей суммы требований по обязательству займа или кредита, обеспеченного ипотекой. В договорах имущественного страхования, согласно ст. 947 ГК РФ, страховая сумма не должна превышать действительную (рыночную) стоимость застрахованного имущества, однако стороны могут договориться и об ином. Стороны договора имущественного страхования могут договориться и о другом, большем размере суммы страховой выплаты по договору при наступлении страхового случая. Со страхованием предмета ипотеки в обязательствах займа и кредита, передаваемых в ипотечное покрытие, связано и еще одно требование к тем обязательствам, которые не могут передаваться в ипотечное покрытие. Если страхование предмета ипотеки отсутствует более чем 6 месяцев, то такое обязательство (заем, кредит) не может быть передано в ипотечное покрытие. Такое вполне возможно, ведь при заключении договора страхования объекта недвижимого имущества, как правило, в самом договоре страхования предусматривается, что он сохраняет свое действие при условии совершения лицом, застраховавшим предмет ипотеки, ежегодных платежей. И если лицо в очередном наступающем году не совершило платеж по договору страхования, то в том же году и прекращается действие договора страхования предмета ипотеки.
3. Рассмотрим порядок расчета размера ипотечного покрытия, который установлен в ч. 4 комментируемой статьи. Общая сумма размера всего ипотечного покрытия будет рассчитана посредством сложения всех сумм требований и рыночной стоимости имущества, составляющих ипотечное покрытие. Такое суммирование будет отдельно рассчитываться по каждому виду обязательств или имущества, которые переданы в ипотечное покрытие. В комментарии к настоящей статье мы рассматривали требования в отношении обязательств займа и кредита, обеспеченные залогом и передаваемые в ипотечное покрытие. Такие требования содержали условие о том, что в ипотечное покрытие данные обязательства могут быть переданы только при условии того, что сумма основного денежного требования по ним не превышает 70% от рыночной стоимости предмета ипотеки. При сложении общей суммы всех требований по обязательствам займа и кредита, обеспеченных залогом недвижимого имущества и передаваемых в ипотечное покрытие, будут складываться не суммы основного долга по данным обязательствам, а суммы всего требования по обязательствам займа и кредита, даже если такая сумма и превышает 100% рыночной стоимости предмета ипотеки. Когда в ипотечное покрытие передаются государственные ценные бумаги, то учитывается та их стоимость, которую должен получить владелец ценных бумаг при их погашении. Денежные средства, передаваемые в ипотечное покрытие, рассматриваются в совокупности общей суммы таких денежных средств. Если в ипотечное покрытие передается недвижимое имущество, то, как и государственные ценные бумаги, оно может быть передано только в ипотечное покрытие выпуска облигаций с ипотечным покрытием. А если эмитент облигаций решает выпустить не просто облигации с ипотечным покрытием, а жилищные облигации с ипотечным покрытием, то недвижимое имущество и государственные ценные бумаги не могут приниматься в ипотечное покрытие, соответственно не может рассчитываться и сумма их стоимости.
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник