Получите бесплатную консультацию юриста!
Дольщики, заключившие ДДУ со стройфирмами, достаточно часто обращаются в органы правосудия для защиты своих прав. В одних случаях поводом для обращения становится несоблюдение стройкомпанией сроков передачи жилья, в других — несоответствие качества квартиры установленным нормативам, в-третьих — существенное отступление от проектной документации. На чьей же стороне — физлица или стройфирмы — чаще всего оказывается суд?
Специалисты общественной организации «Правовой Петербург» отобрали для вас несколько реальных примеров из судебной практики по ДДУ, дающих ответ на этот вопрос.
1. Решение по делу № 2-4482/2017
В орган правосудия обратился Т с требованием о признании пункта ДДУ недействительным, взимании со стройфирмы неустойки за просрочку в передаче квадратных метров, штрафа по закону о защите правомочий потребителей, а также о компенсации морального вреда. Т пояснил, что в договор было включено заранее невыгодное для гражданина условие о подсудности по месту нахождения застройщика. Кроме того, стройфирма задержала срок сдачи квартиры почти на 9 месяцев, хоть и по не зависящим от нее обстоятельствам. Судебный орган удовлетворил денежные претензии физлица частично, приняв по внимание ст.333 ГК РФ. Требование о признании пункта ДДУ недействительным также было удовлетворено.
2. Решение по делу № 2-3857/2017
Н обратился в судебный орган с требованием об истребовании неустойки со стройфирмы за нарушение сроков передачи квадратных метров, штрафа и компенсации морального вреда. В свою очередь, стройкомпания подала встречный иск с требованием расторгнуть ДДУ в связи с неоплатой Н лишней площади в квартире, появившейся после окончания строительства. Суд частично удовлетворил требования гражданина по части денежных претензий и полностью отказал в удовлетворении встречных требований стройкомпании, указав, что допущенные нарушения условий ДДУ дольщиком являются несущественными. Орган правосудия также отметил, что стройкомпания может взыскать долг с дольщика через суд.
3. Решение по делу № 2-4164/2017
С подписал со стройкомпаний ДДУ, но затем заключил договор уступки права требования с Ц. Об этом застройщику было сообщено в письменном виде. Стройкомпания, в связи с ненадлежащих исполнением С своих денежных обязательств по договору, направила ему письменное уведомление о расторжении ДДУ, затем заключила новое соглашение в отношении той же квартиры с других физлицом У. Ц обратилась в орган правосудия с требованием о признании ДДУ с У недействительным и о погашении соответствующей регистрационной записи. Суд встал на сторону Ц, признал договор недействительным. В своем решении орган правосудия указал, что сделка должна быть признана недействительной, поскольку нарушает законные права физлица, не участвовавшего в ее совершении, то есть права Ц.
Важно! В некоторых случаях в защиту прав физлиц-дольщиков в органы правосудия могут обращаться государственные органы и общественные организации, например, всевозможные общества защиты прав дольщиков. Однако, как показывает практика, наилучшего результата добиваются опытные адвокаты по долевому строительству. Они практикуют индивидуальный подход к каждому дольщику, не пользуюсь готовыми шаблонами документов.
Практика судов по долевому строительству — некоторые выводы
Обобщая судебную практику по договорам долевого строительства, мы можем сделать следующие выводы:
- Если подписан договор участия в долевом строительстве, судебная практика практически всегда складывается в пользу дольщика. К отношениям между физлицом и стройфирмой судебный орган автоматически применяет 214-ФЗ, а также закон о защите потребителей. Поэтому если застройщик нарушает свои обязательства, а у дольщика на руках имеется ДДУ, последний может смело обращаться в суд.
- Если имела место быть уступка прав по ДДУ, то в случае судебного разбирательства в качестве третьего лица можно и нужно привлекать бывшего дольщика.
- Если стройфирма желает расторгнуть ДДУ вследствие невнесения дольщиком денег, судебный орган рассматривает данное дело с учетом положений ст.450 ГК РФ. То есть стройкомпания должна действовать добропорядочно и разумно в пределах, установленных законодательством.
- Если гражданин желает взыскать неустойку со стройкомпании, то судебный орган с большой долей вероятности удовлетворит иск. Судебная практика по договорам долевого строительства свидетельствует о том, что застройщик обычно не соглашается с выставленной суммой и пытается снизить ее размер. Бремя доказывания того факта, что размер неустойки является чрезмерным и не соответствует последствиям нарушения, лежит на застройщике.
- Бремя доказывания, что качество жилья отвечает всем установленным требованиям, лежит на стройфирме. Во-первых, это объясняется тем, что стройфирма является профессиональным участником строительного рынка, во-вторых, это вытекает из положений ГК РФ.
Если вас заинтересовали вопросы из судебной практики по ДДУ — обращайтесь в «Правовой Петербург». Задавайте свои вопросы по телефону +7(812)603-72-21, или на странице нашего портала «Консультация адвоката онлайн».
Источник
Адвокат в Новосибирске — Новости — Адвокатская практика Спиридонова М.В. — Гражданские дела — Взыскание денежных средств, внесенных по договору займа в счет фактической оплаты по договору долевого участия в строительстве
Адвокат Спиридонов М.В.
16.12.2017
Взыскание денежных средств, внесенных по договору займа в счет фактической оплаты по договору долевого участия в строительстве
Долевое участие в строительстве – одна из наиболее острых правовых тем, волнующих широкие массы населения, это и «обманутые дольщики», срыв сроков передачи объекта строительства, «серые» схемы привлечения денежных средств и т.д. В виду всех этих острых проблем на сегодняшний день законодатель разрабатывает широкую реформу долевого строительства с включением в него банковского сектора. Возможно, нововведения ожидают нас в ближайшем будущем, но пока проблемы остаются, об одной из них и пойдет речь в настоящей статье.
Фабула дела
Ко мне за юридической помощью обратилась женщина, которая пояснила, что заключила договор долевого участия в строительстве с некой строительной фирмой. Объект долевого строительства – парковочное место. Одновременно с договором долевого участия в строительстве, между доверительницей и строительной фирмой был заключен договор займа, согласно которому доверительница перечислила (заняла) строительной фирме денежные средства в сумме, совпадающей с ценой объекта по договору ДДУ.
«Серая схема» взаимоотношений заключалась в том, что по договору ДДУ доверительница не вносила деньги, а приняты были деньги путем заключения указанного договора займа. То есть получалась такая схема, что доверительница занимает строительной фирме денежные средства в размере стоимости объекта строительства, а по моменту передачи объекта строительства между сторонами заключается соглашение о зачете взаимных требований, по которому строительная фирма обязательства по возврату займа засчитывает в счет обязательства дольщика по оплате объекта строительства.
Используя данную схему застройщик пытается защитить себя от санкций, предусмотренных ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в случае нарушения обязательств со своей стороны, а также пытается привлечь денежные средства до регистрации договора ДДУ, что невозможно сделать, если бы застройщик принимал оплату как того предусматривает названный закон.
Так было и в настоящем деле. В итоге доверительница деньги по договору займа внесла, а по договору ДДУ, соответственно, нет. Объект строительства не был возведен в установленные сроки, которые неоднократно переносились. Денежные средства по договору займа застройщик также не возвращал.
Основная цель в подобного рода спорах – это не остаться ни с чем. Так часто бывает, что дольщик расторгает договор ДДУ, взыскивает денежные средства, а в итоге остается ни с чем, так как денежных средств у застройщика нет, исполнять решение суда нечем. Поэтому по каждому делу, связанному с ДДУ, необходимо тщательно подходить к вопросу реальности получения возмещения и, исходя из этого, определять способ защиты нарушенного права.
Линия защиты
Для разрешения возникшей проблемы была избрана следующая позиция. Был подан иск не о взыскании денежных средств по договору займа (хотя это был бы самый простой способ, однако наверняка он не позволил бы реально вернуть денежные средства), а подан иск о взыскании денежных средств в рамках ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
При этом требования были мотивированы следующим образом. Договор займа фактически заключался с целью привлечения строительной компанией денежных средств по договору участия в долевом строительстве. Взаимосвязь договора участия в долевом строительстве и договора займа подтверждается тем, что эти договоры заключены единовременно, сумма, указанная в договоре участия в долевом строительстве, совпадает с суммой договора займа, номер договора участия в долевом строительстве и номер договора займа совпадают, указанный в договоре участия в долевом строительстве срок передачи объекта совпадает со сроком, на который предоставлен заем. Беспроцентность договора займа, совершенного с юридическим лицом, свидетельствует об отсутствии экономического интереса заемщика в заемных отношениях и подтверждает наличие иной цели в передаче денежных средств, а именно – инвестирование денежных средств в объект долевого участия в строительстве, указанный в договоре долевого участия.
В соответствии с ч. 3 ст. 3 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права, и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов, причиненных гражданину убытков.
Согласно п. 8 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домом и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013) к отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии с Федеральным законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Федеральном законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной названным Федеральным законом.
В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя. Судом также разрешается вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».
Таким образом, было мотивировано то, что денежные средства, внесенные по договору займа, фактически были внесены как оплата по договору долевого участия в строительстве. Данный способ защиты предусматривал возможность более широких маневров, так как доверительница могла поменять свои требования, в том числе и потребовать при определенных условиях признания за ней права собственности на объект незавершенного строительства, а также требовать повышенных процентов по ст. 395 ГК РФ в случае требования о взыскании денежных средств.
Итог по делу
Застройщик при рассмотрении дела в добровольном порядке вернул все денежные средства, перечисленные доверителем, а также в полном объеме компенсировал расходы за услуги представителя. Так как требования были добровольно удовлетворены, с нашей стороны последовал отказ от заявленных исковых требований.
Автор статьи – адвокат Спиридонов Михаил Владимирович
Подпишитесь на группу адвоката в ВКонтакте, чтобы не пропустить новые интересные статьи, получить краткую юридическую консультацию, ознакомиться со статьями и практикой по интересующим вопросам.
Поделиться статьей в социальных сетях
Количество просмотров статьи: 4 125
Источник
Фото Право.Ru
Верховный суд выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики. Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.
Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства
Компания «ПроМен» уступила Тамаре Осиповой* права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой «Континент», — последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой. Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в Мещанский районный суд. Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с «Континентом» недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось. Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства. Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Чтобы их изменить, необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (определение от 8 декабря 2015 года № 5-КГ15-156).
Когда застройщик не вправе расторгать договор
Застройщик «ТехноСтройОлимп» должен был не позднее 31 декабря 2013 года передать Геннадию Мельникову* однокомнатную квартиру, а мужчина обязался оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора, что он и сделал. Между тем компания нарушила сроки строительства, причем к моменту сдачи фактическая площадь квартиры оказалась меньше, чем была указана в договоре. Разницу в стоимости «ТехноСтройОлимп» дольщику не вернула и не уплатила неустойку — более того, попыталась получить с него деньги. В итоге фирма уведомила Мельникова об одностороннем расторжении договора. Мужчина пошел в Бабушкинский райсуд, но тот иск не поддержал, как и позже Мосгорсуд. ВС же пришел к выводу, что односторонний отказ застройщика от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору участия в нем допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК о добросовестности и разумности. Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству, указал ВС и отправил дело на пересмотр (определение от 19 апреля 2016 года № 5-КГ16-51).
Почему инициатива наказуема
Елизавета Уранова* обратилась в Ленинский райсуда города Чебоксары с иском к «Честр-Инвест»: в акте приема-передачи квартиры до этого были зафиксированы претензии истца к компании. Уранова посчитала, что ей должна быть начислена 100-тысячная неустойка. Во время разбирательства застройщик против воли женщины перечислил ей 20 000 руб. Позже райсуд снизил сумму неустойки до 18 000 руб. и, с учетом выплаченной суммы, отказал в удовлетворении требований. Когда дело дошло до ВС, тот указал, что перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательства (определение № 31-КГ16-1).
Не захотел выплачивать неустойку — получай штраф
Краснодарская региональная общественная организация по защите прав потребителей «Ваше право» в интересах Петра Мухина* пыталась взыскать с ООО «Центр-Актив» неустойку по договору участия в долевом строительстве и штраф. Поводом стал тот факт, что мужчина не сразу получил квартиру, за которую заплатил. Прикубанский райсуда Краснодара частично поддержал иск, но Краснодарский краевой суд отменил решение нижестоящей инстанции в части взыскания штрафа. ВС последнее определение отменил, указав, что если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы указанной неустойки (определение от 1 декабря 2015 г. № 18-КГ15-177)
Застройщики должны не забывать об ответственности
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.
Татарстанская общественная организация в сфере защиты прав потребителей «Консул», действуя в интересах Ксении Фадеевой*, обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве и компенсации морального вреда из-за того, что тот не устранил недостатки в утеплении стен дома. Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия. ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со ст. 7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать
участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на
устранение недостатков. Таким образом, выводы апелляции незаконны (определение № 11-КГ15-9).
Суд обязан вчитываться в договор
Вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия (ДДУ), к нему следует применять положения закона №214-ФЗ, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.
В пример ВС приводит сразу несколько дел. Так, например, истец обратилась в суд, чтобы взыскать с застройщика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства. Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, а значит, к сделке нельзя применить положения №214-ФЗ.
Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ. ВС указал, что ели договором предусмотрены «строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство», это — договор участия в долевом строительстве (определение № 78-КГ15-15).
В еще одном описанном случае суд первой инстанции требования о неустойке за несвоевременную передачу квартиры по такому же «предварительному» договору удовлетворил, а апелляция это решение отменила. указав, что «предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество». Гражданская коллегия ВС, отменяя решение апелляции, посоветовала внимательнее изучать действительное содержание таких договоров, «с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон». Если же выяснится, что под иным именем скрывался ДДУ, то застройщик несет по нему ответственность, предусмотренную законом №214-ФЗ, в том числе, и о выплате неустойки (определение № 5-КГ15-196).
В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком. Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии. ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить: пк таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве (определение № 77-КГ15-2). И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа (определение № 18-КГ15-214).
В договоре можно предусмотреть замену квартиры
При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.
Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на равнозначную, взыскать компенсацию морального вреда и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя (см. Вид из окна как повод поменять квартиру). Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает затройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.
ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительсикх характеристик (п. 1 ст. 10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст. 19 закона об участии в долевом строительстве застройщик должен информировать дольщика о проекте и его изменениях. В том числе, «о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования». Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры — нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает (определение № 5-КГ16-47).
Когда дольщики должны попадать в кооператив
Жилищно-строительный кооператив, который пришел на смену обанкротившемуся застройщику и был создан для завершения строительства за счет дольщиков, обязан принять их в члены этого самого кооператива.
Истец заключила ДДУ с застройщиком и внесла деньги за квартиру в доме, который тот строил. Позже стройкомпания была признана банкротом, а недостроенный дом передали ЖСК, который обязался завершить строительство. Однако когда истец попросила зачесть сумму, уплаченную ей по договору, в счет паевого взноса, а ее принять в члены кооператива, ЖСК отказал, поскольку к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили: новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.
Суд первой инстанции требования участницы долевого строительства удовлетворил, поскольку она об этом общем собрании ничего не знала, и кооператив не дал ей никакой возможности вступить в свои ряды. Апелляцию это решение отменила, посчитав, что истец слишком поздно обратилась в кооператив, при этом пункты его устава, согласно которым ЖСК вправе проводить общие собрания, и прекращать прием членов, оспорены не были. ВС определение апелляции отменила, указав, что раз кооператив был создан для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК. Доказывать, что участник долевого строительства такого права не имел, должен кооператив (определение № 19-КГ16-5).
* имена и фамилии героев изменены
С полным текстом обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом ВС 19 июля 2017 года можно ознакомиться здесь.
Источник