Апелляционное определение Московского городского суда от 08 апреля 2015 г. N 33-11521/15
Судья: Ефремов С.А.
Дело N 33- 33-11521
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
город Москва 08 апреля 2015 года
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Суминой Л.Н.,
судей Колосовой С.И., Бобровой Ю.М.,
при секретаре Дежине В.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Колосовой С.И.
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Тремасовой Е.Б. по доверенности Лукина С.В. на решение Преображенского районного суда г. Москвы от 20 октября 2014 года, которым постановлено:
Отказать в удовлетворении иска Тремасовой Е*** Б*** к Семенову К*** Ю*** о признании договора купли-продажи мнимой сделкой.
установила:
Тремасова Е.Б. обратилась в суд с иском к Семенову К.Ю., просила признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры по адресу: ***, заключенный 26 августа 2013 года между Тремасовой Е.Б. и Семеновым К.Ю.
В обоснование заявленных требований истец указала, что 26 августа 2013 года между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***. По условиям договора стоимость квартиры была определена в размере *** рублей. Вместе с тем, истец полагала указанный договор мнимым, совершенным лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. В августе 2013 года истцу потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик Семенов К.Ю. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа. Денежные средства по договору купли-продажи ответчик истцу не передал, расписка от 21 августа 2013 года является безденежной. Ответчик закладывал в ячейку банка денежные средства в размере *** рублей, которыми истец не воспользовалась, поскольку получила деньги в долг у другого лица и на иных условиях. В добровольном порядке ответчик отказался расторгнуть договор купли-продажи, потребовав от истца денежные средства в размере *** рублей за регистрацию сделки. Ответчик Семенов К.Ю. с момента государственной регистрации права собственности на квартиру в спорное жилое помещение не вселялся, коммунальные услуги не оплачивал. Истец проживает в указанной квартире со своей матерью, продавать квартиру не собирается, так как иного жилого помещения не имеет.
В судебном заседании суда первой инстанции истец Тремасова Е.Б., представитель истца по доверенности Лукин С.В. исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика адвокат Сахаров А.В. в судебном заседании суда первой инстанции возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что между сторонами договор займа не заключался. Обязательства по оплате квартиры полностью исполнены, что подтверждается распиской истца.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель истца Тремасовой Е.Б. по доверенности Лукин С.В., ссылаясь на то, что решение является незаконным и необоснованным, постановленным без учета фактических обстоятельств дела.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Тремасовой Е.Б. по доверенности Лукин С.В. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, постановить по делу новое решение об удовлетворении иска.
Представитель ответчика Семенова К.Ю. по доверенности адвокат Сахаров А.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал против удовлетворения доводов апелляционной жалобы по доводам письменных возражений, полагал решение суда законным и обоснованным.
Выслушав объяснения представителей сторон, проверив и оценив фактические обстоятельства дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, поскольку оно постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями действующего законодательства.
В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании п. 2 ст. 170 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Рассматривая дело, суд первой инстанции установил, что 21 августа 2013 года между Тремасовой Е.Б., выступающей в качестве продавца, и ответчиком Семеновым К.Ю., выступающим в качестве покупателя, был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***.
28 августа 2013 года была произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру на имя ответчика Семенова К.Ю., о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.
Тремасова Е.Б., заявляя требования о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, утверждала о том, что указанный договор фактически прикрывал договор займа денежных средств. При этом она полагала, что договор купли-продажи является мнимой сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие последствия.
В силу п.1 ст.170 ГК РФ сделка считается мнимой, когда намерение сторон не направлено на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей по ней.
Таким образом, мнимая сделка характеризуется тем, что ее стороны не преследуют целей создания соответствующих сделке правовых последствий, то есть совершают ее лишь для вида.
Отклоняя доводы Тремасовой Е.Б. о мнимости договора купли-продажи квартиры, суд исходил из того, что истцом не представлено никаких доказательств того, что договор купли-продажи носит мнимый характер. Суд обоснованно указал, что сторонами были исполнены все требования закона, предъявляемые к договору купли-продажи недвижимого имущества, между продавцом и покупателем был составлен письменный договор, в тексте договора купли-продажи прямо указано на его возмездность, согласована цена продаваемого имущества. Кроме того, по условиям договора купли-продажи квартиры Тремасова Е.Б. обязалась в течение тридцати календарных дней с момента регистрации договора и перехода права собственности сняться с регистрационного учета из квартиры вместе с членами своей семьи.
Кроме того, по смыслу п.2 ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Таким образом, намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.
В соответствии с ч.1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
Проанализировав условия оспариваемого договора купли-продажи квартиры, суд пришел к выводу, что стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям.
Ответчик Семенов К.Ю., возражая против удовлетворения иска, ссылался на то, что имел намерение заключить именно договор купли-продажи квартиры, иные обязательства между сторонами отсутствовали.
Доводы Тремасовой Е.Б. о том, что договор купли-продажи фактически прикрывал договор займа, не нашли своего объективного подтверждения.
Обстоятельства, свидетельствующие о том, что ответчик Семенов К.Ю., заключая договор купли-продажи, преследовал иную цель и имел волю на совершение другой сделки, установлены не были. Следовательно, судом не установлены те обстоятельства, с которыми положения пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации связывают возможность признания сделки недействительной по мотиву притворности.
Доводы истца о том, что ответчик Семенов К.Ю. в квартиру не вселялся, коммунальные услуги не оплачивал и фактически квартиру не принимал, суд обоснованно отклонил, поскольку установил, что со стороны истца ответчику чинились препятствия в реализации права собственника жилого помещения. Указанные обстоятельства подтверждаются вступившим в законную силу решением Преображенского районного суда г. Москвы от 26 марта 2014 года, в соответствии с которым Тремасова Е.Б. и Тремасова Г.Н. по иску Семенова К.Ю. были признаны прекратившими право пользования и выселены из квартиры по адресу: ***.
Отклоняя довод истца о том, что денежная сумма в размере *** руб. в качестве оплаты стоимости квартиры покупателем продавцу не передавалась, а расписка в получении денежных средств является безденежной, суд обоснованно исходил из того, что указанные обстоятельства истцом Тремасовой Е.Б. не доказаны. Подлинность расписки истцом не оспаривалась.
Разрешая заявленные исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 21 августа 2013 г. по мотиву того, что он является притворной сделкой, так как прикрывал договор займа, а также мнимой сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, суд первой инстанции, дав надлежащую оценку представленным доказательствам, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой.
При этом суд обоснованно исходил из того, что заключая оспариваемый договор, стороны достигли правового результата, соответствующего договору купли-продажи.
Довод апелляционной жалобы о том, что государственная регистрация права собственности ответчика на спорную квартиру была сделана для вида, с целью прикрыть мнимость самой сделки купли-продажи, являлся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонен. Фактические действия сторон договора при его заключении и последующем исполнении (подписание договора сторонами; действия по государственной регистрации права собственности Семенова К.Ю.; личное участие продавца Тремасовой Е.Б. в указанных действиях по заключению сделки также свидетельствуют о направленности воли сторон на достижение правовых последствий именно сделки купли-продажи.
При этом, каких-либо достоверных и бесспорных доказательств того, что в момент заключения сделки купли-продажи волеизъявление сторон было направлено на заключение иной сделки, а именно договора займа, не представлено, хотя в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации такая обязанность возложена на истца.
Иных доводов, которые могли бы повлиять на существо принятого судом решения, в апелляционной жалобе не содержится.
Суд разрешил возникший спор с учетом требований закона и установленных обстоятельств, оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328,329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Преображенского районного суда г. Москвы от 20 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Тремасовой Е.Б. — по доверенности Лукина С.В. — без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:
Источник
Как получить юридическую помощь бесплатно
26/02/2014
Представим себе такую ситуацию – между продавцом и покупателем подписан договор купли-продажи квартиры, имеется двусторонний передаточный акт, а у покупателя есть даже свидетельство о государственной регистрации права собственности как раз вот на основании этого самого договора купли-продажи.
И все бы ладно и хорошо, да вот продавец продолжает оставаться и зарегистрированным, и фактически проживающим в этой квартире. Покупателю, ставшему собственником, как будто бы ничего не остается, как предъявить в суд иск к продавцу об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении, мотивированный переходом права собственности.
На первый взгляд все кажется предельно простым – раз уж продавец передал свое право собственности на квартиру покупателю (продал, подарил и т.д.), соответственно, он утратил право проживать в этой квартире, а, значит, должен освободить ее, и если не освободил – подлежит выселению. Так-то оно, конечно, так, но нередко в ходе рассмотрения судами подобных дел выясняется, что в действительности продавец квартиру продавать не собирался и с так называемым покупателем его связывают совсем иные отношения.
Зачастую бывает так, что человеку срочно нужны деньги, причем внушительные суммы. Несовершенство нашей финансово-кредитной системы приводит к тому, что малейшее «черное» пятнышко в кредитной истории фактически сводит на нет возможность получения кредита в банке. И тогда человек вынужден обращаться во всевозможного рода микрофинансовые организации или к частным лицам. Но и микрофинансовые организации, и частники пытаются застраховать свой риск невозврата займа, причем, так сказать, «нестандартными» способами.
Выдавая заем, микрофинансист обязательно спрашивает у заемщика – чем ты докажешь, что рассчитаешься с займом, или проще – что у тебя есть? Заемщик, как правило поставленный в крайне тяжелую жизненную ситуацию, говорит, что у него есть квартира, которую он, пусть это и единственное его жилье, готов отдать, если не сможет рассчитаться. И тогда займодавец требует передачи ему этой квартиры в залог.
Казалось бы – что такого особенного, ведь залог, в том числе и недвижимости (ипотека) предусмотрен законом именно в качестве способа обеспечения исполнения обязательства. Причем, как показывает практика, банк, выдавая ипотечный кредит, ничем не рискует – квартира-то никуда не денется в отличие, например, от машины, которую недобросовестный заемщик может разбить, сломать, а еще проще – разобрать на винтики-шпунтики.
Особенность в том, как оформляется этот залог. Долгое время наше законодательство не предусматривало никаких исключений из того, что если квартира или дом являются единственным пригодным для проживания местом жительства гражданина, на него никогда и не при каких обстоятельствах не могло быть обращено взыскание. Желая обезопасить себя от недобросовестного заемщика, но при этом помня о недопустимости обращения взыскания на единственное жилье, займодавец предлагает заемщику подписать не договор займа и договор залога, а договор купли-продажи, по которому заемщик (как бы продавец) передает займодавцу (как бы покупателю) в собственность квартиру. В качестве стоимости в тексте договора, как правило, фигурирует занятая денежная сумма, причем с учетом процентов за пользование займом. Далее – стороны уже устно договариваются о том, что после возврата займа и уплаты процентов состоится «обратная» продажа, и займодавец-покупатель на основании подписанного договора регистрирует свое право собственности. При этом, несмотря на подписанный акт приема-передачи жилья, заемщик-продавец остается проживать в проданной квартире, пользуется ею, оплачивает коммунальные услуги.
К сожалению, бывает и так, что по тем или иным причинам заемщик не смог отдать всю сумму долга или вообще перестал платить. Тогда и появляется иск в суд о выселении – займодавец, понимая, что своих денег с процентами он теперь, скорее всего, не увидит, стремиться компенсировать их за счет продажи квартиры заемщика. Ну, а кто ж купит квартиру с проживающим и прописанным в ней человеком? Как правило, никому такая не нужна. Значит, прежнего хозяина нужно выселить и выписать. А так как добровольно он сам не выселится и не выпишется, то одна дорога – в суд.
В суд является горе-заемщик и начинает доказывать, что фактически договор купли-продажи прикрывает собой сделку залога. Поэтому купля-продажа является притворной, соответственно, недействительной сделкой в силу ничтожности (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ). Формально так оно и есть, фактически же доказать это весьма сложно. Но, несмотря на сложность доказывания, практика знает случаи, когда заемщику удается доказать притворность сделки купли-продажи. Тогда суд, безусловно, откажет в иске о выселении, да плюс ко всему признает недействительной и сделку купли-продажи, и зарегистрированное на ее основе право собственности займодавца-покупателя. Конечно, заемщик остается обязанным по договору займа, который теперь подтвержден уже и судебным решением, но займа, ничем не обеспеченного, и практически не имеющего шанса на возврат. То есть займодавец в полном проигрыше – и денег своих не увидит, и обеспечение в виде квартиры утрачено, да еще и в мошенничестве рискует быть обвиненным.
Чтобы избежать подобных последствий, рекомендую только одно – заключать «честный» договор залога в том виде, как и положено это делать, с соблюдением всех его существенных условий, формы и обязательной государственной регистрации (если речь идет о залоге квартиры, участка или иного недвижимого имущества). А как же невозможность обращения взыскания на единственное жилье? – спросите вы. Да ничего страшного – согласно изменениям, внесенным в статью 446 Гражданского процессуального кодекса РФ Федеральным законом от 29.12.2004 года № 194-ФЗ, правило о запрете обращения взыскания на единственное жилье не применяется, если жилье – предмет ипотеки. Это единственное исключение.
Консультация юриста в Казани
Вернуться в раздел Советы юриста
Источник
