Договор купли продажи предварительный займ

Здравствуйте, уважаемые посетители сайта onedvizhke.ru! В данной статье мы разберем тему продажи заложенной недвижимости с использованием предварительного договора купли-продажи и одновременного использования договора займа.

Напоминаем нашим читателям, что такое договор займа. Договор займа — это договор, по которому займодавец дает деньги заемщику на условиях платности и определенного периода времени использования.

Займ может быть как целевой, так и нецелевой. В целевом займе отражается порядок, на который заемщик должен использовать денежные средства. Например, для покупки автомобиля или на какие-то личные нужды. Вопрос, связанный с использованием займа, можно по-разному регулировать.

Либо может быть нецелевой займ — просто даются деньги под использование по своему усмотрению. При этом займ может быть возмездный (платный) или безвозмездный. По безвозмездному договору займа, оплата за пользование деньгами не происходит. Такой займ именуется ссудой.

В чем же принципиальное отличие от схемы использования предварительного договора купли-продажи по сравнению со схемой использования предварительного договора купли-продажи и одновременного использования договора займа?

Если сравнивать предварительный договор с задатком, авансом или с обеспечительным платежом с данной более продвинутой схемой, которую агенты предлагают, т. е. заключить договор купли-продажи с продавцом заложенного объекта и одновременно заключить договор займа, договор купли-продажи заключается для того, чтобы получить основания для заключения основного договора купли-продажи, т. е. получить некое право требования возложить обязанность на продавца заложенного жилья, чтоб он потом не отказался, и у него было законное основание, обязанность продать квартиру по той цене, которая была оговорена в предварительном договоре купли-продажи.

А договор займа заключается именно как целевая направленная сделка для того, чтобы продавец, как залоговый должник, в банк отнес деньги и погасил свою задолженность, чтобы с объекта недвижимости, который будет продаваться, сняли обременение, и юридически чистым, без обременения, вы, как покупатель, этот объект недвижимости получили.

В целом, вот такой вот механизм. Он гораздо лучше и интереснее, чем просто схема использования предварительного договора купли-продажи, потому что, с нашей точки зрения, все-таки справедливо учитывать, что деньги, которые даются для погашения ипотечного кредита и снятия в конечном итоге обременения с заложенного жилья, чтобы за счет них прошла оплата.

Кто-то не согласится и скажет, что в тот дисконт, с которым продается ипотечное жилье, и эти затраты закладываются в том числе. Но не всегда.

Поэтому все-таки оформить процентный договор займа — это правильно. Получается, продавец получает деньги по договору процентного займа, он должен платить процент покупателю за пользование денежными средствами до момента, пока стороны, участвующие в сделке, условно говоря, не переведут этот договор займа в основной договор купли-продажи с зачетом долга продавца в счет отчуждаемого объекта недвижимости.

Эта сделка немножко сложна, уж намного сложнее, чем сделка с заключением одного предварительного договора. Тут все-таки есть договор займа, который продавец отдавать должен покупателю, по сути дела, квартирой, а там есть еще доплаты, т. е. много разных вопросов.

И здесь уже все-таки побольше юридической работы, но тем не менее, возможность предусмотреть уплату денег — это хороший вариант.

На самом деле, можно было и в сделке с одним предварительным договором платность предусмотреть денег, только это будет уже не совсем предварительный договор.

Это уже была бы какая-то другая сделка, вполне вероятно, что и непоименованная в принципе. Она бы совмещала в себе и предварительный договор и платность за деньги, которые покупатель предоставляет продавцу при приобретении квартиры.

Это уже немножко сложная для понимания конструкция. Если бы она попала в суд, то непонятно, чем бы еще вся эта история закончилась, и как бы суд отреагировал на нее.

Поэтому в этом смысле слова, займ и предварительный договор лучше. То есть для квалификации договора лучше заключить два отдельных договора: один предварительный договор купли-продажи, и второй договор займа. Если вы хотите заложить в те деньги, которые вы даете, платность, то для этого нужно составлять договор займа.

Получается ли в данном случае, что схема договора займа — это некая страховка для покупателя в случае мошенничества продавца?

Скорее нет. Потому что никакой страховкой это не сможет являться. Смысл будет точно такой же, как в случае сделки с одним предварительным договором.

Если продавец получил от покупателя деньги, он должен будет по договору займа платить покупателю проценты, пока будет разбираться с банком и снимать обременение.

Но при этом, если продавец снимет обременение, то стороны выйдут на те же самые злоупотребления продавцом своих прав, как и при сделке с составлением только предварительного договора.

То есть продавец снимет обременение, продаст кому-то, условно говоря, эту квартиру, получит за нее полную стоимость (а не часть стоимости, как в нашем случае), вырученные деньги потратит, а с покупателем будет рассчитываться в порядке, установленном судом, или объявит себя банкротом.

Это зависит от того, какие цели у такого недобропорядочного лица существуют. Поэтому и эта схема тоже не позволяет подстраховать покупателя от того, чтобы, грубо говоря, не остаться с носом.

Можно ли, например, прописать в договоре займа, что если вовремя не погасилась ипотека, то на эти деньги будут начисляться проценты?

Вопрос не в начислении процентов. У покупателя совершенно другая цель — купить жилье без обременения ипотекой. И купить его с каким-то дисконтом от рынка.

Не в два раза, естественно, потому что это будет очевидно кабальная сделка. А с дисконтом в 10, 15, может быть 20%.

У покупателя нет задачи закредитовать какое-то лицо, тем более без обеспечения. У него совершенно другой мотив выхода на эту сделку, поэтому тут, конечно, не работает данная позиция.

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости

1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.
2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м2, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33». Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Ошибки и нюансы при составлении

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи.

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Гарантии при заключении предварительного договора

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Возможные риски для покупателя

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи. Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

1. Не соблюдена его форма.
2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая». Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630, общей площадью 38,5 м2». Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Предварительный договор прекращает действовать, если:

1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
2. Стороны заключили основной договор.
3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.