Максим Астапов
Адвокат (Адвокатская палата г. Москвы)
специально для ГАРАНТ.РУ
Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки. В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.
Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.
Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры
Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок. Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже. По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику. Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается. Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.
ПРИМЕР
Из апелляционного определения Московского городского суда от 8 апреля 2015 г. по делу № 33-11521:
«Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа». В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.
Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры
Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.
ПРИМЕР
Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:
«А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО «АКБ Московский областной банк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.».Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.
Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям
Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.
ПРИМЕР
Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 июня 2015 г. по делу № 33-20328:
«В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: <…> для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере <…>, в то время как она имела намерение получить заем в сумме <…>». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.
Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна. Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи. Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.
Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа
Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости»).
Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.
ПРИМЕР
Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:
«В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире. Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры». Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано. Собственность осталась в руках кредитора.
Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.
ПРИМЕР
Из апелляционного определения Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12 мая 2016 г. № 33-728/2016:
«В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…».
Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения».Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.
О способах судебной защиты
Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику. Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
«Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…».
И в п. 88 того же Постановления:
«Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…».
Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.
В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» соответственно).
В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.
Документы по теме:
- Гражданский кодекс Российской Федерации
- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Читайте также:
Как получить компенсацию морального вреда при нарушении застройщиком своих обязательств
Закон о защите прав потребителей применяется и в отношениях между дольщиком и застройщиком. Так, при нарушении последним своих обязательств дольщик вправе обратиться в суд за компенсацией морального вреда. Однако использовать эту возможность нужно с умом. В своей авторской колонке руководитель практики «Защита дольщиков» Татьяна Маслова расскажет, какие нюансы следует учесть при обращении в суд с таким требованием.
Источник
При оформлении договора абзацы, предложения и словосочетания, выделенные курсивом и помеченные как «Примечание» удаляются из текста договора. В случае наличия пометки «Вариант» необходимо выбрать один из вариантов, остальные варианты удаляются.
Примечание: в случае выдачи кредита, словосочетания и слова: Договор займа, заемные денежные средства, заем, ЗАЙМОДАВЕЦ заменяются соответственно на: Кредитный договор, кредитные средства, кредит, КРЕДИТОР.
ДОГОВОР
купли-продажи Квартиры
с использованием заемных денежных средств
Город _____________________ Дата __________________
_____________________________ (паспорт серия _______, номер ________, выдан _______________, “____”______ ____ года), зарегистрированный по адресу: __________________________, именуемый в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ» (примечание: в случае, если Квартира находится в общей совместной или общей долевой собственности, указываются реквизиты каждого из Продавцов, именуемых в дальнейшем — ПРОДАВЕЦ), с одной стороны,
_____________________________ (паспорт серия _______, номер ________, выдан _______________, “____”______ _____ года), зарегистрированный по адресу: __________________________,
именуемый в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ» (примечание: в случае, если Квартира приобретается в общую совместную или общую долевую собственность Покупателей, указываются реквизиты каждого из Покупателей, именуемых в дальнейшем — ПОКУПАТЕЛИ), с другой стороны, и
__________________________(полное наименование), именуемое в дальнейшем «ЗАЙМОДАВЕЦ», в лице _____________________(должность, ф. и.о. полностью), действующего на основании ___________ Устава/доверенности № ____от_____, с третьей стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. ПРОДАВЕЦ обязуется передать в собственность (вариант: общую совместную, общую долевую) ПОКУПАТЕЛЯ, а ПОКУПАТЕЛЬ обязуется принять и оплатить КВАРТИРУ, расположенную по адресу: ____________________________________ (далее — КВАРТИРА).
1.2. Указанная КВАРТИРА состоит из ________ комнат, общей площадью ______ кв. м., в том числе жилой площадью ___ кв. м. и расположена на _____ этаже _____ этажного жилого дома.
1.3. КВАРТИРА, принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности (указать вид собственности), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права №___ от «____»_____________года, выданным в соответствии с Договором ________________ № ___ от ____________, зарегистрированным в __________________ от «__»_____________года за №____, кадастровый номер ____________, о чем в Едином государственном реестре прав совершена запись о регистрации №____________________________ .
1.4. КВАРТИРА продается по цене _______________ (__________________) рублей.
1.5. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора вышеуказанная КВАРТИРА никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или иными какими-либо обязательствами не обременена, лиц (за исключением, указанных в п. 5.7 настоящего Договора), обладающих правом пользования указанной КВАРТИРОЙ, в том числе согласно ст.292 и ст. 558 Гражданского кодекса РФ, не имеется.
1.6. Инвентаризационная стоимость квартиры составляет ______________ (_______________), что подтверждается Справкой №____, выданной ___________________________ «___»________ 200__г. (примечание: п.1.6. вносится по требованию регистрирующего органа).
2. ИСТОЧНИК ОПЛАТЫ ПРИОБРЕТАЕМОЙ КВАРТИРЫ
2.1. ПРОДАВЕЦ КВАРТИРЫ проинформирован ПОКУПАТЕЛЕМ, что КВАРТИРА, указанная в п. п.1.1 настоящего договора, приобретается ПОКУПАТЕЛЕМ за счет собственных и заемных денежных средств, предоставляемых ЗАЙМОДАВЦЕМ, согласно Договора займа № ___ от ____________, (именуемый в дальнейшем Договор займа), подписанного в городе _________________ __________ область между: _____________________________________________________,
(именуемому по Договору займа ЗАЕМЩИК) и ЗАЙМОДАВЦЕМ.
2.2. Заем, согласно Договора займа, предоставляется ПОКУПАТЕЛЮ в размере _______________ (__________________) рублей для целевого использования, а именно приобретения в собственность ПОКУПАТЕЛЯ КВАРТИРЫ, указанной в п.1.1 настоящего договора, со сроком возврата займа – ____ (_______) месяца(ев), считая с даты фактического предоставления займа.
2.3. За пользование займом ЗАЕМЩИК уплачивает проценты из расчёта процентной ставки _____ (_____) процентов годовых, начисляемых ежемесячно на остаток задолженности по займу.
2.4. В соответствии со ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 01.01.01 года КВАРТИРА в обеспечение исполнения обязательств, принятых ЗАЕМЩИКОМ по вышеуказанному Договору займа, считается находящейся в залоге у ЗАЙМОДАВЦА в силу закона с момента государственной регистрации настоящего Договора и права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на КВАРТИРУ. При этом ___________________(Ф. И.О. Покупателя) становится Залогодателем.
Стороны определили, что в соответствии со ст.488 ГК РФ, КВАРТИРА до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у ПРОДАВЦА.
2.5. На момент подписания настоящего Договора КВАРТИРА, как предмет ипотеки (залога) в силу закона, оценивается в __________ (__________) рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика _______________, Отчет № _____ от _________ г.
2.6. Права ЗАЙМОДАВЦА по Договору займа (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога на КВАРТИРУ, обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверяются закладной, составляемой ПОКУПАТЕЛЕМ и выдаваемой в соответствии с законодательством РФ.
3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ
3.1. Расчеты между ПОКУПАТЕЛЕМ и ПРОДАВЦОМ производятся в следующем порядке:
3.1.1. Денежная сумма в размере __________ (_________) рублей в счёт уплаты за приобретаемую КВАРТИРУ выплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ, как за счёт собственных средств ПОКУПАТЕЛЯ, так и за счёт средств предоставляемых по Договору займа: в наличном и/или безналичном порядке. При этом подтверждением оплаты по настоящему Договору будет являться расписка ПРОДАВЦА и/или финансовый документ, подтверждающий факт получения денежных средств ПРОДАВЦОМ.
3.1.2. Передача (перечисление) денежной суммы, в размере, указанном в подпункте 3.1.1 настоящего Договора, осуществляется в два этапа:
3.1.3. Сумма в размере ____________ (_________) рублей выплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ ПРОДАВЦУ, за счет собственных денежных средств, в день подписания настоящего Договора (вариант: …выплачена……до подписания настоящего Договора).
3.1.4. Окончательный расчет в размере ______________________ рублей производится ПОКУПАТЕЛЕМ в течение ____ дней после подачи (вариант: в день подачи) настоящего Договора и всех необходимых документов на государственную регистрацию перехода права собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ, за счет средств, предоставляемых по Договору займа путем перечисления указанной суммы на счет ПРОДАВЦА № _________________________ в _______________________ (указывается наименование Банка). (Примечание: при отчуждении имущества, находящегося в общей собственности, указывается: …… на счет Представителя Продавца… № ___________ в ___________________________________ (указывается Наименование Банка).
(Вариант расчетов с использованием банковской ячейки:
3.1.4. Окончательный расчет производится путем расчетов с использованием банковской ячейки. При этом ПОКУПАТЕЛЬ не позднее __ (_______) рабочих дней с даты получения займа, указанного в п.2.1. настоящего Договора, в присутствии представителя ЗАЙМОДАВЦА помещает указанные денежные средства в банковскую ячейку (сейф) №___, находящуюся по адресу: _________________________ для оплаты по настоящему Договору. Указанная банковская ячейка (сейф) предоставлена ЗАЕМЩИКУ-ПОКУПАТЕЛЮ на основании _____________________ (Указывается наименование, номер и дата договора), заключенного между _________, _____________ и ____________ (Примечание: указывается полное наименование банка) (место нахождения _________, ИНН__________, КПП_________, корреспондентский счет №_________, БИК _________), предварительно письменно согласованного с Займодавцем (Указываются все стороны Договора аренды (хранения) сейфа, при необходимости количество сторон может варьироваться. Рекомендуется письменное согласование договора или участие займодавца в качестве стороны).
Получение денежных средств из банковской ячейки производится ПРОДАВЦОМ при предоставлении в _____________________________________________ (указывается наименование Банка) следующих документов:
1) подлинного свидетельства ____________________от ______________ года о праве собственности ПРОДАВЦА на квартиру, находящуюся по адресу: _______________________________________________, кадастровый номер ___________________________, с отметками ___________________________(указывается наименование регистрирующего органа) о прекращении права;
2) подлинника выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации ипотеки в пользу ЗАЙМОДАВЦА квартиры, находящейся по адресу: _____________________________________________, кадастровый номер __________________________, выданной _________________________________(указывается наименование регистрирующего органа) в установленном порядке;
3) подлинного экземпляра настоящего Договора купли-продажи квартиры с использование заемных денежных средств от __________г., с отметкой о государственной регистрации в ______________________(указывается наименование регистрирующего органа).
(По усмотрению Сторон перечень документов может быть дополнен распиской ПРОДАВЦА о получении денежных средств и иными документами).
(Вариант при использовании расчетов по аккредитиву:
3.1.4. Окончательный расчет производится путем расчетов по аккредитиву. При этом ПОКУПАТЕЛЬ путем безналичного перечисления со своего рублевого счета № ___________________ в _________________(указывается наименование Банка, в котором открыт счет Покупателя) __________ (__________) рублей РФ на счет (аккредитивный счет) № ___________________, открытый на имя ____________________(указывается Ф. И.О. Продавца), в ____________________________________(указывается наименование Банка). Получение платежа по аккредитиву производится ПРОДАВЦОМ при предоставлении в _____________________________________________ (указывается наименование Банка, в котором открыт аккредитивный счет) следующих документов:
1) подлинного свидетельства ____________________от ______________ года о праве собственности ПРОДАВЦА на квартиру, находящуюся по адресу: _______________________________________________, кадастровый номер ___________________________, с отметками (указывается наименование регистрирующего органа) о прекращении права;
2) подлинника выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации ипотеки в пользу ЗАЙМОДАВЦА квартиры, находящейся по адресу: _____________________________________________, кадастровый номер __________________________, выданной _________________________________(указывается наименование регистрирующего органа) в установленном порядке;
3) подлинного экземпляра настоящего Договора купли-продажи квартиры с использование заемных денежных средств от __________г., с отметкой о государственной регистрации в ______________________(указывается наименование регистрирующего органа);
Перечисление ПОКУПАТЕЛЕМ вышеуказанных денежных средств на счет аккредитива осуществляется за счет средств займа согласно п.2.1 настоящего Договора не позднее даты, следующей за датой зачисления суммы займа на счет ПОКУПАТЕЛЯ).
(По усмотрению Сторон перечень документов может быть дополнен распиской ПРОДАВЦА о получении денежных средств и иными документами).
Примечание: в случае предоставления кредита, кредит может быть предоставлен после государственной регистрации права собственности на Квартиру к Покупателю. В случае выдачи займа, заем должен быть выдан до государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру).
4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
4.1. ПРОДАВЕЦ обязуется:
4.1.1. С даты подписания настоящего Договора до фактической передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ не ухудшать состояния КВАРТИРЫ, не сдавать её в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременять правами пользования членов семьи ПРОДАВЦА согласно ст. 292 ГК РФ, а также иными правами пользования согласно ст.558 ГК, сохраняющимися в соответствии с законодательством после приобретения КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЕМ.
4.1.2. Передать в течении ____ дней с момента подписания настоящего Договора (вариант: регистрации права собственности на Квартиру на Покупателя) КВАРТИРУ ПОКУПАТЕЛЮ с подписанием Акта приема-передачи КВАРТИРЫ согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ.
(Вариант: В день подписания настоящего Договора, передать Покупателю Квартиру с подписанием Акта приема-передачи КВАРТИРЫ согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ. Примечание: при подписании Акта одновременно с Договором купли-продажи, п.4.2.1. исключается).
4.1.3. В день получения от ПОКУПАТЕЛЯ денежных средств согласно п/п. 3.1.3. и 3.1.4. настоящего Договора предоставлять ПОКУПАТЕЛЮ документы, подтверждающие получение ПРОДАВЦОМ указанных денежных средств.
4.2. ПРОДАВЕЦ имеет право:
4.2.1. Удерживать продаваемую КВАРТИРУ от передачи ПОКУПАТЕЛЮ во владение до её полной оплаты.
4.3. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:
4.3.1. Оплатить приобретаемую КВАРТИРУ по цене, указанной в п. 1.4. настоящего Договора, в сроки и на условиях, установленных разделом 3 настоящего Договора.
4.3.2. Принять от ПРОДАВЦА приобретаемую КВАРТИРУ, с подписанием Акта приема-передачи КВАРТИРЫ, во владение после её фактического получения
5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ИНЫЕ УСЛОВИЯ
5.1. Настоящий Договор считается заключённым с даты его государственной регистрации. Право собственности на КВАРТИРУ переходит к ПОКУПАТЕЛЮ с момента государственной регистрации перехода права собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ.
5.2. Настоящий Договор действует до даты полного исполнения ПРОДАВЦОМ и ПОКУПАТЕЛЕМ обязательств в соответствии с пп. 4.1., 4.3. настоящего Договора. Обязательства ПОКУПАТЕЛЯ в части ипотеки КВАРТИРЫ в силу закона действуют до даты полного исполнения обеспеченных ипотекой в силу закона денежных обязательств, права по которым удостоверены закладной, в соответствии с 2.4 настоящего Договора.
5.3. Замена предмета ипотеки в силу закона — КВАРТИРЫ — по настоящему Договору допускается только с письменного согласия ЗАЙМОДАВЦА (владельца закладной).
5.4. Риск случайной гибели или случайного повреждения КВАРТИРЫ после передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ несет ПОКУПАТЕЛЬ.
5.5. ПОКУПАТЕЛЬ оплачивает все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора, государственной регистрацией перехода прав собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ, с обременением КВАРТИРЫ ипотекой в силу закона и выдачей закладной ЗАЙМОДАВЦУ.
5.6. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, ипотека в силу закона на КВАРТИРУ сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ обязательств, возникших из Договора займа.
5.7. Настоящим ПРОДАВЕЦ уведомляет ПОКУПАТЕЛЯ о том, что на дату подписания настоящего Договора в КВАРТИРЕ зарегистрированы следующие лица:
______________________________________________________________________,
которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение 10 календарных дней с момента заключения настоящего Договора.
(Вариант: Настоящим ПРОДАВЕЦ уведомляет ПОКУПАТЕЛЯ о том, что на дату подписания настоящего Договора в КВАРТИРЕ никто не зарегистрирован и не проживает).
5.8. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
5.9. Настоящий Договор составлен и подписан в __(_______) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и один экземпляр — для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
ПОДПИСИ СТОРОН:
ПРОДАВЕЦ:
_____________________________________________________________________________
ПОКУПАТЕЛЬ:
_____________________________________________________________________________
ЗАЙМОДАВЕЦ:
_____________________________________________________________________________
АКТ
Приема-передачи Квартиры
Город _____________________ Дата __________________
_____________________________ (паспорт серия _______, номер ________, выдан _______________, “____”______ ___ года), зарегистрированный по адресу: __________________________, именуемый в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны, и
_____________________________ (паспорт серия _______, номер ________, выдан _______________, “____”______ ___ года), зарегистрированный по адресу: __________________________, именуемый в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», с другой стороны, составили настоящий Акт о нижеследующем:
1. Во исполнение Договора купли-продажи КВАРТИРЫ с использованием заемных денежных средств от «___» _________ _____ г. ПРОДАВЕЦ передал, а ПОКУПАТЕЛЬ принял КВАРТИРУ, которая состоит из _____ (_____) комнат, общей площадью ___ (_____) кв. м., в том числе жилой площадью ___ (_____) кв. м., расположенную по адресу: _______________________________________________________
2. КВАРТИРА передана ПОКУПАТЕЛЮ в надлежащем состоянии, отвечающем санитарным и техническим нормам и требованиям и позволяющем ее нормальную эксплуатацию.
3. ПОКУПАТЕЛЬ произвел ПРОДАВЦУ полную оплату стоимости КВАРТИРЫ в размере _________ (_________) рублей.
(Примечание: в случае подписания Акта приема-передачи до завершения расчетов между Продавцом и Покупателем, данный пункт исключается. В п.4 указывается следующее: Покупатель претензий по состоянию Квартиры не имеет).
4. Стороны финансовых и иных претензий друг к другу не имеют.
ПОДПИСИ СТОРОН:
ПРОДАВЕЦ:
_____________________________________________________________________________
ПОКУПАТЕЛЬ:
_____________________________________________________________________________
Источник
