Рассрочка платежей от застройщика дает возможность приобрести квартиру тем, кто по какой-либо причине не хочет или не может оформить ипотеку, ожидает поступления крупной суммы от продажи другого жилья и в иных похожих ситуациях. Разберемся, как сочетаются рассрочка платежей и договор долевого участия в строительстве жилья.
Как оформить
Возможность оформления рассрочки предоставляют практически все застройщики, работающие по ДДУ. Заключение таких договоров не вызывает проблем, за исключением нескольких нюансов, которые нужно учитывать.
Рассрочка предоставляется путем разделения цены квартиры на части, каждая из которых вносится в определенный срок. В зависимости от застройщика рассрочка может быть помесячной, поквартальной или (реже) оплачиваемой раз в год. Дольщик и застройщик подписывают график платежей, по которому осуществляются взносы. График рассрочки должен быть согласован и подписан обеими сторонами договора.
Возможность рассрочки цены по ДДУ предусмотрена статьей 5 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Согласно ей, уплата цены договора производится после его государственной регистрации путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.
Эта норма закона позволяет растягивать уплату цены на весь период действия договора долевого участия (т.е. до момента передачи квартиры дольщику по соответствующему акту). Именно на такой, или меньший период предоставляют рассрочку по ДДУ большинство застройщиков.
Из-за этого максимально возможный период рассрочки по ДДУ составляет, как правило, 2 – 3 года при покупке жилья на ранней стадии строительства. Если же покупать квартиру незадолго до ввода дома в эксплуатацию, период оплаты может составить всего пару месяцев.
Рассрочка после завершения строительства
С момента подписания акта приема-передачи квартиры дольщику обязательства застройщика по договору долевого участия считаются выполненными. Поэтому застройщики обычно стремятся завершить все расчеты с дольщиками по объекту к этому моменту.
Однако закон не запрещает договариваться с застройщиком и о более длительных сроках рассрочки – вплоть до нескольких лет после завершения строительства.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Оформить такую рассрочку можно двумя способами – непосредственно в ДДУ или путем заключения отдельного соглашения между дольщиком и застройщиком. Оно может быть подписано вместе с актом приема-передачи ключей или сразу после него.
Такие длительные графики оплаты не являются обычными на рынке жилья. Они могут предоставляться только по уникальным объектам, тем, которые плохо продаются и в иных ситуациях, когда застройщик вынужден привлекать покупателей всеми возможными способами.
Как выглядит условие о рассрочке в ДДУ
Единого утвержденного текста ДДУ не существует. Каждый застройщик составляет типовой проект договора самостоятельно, основываясь на требованиях Федерального закона № 214-ФЗ. Примерное условие об уплате цены ДДУ в рассрочку может выглядеть следующим образом.
«3. Цена Договора.
3.1. Цена Договора определяется, исходя из цены одного квадратного метра Объекта долевого строительства в размере ____ рублей __ копеек (сумма цифрами и прописью). Цена Договора составляет ____ рублей __ копеек (сумма цифрами и прописью).
3.2. Оплата Цены Договора производится равными платежами в срок до _____ в соответствии с Графиком платежей, являющимся Приложением № 2 к настоящему Договору.»
Рассрочка и эскроу
Переход застройщиков на расчеты с дольщиками с использованием эскроу счетов не препятствует предоставлению рассрочки платежей по договору. Разница с «дореформенным» ДДУ состоит в том, что все эти платежи вносятся на специальный счет эскроу. На нем они останутся до завершения строительства. Финансирование стройки в это время будет осуществляться за счет банковского кредита. Если дом по какой-либо причине не достроен, эти деньги вернутся дольщику.
Что еще нужно знать
Рассрочка позволяет сэкономить время и усилия на оформлении ипотеки. Но при этом покупателю придется заплатить большую сумму за меньший срок. В отличие от ипотеки, которая может быть оформлена на 10, 20 или даже 30 лет, период расчетов с застройщиком редко превышает 3 года.
При покупке квартиры по ДДУ нужно учесть много особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Проконсультируйтесь с юристом и получите ответ на Ваш вопрос.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Источник
г. Ульяновск • Вопросов: 2
У нас такой вопрос: мы приобрели квартиру у застройщика по договору долевого участия но не в кредит а в рассрочку с обязательным ежемесячным платежом, рассрочка на 3 года, долг еще остался. Можно ли в этом случае использовать материнский капитал на оплату оставшейся стоимости квартиры. Договор был заключен до рождения второго ребенка.
вопрос №14687743
прочитан 11 раз
отзывов: 482
•
ответов: 630
•
г. Рязань
Здравствуйте, Денис! Можете использовать по истечении 3-х лет со дня рождения второго ребёнка. Основание: п. 3 и п. 6 ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
г. Екатеринбург • Вопросов: 4
Есть такая проблема. Я заключила договор участия в долевом строительстве с беспроцентной рассрочкой платежа. Платила ежемесячно в течении года. Но уже полгода, как строительство остановилось, идут слухи о банкротстве застройщика. Что мне лучше сделать: продолжить платить или подписать дополнительное соглашение о приостановке платежей? Какие неприятности могут быть, если я просто в одностороннем порядке прекращу платежи?
вопрос №12053668
прочитан 7 раз
отзывов: 15 908
•
ответов: 39 281
•
г. Темрюк
В таком случае необходимо расторгать договор с возвратом внесенных денег и неустойки с застройщика, когда срок сдачи по договору?
Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет
г. Краснодар • Вопросов: 3
Имею ли я право получить налоговый вычет, если я покупала квартиру по договору долевого участия, платила в рассрочку каждый месяц, но в связи с загруженностью на работе, просила оплачивать в банке сестру и маму? Т.е. В платежках указано, что платеж по моему договору, за мою квартиру, но отправитель платежа мама или сестра.
вопрос №11724921
прочитан 9 раз
отзывов: 123 377
•
ответов: 328 992
•
г. Новосибирск
Добрый день! Да, имеете право на налоговый вычет. [b] Документы для получения вычета: паспорт, свидетельство о праве собственности, договор, справка о ваших доходах по форме 2-НДФЛ, налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ по окончании года. [/b]
Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет
отзывов: 24 289
•
ответов: 61 232
•
г. Москва
Пожалуйста, имею ли я право получить налоговый вычет, если я покупала квартиру по договору долевого участия, платила в рассрочку каждый месяц, но в связи с загруженностью на работе, просила оплачивать в банке сестру и маму? Т.е. В платежках указано, что платеж по моему договору, за мою квартиру, но отправитель платежа мама или сестра.
Заключите договор поручения с мамой и сестрой на перечисление денег за Вашу квартиру и к договору приобщите график и суммы перечислений.
Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет
г. Санкт-Петербург • Вопросов: 1
Будучи в браке, мы с супругой оформили на ее имя договор долевого участия на приобретение однокомнатной квартиры с рассрочкой платежа на три года. Полтора года назад брак был расторгнут, в июле этого года, когда застройщик сдал квартиру, собственность бывшая супруга оформила на себя, продавать и делить рыночную стоимость квартиры отказывается. Что необходимо для выделения моей доли в такой квартире?
вопрос №11523058
прочитан 35 раз
отзывов: 1 063
•
ответов: 2 635
•
г. Одинцово
[quote]Что необходимо для выделения моей доли в такой квартире?[/quote]
Вам необходимо обратиться в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества.
Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет
отзывов: 529
•
ответов: 2 037
•
г. Санкт-Петербург
Вопрос проблемный и однозначно решается через суд. Тем более уже после расторжения брака проведена половина стоимости квартиры, скорее всего по платежным документам подтверждающим оплату вашей супругой.
Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет
Заключен договор долевого участия с рассрочкой платежей по нему. Сейчас дом введен в эксплуатацию, нет ли нарушения закона в том, что я еще не выплатил сумму по договору до конца и продолжаю платить. Сроки оплаты не нарушаю. Квартиру мне до полной оплаты застройщик передавать отказывается. Есть ли решения судов по этому вопросу.
вопрос №10222226
прочитан 32 разa
отзывов: 37 720
•
ответов: 153 315
•
г. Москва
Здравствуйте.
Нужно смотреть ДУ.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
Адвокат
Туник С. В.
отзывов: 102
•
ответов: 340
•
г. Москва
[b]Здравствуйте, Анна![/b]
То что дом введен в эксплуатацию и Вы производите до сих пор оплату по ДУ по частям — нет нарушений, конечно же.
Почему Вам не передают объект? У Вас так составлен ДУ?
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
отзывов: 1 111
•
ответов: 5 828
•
г. Москва
Добрый день, все указано в Вашем договоре ДУ, его нужно внимательно изучить.
С уважением Дмитрий Юрьевич.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
Заключил договор долевого участия в рассрочку. 1-ю часть выплатил, как указано в договоре. Договор зарегистрирован в рег. палате. Вторую часть не выплатил до сих пор, потому что в договоре не прописаны никакие штрафные санкции и застройщик НИ РАЗУ не позвонил. Может ли застройщик сейчас аннулировать договор в связи с большой просрочкой платежа?
отзывов: 443
•
ответов: 1 289
•
г. Сочи
Расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке.
Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет
отзывов: 4 431
•
ответов: 15 599
•
г. Санкт-Петербург
С практической точки зрения, договор может быть расторгнут после письменного предупреждения. При этом, застройщик имеет право взыскать с вас неустойку за нарушение сроков исполнения денежного обязательства.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
У ООО есть заключенный и оплаченный договор долевого участия-организация хочет передать права по уступке на данную квартиру своему сотруднику, в порядке расчетов указывает период на 10 лет в рассрочку, равными ежегодными платежами, составляет договор внутреннего займа, должно ли оно официально в регпалате зарегистрировать обременение или достаточно, выдать акт о полной оплате, а ей останется внутренний договор займа?
вопрос №9152611
прочитан 11 раз
отзывов: 41
•
ответов: 106
•
г. Тюмень
Если Вы зарегистрируете ипотеку, это будет дополнительной гарантией для Вас.
Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет
г. Архангельск • Вопросов: 2
Хотим приобрести квартиру в новостройке по договору долевого участия с рассрочкой платежа на 5 лет.. можно ли использовать при такой схеме мат. капитал? Спасибо!
вопрос №7459752
прочитан 19 раз
отзывов: 3 612
•
ответов: 10 176
•
г. Ульяновск
Можно использовать.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
отзывов: 1 385
•
ответов: 4 639
•
г. Калуга
Дмитрий здравствуйте, дополню ответ коллеги. Материнский капитал в вашем случае можно использовать только по исполнении ребенку 3-х лет.
если будут использоваться заёмные средства, тогда вы 3-х летним сроком не ограничены.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
г. Екатеринбург • Вопросов: 1
Был заключен договор долевого участия с использованием материнского капитала и еще одного сертификата (СОГУФОНД). Оставшаяся сумма — в рассрочку. Ежемесячные платежи не вносились. При расторжении данного договора застройщиком куда будет перечислены денежные средства? Спасибо.
вопрос №7407243
прочитан 49 раз
отзывов: 200
•
ответов: 471
•
г. Клинцы
Ваша часть внесенных денег Вам, а то что перечислил пенсионный фонд на его счет.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
Можно, ли зарегистрировать договор долевого участия с рассрочкой платежа без обременения.
вопрос №7383691
прочитан 120 раз
отзывов: 73
•
ответов: 194
•
г. Самара
Не думаю что кто-либо на это согласится.
Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет
Купили квартиру с мужем по договору долевого участия в 2014 с рассрочкой платежа на 5 лет. Дом будет сдан в 2015 году. Вопрос: когда наступит право налогового вычета? И за какие года можно вернуть налог в данном случае?
вопрос №5606500
прочитан 16 раз
отзывов: 50 147
•
ответов: 113 709
•
г. Ярославль
См. ст. 220 НК — право возникает со дня регистрации права собственности на квартиру на будущее время — то есть начиная с 2015 года.
Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет
г. Санкт-Петербург • Вопросов: 1
У меня подписан договор долевого участия с застройщиком с рассрочкой, акт приема передачи подписан год назад, квартира построена, последний платеж в этом месяце, после чего должна оформить ее в собственность и я хотела бы оформить договор переуступки или оформить квартиру не на себя, но застройщик говорит, что я не могу оформить договор переуступки и оформить квартиру могу только на себя, а уже потом продать, подарить и пр. Правомерно ли это, т.к. не хочу оформлять ее в собственность на себя?
вопрос №5359932
прочитан 7 раз
отзывов: 79 915
•
ответов: 251 459
•
г. Ставрополь
Правомерно ли это, т.к. не хочу оформлять ее в собственность на себя?
—правомочно. Таков договор.
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
отзывов: 197
•
ответов: 465
•
г. Санкт-Петербург
Поскольку Вы подписали акт приема-передачи квартиры, Застройщик в данной ситуации прав. Он свои обязательства выполнил — квартиру Вам передал, поэтому переуступать Вам нечего (обязанность застройщика отсутствует). Для отчуждения квартиры Вам необходимо оформить право собственности.
Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет
г. Санкт-Петербург • Вопросов: 10
По договору на долевое участие в инвестирование строительства цена договора оплачена полностью застройщику. Можно ли в договоре уступке прав по договору на инвестирование строительства прописать оплату с рассрочкой платежа.
вопрос №4355260
прочитан 26 раз
отзывов: 79 915
•
ответов: 251 459
•
г. Ставрополь
Можно ли в договоре уступке прав по договору на инвестирование строительства прописать оплату с рассрочкой платежа
—-нельзя. Договор оплачен.
Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет
г. Барнаул • Вопросов: 19
Мы заключили договор с компанией Инвестстрой в г.Барнауле на долевое участие 1-комнатной квартиры, срок сдачи 2016 год, а платёж внести за 6 месяцев (рассрочка) Говорят, что они могут построить досрочно в 2015 году, но оплата производится до 5 декабря 2014. Если у нас не хватит средств (около 300 тыс.) можем ли мы продать долевое участие и как возможно это сделать. Заранее благодарны за ответ.
отзывов: 4 426
•
ответов: 12 206
•
г. Барнаул
Можете уступить права по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 Закона N 214-ФЗ).
Уточнить
Вам помог ответ: ДаНет
Необходимо ли подавать заявление о залоге при заключении договора о долевом участии в строительстве с рассрочкой платежа? Подали документы на регистрацию. Договор предполагает рассрочку платежа. В договоре указано, что пока полностью не прошла оплата квартира в залоге у застройщика. При подаче документов ни о каком заявлении на залог речи не было. Потом позвонил регистратор и сказал, что приостанавливают регистрацию, поскольку нет заявления на залог. Правомерно ли это?
вопрос №2605361
прочитан 227 раз
отзывов: 7 764
•
ответов: 23 606
•
г. Уфа
В Росреестре довольно много «народной самодеятельности». Как правило, проще и быстрее выполнить требования, чем что-то им доказывать.
И ещё, уточните — договор долевого участия предполагает полную оплату к какому моменту? К моменту ввода в эксплуатацию дома и передачи квартиры Вам или рассрочка будет длиться и после передачи и регистрации за Вами права собственности?
Задать вопрос
Вам помог ответ: ДаНет
В начале января с.г. задавал сложный вопрос, связанный с разводом имущественным спором,
(1 ответ)
Источник
В связи с кризисом многие банки прекратили ипотечное кредитование. В таких условиях застройщики вынуждены применять другие схемы привлечения денежных средств дольщиков. Какие юридические нюансы следует при этом учитывать? Давайте разбираться.
Правомочен ли договор?
Рассмотрим ситуацию. Организация-застройщик применяет упрощенную систему налогообложения с объектом «доходы». Строительство осуществляется на средства физических лиц и организаций по договорам долевого строительства с отсрочкой платежа.
При этом часть срока действия такого договора будет приходиться на период, когда дом уже сдан в эксплуатацию. Не будут ли заключенные договоры считаться ничтожными? Не потеряет ли организация право на применение «упрощенки»? Когда и как в данной ситуации определить доход для целей налогообложения?
Рассрочка платежа законом не запрещена
Договор считается не заключенным при отсутствии в нем существенных условий. Существенные условия договора участия в долевом строительстве определены в статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (далее — закон). Одним из них является цена.
Поэтому, если договор содержит все обязательные условия, считать его не заключенным нет оснований.
Что касается отсрочки платежей, то закон допускает разные способы внесения платежей — единовременно либо в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (п. 3 ст. 5). Следовательно, срок действия договора, предусматривающего рассрочку платежа, даже если он переходит на период после подписания акта ввода дома в эксплуатацию, законом не ограничивается. И такие договоры не будут считаться ничтожными. Суды также не возражают против рассрочки платежей по договору долевого участия и регистрации права собственности по таким договорам. Об этом свидетельствует, в частности, постановление ФАС Уральского округа от 15 августа 2005 г. № Ф09-2545/05-С4.
В каком случае теряется право на «упрощенку»
Потерять право на применение «упрощенки» организация может только при превышении дохода (20 млн руб., пересчитанные с учетом индексации), либо если она перестанет соответствовать установленным статьями 346.12, 346.14 Налогового кодекса РФ критериям (например, по численности, стоимости основных средств и нематериальных активов, зависимости от «чужого» капитала и т. д.).
Определение дохода
При применении упрощенной системы доход определяется кассовым методом: датой его получения признается день поступления денежных средств на счета в банках или в кассу и т. д.
Напоминаем, средства дольщиков, аккумулированные на счетах организации-застройщика, относятся к средствам целевого финансирования и соответственно не учитываются при налогообложении (подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ), но только в части средств, использованных по назначению.
В случае образования у застройщика экономии ее сумма подлежит учету в качестве внереализационного дохода (если возврат участникам «лишних» сумм договором не предусмотрен).
Данный порядок установлен пунктом 1 статьи 346.15 и пунктом 15 статьи 251 Налогового кодекса РФ.
Таким образом, при определении налоговой базы следует учитывать экономию затрат на строительство квартир за счет средств дольщиков по сравнению с их сметной стоимостью по мере оплаты. Указанный подход подтвержден в письме Минфина России от 18 июня 2008 г. № 03-11-04/2/92.
Поэтому исчислить сумму дохода организация сможет лишь после сдачи дома. На момент подписания акта она определит фактическую стоимость строительства, а затем по мере поступления средств от дольщиков будет отслеживать экономию фактических затрат на строительство квартир по сравнению с их сметной стоимостью, оплаченной дольщиками.
Источник