Что такое реновация займа

Ипотека под реновацию. На первый взгляд, это понятие звучит как очередное заманчивое предложение на рынке банковских услуг. Однако, есть ли в этом смысл и на каких условиях можно купить квартиру в рамках реновации жилого фонда? Попробуем разобраться в основных моментах и отдельных нюансах данного вида ипотечного кредитования.

Что такое ипотека под реновацию

Начнем с понятия реновации. Если говорить простыми словами, это процесс обновления жилого фонда, предполагающий снос жилых домов старого образца, в том числе ветхих построек, и возведение на их месте новых жилых комплексов или нежилых объектов.

В столичном регионе этот процесс начат еще в двадцатом столетии, однако, в связи с масштабным кризисом в стране, реновацию на время приостановили. Возобновился процесс в 2017 году, однако, по сей день споры относительно его целесообразности не умолкают. Обусловлено это рядом противоречий, возникающих в ходе реализации проекта.

К примеру, многие граждане считают, что дома, в которых они проживают в состоянии прослужить еще долгие годы и необходимости в их сносе нет.  С позиции местных органов власти города особенно такие крупные, как столица, нуждаются в изменении облика и улучшении качества условий проживания граждан. По их мнению, новостройки способны в разы улучшить качество жилищных условий населения столицы.

Ипотека в домах под реновацию

Ипотека в домах под реновацию – понятие, которое в принципе предполагает предоставление ипотечного займа владельцу квартиры, расположенной в доме под снос, на более выгодных условиях. В результате заемщик приобретает возможность подобрать для покупки или обмена устраивающее его жилье, например, большее по площади либо в удобном районе города. Стоит отметить, что новостройки, предлагаемые местными органами самоуправления в рамках программы реновации, далеко не всегда устраивают переселенцев.

Существует и другой вариант участия в данной программе, который заключается в следующем: участник программы реновации (жилец одного из домов, попадающих под снос) выставляет свою квартиру на продажу, а желающий приобрести ее гражданин оформляет ипотечный заем на покупку. И нужно сказать, что в этом присутствует определенная выгода.

Во-первых, квартиры в домах под снос стоят гораздо дешевле своих аналогов в новостройках.

Во-вторых, рано или поздно входящий в программу реновации дом пойдет под снос, а жителям взамен старых жилых помещений предложат не уступающие по условиям проживания квартиры в новостройках либо компенсируют стоимость утраченного жилья.

Таким образом, ипотека на квартиру под реновацию представляет собой выгодный вариант приобретения жилья на вторичном рынке либо замены старой квартиры на квартиру в новостройке.

Порядок приобретения квартиры, попадающей под реновацию

Дают ли ипотеку под реновацию? Однозначно да, однако, ограниченное число банков и на определенных условиях. Причем схема кредитования и приобретения жилья в данном случае будет отличаться от обычной.

Чтобы купить квартиру, заемщику придется следовать четкому алгоритму, включающему следующие этапы:

1. Гражданин подбирает жилье в пределах того района, который попадает под программу реновации (например, на сайте Фонда реновации);
2. Если подходящая квартира найдена, подается заявка в банк;
3. В течение нескольких дней кредитная организация рассматривает возможность выделения средств конкретному заемщику;
4. Если кредит одобрен, можно приступать к сбору документов с последующей передачей готового пакета менеджеру банка;
5. При отсутствии нареканий подписывается соглашение между кредитором и заемщиком;
6. Далее ипотечный заемщик идет в офис Фонда реновации и подписывает договор мены с доплатой либо купли-продажи жилого помещения (в зависимости от выбранного способа приобретения объекта недвижимости);
7. Остается лишь зарегистрировать право собственности на приобретенное жилье. Сделать это можно самостоятельно либо с помощью представителя Фонда.

В число банков-участников программы входят Сбербанк, банк Возрождение и Газпромбанк, однако, лидером безусловно является Сбербанк. Ипотека под реновацию от Сберегательного банка России предоставляется на определенных условиях. Рассмотрим главные. 

Условия кредитования в Сбербанке

Начнем с общих. Итак, кредит под реновацию предоставляется в размере от 300 000 рублей сроком от 1 до 30 лет по базовой ставке в 10,8 %. При этом кредитная организация акцентирует внимание на следующих моментах:

• Отсутствие комиссии за выдачу займа;
• Обязательное оформление залога на приобретаемый объект;
• Минимальная величина взноса не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья;
• Предельная величина займа не должна превышать:
  • §  80% договорной стоимости приобретаемой квартиры;
  • §  80% оценочной стоимости приобретаемой квартиры либо иного объекта недвижимости, передаваемого в залог.

Теперь, что касается специфических особенностей. Здесь кредитор предъявляет следующие требования:

1. Кредит выдается исключительно на приобретение жилья в рамках программы реновации;
2. Обязательное страхование объекта недвижимости, передаваемого в залог (в случае отказа от страховки банк оставляет за собой право повысить ставку по ипотеке);
3. Для получения необходимой суммы потребуется проведение оценки залогового жилья. Оценка осуществляется лицензированными специалистами на платной основе. При этом предварительно в Фонд реновации передаются следующие документы:
   • свидетельство о регистрации права собственности на квартиру или иной подтверждающий права собственника документ (например, выписку из ЕГРП);
   • правоустанавливающий документ на оцениваемый объект (документ, на основании которого произошел переход или регистрация права, например, договор купли-продажи, договор мены, договор дарения или свидетельство, подтверждающее факт приватизации жилья);
   • документ, подтверждающий право пользования квартирой, если объект не в собственности (в данном случае предоставляется договор социального найма).

Непосредственно для проведения оценочных работ предоставляется экспликация (пояснение к архитектурному проекту) или поэтажный план жилого помещения. Вместо любого из озвученных документов разрешается предоставить техпаспорт на квартиру. Перечень дополнительных документов необходимо уточнить в банке либо у оценочной компании.

Набор требований, предъявляемых кредитором к потенциальным заемщикам включает следующие:

• гражданство РФ;
• на момент оформления кредита заемщику должно быть не менее 21 года, а на момент погашения займа – не более 75 лет (65 лет, если ипотека оформляется без подтверждения дохода);
• наличие стажа не менее полугода на момент подачи заявки и не менее года общего стажа за последние пять лет (исключение составляют зарплатные клиенты).

И последний, пожалуй, самый важный момент, касается процентной ставки по ипотеке под реновацию.

Сбербанк предлагает следующие варианты:

• 10,5 %, если заемщик пользуется зарплатной картой Сбербанка;
• 10,8 % предлагают заемщикам, соответствующим основным требованиям банка;
• под 11,1 % кредитуются заемщики, не в состоянии документально подтвердить свой доход при условии внесения первоначального взноса в размере не менее 50%.

Важно отметить, что Сбербанк категоричен по отношению к клиентам, имеющим плохую кредитную историю, в связи с чем возникает вопрос: кому доступна ипотека под реновацию и какие банки ее дают? К сожалению, среди банков-участников числятся только 3 кредитных организации, каждая из которых выдвигает свои условия кредитования.

Однако, учитывая то, что предметом залога может выступать жилье в доме, подлежащем сносу, рассчитывать на одобрение кредита с плохой кредитной историй не стоит. В целом, требования кредиторов схожие. Более существенно отличается лишь ставка, которая в Газпромбанке составляет 10,5 % годовых, а в банке Возрождение – 9,2 %.

Что делать заемщику, если дом снесут

Это один из ключевых вопросов, который волнует обе стороны кредитных правоотношений. Несмотря на то, что четкого регламента пока не существует, ни один кредитор не станет так рисковать, ведь потерять предмет залога, значит лишиться гарантии возврата ссуженных средств.

На этот случай банковской системой предусмотрена схема замены предмета залога, которая заключается в следующем: заемщик получает взамен старой квартиру в новостройке, а кредитор самостоятельно переоформляет необходимые документы. При этом, что особенно важно, первоначальные условия кредитования продолжают действовать вплоть до полного расчета с кредитором (сохраняются срок и ставка по кредиту).

Таким образом, если поразмыслить над таким вариантом, можно найти немало плюсов. Это и более низкая цена на приобретаемую квартиру, и возможность получить новое благоустроенное жилье в районе с развитой инфраструктурой. Однако, важно помнить и о минусах, например, о риске того, что реализация программы реновации может быть приостановлена на неопределенный срок.