Что такое промежуточный займ в жилстройсбербанке

Жилье нужно всем. И хотя я всегда отслеживаю социальную политику государства в части защиты социально уязвимых слоёв населения, всё-таки больше всего меня интересует состояние и положение «пахарей рыночной экономики», как я называю нас).

За время своей интенсивной работы с Национальным Банком РК по государственной Программе рефинансирования ипотечных жилищных/ипотечных займов я заметила, что клиенты Жилстройсбербанка не участвовали в этом рефинансировании, т.к. все заемщики тенговые и уже с низкими ставками по займам, проблемных не было.

Сейчас львиную долю ипотечных займов выдает Жилстройсбербанк — в тенге и по низким ставкам. В классическом виде системы жилищно-строительных сбережений вначале люди сберегают положенный срок (3 года, например), потом оформляют кредит на недостающую сумму – это и есть жилищные займы.

В казахстанском Жилстройсбербанке есть такая опция как промежуточные займы, и именно этот вопрос я решила изучить, так как меня часто спрашивают знакомые, можно ли в Жилстройсбербанке получить кредит на жилье на вторичном рынке, если есть свое жилье, и если нужно прямо сейчас. А еще мне часто попадается на глаза, особенно, когда меня тэгают под постами или присылают по WhatsApp, видео с якобы разоблачением махинаций Жилстройсбербанка. Обычно я на такие вопрос отвечаю даже не как в анекдоте про бесплатный совет и платную консультацию, а просто направляю на сайт банка, где есть кредитный калькулятор.

Кредитный калькулятор на сайте ЖССБК исправно показывает график платежей при заданных параметрах (сумма, срок, ставка вознаграждения), но людям, особенно если они не связаны по работе или делам с финансами, сложно понять, этот график выгодный или нет? И выгодный в сравнении с чем? С арендой или другими банками?

Промежуточный заем в ЖССБК – это как популярный ролл «Филадельфия», который на базе японских роллов, но не японский, т.к.создан в США в 70ых годах ХХ века, а для большинства вкусно, поясню, почему. В классическом европейском жилстройсбербанке (а я в свое время изучала механизм баушпаркассе еще в ВУЗе на примере Людвига Эрхарда и восстановления послевоенной Германии) промежуточные займы крайне редки, а у нас промежуточные займы весьма популярны. Отражение менталитета и местные особенности, вот почти как ролл «Филадельфия», потому что это реально удобный инструмент, особенно для нетерпеливых) И в следующий раз в ответ на тэги и «неужели это правда», буду молча отправлять ссылку на этот свой пост вместо тысячи слов)

Я изучила промежуточный заём «Жеңіл», что в переводе с казахского языка означает «лёгкий».

Например, желаемое жилье стоит 35 млн тенге (выходит за рамки стоимости по Программе «7-20-25», и в нашем случае более показательно для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия), и у вас есть 17,5 млн тенге – как накопления в валюте, ценных бумагах, золоте, как выручка от продажи предыдущего жилья, как наследство или подарок — не суть важно.

Важно то, что у вас есть 50% от стоимости жилья и нужно еще 50% в кредит на выгодных условиях.

По системе жилищно-строительных сбережений для получения кредита по самой низкой ставке важно помимо 50% выдержать срок накопления 3 года, но для тех, у кого уже есть 50% и нет 3 лет для ожидания, есть промежуточные займы, которые на первый взгляд могут показаться нестандартными, но для тех, кто вкусил его прелесть, сразу понятно, в чем цимес.

Вместо тысячи слов я, как финансист, предпочитаю несколько цифр.

И вот здесь важно посмотреть на график платежей, особенно на его притягательную точку G после 3 лет

При заданных параметрах ежемесячный платеж составляет около 249 тысяч тенге в месяц первые 3 года, и здесь проценты начисляются на всю сумму 35 млн тенге по процентной ставке 8,5% годовых.

Именно здесь начинают ловить хайп мнимые правдоборцы. А я не люблю хайп, я за экспертный подход и подсчет цифр без эмоций. И я могу пояснить, почему важно выдержать 3 года именно так для самого Жилстройсбербанка, если вам интересно, но мне важнее, чтобы люди поняли, в чем выгода для них.

Спустя 3 года график платежей приходит к той самой точке G, когда остаток долга становится не 17,5 млн тенге, а 16,128 млн тенге, а процентная ставка уменьшается до 4,2 % годовых.

Все эти 3 года ваши 17,5 млн тенге (50%) считаются депозитом, на который начисляется вознаграждение по ставке 2% годовых, начисляется ежегодная премия от государства – 20% от суммы, но не более, чем от 200 МРП (то есть, 40 МРП ежегодно по максимуму), поэтому на погашение основного долга идет и ваш 50% взнос, и полученное вознаграждение по депозиту, и премия государства за все 3 года.

И теперь ежемесячный платеж на остаток долга по низкой процентной ставке составит всего лишь 179 598 тенге.

Итого выплаты процентов составят в совокупности 12,192 млн тенге за 12 лет (3 года + 9 лет).

Сравним с условиями стандартного ипотечного займа в обычном банке второго уровня.

Если при стоимости жилья 35 млн тенге и первоначальном взносе 50% сумма кредита составит 17,5 млн тенге, срок займа те же 12 лет, а процентная ставка 14% годовых (это средняя ставка в лучшем случае на рынке)

Ежемесячный платеж составит около 251,5 тысяч тенге, но эта сумма будет каждый месяц без уменьшения, в итоге уплаченные проценты будут через 12 лет около 18, 7 млн тенге.

В первые 3 года разница несущественна, 3 тысячи тенге в месяц!

Через 3 года разница в 72 тысячи в месяц на оставшиеся 9 лет!

Итого разница в более, чем 6 млн тенге, которые можно потратить на себя, а не выплату процентов.

Если даже мы поиграем с цифрами и допустим, что процентная ставка по ипотеке в обычном банке будет 12% годовых (например, для первичного жилья), то ежемесячный платеж составит около 230 тысяч тенге в месяц, а переплата за 12 лет будет около 15,6 млн тенге.

Промежуточный заём имеет свои явные преимущества и некоторые особенности, которые при поверхностном знакомстве могут выглядеть недостатками, но это в итоге выгода «здесь-и-сейчас».

Например, иногда некоторым может показаться, что в первые 3 года ставка по промежуточному займу 8,5% на все 100% стоимости жилья в Жилстройсбербанке выходит дороже обычной ипотеки только на недостающие 50%, но!

Вы своими глазами видите цифры, за счет перехода после 3 лет на еще более низкую ставку 4,2% годовых разница в пользу промежуточного займа в ЖССБК.

Ещё иногда кому-то может показаться, что первые 3 года слишком ощутимая долговая нагрузка, именно поэтому я привела в пример «Жеңіл» как самый легкий из 3 вариаций промежуточного займа, и даже в этом случае ежемесячный платеж почти такой же, как обычный ипотечный платеж по ставке 14% годовых на 50% стоимости жилья.

Конечно, если срок ипотеки максимум 3 года, то лучше выбрать обычную ипотеку. Но на практике срок ипотеки 7-20 лет, поэтому я бы в таком случае выбрала промежуточный заём «Лёгкий»/ «Жеңіл» в Жилстройсбербанке

На мой взгляд, выгода очевидна — при наличии 50% от стомости желаемого жилья, выбирая между стандартной ипотекой в обычном банке и промежуточным займом в Жилстройсбербанке – лучше выбрать любой из вариантов промежуточного займа в Жилстройсбербанке, самым лёгким из которых является «Жеңіл», потому и называется — «Лёгкий»))

Ещё меня часто спрашивают, что делать с депозитом, которому уже исполнилось 3 года и 50% от исходной договорной суммы накоплено по графику, но это не 50% от стоимости желаемого жилья. Я это в шутку называю и напеваю на мотив песни Земфиры «А девушка созрела», но это тема для отдельного поста)

Меня радует открытость и многогранность Жилстройсбербанка – много разных опций для всех, супермаркет и конструктор займов для приобретения жилья.

Надеюсь, что фишку промежуточных займов смогла пояснить достаточно доступно.

Давайте обсудим вместе, чтобы понять еще лучше))