1. Договор соципотеки и договор займа одинаковые по сути. В каждом из них есть тело кредита, процентная ставка и ежемесячные платежи. Разница между ними в том, что за в договоре соципотеки процент начисляется на невыкупленную площадь, а в договоре займа – на невыплаченный остаток займа.
2. Договор займа заключается для выплаты задолженности по договору соципотеки.
3. После заключения договора займа квартира переходит в собственность плательщика. Сразу после этого можно зарегистрировать собственность в регпалате с обременением в пользу ГЖФ.
4. Ставки ссудного процента по договорам соципотеки одинаковые и составляют 7% годовых. Для молодых семей -12,9%.
5. И при договоре соципотеки и при договоре займа сохраняется право на получение государственной поддержки в размере 200 000 руб. в случае рождения ребенка («детские деньги»), гарантированное нам постановлением КМ РТ от 02.08.2007 № 366 «О дальнейших мерах по реализации Закона Республики Татарстан от 27.12.2004 № 69-ЗРТ «О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан» (в редакции постановления КМ РТ №847 от 12.10.2011 г.). Конкретно – пункт 7: «Если после принятия на учет у семьи рождается ребенок, у нее возникает право на государственную поддержку (направляемую на оплату стоимости жилого помещения) на сумму 200 тыс.рублей, но не более стоимости неоплаченной части жилого помещения на момент рождения ребенка».
6. Материнский капитал (в 2013 г. составит 408 960 руб.) можно использовать только при наличии свидетельства о праве собственности на квартиру, что возможно только при заключении договора займа. При перечислении пенсионном фондом денег будут списаны все начисленные, но еще не выплаченные проценты как за досрочное погашение (см. п. 9). Остальная сумма пойдет на погашение тела займа.
7. Плюсы и минусы договора займа:
+ возможность использовать материнский капитал;
+ квартира переходит в собственность плательщика и, соответственно, не начисляется оплата за наём жилого помещения);
+ общая переплата по договору займа существенно ниже, чем по договору соципотеки.
Например, при сумме займа 1 млн. руб. на 240 месяцев переплата по договору займа составит 700 тыс. руб., по договору соципотеки – 1 млн. 200 тыс. руб.
– наличие штрафных санкций за просрочку платежа (0,5% от суммы просрочки в день);
– в случае просрочки платежа более 30-ти дней или неоформления закладной на квартиру ГЖФ может потребовать уплаты всей суммы займа и всех процентов по графику.
8. Плюсы и минусы договора соципотеки:
+ отсутствие штрафных санкций за просрочку платежа.
– нельзя оформить материнский капитал;
– высокая переплата.
9. Досрочное полное погашение. В этом случае ГЖФ справедливо и совершенно законно потребует доплаты. Дело в том, каким образом начисляются проценты по договору займа.
Введем два понятия – проценты начисленные и проценты по графику.
Проценты начисленные – это 7/12% от невыплаченной части займа ежемесячно.
Проценты по графику – это сумма процентов, которую нам предлагает заплатить ГЖФ.
Итоговые суммы процентов начисленных и процентов по графику за весь срок займа равны.
Разница в распределении процентной нагрузке по месяцам.
Если бы мы платили как обычно (т.е. как полагается по Гражданскому кодексу), то суммы процентных выплат были бы самые высокие в первом триместре кредита.
По графику наибольшая процентная нагрузка приходится на последний триместр займа, т.е. ГЖФ начисляет проценты, но держит их в уме предлагает нам их оплатить потом, в конце займа. Это выгодно, т.к. темп инфляции опережает процентную ставку по займу, и через, скажем, 10 лет выплаты сильно обесценятся.
Таким образом, при досрочном погашении ГЖФ потребует уплатить проценты, которые были начислены, но не выплачены заемщиком. Общая сумма переплаты при этом не увеличится.
Законное обоснование – постановление пленума Высшего арбитражного суда №147 от 13.09.2011 г., определившее, что при досрочном погашении займа сумма процентов должна быть пересчитана. Кто сомневается –https://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=120495
10. Платежи сверх графика. Если платить с опережением, сумма переплаты должна снижаться. По графику в файле XLS, предлагаемому на личной странице сайта ГЖФ, если вносить платежи с опережением, сумма переплаты возрастает. Это неправильно. Видимо, файл недоработан и содержит ошибки в формулах. Сумма переплаты по договору займа не может увеличиваться при платежах строго по графику, а тем более при досрочном погашении, а может только снижаться.
11. Почему переплата по договору соципотеки выше чем по договору займа?
Причина в том, как выкупается тело кредита. Если проанализировать ипотечные платежи и преобразовать их в кредитные, то получается, что наибольшая процентная нагрузка приходится на первые 2 года платежей. Тело кредита при этом не только не погашается, а даже растет. Это значит, что придя закрывать долг, например, через 2 года, можно узнать, что сумма, которую следует закрыть, не только не ниже, а выше первоначальной невыкупленной части квартиры.
Источник
В России действует множество программ для того, чтобы обеспечить лучший уровень благосостояния семей. Законодатели продумывают различные способы для поощрения тех, кто желает завести детей, работать по специальности или уже достиг определенных высот в профессии, в карьере, служил верой и правдой для родины и потомков.
Для этого производится адресная помощь при расширении площади для проживания. Проекты успешно реализуются во многих регионах России.
Что это такое
ГЖФ расшифровывается как Государственный жилищный фонд. Это – здания, земли, сооружения, принадлежащие государству. Они используются в качестве оперативного имущества казенными и государственными, муниципальными образованиями.
Они могут быть переданы предприятиям в хозяйственное управление. А также предлагаются малообеспеченным слоям населения России в качестве возможностей для улучшения жилищных условий.
До 1992 года все государственное имущество принадлежало одному собственнику – Российской Федерации. Связи с новым территориальным разделением по областям, краям, республикам, округам, городам было образовано множество фондов в зависимости от субъекта РФ. Так, в Казани и области успешно действует Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан.
В ГЖФ входит вся собственность субъектов РФ. Займ под ГЖФ предполагает меры социальной поддержки от государства для тех, кто в них нуждается.
Сюда входят все российский граждане с детьми и без, кто желает, но не имеет финансовой возможности:
- Построить дом.
- Приобрести землю под ИСЖ.
- Переехать в квартиру большой площади.
- Переселиться из аварийного жилья.
Формы помощи выглядят следующим образом:
- социальные площади бесплатно или по выгодным кредитам;
- частичная уплата долгов;
- помощь при погашении первоначального взноса;
- ипотечные программы кредитования по сниженным ставкам.
Условия
Займ как мера государственной поддержки заключается в том, что российская семья получает кредит на очень выгодных условиях: на длительный срок, при небольшом первоначальном взносе и по минимальным процентным ставкам. Эта мера реализуется с помощью особого механизма.
Государство (субъект Российской Федерации) как первоначальный собственник имущества самостоятельно уплачивает часть взносов в кредитное учреждение. Тем самым, он компенсируют разницу и не позволяет банкам терпеть убытки.
В выигрыше оказываются все три стороны договорных обязательств.
Преимущественное право на обеспечение социальными займами имеют социально незащищенные группы граждан:
- фронтовики и вдовы участников Великой Отечественной войны, участвующих и погибших в сражениях;
- владельцы аварийных построек, готовящих к сносу;
- молодые семьи, которые приобрели статус многодетных (стали обладателями более 2х детей):
- учителя, педагоги Высших и средних образовательных учреждений;
- доктора, врачи;
- ученые.
Поддержка от государства применима, чтобы стимулировать рождаемость, поощрить бюджетников, позволить пенсионерам, отдавшим долг Родине, «доживать» не в стесненных условиях, повлиять отрицательным образом на миграцию людей с учеными степенями за границу.
Программы с участием тех или иных групп разрабатываются на уровнях власти, в Думах различных муниципальных образований.
Условия участия в них меняются из года в год:
Где получить займ ГЖФ?
Для регистрации в реестре ГЖФ нужно обратиться в межрегиональное представительство, расположенное по месту прописки гражданина РФ. Оформление и сбор документов потребует определенного времени.
Далее – гражданина ставят в очередь, которая движется в зависимости от ситуации, семейных обстоятельств, а также количества финансов, выделяемых Президентом РФ в целях реализации той или иной программы.
В программах по социальной поддержке участвуют многие кредитные учреждения, действующие по лицензии Центробанка.
Например:
Видео: Новые правила
Требования
Прежде чем рассчитывать на участие и поддержку органов власти, следует посетить территориальные муниципалитеты с целью подтверждения своего статуса. Некоторые семьи малообеспеченных и многодетных находятся в очереди на улучшение жилищных условий годами и десятилетиями. Что делать, если без регистрации и заявлений в этом вопросе не обойтись.
На социальную ипотеку имеют право рассчитывать следующие лица:
Образец договора по социальной ипотеке
Банк ____ (наименование), действующий по Лицензии №___от__в лице__, именуемый в качестве «Залогодателя», и гр.__ (Ф.И.О., паспортные данные, именуемый как «Залогополучатель», заключили Договор о нижеследующем:
- Предмет залога
Предметом залога определяется жилое помещение, находящееся по адресу:__. Общая площадь составляет__. Рыночная стоимость имущества_. Инвентаризационная стоимость имущества_.
- Условия.
Сторонами договора обговорены следующие условия:
- Сумма кредита
- Процентная ставка
- Срок кредита.
- График платежей
- Штрафы за просрочку.
- Целевое назначение кредита – социальная ипотека.
- Гарантии по договору.
Залогополучатель передает соглашение на государственную регистрацию с обременением в пользу ГЖФ. С этого момента он является полноправным собственником помещения.
До момента заключения договора юридическая чистота сделки проверена: нет никаких обременений, долгов, ареста, залога.
Совместно с Залогополучателем права пользования помещениями получают
____________________________паспорт
__________________________свидетельство о рождении.
Документы
При обращении в представительство фонда предоставляется пакет документов:
Подача заявки и оформление
Займы по программам государственной поддержки оформляются при обращении в исполнительный орган власти. Заявитель обязан представить все документы, подтверждающие его права на льготы и необходимость в получении дополнительных квадратных метров жилой площади (земельного участка).
Средний срок нахождения в очереди – три года.
В исполнительном органе составляется заявление с приложением копий документов. При получении финансирования муниципальное образование распределяет жилье фонда.
В первую очередь получают ключи пенсионеры, переселенцы из аварийного жилья.
Погашение кредита
Кредит погашается ежемесячно, равными частями.
В графике платежей описывается:
- Процентная ставка – от 7 процентов годовых.
- Длительность платежей – до 30 лет.
- Перерасчет платежей в случае реализации материнского капитала.
- Возможности досрочного погашения.
Плюсы и минусы
У социальных кредитов обнаружены как достоинства, так и недостатки.
Среди отрицательных моментов:
- Ограниченный круг лиц получения.
- Долгое время ожидания льгот от государства (до 15 лет).
- Большое количество справок.
Положительные стороны:
- Низкая процентная ставка.
- Возможности получить возврат НДФЛ с сумм, потраченных на покупку недвижимости.
- Возможности погасить кредит благодаря материнскому капиталу.
- Поддержка государства при финансовых затруднениях.
Читать статью, условия заключения безвозмездного займа.
Как заключить договор займа между юридическими лицами? Ответ по ссылке.
Онлайн заявка на займ, подробнее тут.
Социальное заем – удобное средство для бюджетников, пенсионеров и молодых семей, имеющих нескольких детей. Он позволяет исполнить самые смелые мечты о расширении площадей. Для регистрации в определенной программе нужно подойти в жилищный комитет территориального исполнительного органа власти. Там разъяснят привлекательные условия и первоначальные требования к заемщику. Действуйте!
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- 8 (800) 700 95 53
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник
Новосёлы микрорайона «Салават Купере» выяснили, что Госжилфонд при президенте РТ изменил правила выдачи займа для участников программы соципотеки.
Бюджетники уверены, что из-за этого жильё им обойдётся в разы дороже. Пока проблема коснулась жителей одного дома, но только в 2019 году в микрорайоне планируют сдать более трёх тысяч квартир. И, похоже, хозяев ждут такие же условия.
Без маткапитала не пройти
Отпраздновав долгожданное новоселье, жители многострадального дома №12/2 по ул. Арсланова (строительный 11-5) в ЖК «Салават Купере» поторопились в офис ГЖФ, чтобы оформить договор займа. Дело в том, что он выгоднее соципотеки для тех, кто не может моментально погасить всю стоимость квартиры.
«Чтобы получить жильё под 7% годовых, бюджетники оформляют соципотеку, — объясняет жительница дома №12/2 Диана Егорова (имя изменено). — Но по договору соципотеки квадратный метр жилья дорожает ежемесячно на 200 рублей. Таким образом, через 17 лет квадратный метр моей квартиры будет стоить 111 тысяч рублей. Поэтому после заселения бюджетники заключают договор займа. По нему цена «квадрата» фиксированная: если при заключении договора квадратный метр стоит 34 тысячи рублей, то и через 17 лет он будет стоить так же».
Однако оформить договор займа успели единицы: уже спустя три дня после заселения дома №12/2 в офисе Госжилфонда повесили объявление, что с 13 февраля оформить договоры займа могут только владельцы сертификата на маткапитал. Остальным придётся платить за жильё по менее выгодным условиям соципотеки. Жильцы потребовали объяснений у руководства ГЖФ. На встрече заместитель исполнительного директора фонда Булат Гильманов сказал, что новые правила вводят для всех жителей «Салават Купере», которые не успели оформить договор займа до 13 февраля.
В «Салават Купере» с большим опозданием сдали дома первой очереди. Фото: Госжилфонд РТ
«По его словам, изначально схема с займом была придумана для владельцев маткапитала. Но Гильманов не объяснил, почему ГЖФ раньше всем подряд выдавал займы, а теперь резко и без предупреждения прекратил эту практику», — отметила другая жительница микрорайона Резеда Ахмадуллина.
В чём льгота?
Узнав, что условия нового договора меняться не будут, возмущённые жители направили президенту РТ Рустаму Минниханову и главе ГЖФ Марату Зарипову обращения с просьбой принять меры по восстановлению прав участников программы соципотеки, а именно дать им возможность оформить договор займа». Также они написали петицию на имя прокурора РТ Илдуса Нафикова с просьбой дать правовую оценку действиям ГЖФ.
«По факту обращения жильцов проводится проверка, которая продлится до 30 суток. После изучения документов будет дана правовая оценка», — сказал «АиФ Регион» старший помощник прокурора РТ Руслан Галиев.
Особенно жителей дома №12/2 по ул. Арсланова обижает, что новшество ввели сразу после их заселения, а ведь они и так настрадались больше всех. Застройщик ПСО «Казань» несколько раз переносил сроки сдачи объекта, прежде чем его отстранили от работ. В результате дом с опозданием на четыре (!) года сдала другая компания. Новосёлы просят сделать им исключение, ведь получив квартиры в срок, в 2015 году, они бы смогли оформить займы.
«Себестоимость моей квартиры – 2,9 млн рублей. По договору соципотеки я отдам за неё более шесть миллионов! Разве это льготные условия? Через пять лет моей «бюджетной» зарплаты не хватит на покрытие ежемесячных платежей», — сокрушается Диана.
В пресс-службе Госжилфонда «АиФ Регион» сообщили, что нарушений прав жильцов нет, так как с ними заключали договор соципотеки, а о займе речи не шло. При этом назвать причину введённых изменений они не смогли, пояснив, что ответ ещё не готов. Но, если в схеме выдачи займов всё прозрачно, почему требуется целая неделя для объяснений?..
Источник
