Источник: Центр структурирования бизнеса и налоговой безопасности taxCOACH
Ссылка на оригинал статьи
Затянувшееся решение проблемы обманутых дольщиков снова оборачивается для застройщиков необходимостью быстро подстраиваться под новые правила игры.
Очередные поправки в Законе «О долевом участии в строительстве…» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. (далее — Закон № 214-ФЗ) нацелены именно на ужесточение финансового контроля за деятельностью застройщиков.
Закон обозначил застройщикам границы дозволенного, если они хотят привлекать деньги на этапе строительства, определив:
в каких банках открывать расчетные счета и брать кредиты, от каких организаций и в каком размере можно получать займы;
какие финансовые операции или сделки с имуществом строго запрещены, а какие можно совершать, но только с соблюдением ограничений по размеру расходов.
Рассмотрим подробнее эти требования и их влияние на модель работы группы компаний, занимающихся строительством жилых помещений.
1. Выбор банка для текущего обслуживания и кредитования
Начнем с того, что Застройщик вправе открывать расчетные счета, а в будущем (с 01.07.2019 г.) — счета эскроу только в уполномоченных банках1, которые соответствуют критериям, установленным Правительством РФ2.
При этом должно соблюдаться требование: «один расчетный счет — одно разрешение на строительство». Технический заказчик и Генподрядчик, с которыми работает Застройщик, должны открывать свои расчетные счета в этом же уполномоченном банке. Если Застройщик поменяет расчетный счет, откроет его в другом Уполномоченном банке, то Тех.заказчик и Генподрядчик должны последовать его примеру. Все это направлено на осуществление тотального контроля за целевым расходованием денежных средств на каждом этапе строительства. В перечень уполномоченных банков попали только 55 банков3. Это, в частности, Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «Банк Интеза», ПАО Банк «ФК Открытие», «Райффайзенбанк» и другие.
Кредиты на строительство застройщики могут привлекать также только в этих уполномоченных банках. При этом кредиты должны носить целевой характер, то есть могут расходоваться исключительно на строительство дома (иного объекта недвижимости).
Остальные банки не могут ни открывать расчетные счета, ни выдавать кредиты Застройщикам.
2. Ограничение небанковского финансирования (займов)
Чтобы у застройщиков не появлялись неконтролируемые обязательства перед прочими кредиторами, закон строго ограничивает возможность привлечения небанковского заемного финансирования.
Помимо целевых кредитов в уполномоченных банков (их, напомним, 55), Застройщик может привлекать только целевые займы и только на тот самый счет в уполномоченном банке. Займы должны соответствовать следующим критериям:
(А) заём получен от материнской компании с преобладающей долей участия или управляющей компании, имеющей право определять управленческие решения застройщика (=основного общества);
(Б) сумма займа не превышает 20% проектной стоимости строительства по каждому из выданных разрешений на строительство. То есть, если Застройщик получил два и более разрешений на строительство, то он может по отношению к каждому разрешению получить от основного общества целевой заём в размере, не превышающем 20% проектной стоимости строительства.
(В) процентная ставка по займу не превышает ключевой ставки ЦБ РФ, увеличенной на 2 % на дату заключения договора займа. На текущий момент ключевая ставка ЦБ РФ равна 7,5 %, то есть максимальная процентная ставка по целевому займу может быть 9,5%.
Если же учредитель хочет профинансировать строительство более, чем на 20 % проектной стоимости, ему придется выбрать иные способы, не создающие встречных обязательств у Застройщика, — увеличение уставного капитала или вклад в имущество.
Также не получится привлечь деньги от дольщиков под видом займа до регистрации договоров долевого участия в строительстве.
Аналогично, Застройщик не может сам выдавать займы, кроме таких же целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом.
Наряду с этим Застройщик не может быть ни поручителем, ни залогодателем по кредитам / займам третьих лиц. В Законе установлен полный запрет на принятие Застройщиком обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц и использованию своего имущества для такого обеспечения.4
3. Ограничение на участие в других юридических лицах
Нельзя обойти вниманием еще один запрет — застройщики не могут приобретать доли (акции) в уставных капиталах коммерческих/ некоммерческих организаций. Исключением является создание (участие в уставных капиталах) других застройщиков, по отношению к которым первый застройщик становится основным обществом.
Иначе говоря, Застройщик может быть участником (акционером) только другого Застройщика с преобладающей долей участия:
4. Ограничения на использование ценных бумаг, в том числе векселей
Застройщик не вправе5:
приобретать ценные бумаги, включая векселя третьих лиц;
выпускать или выдавать ценные бумаги (кроме акций), включая свои собственные векселя.
Так, застройщик не сможет привлечь заём, оформив его выдачей собственного векселя.
Учитывая, что уплата цены по договору ДДУ производится исключительно в безналичном порядке6, Застройщик не может принять от дольщика векселя третьих лиц в счет оплаты по договору.
А теперь рассмотрим примеры, каким образом Застройщики могут преодолеть рассмотренные ограничения.
«Инвестор»
Включение в группу компаний «Инвестора», который приобретает все или часть помещений и ранее являлось распространенной практикой: когда для удобства оформления залога, когда для реализации коммерческих помещений в составе жилого дома.
С учетом текущей строгости регулирования деятельности Застройщиков использование Инвестора поможет обойти ряд ограничений, не причинив угрозы правам иных дольщиков.
«Инвестор» может:
открывать расчетные счета и получать кредиты в любых банках;
брать займы у физических и юридических лиц на любых условиях и в разных размерах.
Дальнейшая реализация строящихся «квадратных метров» может осуществляться:
путем уступки «Инвестором» прав по договору ДДУ (цессии) по договорам долевого участия в строительстве. Неприятный момент в этом случае — НДС с суммы наценки «Инвестора»;
путем расторжения договора долевого участия в строительстве между Застройщиком и Инвестором в отношении определенной квартиры (иного объекта недвижимости), возврата Инвестору денежных средств и заключения Застройщиком договора с дольщиком напрямую.
Свою прибыль «Инвестор» может расходовать на любые нужды, в том числе на цели, не связанные со строительством конкретного объекта.
Наличие такой возможности имеет большое значение, учитывая, что до ввода здания в эксплуатацию и регистрации перехода права собственности хотя бы к одному дольщику застройщик не вправе расходовать денежные средства на иные цели, кроме строительства.
«Агент по продажам»
Не менее популярная роль, особенно, при строительстве нескольких объектов одной группой компаний.
Для чего может пригодиться компания «Агент по продажам», с учетом озвученных ограничений?
У Застройщика как и любой другой организации есть расходы:
на зарплату, иные выплаты сотрудникам по Трудовому кодексу РФ, страховые взносы;
на оплату арендной платы, коммунальных услуг, услуг связи;
на рекламу компании и строящихся объектов;
оплату банковских комиссий;
а также Застройщик может нести расходы на оплату вознаграждения Управляющей компании, если ей переданы по договору функции ЕИО.
Однако размер таких затрат у Застройщика строго ограничен Законом и не может превышать 10% от проектной стоимости строительства.7
Если вдруг перечисленные расходы начнут превышать указанный лимит, то уполномоченный банк просто не допустит проведение операции на основании платежного поручения.
Помочь преодолеть указанные ограничения по несению общехозяйственных (административных) затрат может помочь «Агент по продажам», оказывая услуги:
по рекламе и продвижению конкретного объекта или группы компаний (бренда) целиком;
поиску покупателей;
ведению договорной и претензионной работы.
Так, в компанию «Агента по продажам» можно перевести всех сотрудников отдела продажи. Тогда она уже будет нести расходы на выплату им зарплаты, оплату за этих сотрудников страховых взносов.
Это уменьшит затраты самого Застройщика и, возможно, позволит соблюсти лимиты расходов.
Кроме того, Агент по продажам не связан ограничением по специфике рекламных расходов. Если застройщик может рекламировать только возводимый объект, в отношении которого и получено разрешение на строительство, то Агент может популяризировать группу компаний целиком (например, рассказывать о благотворительных мероприятиях).
Агент по продажам может работать как по договору комиссии, заключая договоры с дольщиками от своего имени, так и по договору поручения. Во втором случае договоры с конечными покупателями заключает сам Застройщик.
Это всего два примера, как установленные требования к застройщикам и их финансовым операциям могут быть учтены в процессе построения модели работы группы компаний, занимающихся строительством с привлечением денежных средств дольщиков.
Другие варианты и их применимость в конкретном случае должна быть проанализирована с учетом специфики конкретного бизнеса: количества возводимых объектов, источников финансирования, наличия собственной службы техзаказчика и строительных подразделений и т.п.
P.S.: И, как обычно, это временно.
К объектам, по которым первый договор долевого участия в строительстве заключен после 01.07.2019 г., будут применяться иные требования.
Самое главное, что у застройщика возникнет обязанность использовать при расчетах с дольщиками счета эскроу8, открытые в уполномоченных банках. В этом случае денежные средства дольщиков полностью депонируются (остаются нетронутыми) до наступления одновременно двух условий:
сдачи объекта в эксплуатацию;
регистрации первым дольщиком права собственности на квартиру (иной объект) в Росреестре.
Иными словами, при использовании счетов эскроу застройщик строит объекты исключительно на свои и заемные средства, не задействуя средства дольщиков.
Таким образом, вопросы привлечения финансирования будут решаться иным образом. Но к этому мы вернемся позже…
Сноски:
1. пп. 1.2. п. 2 ст.3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ
2. Постановление Правительства РФ от 18.06.2018 г. № 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве»
3. https://advis.ru/php/view_news.php?id=3C7F34B8-1284-B541-A06B-B8BEF400D5ED
4. пп. 2 и пп. 3 п. 7 ст. 18 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ
5. п. 4, п. 6 ч. 3, п. 6 ч. 7 ст. 18 ФЗ «№ 214-ФЗ
6. п. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ
7. пп. 3 п. 3 ст. 18.2. ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ
8. п. 5 ст. 8-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и отдельные законодательные акты РФ» от 01.07.2018 г. № 175-ФЗ; ч. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ
Источник
Часть первая.
Риэлтор — это специалист в сфере недвижимости, стоящий на страже интересов своего Клиента. Если хотите, лоцман в океане недвижимости, эксперт, знаток всех подводных рифов, схем, правовых нюансов, коллизий, талантливый переговорщик, юрист, психолог…
Ни один здравомыслящий человек сегодня не выйдет на рынок недвижимости, если у него рядом отсутствует поддержка в лице профессионального участника — риэлтора.
Но.
В последнее время в среде московских риэлторов, занимающихся реализацией квартир в новостройках, некоторыми «специалистами», очень активно начала транслироваться информация, что договор долевого участия (ДДУ) никаких рисков инвесторов не снижает. А все иные схемы продаж, идущие в обход заключения застройщиком ДДУ, не только не уступают ему в надежности, а порой являются более предпочтительным способом приобретения квартиры.
Смею предположить, что эти специалисты лукавят сознательно. Но об этом — чуть позже.
А мы вернемся к 214 ФЗ.
Закон этот был принят буквально в последние дни уходящего 2004 года, а в начале 2005, вступив в силу, до сих пор является основным регламентирующим документом и, если хотите, Евангелием для участников «первички».
Впрочем, некоторые «специалисты» предпочитают этого не знать до сих пор.
Тем не менее.
Согласно п.2 статьи № 3 214 Федрального закона, «право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве».
В соответствие в 214 ФЗ, именно ДДУ взят за основу во взаимоотношениях инвестор-застройщик большинством добросовестных застройщиков. И ключевое здесь слово — добросовестных.
Безусловно, существуют и иные схемы привлечения денег. В этой статье мы их будем называть альтернативными схемами приобретения новостроек, подробно рассматривая все плюсы и минусы последних. И в первую очередь, минусы для инвесторов — тех людей, кто вкладывает деньги в новостройку. И в том числе, вкладывает деньги, соглашаясь на альтернативные схемы из-за плохой информированности о возможных последствиях.
Так что же это за альтернативные схемы приобретения новостроек, спросите вы?
- Вот они:
- Договоры займа
- Различные предварительные договоры под которые принимаются денежные средства.
- Вексельная схема
- ПИФы
- Иное.
Пункт № 5 следует из того, что не все застройщики готовы четко следовать требованиям «закона о долевках», постоянно изобретая все новы и новые «законные» способы обойти неудобный для них Закон.
Естественно, себе во благо. Инвесторов за счет.
Итак, начнем-с.
Договор займа.
По договору займа застройщик принимает у инвестора деньги — а, если говорить точнее, берет их в долг, и обязуется отдать квартирой.
Обязуется-то он конечно, обязуется, но кроме обязательства возврата долга в денежном эквиваленте других обязательств у него нет.
Все остальное — эфемерно, на усмотрение и по стечению обстоятельств. А обстоятельства бывают разные. По разному складываются обстоятельства эти.
Чаще всего такой договор фигурировал тогда, когда у застройщика отсутствовала разрешительная документация на строительство и возможность «продавать» и строить легально. Есть случаи, когда до разрешительной документации дело так и не доходило, а люди оставались с бумажными фантиками с печатью. На память.
Естественно, о случая мошенничества мы здесь не говорим, но именно мошенники любят такую форму взаимоотношений, собирая деньги с доверчивых граждан даже не собираясь что-либо строить в дальнейшем. Взял в долг — не смог отдать — банкрот. Какие вопросы могут быть к банкроту? А из имущества — два стола и три стула. И старенький ксерокс.
Конечно же есть масса людей, кто «купил» квартиры по договорам займа, давно справил новоселье и уже не первый год счастливо живет в своей квартире — не спорю. Но я знаю немалое количество людей кто так и не дождался вожделенного жилья.
Готовы рискнуть?
Предварительные договоры.
Предварительные договоры… Договоры долевого участия, купли продажи, передачи квартиры. И все это предварительное. Нет, закон не запрещает сторонам договора о чем-либо договариваться предварительно. Суть такого договора — заключить основной договор в дальнейшем. А вот если одна сторона по такому договору что-то обязуется сделать «потом-потом», а другая должна выложить круглую сумму денег «сейчас-сейчас», то…
Несправедливо получается, не находите? Готовы рискнуть? Кто не рискует, тот не пьет шампанского, говорите? Рискуйте — деньги ваши и они вам падают с неба, чтобы переживать из-за нескольких миллионов или десятков миллионов рублей!
Почему же застройщик любит предлагать предварительные договоры?
Здесь несколько причин.
Первая — опять-таки банальное отсутствие разрешительной документации или проблемы с ней. Например, что-то просрочено.
Вторая — застройщик таким образом уходит от ответственности. Дело в том, что 214 ФЗ очень жестко обозначает ответственность застройщика.
Третья причина наступает тогда, когда дом уже сдан и заключить ДДУ уже нельзя, договор купли-продажи пока еще невозможно, а деньги строительной компании нужны «здесь и сейчас».
Ну что, готовы рискнуть?
Вексельная схема.
По своей сути вексельная схема очень схожа со схемой «покупки» по договору займа. Но,чтобы инвестору спалось спокойней, в довесок к векселю, строитель (или иное лицо у кого инвестор покупает вексель) снабжает инвестора еще и предварительным договором — бумага все стерпит.
Суть этой схемы в том, что с инвестором, вместо договора долевого участия, заключаются два договора — обычно, предварительный договор купли-продажи и договор купли-продажи векселя. По последнему «покупатель» подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. По вексельной схеме инвестор получает не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. Ведь вексель — это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на определенный срок фирме деньги в долг, которые потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры. Таким образом, впоследствии, застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств.
Проблема кроется в том, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны.
Нет, вексель имеет место быть. Предъявить вексель к оплате по договору долевого участия, прошедшего государственную регистрацию — дело понятное. Если, конечно, застройщик примет данный вексель к оплате.
А что, и тут может не принять? Хм. Чужая душа — потемки. Всякое бывает. Вот на вашем примере и поглядим-посмотрим-поэкспериментируем, уважаемый инвестор. Вы для того и дадены, чтобы на вас ставить опыты. Тут надо копать какие взаимоотношения у застройщика с организацией, продавшей вам вексель. Нет-ли, оборони Создать, какого-нибудь конфликта или финансовых недоразумений. Теперь это ваши проблемы.
Во всех же остальных случаях, необходимо помнить о том, что:
- По векселю инвестор получает не саму квартиру, а лишь некую ценную бумагу-обязательство. И если «покупатель» по какой-либо причине не получил обещанной ему квартиры, последнему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры. Судиться долго, нудно.
- Если застройщик из-за общего подорожания взвинтил цену и требует доплатить, а у дольщика нет ни желания, ни этой дополнительной суммы, то он получит обратно лишь стоимость векселя. Вот такая беспроцентная ссуда получается, не находите?
- Нормативных актов, обязывающих застройщика «выполнить обещание» и передать квартиру, просто не существует.
Не случайно эксперты рынка считают именно вексельную схему, по которой, как ни парадоксально, продается самое большое количество объектов на этапе строительства, очень рискованной. Естественно, для инвесторов.
Для вас, уважаемые покупатели, то есть.
Более того, по имеющейся информации Арбитражный суд Москвы удовлетворил иск налоговой службы к одной очень известной риэлторской компании которая использовала «серые схемы» при продаже новостроек и таким образом уходила от уплаты налогов. Суд признал неправомерность использования вексельной схемы. Впрочем прямо он ее не запретил, создав пока-лишь судебный прецедент. Который вполне может повториться.
Главное, что всегда полезно помнить — это то обстоятельство, что в случае использования вексельной схемы взаимоотношения между «продавцом» и «покупателем» держатся исключительно на доверии. Естественно, опять-таки за счет последних.
Готовы рискнуть?
Участие в ПИФ-ах.
Здесь я буду краток. Участие в ПИФ-ах возможно, если ваша цель — приумножить, при удачном стечении обстоятельств, свои сбережения, то велкам в ПИФ. Или не приумножить. Но причем здесь квартира?
По сути, ПИФ это инвестиционный портфель, условно поделенный на паи. При внесении денежных средств в фонд, инвестор становится владельцем пая. Задача же Управляющей компании — обеспечить доходность вложений и приумножить стоимость паев пайщиков. В конечном итоге имущество ПИФа — реализуется, требования кредиторов — удовлетворяются, всем — спасибо, все — счастливы и свободны.
А теперь вернемся к «нашим баранам» — к тому с чего начался сегодняшний разговор.
Повторюсь.
Риэлтор — это специалист в сфере недвижимости, стоящий на страже интересов своего Клиента. Если хотите, лоцман в океане недвижимости, эксперт, знаток всех подводных рифов, схем, правовых нюансов, коллизий, талантливый переговорщик, юрист, психолог…
И об этом тоже я буду говорить завтра в программе на НТВ, посвященной проблемам и рискам, связанным со строительством и приобретением квартир в новостройках. И прежде всего — о тех преимуществах, которые связаны с заключением договора долевого участии в строительстве -ДДУ.
А вот о ДДУ и гарантиях по нему мы поговорим здесь в следующий раз.
Удачных вам покупок, господа!
Продолжение следует…
Источник