Центральный банк снизил ключевую ставку до 4,5% годовых, что стало историческим минимумом. Разбираемся, что происходит со ставками по ипотеке
Фото: Наталья Гарнелис / ТАСС
Совет директоров ЦБ снизил ключевую ставку на 1%, до 4,5% годовых, на заседании 19 июня. В конце апреля регулятор уменьшил ее до 5,5% — это уровень 2014 года. По словам главы банка Эльвиры Набиуллиной, на следующих заседаниях Банк России будет решать, снижать ли ставку дальше.
Одной из причин снижения стали длительные ограничения, введенные из-за пандемии коронавируса. Кроме того, в ЦБ обратили внимание на замедление инфляции — рост общего уровня цен на товары и услуги. Оно оказалось быстрее, чем ожидал регулятор. Это тоже повлияло на снижение ставки. Банк России хочет удержать инфляцию на уровне 4%.
В ЦБ заметили, что процентные ставки по ипотеке уже снизились. Мы узнали, что с ними происходит и что будет дальше.
Ожидания обогнали решение Банка России
Управляющий директор розничных кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Спиваков сообщил, что рынок ожидал снижения ставки как одну из антикризисных мер. Еще до решения ЦБ банк пересмотрел тарифы по ипотеке. Одна из самых низких ставок составила 7,99% годовых. Она касается покупки жилья в новостройках от главных застройщиков.
Если человек покупает квартиру или апартаменты в новостройке у аккредитованных застройщиков либо на вторичном рынке, то минимальная ставка будет 8,29% — ее снизили на 0,2%. Это относится к кредитам от ₽7 млн. Для ипотеки от ₽3 до ₽7 млн ставка составит 8,59%. Банк снизил ее на 0,4%.
В «Уралсибе» отметили, что уже снизили ставку по ипотеке в понедельник, 15 июня. Минимальная ставка — 9,49% годовых при кредите не более ₽5 млн. Если кредит больше ₽5 млн, то ставка будет 8,99%.
По мнению руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга, снижение ключевой ставки позволит банкам держать проценты по ипотеке на минимальном уровне. По данным «Дом.РФ» на 18 июня, средние ставки главных 15 ипотечных банков снизились на 0,3–0,4%, до 8,5–8,7%.
Начальник управления торговых операций на российском фондовом рынке ИК «Фридом Финанс» Георгий Ващенко также считает, что после после снижения ставки ЦБ ставки по кредитам снизятся на 1%, как и по рублевым депозитам. «Осенью это стимулирует спрос на ипотеку и товары длительного пользования, что будет способствовать ускорению восстановления экономики», — рассказал эксперт.
Планы по ипотеке
В Райффайзенбанке планируют следить за изменениями в экономике и менять условия кредитования согласно сложившимся обстоятельствам. В «Уралсибе» также отметили, что будут следить за рынком и принимать решения в зависимости от рыночных тенденций.
В пресс-службе ВТБ рассказали, что после решения ЦБ банк может улучшить условия по ипотеке, но окончательное решение он примет позднее. «В текущих экономических условиях основная задача банков — поддержать население», — отметили в пресс-службе.
В ВТБ сообщили, что из-за снижения ставок Центробанком на рынке складывается благоприятная ситуация. Впоследствии в ВТБ объявили, что с 22 июня запускают собственную ипотечную программу для поддержки семей с детьми. Скидку предоставят клиентам, у которых после 1 января 2020 года родился второй или последующий ребенок. Дисконт будет 1%, а ставка составит 7,9% на весь срок кредита.
По словам вице-президента банка Михаила Сероштана, эта программа будет выгодна для семей с недвижимостью, которая не подходит под условия господдержки.
Банк «Открытие» также снизит ставки по всем базовым программам ипотечного кредитования с 25 июня. Купить квартиру в строящемся доме можно будет по ставке от 7,5%. Рефинансирование ипотеки других банков и покупка готового жилья будут доступны по ставке от 7,8%.
На доступность ипотеки также влияет государственная программа с льготной ставкой в 6,5%, которая меньше, чем по кредитам без государственных субсидий.
Что за льготные кредиты?
В апреле президент Владимир Путин распорядился запустить программу льготной ипотеки со ставкой не выше 6,5% годовых. По его словам, это нужно, чтобы поддержать граждан и застройщиков. В конце месяца правительство утвердило программу льготного кредитования.
Часть суммы по этой программе банку компенсирует государство, а подать заявку можно до 1 ноября. Она касается ипотечных займов до ₽8 млн в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти. В других регионах лимит составляет ₽3 млн.
Ипотеку с льготной ставкой можно получить на покупку жилья у застройщиков, в том числе по договору долевого строительства. Помимо этого, льготы распространяются на жилье в многоквартирных домах, которые уже достроили с помощью средств дольщиков. Ипотека должна быть выдана в рублях.
В банке «Уралсиб» рассказали, что после снижения ставок по ипотеке процент для кредитов с господдержкой составил 5,99%. В Райффайзенбанке ставка для ипотеки с субсидиями — 6,19%.
Сбербанк также решил сделать скидку по программе субсидирования с застройщиками. Она будет действовать первые два года после получения кредита. С учетом этой скидки минимальная льготная ставка с господдержкой будет 2,6%, а по программе господдержки для семей с детьми — 1,2%. Минимальная сниженная ставка на весь срок ипотеки — 5,9%. В пресс-службе банка «Открытие» рассказали, что снизили ставки по госпрограмме до 5,99% на покупку жилья у застройщика.
Россияне устремились за жильем
Ипотека стала более доступной, и россияне решили использовать этот шанс. В Сбербанке рассказали, что в июне количество заявок на ипотеку выросло в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.
В Райффайзенбанке отметили, что в мае количество выданных кредитов было сопоставимо с показателями апреля. Однако в июне число заявок на ипотеку выросло в 2,5 раза по сравнению с маем. В кредитной организации ожидают, что объем кредитования вернется на докризисный уровень не ранее июля-августа, когда снимут все ограничения из-за коронавируса и рынок вернется к прежнему ритму.
Михаил Гольдберг из «Дом.РФ» также обратил внимание на то, что в мае спрос на ипотеку начал восстанавливаться после того, как снизился в апреле. По его словам, большую роль в этом сыграла льготная ипотека. Он рассказал, что банки уже выбрали половину заявок по программе с господдержкой и одобрили более 112 тыс. из них.
По его мнению, у населения есть спрос, который оно накопило за время самоизоляции и не реализовало. Руководитель аналитического центра «Дом.РФ» оценил, что в первом полугодии 2020 года банки выдадут около 550–600 тыс. ипотечных кредитов на более чем ₽1,3 трлн. Гольдберг заявил, что этот уровень соответствует показателям того же периода прошлого года.
Больше новостей и интересных историй об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Источник
По прогнозам аналитиков, ипотека продолжит дешеветь. Но рыночная ставка все равно пока не сможет соперничать с льготной ипотекой. Снижение ключевой ставки подогреет спрос и может привести к росту цен на жилье
Фото: E. O. shutterstock.com
Центробанк России снизил ключевую ставку сразу на 1 п.п. впервые за пять лет — до 4,5% годовых. Это рекордно низкий уровень стоимости заимствований в российской истории, в том числе в период действия режима таргетирования инфляции с 2014 года. Одной из основных причин такого решения стали ограничительные меры, введенные из-за пандемии коронавируса.
«Совет директоров Банка России 19 июня 2020 года принял решение снизить ключевую ставку на 100 б.п., до 4,50% годовых. Дезинфляционные факторы действуют сильнее, чем ожидалось ранее, в связи с большей длительностью ограничительных мер в России и в мире. Влияние краткосрочных проинфляционных факторов в основном исчерпано. Риски для финансовой стабильности, связанные с ситуацией на глобальных финансовых рынках, уменьшились. Инфляционные ожидания населения и бизнеса снизились. В этих условиях существует риск значимого отклонения инфляции вниз от цели 4% в 2021 году. Принятое решение по ключевой ставке направлено на ограничение этого риска и удержание инфляции вблизи 4%».
На последнем заседании в апреле Центробанк снизил ключевую ставку сразу на 0,5 п.п., до 5,5%. Следующее заседание, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 24 июля. Регулятор не исключает дальнейшего снижения.
Спросили у аналитиков, что будет с ипотечными ставками после рекордного снижения ключевой и ждать ли восстановления спроса на ипотечном рынке.
Ипотека подешевеет, но льготная останется выгоднее
Еще до решения регулятора эксперты предсказывали снижение ключевой ставки ЦБ, причем как раз на 1 п.п. На это работают низкая инфляция и крепкий рубль, а помешать могут опасения второй волны пандемии.
Эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», прогнозируют снижение ипотечных ставок вслед за ключевой. По их оценкам, ипотека может подешеветь еще почти на 1% уже в ближайшие две недели.
«Как правило, после пересмотра уровня ключевой ставки банки начинают снижать стоимость кредитов через одну-две недели (сначала небольшие игроки, а потом ключевые). Можно ожидать коррекции ставок на уровне 0,25–0,5 п.п.», — пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
В течение недели-двух ипотечные ставки на новостройки могут снизить с текущих 7,8–8,2% до 7–7,2%, считает глава РАСК, эксперт тематической площадки «Жилье и городская среда» ОНФ Николай Алексеенко. Однако пока это все равно выше, чем в рамках льготной ипотеки на новостройки, которая выдается под 6,5% годовых и даже ниже.
«Но сама динамика на снижение, несомненно, является положительным фактором для рынка: льготная программа рано или поздно закончится, и к этому моменту нужно подойти с реально доступным уровнем рыночной ставки», — добавил Алексеенко.
Снижение ключевой ставки приведет к снижению ипотечных ставок на 0,5 п.п., считает младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. «Однако большинство игроков уже учли сигналы регулятора о переходе к мягкой денежно-кредитной политике и ранее скорректировали проценты по ипотеке», — добавила она.
По данным «Дом.РФ» на 18 июня, средневзвешенные ставки топ-15 ипотечных банков по рыночным продуктам снизились до 8,5–8,7%.
Подогревание спроса и цен на жилье
Снижение ключевой ставки окажет поддержку жилищно-строительному сектору, считают эксперты. С одной стороны, смягчение кредитно-денежной политики означает повышение доступности ипотеки, что критически важно в условиях тяжелой ситуации с доходами граждан. С другой стороны, станут дешевле и кредиты для застройщиков, что поддержит девелоперскую активность.
Реальное влияние на рынок жилья решения ЦБ вкупе с льготной ипотекой будет видно в июле.
Снижение ключевой ставки подогреет спрос на жилье и цены, а также повысит девелоперскую активность
(Фото: Shutterstock/Red ivory)
По мнению директора федеральной компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, уменьшение ключевой ставки, а за ним и снижение ставок по ипотеке ведущими банками еще больше подогреет спрос и цены на рынке первичного жилья. Это может создать риски снижения объема предложений массового сегмента и увеличения цен на жилье. По словам эксперта, рост цен в крупных городах может достигать 10%
«Как показывает практика, выгодно покупать жилую недвижимость сразу после снижения ипотечных ставок, поскольку дальше на фоне растущего спроса рынок начинает реагировать увеличением цены и полученная от снижения ставок дельта очень быстро перекрывается этим ростом», — отметил Ильдар Хусаинов.
Среди положительных моментов — снижение ставок и повышенный спрос будут стимулировать девелоперов выводить новые объекты на рынок, а это позволяет максимально быстро восстановить строительную отрасль после пандемии, добавил он.
Потенциальное снижение ставки больше всего пригодится для покупателей вторички, а также в целом для существующих ипотечных заемщиков: рефинансироваться на льготную ипотечную программу нельзя, а перейти с 10–11% на 7–7,2% уже достаточно выгодно, добавил глава РАСК.
Ключевой фактор — доходы населения
При этом спрос на жилье в 2020 году будет определяться в большей степени динамикой доходов населения, чем ипотечными ставками, считают эксперты. У заемщиков и сейчас есть выбор достаточно привлекательных предложений по ипотеке, льготная под 6,5%, которая на текущий момент является драйвером рынка.
«Но снижение доходов домохозяйств на фоне пандемии и неопределенность относительно их динамики будет в ближайшие три — шесть месяцев сдерживать спрос на жилье как со стороны потенциальных клиентов, так и со стороны банков, которые будут сохранять консервативный подход к оценке заемщиков», — отметила Екатерина Щурихина из «Эксперт РА».
Снижение доходов насления на фоне пандемии и неопределенность относительно их динамики будет в ближайшее полгода сдерживать спрос на жилье
(Фото: Shutterstock/Victoria Denisova)
Серьезный рост спроса возможен только при восстановлении реальных доходов населения и повышении возможностей для накопления первоначального взноса и обслуживания ипотеки, согласен Николай Алексеенко из РАСК. «Сейчас экономика страны только начинает отходить от потрясений, следовательно, про ближайшее восстановление именно рыночного спроса (не за счет государственных субсидий и программ) говорить пока затруднительно», — добавил он.
По мнению Марии Литинецкой, до конца года спрос на жилье со стороны заемщиков в полной мере не восстановится. Но полного провала активности благодаря льготной ипотеке удастся избежать, и мы будем иметь 40–60% от среднемесячных показателей сделок прошлого года, заключила она.
Что происходило на рынке жилья в пандемию
Рынок жилья уже ощутил на себе последствия пандемии. По оценкам Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), в некоторых регионах спрос на жилье в пандемию упал на 65%. По данным Росреестра, в мае рынок новостроек в России обвалился почти в два раза. В Москве также наблюдалось падение сделок с жильем. В мае Росреестр отметил трехкратное падение сделок с жильем на вторичном рынке Москвы. Число сделок с новостройками в мае упало в 2,5 раза.
Запуск льготной ипотечной программы под 6,5% помог рынку избежать серьезного обвала. В мае объемы выдачи ипотеки в России превысили докризисный уровень. Выдано 87 тыс. кредитов на 205 млрд руб. (+1,4% по количеству, +8% по сумме к маю 2019-го). При этом в Москве пока наблюдается падение. По данным Росреестра, число зарегистрированных в мае ипотек снизилось на 65% в годовом выражении.
«Дом.РФ» уже предсказал восстановление спроса на ипотеку в Москве в июне-июле. Драйвером развития ипотечного рынка станет льготная программа.
Источник
Ипотека один из немногих продуктов, который качественно меняет жизнь. Причем это может быть как в лучшую, так и в худшую сторону.
В 2008 и 2014 годах я работал в банках и знаю как банки реагируют на кризисы и к чему стоит готовиться будущим ипотечным заемщикам.
Эта статья как раз будет посвящена внутренним секретам банковской индустрии и будет полезна как будущим ипотечникам, так действующим. Также я сделал расчет экономики при росте ставки по ипотеке и снижении стоимости жилья. Советую дочитать статью до конца, т.к. она получилась объемная.
Ипотека в кризис — выгодна или нет. Ждать или покупать
1. Рост ипотечной ставки
Это пожалуй самое очевидное, что происходит в банках. Дело в том, что кризис сопровождается ростом курса иностранной валюты и как следствие ростом инфляции.
Клиенты начинают забирать деньги из банков и они вынуждены поднимать ставки по кредитам в т.ч. по ипотеке.
То, что в 2020 году нас может ждать такой сценарий уже заявил глава ДОМ.РФ В. Мутко.
И здесь я с ним совершенно согласен.
2. Увеличение доли отказов и снижение выдач.
Кризис сопровождается снижением покупательной способности и закрытие многих кризисов. Например сейчас в наиболее проблемной зоне — туриндустрия и гостиничный бизнес. Многие компании прекратят свою работу или перейдут под крыло более сильных и устойчивых игроков.
Соответственно возрастает риск невозврата кредита заемщиками. Поэтому банки подкрутят скоринг и оценку платежеспособности для принятия положительного решения.
3. Снижение сумм выдачи кредита повышение первоначальных взносов
даже если Ваше платежеспособность не вызывает сомнений в текущий момент, но нынешний кризис может быть затяжным и Ваши доходы со временем могут уменьшиться.
Если до этого банк спокойно мог одобрить кредит с суммой платежа до 50% от дохода, то теперь стоит ожидать знаний в 40 и 30%.
Та же история и с первоначальными взносами. Если рантеш вполне можно было получить кредит с 10% ПВ, то теперь это значение сдвинется в сторону 15-20%.
4. Отказ от кредитования малоликвидного жилья
Как показывает практика и ситуация предыдущих кризисов, покупательная способность граждан падает. Соответственно падает и спрос на недвижимость.
Особенно страдает малоликвидное жилье низкого качества. Банки это понимают и будут отказывать в кредитовании таких объектов. Дело в том, что есть большая вероятность потери стоимости такой квартиры во время кризиса.
Для примера приведу динамику стоимости жилья в Москве за последние 6 лет.
Динамика средних цен в Москве
5. Приоритет первички по эскроу счетам
В предыдущие годы такого сценария не было. Это что называется — «свежак».
Теперь для банков важно не только выдать ипотечный кредит, но и поддержать застройщика, которого они финансируют.
Соответственно первичка с эскроу счетами будет в приоритете.
6. Рост ставок против падения цен на недвижку.
Можно ожидать роста ставок в 1-2% к текущим уровням. Давайте посчитаем экономику при росте ставок по ипотеке в 1% и падении цен на недвижку в 5%.
Возьмем стандартный пример для Москвы
- сумма кредита — 5 млн. руб.
- срок — 15 лет
- ПВ — 10%
- ставки 9 и 10%
Вот какие получаются цифры
расчеты переплаты и платежей по кредитному калькулятору
Как видим разница в переплате составляет
= 4 673 тыс. — 4 130 тыс. = 543 тыс. руб.
Это 10% от стоимости квартиры при ПВ в 10%.
А изменение стоимости квартиры в 5,5 млн.на 5% будет всего 275 тыс. руб.
Получается, что удорожание ипотеки на 1% будет компенсировано падением стоимости жилья на 10%. То. что ипотека может вырасти на 1% — согласен, а то, что жилье подешевеет на 10% — нет.
Но это мое мнение.
ИТОГО
В целом буде сломлен тренд, когда дешевела ипотека и росли цены на недвижимость. Теперь точно ипотека начнет дорожать, а вот динамика цен будет зависеть от настроения потребителей.
Если курс доллара еще подскочит, то есть вероятность скупки гражданами иностранной валюты. А недвижимость сегодня не рассматривается, как актив, который сохраняет средства в кризис. Скорее наоборот.
С точки зрения выгодности ипотеки — вопрос спорный. Да цены на недвижку могут припасть, но и ставки вырастут.
Поэтому, пока ставки еще не выросли, есть смысл присмотреться к приобретению жилья. Если конечно у Вас есть реальная потребность в личных квадратных метрах.
Желаю всем пройти кризис без потерь и лишних расходов.
ПОДПИСКА НА КАНАЛ
Рекомендую к прочтению
Почему ипотеку выгоднее рефинансировать в другом банке
Источник: rbc.ru
Источник
