Целевой жилищный займ для военнослужащих возврат

Реализация накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (далее — НИС) осуществляется далеко не первый год. За это время уровень осведомленности военнослужащих  в вопросах и механизмах НИС значительно возрос. Тем не менее, анализ сведений об обстоятельствах увольнения военнослужащих-участников НИС показывает, что, к сожалению, далеко не все отдают себе отчет, в своих действиях,  и не осознают последствий связанных с увольнением.
       В связи с этим, представляется актуальным остановиться на вопросах погашения ипотечного кредита, в случае увольнения военнослужащего с военной службы без права на использование накоплений. 
          Как известно, жилое помещение, приобретенное с использованием целевого жилищного займа (далее – ЦЖЗ) и ипотечного кредита, оформляется в собственность военнослужащего, но находится в залоге у кредитора (банка) до полного погашения кредита и у Российской Федерации до возникновения у военнослужащего права на использование накоплений для жилищного обеспечения, либо до момента возврата военнослужащим средств ЦЖЗ.
       Основанием возникновения права на использование накоплений для жилищного обеспечения в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» является: достижение общей продолжительности военной службы, в том числе в льготном исчислении 20 лет и более; увольнение с военной службы  при общей продолжительности военной службы не менее 10 лет по следующим основаниям: в связи с организационно-штатными мероприятиями, по состоянию здоровья (ограниченно годен к военной службе), по семейным обстоятельствам или по достижении предельного возраста пребывания на военной службе; исключение из списков личного состава в связи с гибелью или смертью; увольнение с военной службы в связи с признанием негодным к военной службе.
       Если участник приобрел жилое помещение в рамках НИС и увольняется с военной службы по основаниям, не предусматривающим возникновения права на использование накоплений, то  он обязан вернуть Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека» средства, предоставленные ему по договору ЦЖЗ, которые включают первоначальный взнос и ежемесячные платежи, перечисленные в погашение обязательств по ипотечному кредиту, а также погасить за счет собственных средств остаток задолженности перед банком по ипотечному кредиту.
       Порядок возврата задолженности по договору ЦЖЗ определен частью 2 статьи 15 вышеуказанного Федерального закона. В соответствии с данной статьей возврат задолженности по ЦЖЗ производится в срок, не превышающий 10 лет с ежемесячным начислением на сумму остатка задолженности процентов по ставке, установленной договором о предоставлении ЦЖЗ.
       Погашение остатка задолженности перед банком по ипотечному кредиту осуществляется военнослужащим самостоятельно в соответствии с графиком, рассчитанным кредитной организацией.
       В случае неосуществления возврата ЦЖЗ и (или) погашения ипотечного кредита, залогодержатель (банк, ФГКУ «Росвоенипотека») имеет право обратить взыскание на жилое помещение в судебном порядке.
       При этом необходимо отметить, что размер задолженности по договорам целевого жилищного займа и ипотечного кредита, в этом случае всегда будет больше размера заемных и кредитных средств, поскольку включает в себя дополнительно: проценты, выплаченные государством по кредиту в период службы участника; проценты начисляемые кредиторами после увольнения на момент взыскания;  а также пени и штрафы, начисленные за  несвоевременное погашение задолженности.  Кроме того, необходимо учитывать, что порядок обращения взыскания на заложенное имущество определенный Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке» подразумевает, определение начальной продажной цены в размере 80% от  оценочной стоимости квартиры, а в последующем, в случае признания публичных торгов несостоявшимися, указанная цена снижается еще на 15 процентов.    
       Многие участники считают, худшим из возможных последствий увольнения без права на использования накоплений, является изъятие приобретенного жилого помещения. Это ошибочное мнение, поскольку  если денежных средств вырученных от продажи жилого помещения недостаточно, то взыскание задолженности в соответствии с п. 3 ст. 350 ГК РФ осуществляется за счет прочего имущества должника.
       Судебная практика решения данного вопроса однозначна, и сводиться к удовлетворению требований кредиторов.
       Очевидно, что реализация жилого помещения в судебном порядке, усугубляет положение заемщика. Поэтому, в случае отсутствия возможности погашения задолженности в соответствии с графиками, более выгодным и рациональным предоставляется вариант самостоятельной продажи квартиры. Для этого должнику необходимо изыскать (например, занять) денежные средства, досрочно возвратить ЦЖЗ и произвести досрочное погашение ипотечного кредита, снять обременения,  продать квартиру и вернуть заемные денежные средства. Кроме того, при условии возврата ЦЖЗ, возможен вариант продажи квартиры с обременением банка.  
       Кроме выигрыша в размере вырученных от продажи денежных средств, обусловленном вышеуказанными особенностями формирования продажной цены, это дополнительно позволит сэкономить порядка 10 процентов,  избежав оплаты судебных издержек (госпошлина, оценка квартиры), производимой за счет должника и исполнительского сбора взымаемого с должника судебными приставами. Необходимо учитывать, что  исполнительное производство предполагает ряд ограничительных мер, направленных на взыскание задолженности и понуждение должника к исполнению решения суда (арест счетов и имеющегося имущества, ограничение выезда за пределы РФ и т.д.). Добровольное погашение задолженности позволяет избежать этих последствий. 
       Несмотря на неоднократные разъяснения, отдельные военнослужащие безосновательно считают, что повторное поступление на службу, решает проблему и снимает обязательства по возвращению вышеуказанной задолженности.   Определенная часть военнослужащих, используют увольнение по окончанию контракта, для перехода из одного федерального органа исполнительной власти, в другой (например, из ВВ МВД, в МО РФ) ошибочно полагая, что после продолжения службы погашение кредита возобновиться. Это не так.
        Действительно, при повторном поступлении на венную службу, военнослужащие, ранее исключенные из реестра участников НИС в связи с увольнением, подлежат обязательному включению в реестр с даты заключения нового контракта. Исключение  составляют участники, исключенные из реестра с правом на использование накоплений, получившие выплату средств дополняющих накопления для жилищного обеспечения, выплата которых предусмотрена пунктом 3 части 1 и пунктом 1 части 2 статьи 4 Федерального закона от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Включение в реестр таких военнослужащих происходит с даты достижения ими выслуги 20 календарных лет.
       Однако, в соответствии с п. 7-1 статьи 5 указанного Федерального закона ранее накопленная сумма подлежит восстановлению на ИНС участника, вновь поступившего на военную службу, только при условии  увольнения с военной службы по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, или по семейным обстоятельствам, предусмотренным законодательством Российской Федерации о воинской обязанности и военной службе, в случае если выслуга составила менее 10 лет. При увольнении по другим основаниям, в случае повторного поступления на службу накопления не восстанавливаются.
       Таким образом, при последующем поступлении на военную службу и повторном включении в реестр,  средства, поступающие на счет участника ранее исключенного по основаниям, не предусматривающим  право на накопления, будут направляться на возврат целевого жилищного займа. Погашения кредита за счет накоплений возможно только после полного погашения задолженности по ЦЖЗ, до этого момента оплату кредита участник производит самостоятельно из личных средств. Данный вывод, также подтвержден судебной коллегией по делам военнослужащих Верховного Суда Российской Федерации.
       Поэтому решение о приобретении жилого помещения с использованием целевого жилищного займа, в том числе с использованием ипотечного кредита должно быть осознанным. Получение кредита подразумевает обязательства участника по прохождению военной службы до полного погашения кредита. К сожалению, многие не отдают себе в этом отчет, и воспринимают получение целевого жилищного займа и ипотечного кредита через три года участия, как обязательное условие реализации НИС. Вместе с тем, это лишь право участника НИС.
       Во избежание описанных последствий, связанных с возвратом задолженности по ЦЖЗ и погашением ипотечного кредита, решение об увольнении с военной службы, должно быть продуманным, а его последствия на ипотеку просчитаны. При этом, учитывая особенности погашения ипотечного кредита, связанные с тем, что на начальных сроках кредитования значительная часть ежемесячного платежа идет на оплату процентов, размер основного долга, при раннем увольнении, уменьшиться незначительно. Важно осознавать объёмы и долговременность бремени возврата средств, сопоставив предстоящие ежемесячные платежи в уплату задолженности, другие обязательные платежи (например, еда, оплата коммунальных услуг, обучение детей, содержание автомобиля и т.д.) с ожидаемыми доходами. Необдуманные решения и финансовая несостоятельность имеют очень негативные последствия.