Условия, включаемые в договор аренды (в т. ч. обеспечительный платеж)
В аренду друг у друга юрлица берут имущество, предназначенное для длительного пользования. Чаще всего таким имуществом оказывается помещение, оборудование или транспортное средство.
В договоре аренды, обязательно оформляемом письменно (п. 1 ст. 609 ГК РФ), следует отразить:
- описание предмета, передаваемого арендатору, с указанием признаков, позволяющих однозначно идентифицировать объект;
- срок передачи в пользование, учитывая при этом, что договор аренды недвижимости, заключаемый на промежуток времени, превышающий 1 год, нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ);
- размер и порядок осуществления арендных платежей;
- условия предоставления и возврата имущества;
- условия использования, в т. ч. возможность передачи в субаренду и производства улучшений имущества за счет арендодателя;
- ответственность сторон договора.
Все расходы по содержанию переданного в аренду имущества несет арендатор. На него же возлагаются и обязательства по поддержанию имущества в состоянии пригодности к эксплуатации. Но в отношении осуществления капитального ремонта, выполняемого арендатором, в договоре необходимо упоминание о нем, поскольку если право делать этот ремонт не делегируется арендатору, то обязанность его производить ложится на арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Договором может предусматриваться уплата при его заключении в адрес арендодателя денежного обеспечения, расцениваемого как страховка от возможного ущерба, причиняемого арендатором. Наличие условия об обеспечительном платеже в договоре аренды потребует дополнительных бухгалтерских проводок как у передающей, так и у получающей стороны.
В настоящее время из-за эпидемии коронавируса некоторые арендаторы могут получить так называемые «арендные каникулы». Как это сделать, в деталях разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Полный пробный доступ к К+ можно получить бесплатно. Если вы арендуете государственное или муниципальное имущество, вам поможет это Готовое решение, а если частное — тогда вам в этот материал.
Проводки при сдаче в аренду помещения или оборудования у арендодателя
Бухгалтерские проводки по аренде помещения у арендодателя будут такими же, как и при передаче в аренду оборудования или транспортного средства, поскольку все эти виды имущества числятся у передающей стороны в составе основных фондов, т. е. на счете 01. Исключение составляют ситуации, когда объект изначально приобретался с целью предоставления его во временное пользование за плату. Такие объекты находят отражение на счете 03, однако на порядок учета операций, связанных с передачей в пользование, принципиального влияния это не оказывает.
Передача имущества в аренду и возврат из нее не требует от арендодателя каких-либо дополнительных бухгалтерских проводок, кроме выделения таких объектов в аналитике на счете обычного их учета.
Начисление платы за аренду осуществляется, как правило, помесячно последним числом и отражается записью Дт 62 Кт 91 (90). Счет 91 используется, если сдача в аренду оказывается не основным видом деятельности для арендодателя, что обычно имеет место чаще.
Одновременно в дебет счета 91 (90) относятся суммы:
- НДС по реализации — Дт 91 (90) Кт 68;
- имеющихся расходов в виде амортизации, начисляемой по переданному в аренду объекту (Дт 91 (90) Кт 02) и затрат на капремонт, если его в этом месяце делает арендодатель (Дт 91 (90) Кт 23 (60, 69, 70)).
Поступление платежей по аренде будет записываться как Дт 51 Кт 62.
Обеспечительный платеж при его получении отражается проводкой Дт 51 Кт 76, а при возврате — Дт 76 Кт 51. Кроме того, при поступлении платежа на его сумму возникает запись на забалансовом счете 008, а в момент возврата обеспечения здесь будет сделана запись о списании. Если же в счет суммы обеспечения засчитывается неуплаченная арендная плата, то это зафиксируется записью Дт 76 Кт 62; погашение иных претензий отразится проводкой Дт 76 Кт 76 с разной аналитикой в корреспонденции этого счета.
Улучшения имущества (как отделимые, так и неотделимые), сделанные с согласия арендодателя и оплачиваемые им арендатору, будут либо включены в учетную стоимость предмета аренды, либо учтутся как самостоятельный объект (Дт 08 Кт 60), стоимость которого будет сопровождаться учетом НДС, начисляемого при передаче арендатором (Дт 19 Кт 60).
ВАЖНО! С 2022 года учет аренды будет осуществляться по другим правилам — в соответствии с новым ФСБУ «Аренда». О нем мы подробно рассказывали здесь.
Учет арендной платы у арендатора — проводки
У арендатора проводки по учету факта аренды помещения или оборудования отразят стоимость этого имущества (в оценке, предоставленной арендодателем) за балансом на счете 001. Списать оттуда эту сумму нужно будет в момент возврата.
При начислении арендной платы проводки арендатор сделает такие:
- Дт 20 (23, 25, 26, 29, 44, 91) Кт 60 — на величину платы за аренду без НДС;
- Дт 19 Кт 60 — в части НДС, относящегося к плате за аренду.
Выбор счета, указываемого по дебету первой из проводок, определит цель использования объекта, ради которой он и брался в аренду. Счет 91 здесь появится в случае передачи имущества в субаренду.
Платеж арендодателю отразится как Дт 60 Кт 51.
Перечисление обеспечительного платежа зафиксируется проводкой Дт 76 Кт 51, а его возврат арендодателем как Дт 51 Кт 76. Одновременно этот платеж при его оплате будет показан на забалансовом счете 009, а при возврате — списан с него. Использование обеспечения на погашение долга по арендным платежам отразится проводкой Дт 60 Кт 76, а возмещение иных претензий — проводкой Дт 76 Кт 76 с разной аналитикой по дебету и кредиту этого счета.
Расходы на содержание и ремонт арендованного имущества будут учитываться так же, как и по объектам, находящимся у арендатора в собственности.
Улучшения, вносимые в арендованный объект, будут отражаться записью Дт 08 Кт 60 (23, 69, 70). В случае компенсации расходов по ним арендодателем появятся проводки по реализации произведенных затрат: Дт 62 Кт 91 (90), Дт 91 (90) Кт 68, Дт 91 (90) Кт 08. Отделимые улучшения, не передаваемые арендодателю, возникнут в учете арендатора как самостоятельная единица основных средств (Дт 08 Кт 60 (23, 69, 70) и Дт 01 Кт 08) с начислением по ней амортизации на протяжении срока действия договора на аренду (Дт 20 (23, 25, 26, 29, 44, 91) Кт 02).
Итоги
Договор на аренду имущества, заключаемый между юрлицами, содержит ряд положений, влияющих на связанные с арендой проводки. К числу таких положений относятся размер платежей за аренду и порядок их оплаты, предоставление или непредоставление возможности передачи в субаренду и внесения улучшений в имущество за счет арендодателя, осуществление капремонта арендатором, использование обеспечения. Основными проводками по начислению платы за аренду становятся:
- у арендодателя — Дт 62 Кт 91 (90) с отнесением в дебетовую часть счета учета финрезультата суммы НДС, входящего в эту плату, и затрат, возникающих по переданному арендатору имуществом;
- у арендатора — Дт 20 (23, 25, 26, 29, 44, 91) Кт 60 на величину платы за аренду без НДС и Дт 19 Кт 60 на сумму НДС.
Платежи по аренде отразятся записями Дт 51 Кт 62 у арендодателя и Дт 60 Кт 51 у арендатора. При применении обеспечительного платежа возникнут дополнительные проводки Дт 51 Кт 76 у арендодателя и Дт 76 Кт 51 у арендатора. Возврат такого платежа зафиксируется обратными записями.
Источники:
Гражданский кодекс РФ
Источник
С 1 января 2003 года вступило в действие Положение по бухгалтерскому учету «Учет финансовых вложений» ПБУ 19/02, утвержденное Приказом Минфина Российской Федерации от 10 декабря 2002 года №126н (далее — ПБУ 19/02). Этот бухгалтерский документ устанавливает правила формирования в бухгалтерском учете и отчетности информации о финансовых вложениях организации.
В соответствии с пунктом 3 ПБУ 19/02 предоставленные организацией займы относятся к финансовым вложениям. Исходя из этого, предоставляя другим организациям суммы заемных средств, организация-заимодавец должна их учесть в качестве финансовых вложений, если при этом выполняются условия, установленные пунктом 2 ПБУ 19/02:
— наличие оформленного договора, подтверждающего существование права у организации на финансовые вложения и на получение денежных средств или других активов, вытекающее из этого права;
— переход к организации финансовых рисков, связанных с предоставленным займом (риск изменения цены, риск неплатежеспособности должника, риск ликвидности и другое);
— способность приносить экономические выгоды (доход) в будущем (например, в форме процентов).
Обратите внимание!
На практике случается, что организации – заимодавцы оформляют беспроцентные договора займа и учитывают такие займы в качестве финансовых вложений. Такая позиция неверна в связи с тем, что нарушаются требования, выдвигаемые ПБУ 19/02, а именно беспроцентный заем не способен принести организации экономические выгоды (доход) в будущем. Поэтому беспроцентные займы нельзя учитывать в качестве финансовых вложений, их следует отражать на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
В бухгалтерском учете в соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организации и инструкции по его применению, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года №94н для обобщения информации о предоставленных денежных займах другим юридическим и физическим лицам (кроме работников организации) предназначен счет 58 «Финансовые вложения» субсчет «Предоставленные займы». Предоставленные займы в виде покупки векселей других предприятий учитываются на указанном счете обособленно.
Сумма предоставленного займа отражается по дебету счета 58 «Финансовые вложения» субсчет «Предоставленные займы» в корреспонденции со счетом 51 «Расчетный счет» если предоставляются безналичные денежные средства или в корреспонденции со счетом 50 «Касса» если предоставленный заем выдается наличными деньгами.
Обратите внимание!
В соответствии с требованиями пункта 6 ПБУ 19/02 организация должна организовать аналитический учет выданных займов, который может обеспечить информацию по всем организациям – заемщикам.
Рассмотрим на примере, как в учете организации – заимодавца отражаются операции по выдаче заемных средств.
Пример 1.
ООО «Радуга» заключило с ЗАО «Катюша» договор займа, на сумму 80 000 рублей, сроком на два месяца под 24% годовых. Денежные средства ЗАО «Катюша» перечислила на расчетный счет организации 15 марта 2006 года.
15 марта в бухгалтерском учете ЗАО «Катюша» отражена следующая запись:
В соответствии с гражданским законодательством, договор займа предполагает уплату заемщиком процентов, за исключением случаев, когда в договоре займа прямо указано, что по данному договору проценты не уплачиваются.
В соответствии с пунктом 34 ПБУ 19/02 доходы по финансовым вложениям признаются доходами от обычных видов деятельности, либо прочими поступлениями в соответствии с ПБУ 9/99.
В соответствии с требованиями пункта 4 ПБУ 9/99 организация должна самостоятельно решить: отражать проценты по финансовым вложениям в составе доходов от обычных видов деятельности или в составе прочих поступлений и закрепить принятый вариант в учетной политике.
В соответствии с пунктом 12 ПБУ 9/99, полученные проценты по предоставленным займам признаются доходом при выполнении следующих условий:
а) организация имеет право на получение таких процентов;
б) сумма процентов может быть определена;
в) имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации.
Уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод, имеется в случае, если организация получила в оплату актив, либо при отсутствии неопределенности в отношении получения актива. Доходы в виде процентов, получаемых организацией- заимодавцем за предоставление заемных средств, определяются в бухгалтерском учете в соответствии с условиями договора.
Если для организации-заимодавца предоставление займов не является основным видом деятельности, то в соответствии с пунктом 16 ПБУ 9/99 проценты, получаемые за предоставление заемных средств, являются операционными доходами и отражаются на счете 91 «Прочие доходы и расходы» субсчет «Прочие доходы». Датой признания таких доходов в бухгалтерском учете организации-заимодавца является каждый истекший отчетный период.
Операции по отражению доходов в виде процентов у организации – заемщика, отражаются в бухгалтерском учете следующим образом:
Пример 2.
ООО «Радуга» предоставило ЗАО «Катюша» 20 января 2006 года заем в денежной форме в сумме 200 000 рублей сроком на 6 месяцев под 25% годовых. В соответствии с условиями договора проценты ЗАО «Катюша» обязано выплачивать ежемесячно.
Тогда в бухгалтерском учете ООО «Радуга» (заимодавца) в январе и феврале 2006 года будет отражено следующее:
Окончание примера.
Рассмотрим, на примере как отражаются в учете заимодателя операции, связанные с предоставлением заемщику в заем денежных средств под залог имущества.
Пример 3.
Организация ООО «Спутник» 1 марта текущего года предоставила ЗАО «Рассвет» заем в сумме 100 000 рублей на три месяца (по 31 мая текущего года). Согласно договору займа:
1. проценты — 12 процентов годовых — уплачиваются ежемесячно не позднее последнего дня месяца;
2. за несвоевременную уплату процентов заемщик должен уплачивать пени в размере 12 процентов годовых от суммы неуплаченных процентов;
3. заем предоставлен под залог имущества.
В соответствии с договором о залоге организацией (заимодавцем) в качестве залога получено от заемщика имущество (производственное оборудование), стоимость которого по соглашению сторон составляет 125 000 рублей, что соответствует уровню рыночных цен на аналогичное имущество.
В установленный срок заемщик не возвратил сумму займа и не уплатил проценты.
Имущество, полученное в залог, передано заимодавцем для реализации с публичных торгов. Торги 25 июня текущего года были объявлены несостоявшимися. Организация по соглашению с залогодателем приобретает заложенное имущество 25 июня по стоимости, установленной ранее договором о залоге. В счет покупной цены засчитываются требования организации по договору займа. Оборудование принимается к учету в качестве объекта основных средств.
Учет суммы займа и процентов по займу.
Согласно пункту 3 ПБУ 19/02, займы, предоставленные другим организациям, учитываются в составе финансовых вложений.
В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению, утвержденной Приказом Минфина России от 31 октября 2000 года №94н, предоставление займа отражается по кредиту счета 51 «Расчетные счета» в корреспонденции с дебетом счета 58 «Финансовые вложения», субсчет 58-3 «Предоставленные займы».
По договору займа организация-заимодавец передает в собственность организации-заемщику деньги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) (пункт 1 статьи 807 ГК РФ) и уплатить проценты на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором (пункт 1 статьи 809 ГК РФ).
Ежемесячная выплата процентов до дня возврата суммы займа предусмотрена договором согласно пункту 2 статьи 809 ГК РФ.
Проценты, начисленные по договору займа, согласно пункту 34 ПБУ 19/02) и пункту 7 ПБУ 9/99, являются для заимодавца операционными доходами. Признание в бухгалтерском учете таких доходов производится в соответствии с пунктом 16 ПБУ 9/99 в порядке, аналогичном признанию выручки (пункт 12 ПБУ 9/99). Следовательно, в данном случае доход в виде процентов по предоставленному займу возникает ежемесячно в течение срока действия договора займа.
В бухгалтерском учете признание операционного дохода в виде процентов по договору займа отражается записью по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы», в корреспонденции с дебетом счета 58, субсчет 58-3.
Сумма процентов по договору займа определяется следующим образом:
за март — 100 000 рублей х 12% / 365 дн. х 31 дн. = 1019 рублей;
за апрель — 100 000 руб. х 12% / 365 дн. х 30 дн. = 986 рублей;
за май – 100 000 рублей х 12% / 365 дн. х 31 дн. = 1019 рублей;
за июнь — 1844 руб. (100 000 руб. х 12% / 365 дн. х 25 дн. = 822 рубля.
Учет процентов за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 811 ГК РФ в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в порядке и размере, предусмотренных пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных статьей 809 ГК РФ.
Предусмотренные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ проценты за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства подлежат уплате только на соответствующую сумму денежных средств и не должны начисляться на проценты за пользование чужими денежными средствами. Об этом свидетельствует пункт 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Кроме того, процентов за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства погашаются после суммы основного долга. Об этом свидетельствуют пункты 4, 11, 15 Постановления №13/14.
Размер процентов определяется существующей в месте нахождения кредитора учетной ставкой банковского процента (ставка рефинансирования ЦБ РФ) на день исполнения денежного обязательства, то есть на день погашения обязательств заемщиком.
Проценты, начисленные организацией в соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ за пользование ее денежными средствами, также признаются внереализационными доходами организации и отражаются по кредиту счета 91, субсчет 91-1, и дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
Предположим, что на указанную дату (25 июня текущего года) действует ставка рефинансирования ЦБ РФ, установленная в размере 14% годовых.
Сумма процентов, начисленных в соответствии с гражданским законодательством за период с 1 июня по 25 июня, составляет:
100 000 рублей х 14% / 365 дн. Х 25 дн. = 959 рублей.
Обеспечение обязательств заемщика залогом (имуществом).
В данном примере исполнение обязательств заемщиком по договору займа обеспечивается залогом, что соответствует норме пункта 1 статьи 329 ГК РФ.
В бухгалтерском учете сумма обеспечения обязательства заемщика, полученного в соответствии с договором о залоге в виде имущества, отражается на забалансовом счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».
Согласно заключенному сторонами договору о залоге организация-заимодавец по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником (заемщиком) этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (производственного оборудования) (пункт 1 статьи 334 ГК РФ). Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (пункт 1 статьи 348 ГК РФ).
Если заемщик не исполнил обязательства по договору займа, то на имущество, находящееся в залоге, обращается взыскание, и на основании пункта 1 статьи 350 ГК РФ данное имущество передается для продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. В соответствии с пунктом 4 статьи 350 ГК РФ при объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель по соглашению с залогодателем приобретает заложенное имущество и засчитывает в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.
Определение покупной цены зачтенного имущества.
Стоимость заложенного имущества устанавливается соглашением сторон в размере, соответствующем уровню рыночных цен на аналогичное имущество.
В счет покупной цены засчитываются требования организации по возврату займа, проценты по договору займа, проценты, начисленные в соответствии с требованиями законодательства, и пени за просрочку исполнения обязательства по уплате процентов.
Определение суммы пени, начисленной на сумму процентов, подлежащих получению с заемщика за нарушение условий договоров.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ на дату приобретения организацией-залогодержателем имущества, находящегося у нее в залоге, залог прекращается. На указанную дату организация определяет сумму пени, начисленной на сумму процентов, подлежащих получению с заемщика, в соответствии с нормами пункта 1 статьи 330 ГК РФ в размере, установленном договором (12%).Сумма пени составляет:
1019 рублей х 12% / 365 х (30 дн. + 31 дн. + 30 дн. + 25 дн.) + 986 рублей х 12% / 365 дн. х (31 дн. + 30 дн. + 25 дн.) + 1019 рублей х 12% / 365 дн. х (30 дн. + 25 дн.) + 822 рубля х 12% /365 х 25 дн. = 92 рубля.
Пени за нарушение условий договоров являются внереализационными доходами организации (пункт 8 ПБУ 9/99). В бухгалтерском учете сумма пени отражается по кредиту счета 91, субсчет 91-1, и кредиту счета 76, субсчет 76-2.
Возврат залогодателю разницы.
Пунктом 6 статьи 350 ГК РФ установлено, что если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Фактически сумма, вырученная при реализации оборудования, составляет 125 000 руб., то есть превышает размер зачтенного требования на 20 103 руб. (125 000 рублей — 104 897 рублей). Данная сумма возвращается залогодателю, что отражается по дебету счета 76 и кредиту счета 51.
Принятие к учету приобретенного имущества, ввод в эксплуатацию основных средств.
Приобретенное производственное оборудование принимается к учету в качестве объекта основных средств. В бухгалтерском учете затраты на приобретение основных средств в сумме его договорной стоимости без НДС (125 000 рублей / 118 х 100 = 105 932 рубля) отражаются по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» и кредиту счета 76. Сумма НДС, предъявленная поставщиком ОС (должником-залогодателем) (125 000 руб. / 118 х 18 = 19 068 рублей), отражается по дебету счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» и кредиту счета 76.
Зачет обязательств организации перед залогодателем по оплате стоимости приобретенного оборудования отражается в данном случае в аналитическом учете по счету 76 в части суммы процентов, начисленных в соответствии с гражданским законодательством, и пени за несвоевременную уплату процентов по договору займа и по дебету счета 76 в корреспонденции со счетом 58, субсчет 58-3, в части суммы требований по договору займа (основная сумма долга и проценты, установленные договором займа). Как указано выше, по кредиту счета 76, субсчет 76-2, отражена сумма договорной стоимости производственного оборудования.
При вводе в эксплуатацию основных средств забалансовый счет 008 закрывается: сумма с кредита счета 008 списывается в дебет счета 01 «Основные средства».
После принятия на учет оборудования в составе основных средств НДС, предъявленный поставщиком основных средств, может быть принят к вычету, так как соблюдены условия, установленные в подпункте 1 пункта 2 статьи 171, пункте 1 статьи 172 НК РФ. Налоговый вычет по НДС отражается по кредиту счета 19 и дебету счета 68 «Расчеты по налогам и сборам».
Пример 4.
Таким образом, на условиях примера 20 в бухгалтерском учете ООО «Спутник» отражены следующие операции:
Окончание примера.
Более подробно с вопросами бухгалтерского учета операций с заемными средствами у организации-заимодателя Вы можете ознакомиться в книге ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Заемные и кредитные средства. Залог и поручительство».
Источник