недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/
- Журнал
- Вопросы риэлтору
- Городская недвижимость
советыГородская недвижимость
2 июня 2012・Московская область 7 642 24
Добрый день, уважаемые специалисты!
Скажите пожалуйста, будет ли взиматься налог, если недвижимость перейдёт в собственность по договору займа с залогом?
Советы 24
Статья 146 НК РФ — Объект налогообложения
1. Объектом налогообложения признаются следующие операции:
1) реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.
В целях настоящей главы передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг);
Из содержания п.п1 ст. 146 НК РФ следует для собственника закладка недвижимости под заем с последующим переходом к заимодавцу в случае не возврата долга является реализацией товара. Платить налог должен продавец (собственник). Предполагаю что у покупателя (заимодавца) может так же возникнуть обязанность выплатить налог в случае если сумма займа меньше стоимости недвижимого имущества.
Артем Мясоедов2 июня 2012,
14:20
При продаже объекта недвижимости, собственник владеющий данным объектом недвижимости менее трех лет, оплачивает налог на доход в размере 13 % свыше одного миллиона рублей. На практике данная сделка, а именно договор в качестве отступного существовала до 2005 года. В настоящее время данный договор рассматривается возмездным.
Наталья Фирсова2 июня 2012,
15:13
Для консультации лучше обратится в налоговую инспекцию по месту вашей прописки.
Добрый день.
Конечно будет согласно 220 НК, другое дело срок взымания налога -сильно зависит от формы ДКП,
Какой именно — налог на имущество или на доходы?
Спасибо за ответы. Пожалуйста уточните — т.е.собственник закладывает свою недвижимость под займ, а когда не возвращает долг, то недвижимость переходит к заимодавцу в собственность. Так вот, кто-то из них платит налог? Если да, то какой? Заранее спасибо!
Займ это не переход права собственности, а вот решение суда, определяющее дальнейшую судьбу объета, имеет формулировку о аукционе и дальнейшей продаже и компенсации займодавцу, но платить все равно заемщику((((
Добрый день!
Уважаемые господа, позвольте высказать мне, как специалисту в области налогообложения, налоговых рисков и законных путей снижения возможной налоговой нагрузки свое мнение.
Фраза в вопросе Ростислава «переход собственности по договору займа», наверное, содержит в себе смысл отчуждения заложенного имущества в случае не возврата займа по договору займа.
Не обсуждая вопрос, как это будет происходить фактически, можно сказать, что если квалифицировать процедуру перехода права собственности, как реализацию имущества, то и налогообложение будет соответствующее реализации имущества. Но вопрос не содержит в себе как характеристик самого имущества (жилое, нежилое), так и собственника (физическое лицо, ИП, или юридическое лицо).
Поэтому остается, отвечая на поставленный вопрос, дать ответ, а может ли переход права собственности квалифицироваться не только, как реализация?
Предлагаю ознакомиться с одним из аспектов в данном вопросе.
(Автор: Алексей Крайнев, налоговый юрист)
Налогообложение разных вариантов продажи заложенного имущества
Если должник своевременно и в полном объеме вернет средства, залог, которым обеспечивался кредитный договор, прекратит действовать. Поскольку в этом случае заложенное имущество не реализуется, то не возникает объекта обложения НДС, а также дополнительных доходов и расходов, учитываемых при налогообложении прибыли.
Более сложная ситуация — организация-должник не выполнила свои обязательства по кредитному договору. В этом случае ей придется расстаться с предметом залога. Заложенное имущество может обрести нового хозяина разными способами. Рассмотрим налогообложение возможных вариантов реализации предмета залога.
Имущество реализуется на торгах, организованных по решению суда
По общему правилу требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (п. 1 ст. 349 ГК РФ). В этом случае продажа такого имущества может быть организована только специализированной организацией в виде публичных торгов. А организатор торгов признается налоговым агентом по НДС (п. 4 ст. 161 НК РФ).
На вопросе учета доходов и расходов при реализации предмета залога через торги остановимся подробнее. В случае реализации предмета залога у должника возникнет выручка. При методе начисления она признается на дату перехода права собственности на имущество к покупателю (п. 3 ст. 271 НК РФ). Причем в доходы выручка от продажи заложенного имущества включается в полном размере, несмотря на то, что реально на счет должника поступит сумма за минусом выплат, причитающихся кредитору и организатору торгов. Эту сумму должник может уменьшить на стоимость заложенного имущества и на сумму расходов, связанных с его реализацией (п. 1 ст. 268 НК РФ).
Если должник применяет кассовый метод, порядок действий будет следующий: сначала в доходах признается сумма, которая пойдет на погашение задолженности. Согласно пункту 2 статьи 273 НК РФ датой возникновения этого дохода будет являться день удовлетворения требований залогодержателя. А затем, в день поступления средств на счет должника, в доходы включается и остальная сумма. Сумма доходов может быть уменьшена на стоимость заложенного имущества и на величину расходов, связанных с его реализацией (п. 1 ст. 268 НК РФ).
Имущество реализуется по соглашению сторон
Реализация заложенного имущества во внесудебном порядке возможна в том случае, если стороны договора о залоге прописали это условие в самом договоре либо в отдельном письменном соглашении (п. 2, 3 ст. 349 ГК РФ). В таком случае торги организует специализированная организация, но ее поисками и согласованием условий продаж занимаются сами стороны договора о залоге (ст. 28.1 закона № 2872-1). Кроме того, возможна продажа имущества посредством заключения комиссионных или агентских договоров.
Отличия этого варианта от предыдущего в том, что у должника возникает реализация предмета залога, а значит, и обязанность самостоятельно уплатить НДС (ст. 146 НК РФ). Обратите внимание, что налог начисляется на всю цену сделки, а не только на ту часть, которая в итоге достанется должнику после погашения задолженности. Соответственно бухгалтеру нужно будет оформить счет-фактуру в адрес покупателя заложенного имущества.
Кроме того, обычно на плечи залогодателя ложится оплата услуг организатора торгов либо посредника. Если эта обязанность предусмотрена в соответствующем соглашении о реализации предмета залога, то входной НДС по таким услугам можно будет принять к вычету на общих основан
Имущество выкупается кредитором
В некоторых случаях (например, если торги признаны несостоявшимися или заключено соглашение об отступном) заложенное имущество может перейти в собственность залогодержателя. То есть кредитор может выкупить это имущество у должника-залогодателя по обговоренной с ним цене.
Может оказаться, что стоимость заложенного имущества больше той суммы, которую задолжал залогодатель. В таком случае сначала за счет вырученной суммы будет погашен долг и оплачены расходы организатора торгов (тот факт, что торги признаны несостоявшимися не изменяет обязанность оплатить расходы на их организацию). А оставшаяся сумма будет перечислена на счет должника-залогодателя. Налогообложение этого варианта аналогично предыдущему с той лишь разницей, что в данном случае отсутствуют расходы по оплате услуг посредника.
СПАСИБО БОЛЬШОЕ за полную консультацию! Единственное договор займа — между физическими лицами; помещение — жилое (квартира, а точнее 1/2 доля квартиры)
Альберт 3 июня 2012,
11:01
Иосиф Колодин вы из Красноярского края,вот и консультируйте там. Как известно страна у нас одна, а законы во всех инстанциях разные.
Занятно читать цитаты из главы 21 НК и ссылки «на полном серьезе» на ее ст. 146, которая регламентирует только вопросы исчисления и уплаты НДС, а также советы про то, что «нужно выставить счет-фактуру», «про кассовый метод» и т. д. тогда, когда как вопрос касается уплаты НДФЛ, который регламентируется главой 23 НК. Так что Ростслав, для «полноты консультации» Вам все же придется изучить параграф 3 ст. 23 ГК РФ о залоге и о порядке обращения взыскания на него, а также ст. 220 НК.
Вадим Лященко3 июня 2012,
14:12
Ростислав, передайте автору/ам схемы следующее.
Право собственности перейдет не по договору займа, а по договору купли-продажи. Обращение взыскания на залог и его реализация – по решению суда. Торги. Если купит займодатель, возможен зачет взаимных требований при расчетах. НДФЛ продавца (физика) – как обычно, см. 217 и 220 статьи НК. На НДФЛ покупателя покупка (и ее цена) повлияет, если он воспользуется правом налогового вычета.
«Дай русскому человеку вечный двигатель – он через час вернет его усовершенствованным» (кажется, Ф.Достоевский?) 🙂
Тема интересная. Предполагаю, что Ростислав имел ввиду , приобретение недвижимого имущества по залоговой схеме с использованием соглашения об отступном. В соответствии с ст.409 ГК РФ
Статья 409. ГК РФ Отступное
По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.
Продавец (Заемщик) заключает Договор займа денег под залог квартиры с Покупателем квартиры (Займодателем), по которому официально получает все деньги. А потом подписывается Соглашение об отступном, по которому в связи с невозможностью выполнить обязательства по договору займа Продавец (Заемщик) предоставляет в замен квартиру Покупателю (Займодателю) с целью прекращения обязательства по договору займа. Покупатель (Займодатель) становится собственником квартиры. Кто в этом случае плати налог.
Основание возникновения права собственности Соглашение об отступном.
Игорь Золотарев, после дополнения Ростислава и вашего пояснения про приобретение квартиры по залоговой схеме вопрос отпадает сам собой. Так как по Налоговому кодексу налогом на доходы физических лиц будут, естественно, облагаться доходы продавца, полученные от продажи квартиры, и то только в том случае, если продаваемая квартира была в собственности продавца менее трех лет. Полагаю, что залоговая схема и используется для того, чтобы перенести дату оформления имущества в собственность покупателя за этот самый трехлетний срок владения имуществом продавцом и таким образом вывести доход от продажи имущества из под налогообложения.
Ростислав упомянул, что речь идет не о квартире целиком, а только об 1/2 доли. Если фактически продается вся квартира, то предлагаемая схема «ухода» от налога может оказаться и не нужной, если второй собственник продаваемой квартиры владеет своей долей более трех лет и находится в близком родстве с первым.
Спасибо! Мы не пытаемся уйти от налога!
Добрый день!
Ростислав, вы наверное обратили внимание, что слово уход — в кавычках. Речь идет о законных способах снижения налоговой нагрузки (по возможности до ноля), и залоговая схема — не исключение. Если можно сделки провести так, чтобы все было законно, интересы обеих сторон были соблюдены и не было налога к уплате, то, полагаю, так и следует оформлять сделки.
Марсель Ахметшин
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет
объявления данного агента
Узнать подробнее
4 июня 2012,
17:34
В налоговой есть окошко для консультаций, они совершенно бесплатны
Источник
Казалось бы, как связаны договор займа и налогообложение компании? Никак. Но ФНС иногда считает иначе. Представим: компания А даёт компании Б займ. Компания Б должна вернуть его с процентами. Проценты отражаются как расходы компании Б (п.12 ст.250 НК). А раз это расходы, то они уменьшают налог на прибыль.
ФНС может усмотреть в этом схему и доначислить налоги. Для этого налоговая должна доказать в суде, что договор займа фиктивный. Как налоговая может это сделать? Ей достаточно доказать три вещи:
- что срок возврата займа договором не определён;
- что компания-заёмщик не собирается возвращать деньги, а заимодавец не думает их требовать;
- что компания-заёмщик пользуется займом бесплатно.
Подозрения, что договор займа — фикция, может возникнуть у налоговой, если займ и проценты долго не возвращаются. То есть «растянутость» во времени — это «маячок» для ФНС, что на договор надо обратить внимание. Аффилированность компаний только усилит подозрения фискалов.
Как ФНС может доказать, что договор бессрочный?
Заёмщик должен возвратить деньги в определённый срок. Если этот срок в далёком будущем (например, договор заключается на 15 лет) или если договор многократно продлевается, то ФНС заподозрит схему.
Как «отбить» претензии налоговой?
Докажите, что невозможность вернуть деньги вызвана объективными причинами:
- ошибками в бизнес-плане, которые привели к тому, что проект, на который брались деньги, не «взлетел»;
- тем, что проект был свёрнут или не реализован полностью из-за действий иных лиц (например, у проекта несколько инвесторов, часть из которых в последний момент решила отказаться от участия в проекте, и тот «завис»);
- скачками курса валют, которые сделали бизнес менее прибыльным или убыточным;
- экономическим кризисом, падением платежеспособности населения и спроса.
При этом важно, чтобы причины появились уже после заключения договора займа. В противном случае получится, что стороны договора знали об этих обстоятельствах.
Это ещё не всё. Вам пригодятся документы, которые подтверждают, что заёмщик собирался вернуть деньги вовремя:
- бизнес-план;
- расчёт будущих показателей проекта;
- стратегия развития компании.
- переписка с инвесторами и партнерами на предмет отказа или ограничения финансирования;
- расторжение договоров;
- судебные тяжбы, в том числе по вопросу бездействия в согласовании разрешительной документации и т.д. То есть любые документы, подтверждающие что-то пошло не так как запланировано.
Как ФНС доказывает, что заёмщик не собирался возвращать займ?
Если ФНС сможет это сделать, то суд переквалифицирует сделку. Например, укажет, что договор займа был на самом деле инвестированием в уставный капитал фирмы. В таком случае заёмщик не сможет учесть проценты по договору займа как расходы.
Как ФНС доказывает невозвратность?
Налоговая проанализирует:
- была ли у компании-заёмщика возможность возвращать долг с процентами на момент заключения договора займа;
- мог ли заёмщик в будущем рассчитывать на прибыль, которая позволит ему обслуживать долг;
- как вели себя заёмщик и заимодавец: погашал ли первый долг хотя бы частично и пытался ли второй взыскать свои деньги.
Понятно, что если заёмщик не платил, а заимодавец деньги не требовал, то ФНС может решить, что договор займа — притворный (по бумагам — это займ, а по сути — инвестирование). В таком случае учесть проценты по договору как расходы заёмщику не удастся.
Как ФНС будет доказывать, что заёмщик получил деньги бесплатно?
Этот момент сильно перекликается с предыдущим. По договору займа заёмщик обязан не только вернуть деньги, но и уплатить проценты. Если заёмщик не платит проценты, то ФНС может решить, что договор безвозмездный, а это уже подозрительно: напоминает инвестирование.
Чтобы избежать доначислений, нужно доказать, что договор займа не прикрывает инвестиции. Как это сделать?
Докажите, что средства были израсходованы на проект, который должен был принести деньги. Например, вы вкладывались в строительство: купили земельный участок, заказали стройматериалы, наняли генерального подрядчика, тот привлёк подрядчиков, осуществили проектирование, вы платили по договорам услуг за все эти действия.
Выводы
Если заёмщик по договору займа длительное время не возвращает деньги и проценты с них, то ФНС может заподозрить, что этот договор притворный. Заёмщик не сможет учесть проценты по договору в виде расходов.
Если заёмщик и заимодавец — аффилированные компании, то подозрения ФНС усилятся.
Чтобы доказать, что договор притворный, ФНС понадобиться установить, что деньги предоставлены фактически бессрочно, заёмщик не собирается их возвращать, а займодавец их не требует. Заёмщику и заимодавцу нужно будет доказать обратное (вернее, доказать, что ФНС ничего не доказала, но презумпция добросовестности налогоплательщика в последние годы «хромает» в судах).
Мы слукавили бы, если бы сказали, что хороший налоговый адвокат всегда может избавить компанию от доначислений. Увы, это не так, адвокат — не волшебник. Адвокат помогает тем бизнесменам, которые обратились к нему заранее, потому что в таком случае есть время на проработку позиции.
Если вы знаете, что ФНС может заинтересоваться вашим бизнесом, не откладывайте звонок адвокату в долгий ящик.
Источник
1. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, обязанность по уплате налогов, сборов, страховых взносов может быть обеспечена залогом.
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Залог имущества возникает на основании договора между налоговым органом и залогодателем либо на основании закона в случае, предусмотренном пунктом 2.1 настоящей статьи.
При оформлении договора залога залогодателем может быть как сам налогоплательщик, плательщик сбора или плательщик страховых взносов, так и третье лицо.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 29.09.2019 N 325-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.1. В случае неуплаты в течение одного месяца задолженности по налогам (сборам, страховым взносам), указанной в решении о взыскании, исполнение которого обеспечено наложением ареста на имущество в соответствии с настоящим Кодексом, либо вступления в силу решения, предусмотренного пунктом 7 статьи 101 настоящего Кодекса, исполнение которого обеспечено запретом на отчуждение (передачу в залог) имущества налогоплательщика (плательщика сбора, плательщика страховых взносов, налогового агента) без согласия налогового органа, имущество, в отношении которого применен указанный в настоящем пункте способ обеспечения исполнения обязанности по уплате налогов (сборов, страховых взносов) или принята обеспечительная мера, признается находящимся в залоге у налогового органа на основании закона.
Залог, возникающий в соответствии с настоящим пунктом в отношении имущества, находящегося в залоге у третьих лиц, признается последующим залогом.
Залог в соответствии с настоящим пунктом не возникает в отношении имущества, находящегося к моменту наступления указанных в настоящем Кодексе обстоятельств, влекущих возникновение залога, в залоге у третьих лиц, если по правилам гражданского законодательства Российской Федерации передача такого имущества в последующий залог не допускается.
В случае возникновения залога у налогового органа на основании закона предусмотренные гражданским законодательством Российской Федерации последствия залога не распространяются на денежные средства на счетах, вкладах (депозитах), предназначенные для удовлетворения требований в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации, которые предшествуют исполнению обязанности по уплате налогов (сборов, страховых взносов).
Залог, возникающий в соответствии с настоящим пунктом, подлежит государственной регистрации и учету в соответствии с правилами, предусмотренными гражданским законодательством Российской Федерации.
(п. 2.1 введен Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ)
3. При неисполнении налогоплательщиком (плательщиком сбора, плательщиком страховых взносов) обязанности по уплате причитающихся сумм налога (сбора, страховых взносов) и соответствующих пеней налоговый орган осуществляет исполнение этой обязанности за счет стоимости заложенного имущества в порядке, установленном гражданским законодательством Российской Федерации.
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Предметом залога может быть имущество, в отношении которого может быть установлен залог по гражданскому законодательству Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей.
Предметом залога по договору между налоговым органом и залогодателем не может быть предмет залога по другому договору.
5. При залоге имущество может оставаться у залогодателя либо передаваться за счет средств залогодателя налоговому органу (залогодержателю) с возложением на последнего обязанности по обеспечению сохранности заложенного имущества.
6. Совершение каких-либо сделок в отношении заложенного имущества, в том числе сделок, совершаемых в целях погашения сумм задолженности, может осуществляться только по согласованию с залогодержателем.
7. К правоотношениям, возникающим при установлении залога в качестве способа обеспечения исполнения обязанностей по уплате налогов, сборов, страховых взносов, применяются положения гражданского законодательства, если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 243-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Открыть полный текст документа
Источник