Ранее мы уже рассматривали отдельные аспекты сотрудничества с нами с юридической точки зрения: например, разбирали особенности организационно-правовой формы “КПК” и подробноостанавливались на статусе пайщика. Сегодня я расскажу о договоре, заключаемом между нашей компанией и заемщиком.
Ипотека: обывательское и юридическое значение термина
Слово “ипотека” давно вошло в обиход и обычно вызывает только одну ассоциацию: приобретение “в ипотеку” жилья. Это обывательское, “бытовое” значение термина, для большинства граждан и даже некоторых работников финансового рынка ипотека — это целевой кредит, предназначенный для приобретения недвижимости.
Однако договор ипотечного займа — понятие более широкое. Так, подобный договор заключается в тех случаях, когда необходимо взять кредит под залог недвижимости. “Капитоль Кредит” также использует договор ипотечного займа в своей работе, выдавая займы под залог квартиры и коммерческой недвижимости. .
Федеральный закон N 102-ФЗ от 16.07.1998, регулирующий связанные с ипотекой вопросы, носит название “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Выдаваемый по договору ипотеки займ не обязательно должен быть целевым. Нет необходимости разбираться в тонкостях закона “Об ипотеке”, достаточно понять, что ключевым признаком договора ипотечного займа является не цель займа, а право кредитора обратить взыскание на имущество, выступившее в качестве залога. Конечно же, вопрос о взыскании поднимается только в том случае, если заемщик не выполняет обязательства по договору. Кстати, согласно закону, залогом может выступить не только недвижимость, но также и воздушные и морские суда. Но в рамках данной статьи мы рассматриваем именно предоставление займов под залог недвижимости.
Ипотечный займ и оформление займа под залог недвижимости
Итак, займы под залог недвижимости в КПК “Капитоль Кредит” выдаются на основании договора ипотечного займа. Важными особенностями взаимоотношений, которые возникают в результате заключения такого договора, являются следующие:
Заемщик сохраняет право на пользование имуществом (ст.29 ФЗ N 102-ФЗ). Это означает, в частности, что вы не должны выписываться или выезжать из квартиры, которая является залогом.
Согласно той же статье, вы можете “извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы”. Иными словами, если ранее вы сдавали недвижимость в аренду, вы спокойно можете продолжать это делать. Никаких ограничений договор ипотечного займа не накладывает.
Договор ипотеки не имеет силы без государственной регистрации: “Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность” (п.1 ст.10 ФЗ N 102-ФЗ).
Взыскать заложенное имущество залогодержатель (кредитор) имеет право в случае неисполнения обязательств, связанных с” неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части” (ст.50 ФЗ N 102-ФЗ).
Договор ипотечного займа: на что обратить внимание?
Ни для кого не секрет, что привычка подписывать документы, не изучив их, может привести к печальным последствиям. В ситуации, когда вопрос идет о денежном займе под залог недвижимости, нужно быть особенно внимательным и убедиться, что договор составлен грамотно, ведь речь идет о сохранности вашего имущества. КПК “Капитоль Кредит” действует только в рамках закона, но мы приветствуем желание клиентов вникнуть в детали и убедиться в правильности оформления документов.
На что же необходимо обратить внимание, если вы хотите оформить займ под залог недвижимости по договору ипотечного займа?
“Договор ипотечного займа чётко определён законом, и возможных “уловок” в нем не так много, — говорит юрист Анастасия Шевченко, — Как и в любых стандартных договорах, здесь есть существенные условия, на которые необходимо обращать внимание при подписании. Для договора ипотечного займа это:
условия займа (сумма), порядок оплаты.
предмет залога.
срок исполнения обязательства.
Помимо этого, конечно, в договоре должны быть прописаны права сторон и стоимость недвижимости. Что касается стоимости недвижимости — обязательно перед сделкой необходимо сделать оценку имущества (довольно часто это делает заемщик за свой счет). Впоследствии обязательно нужно зарегистрировать договор в Росреестре, без этого он недействителен”
Отдельно хотим отметить, что КПК “Капитоль Кредит” берет оценку имущества на себя, вам не нужно нести дополнительные затраты. В наших договорах нет скрытых условий, примечаний “мелким шрифтом” или “под звездочкой”. Мы строим отношения с клиентами на взаимном доверии.
Если у вас остались какие-то вопросы и уточнения, вы всегда можете связаться с нами по бесплатному номеру 8 (800) 222-17-26 или через онлайн-чат на нашем сайте. Мы будем рады проконсультировать вас.
Источник
(введена Федеральным законом от 05.12.2017 N 378-ФЗ)
1. Деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, может осуществляться кредитными организациями, кредитными потребительскими кооперативами, сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами, учреждением, созданным по решению Правительства Российской Федерации для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы военнослужащих, единым институтом развития в жилищной сфере, а также организациями, осуществляющими деятельность по предоставлению ипотечных займов в соответствии с требованиями, установленными единым институтом развития в жилищной сфере, и включенными в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 271-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. Перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов, подлежит опубликованию на официальном сайте единого института развития в жилищной сфере в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Порядок формирования перечня уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов, а также требования, предъявляемые к включаемым в него организациям, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 271-ФЗ)
1.2. Микрофинансовые организации вправе осуществлять деятельность по предоставлению займов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, с учетом ограничений, установленных Федеральным законом от 2 июля 2010 года N 151-ФЗ «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях».
(часть 1.2 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 271-ФЗ)
1.3. Кредитные потребительские кооперативы вправе осуществлять деятельность по предоставлению займов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, с учетом ограничений, установленных Федеральным законом от 18 июля 2009 года N 190-ФЗ «О кредитной кооперации».
(часть 1.3 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 271-ФЗ)
1.4. Сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы вправе осуществлять деятельность по предоставлению займов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, с учетом ограничений, установленных Федеральным законом от 8 декабря 1995 года N 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации».
(часть 1.4 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 271-ФЗ)
1.5. Требования частей 1 и 1.2 настоящей статьи не распространяются на займы, предоставляемые работодателем работнику в целях, не связанных с осуществлением работником предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой.
(часть 1.5 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 271-ФЗ)
2. В кредитном договоре, договоре займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, должна быть определена полная стоимость кредита (займа), обеспеченного ипотекой, в соответствии с требованиями, установленными настоящим Федеральным законом. Требования настоящей части по определению полной стоимости кредита (займа) и размещению информации о полной стоимости кредита (займа) на первой странице кредитного договора, договора займа не распространяются на договоры целевого жилищного займа, заключенные в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 года N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». К кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, также применяются требования настоящего Федерального закона в части:
(в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 271-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) размещения информации о полной стоимости кредита (займа) на первой странице кредитного договора, договора займа;
2) запрета на взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также за услуги, оказывая которые кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика;
3) размещения информации об условиях предоставления, использования и возврата кредита (займа) в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита (займа), в том числе в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»), а также в части доведения до сведения заемщика иной предусмотренной настоящим Федеральным законом информации;
4) предоставления заемщику графика платежей по кредитному договору, договору займа;
5) бесплатного осуществления кредитором операций по банковскому счету заемщика, если условиями кредитного договора, договора займа предусмотрено его открытие;
6) размещения условий кредитного договора, договора займа, перечень которых определен пунктами 1 — 13, 15 и 16 части 9 статьи 5 настоящего Федерального закона, в виде таблицы, форма которой установлена нормативным актом Банка России, начиная с первой страницы такого договора, четким, хорошо читаемым шрифтом.
(п. 6 введен Федеральным законом от 02.08.2019 N 271-ФЗ)
3. В расчет полной стоимости потребительского кредита (займа) по кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, наряду с платежами заемщика, указанными в частях 3 и 4 статьи 6 настоящего Федерального закона, — для полной стоимости потребительского кредита (займа), выраженной в процентах годовых, и платежами заемщика, указанными в части 3 и пунктах 2 — 7 части 4 статьи 6 настоящего Федерального закона, — для полной стоимости потребительского кредита (займа) в денежном выражении включается сумма страховой премии, выплачиваемой заемщиком по договору страхования предмета залога, обеспечивающего требования к заемщику по договору потребительского кредита (займа).
4. По кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, определяется примерный размер среднемесячного платежа заемщика, рассчитываемый в порядке, установленном Банком России, и носящий информационный характер. Примерный размер среднемесячного платежа заемщика размещается в квадратной рамке справа от информации о полной стоимости потребительского кредита (займа) в денежном выражении и наносится цифрами и прописными буквами. Площадь квадратной рамки должна составлять не менее чем 5 процентов площади первой страницы кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой.
5. Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по возврату кредита (займа) и (или) уплате процентов за пользование кредитом (займом) по кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, не может превышать размер ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации на день заключения соответствующего договора в случае, если по условиям кредитного договора, договора займа проценты за соответствующий период нарушения исполнения обязательств начисляются, или 0,06 процента от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств в случае, если по условиям кредитного договора, договора займа проценты за пользование кредитом (займом) за соответствующий период нарушения обязательств не начисляются.
КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 6 ст. 6.1 распространяется на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), заключенных с заемщиками — физическими лицами, после 31.07.2019 (ФЗ от 01.05.2019 N 76-ФЗ).
6. В кредитном договоре (договоре займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой, должна содержаться информация о праве заемщика обратиться к кредитору с требованием, указанным в части 1 статьи 6.1-1 настоящего Федерального закона, и об условиях, при наступлении которых у заемщика возникает соответствующее право. При этом указанная информация должна быть размещена на первой странице кредитного договора (договора займа).
(часть 6 введена Федеральным законом от 01.05.2019 N 76-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
В случае изменения условий кредитного договора, договора займа в соответствии с Федеральным законом от 03.04.2020 N 106-ФЗ заемщик вправе изменить условия таких договоров по своему требованию в соответствии со ст. 6.1-1 только после окончания льготного периода.
Источник
1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
1.1. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.
Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.
(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 1.1 введен Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ)
2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя.
(см. текст в предыдущей редакции)
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.
Абзац исключен. — Федеральный закон от 09.11.2001 N 143-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
(абзац введен Федеральным законом от 09.11.2001 N 143-ФЗ)
4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Открыть полный текст документа
Источник
КонсультантПлюс: примечание.
Договор об ипотеке не требует госрегистрации, если он заключен после 01.07.2014 (ФЗ от 21.12.2013 N 367-ФЗ). Ипотека как обременение подлежит госрегистрации.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
— Залогодержатель хочет зарегистрировать договор залога в ЕГРН в судебном порядке в связи с уклонением Залогодателя от государственной регистрации
КонсультантПлюс: примечание.
Абз. 1 п. 1 ст. 10 (в ред. ФЗ от 03.04.2020 N 106-ФЗ) распространяется на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), которые заключены с заемщиками, указанными в статьях 6 и 7 указанного Закона, до 03.04.2020.
1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Составления одного документа не требуется в случае изменения условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в соответствии со статьей 6.1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» или в соответствии со статьями 6 и 7 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа».
(см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
С 01.07.2018 ст. 13 изложена в новой редакции. Положения п. 4 старой редакции содержатся в п. 5 новой редакции.
Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
4. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральный орган исполнительной власти, его территориальные органы (далее — орган регистрации прав) представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган регистрации прав делает на закладной отметку о дате и месте государственной регистрации такого договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.
(см. текст в предыдущей редакции)
Договором об ипотеке или договором, обязательство по которому обеспечено ипотекой в силу закона, может быть предусмотрена выдача закладной после государственной регистрации ипотеки при представлении закладной в орган регистрации прав в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Порядок выдачи закладной в виде бездокументарной ценной бумаги установлен статьей 13.2 настоящего Федерального закона.
(абзац введен Федеральным законом от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
Если в договоре, на основании которого составлена и выдана закладная, указано, что с даты выдачи залогодержателю закладной органом регистрации прав договор об ипотеке и договор, обязательство из которого обеспечено ипотекой, прекращают свое действие, все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем регулируются данной закладной.
(абзац введен Федеральным законом от 22.12.2008 N 264-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), заключенного в обеспечение возврата кредита или займа, предоставленных на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, и выдача закладной, если ее выдача предусмотрена данным договором об ипотеке, могут осуществляться одновременно с погашением ипотеки и аннулированием закладной, которая была выдана в обеспечение ранее предоставленных кредита или займа, при условии представления такой закладной в орган регистрации прав.
(п. 5 введен Федеральным законом от 22.12.2008 N 264-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. В случае, если стороны нотариально удостоверили договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, для целей внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости заявителем представляется в орган регистрации прав нотариально засвидетельствованная копия такого договора.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Если при наступлении указанных в настоящем пункте обстоятельств сторонами, одной стороной договора об ипотеке или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, нотариально удостоверенные копии таких договоров не представлены в орган регистрации прав содержащееся в таких договорах условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не применяется.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 6 введен Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ)
Открыть полный текст документа
Источник